开发旅游地产、驱动模式、案例分析

都市融合与旅游开发2世联对旅游概念的理解旅游是通过主体活动空间的暂时转换，达到丰