嘉兴建筑总部大厦定位报告

1建筑总部大厦定位报告一、嘉兴写字楼市场的开展现状1、近年办公楼的投资情况从上述图表可以看出，2000年至2005年的六年间，在完成投资上除2002年和2005年出现下降下，其它年份均保持了30%以上的高速增长。从办公楼的投资周期来看，从购置土地到办公楼工程的竣工至少需要3-5年时间，所以办公楼市场投资表现普遍存在滞后的现象，一个时期的投资表现通常是上一个周期的延续。嘉兴办公楼投资在“十·一五〞的第一年到达阶段性的高点后2002年呈现回落，主要原因在于2002年这一年嘉兴房地产市场开始启动，住宅市场迅速升温，住宅楼成为投资的主导产品，开发商更倾向对住宅的投资，相对减弱了对写字楼的开发建设，因此该年度整个房产市场较活泼，但写字楼却有所冷淡；而2005年完成投资额出现较大幅度下降跟国家对地产领域的宏观调控有关，该年国家陆续出台相关政策，重点控制地产投资，嘉兴不可防止的受到涉及。因此总体来看，嘉兴写字楼投资呈现明显的上扬趋势。2、近几年办公楼施工建设情况从上图可以看出，反映供给量先行指标的施工面积，在2001年和2004年的两个年份年增长率超过100%，原因是2000年和2003年的市场需求强劲，在市场引力的作用下，2001年和2004这两年的新开工面积大幅增加；而2002年和2003年两年嘉兴房地产的一个典型特征是住宅需求市场急剧火爆，投资需求和投机需求同时释放；而2001年表现强劲的办公楼市场进入2002年后一度出现萎缩，在这种情况下，房地产开发商重点倾向于住宅产品，明显延缓了办公楼的推出节奏。随着需求市场的回温，2004年办公楼施工面积急速反弹，2005年嘉兴办公楼市场开发开始进入平稳开展期。3、近几年写字楼市场的供求情况腐年份熔20秃01录20矩02拐20仿03咐20宁04豪20圆05谢竣工色面积垒12差04司90妖55索65五5坏47馋27童8期46连08辰2步89茶29拣9拴销售赛面积猾〔㎡馅〕帆25很39充4专15冶15享20休25蚕4山26殿40垂1琴15熔70洒30统空置炉面积浅〔㎡唤〕效15捏60错5㎡假11梁67培0笨15救03刃5目21崖91汁2诸13洽35侄6从上面的图表可以看出，2001年至2005年嘉兴写字楼空置率一直控制在一个较低的水平，一方面是由于市场的供给量相对有限，另一方面也说明市场需求稳定上升；2005年竣工面积急剧膨胀，而空置面积相对04年有不小幅度减少，一个重要原因是租赁市场的潜能开始显现，据统计嘉兴2004写字楼租赁价格上涨超过30%，大量社会资金流向写字楼领域，致使写字楼投资市场异常活泼，这说明嘉兴写字楼市场已被激活，强劲的走势显示了市场对写字楼的认可度和接受度明显增强，同时也是嘉兴写字楼市场开始走向成熟的反映。4、近年嘉兴写字楼销售价格变动情况从上表可以看出，2001年嘉兴办公楼的价格指数到达较高点，2002年跌至最低点，而2003年又开始上升。从近几年办公楼的价格涨跌幅度走势来看，并没有形成像住宅那样持续上扬的走势，这种情况的出现由当时市场决定的，从销售面积来看2001年写字楼为2.54万方，而2002年只有0.15万方，交易量的下滑自然会促使销售价格的下跌，但值得注意的是0.15万方的成交量也并缺乏以反映当时写字楼的真实价位情况；在2005年之前写字楼市场价格一直维持在一个较低的水平，跟写字楼本身的品质有关，可以说2005年之前的写字楼供给市场的主流为中低端产品，许多写字楼都是旧翻新和改建而来的，整体市场价格自然较低，但2005年之后，随着中高端产品销售的强势，整体市场价格被拔高。二、同区域类比楼盘个案分析财富广场工程概况：该楼盘东临市公安局、南面中山西路、西面兴盛中路。由嘉兴港区大洋房地产开发投资开发，总体规划为二期。物业类型为高层写字楼、高层住宅和高层酒店。菊工程杀点评腊：该尼工程穗地处熊嘉兴荒商业耐中心种与大厚润发穷购物毙中心故的环乐伺之辉中务，地的段位捏置相遇当优叶越，零交通邻便利遥，周书边配茶套设崖相对悉完善丝；其拍自身内的配积套亦宏领先榨于市絮场同怖类产赚品，评档次衫定位跳较高婚，品民牌形挪象优某势明转显，孩工程还综合镜品质否属上弯乘。般由于醒物业图持有刚本钱耕相对触昂贵它，租他赁客幼源群炸体相概对有堂限。料江南反摩尔刺工程盘概况棒：袖该楼搞盘位突于秀屿洲行蠢政中者心南变面，抹由浙压江金迅泰阳化房地陈产开箱发公巨司开恭发建次设，柏整体缸规划逼为一近期，急物业剂类型陈为高漆层商宿办住幕。协工程患点评岔：险该项岭目为料秀州缘区重诸点推斩广项反目，抄品牌占形象必感召各力较好为强掠势；特由于犹与商升城融蛙为一园体，燕各类严配套光极为导完善贸，商纪业办廊公氛盗围比盲较浓哨厚。罚但由扎于江桌南摩谎尔整唤体项盗目系吹综合指性物宪业，馆势必猛弱化按办公享楼形唤象；蒙同时拉由于递整体佩工程水体量脆大，世物业推类型燃多样肃，物签业管奉理难万度较帽大。智总体宇上看框，写夜字楼喷综合项素质储较好漆，具驼备较鲁强的挽投资假潜力歼。踩世纪鲁广场割工程疮概况盟：部该项吗目位垒于中矮山西丙路，风阳光怠大酒肝店北撞面，钩由荷浙江炒新亿风达置离业股旬份有追限公裹司贴投资胃开发后，整树体规读划为筐一期指。物资业类尿型为克商住殃两用阴。粪工程奴点评求：杜该项企目地昏处狸市区遍中山喉西路乓阳光妇大酒煎店北截面，湿是嘉央兴老沉城区技商贸浮中心猛与新蝶兴发怪展的德秀洲解新城刘的连球接点饺，地济理位讽置相魂当优裙越，诸各类作配套垂设施窄较为丘完善巧，交座通便益捷，校海景夫式退请台与舅空中弹休闲芳花园次构筑缠的生貌态庭个院具柜有一费定的劲特色均；但誓是该讲写字光楼项酿目形刘态上睛缺乏蜂现代祸、挺泼拔的初立面够设计结风格肺，形径态功链能给富人感裤觉欠该佳。禽国浩骂广场婆工程包概况归：匠国浩遮广场而位于朝中山凳路和挖兴盛态路的曲交叉绘口，个与大片润发盆超市以隔路削相望惧；该我工程燃由国转浩置奏业有馒限公宋司开野发建是设，辉整个杯工程亏由2劳2层怕写字显楼和尖18爽层单砍身公姻寓组酒成。冷工程锋点评堵：国衫浩广售场位愿于昌舒盛路楚和中捧山路勤这两帜条城董市主欲干道硬的交板叉口务，地殿处秀于州新西区的黎中心这区位趟，是丹嘉兴忽主要岩的高猎档商说务生思活区描之一仪，交朴通十议分方泪便快毁捷；味工程道地处肯大润余发商此圈的稠中心艰点，互人气咐、商滥气都抱十分文旺盛钞，商森业、羽居住垒、办烧公和心其它涛配套礼都已乏经相衰当成疲熟。屯不过掏该项献目地黑块面别积较韵小，仁因此蛋限制据了写道字楼扰的建起筑空恰间，悄使得娇区内尺配套植有限扔，而披且三恶面临勒街，届噪音公、灰破尘等虎影响馅较大捡。另协外在舅租售喇方面否临大处树商稳务楼和、福个瑞国舒际等阴中高袍档办保公楼呼的直蜜接竞翅争。衔三、遣嘉兴柔建筑貌业行宪业盛开展伤简况肚建筑偷业已践成为悉嘉兴煤城市披经济蝴的重蛙要物乓质生筐产部龟门，峡它与盐城市狗经济土开展职、人庙民生乡活的舱改善铸有着窄密切颂的联陶系，息嘉兴叔正处尝于从恶中等沟兴旺砌城市到向发俭达甘城市脏的过骑渡阶朱段，揉随着牌嘉兴娇城市要建设毒的加窝速推扣进,欢建筑京行锻已停逐渐恒步入政到一未个快梁速良招性的习开展烦轨道蔬,慨特别屈是在重20透04这年以典后款建筑蛙业发裳展渐呼入佳寿境异,巡20讯04渣年扒全市珍完成盘建筑升业总卵产值祸12泉7.凤04杀亿元否，其脑中市普区3妻9.失35肤亿元患，比啦上年佛分别滋增长龄26瞧.8遍%和财32床%；俭完成崇竣工致产值射95告.2绝7亿伙元，虏其中物市区硬25网.0百2亿午元，欲分别摔增长逼24患.6泥%和板9.碌5%绒；创勤利税胃6.府43冠亿元透，其堤中市咐区2垒.5贵6亿倦元，投分别载增长绩15斑%和忙34宫.7技%；砖建筑很业增写加值安30掘.5腊亿元哪，其膊中市拉区1昨0.舰19享亿元转，分铁别增双长3禽0.气3%皂和4源7%成。渴

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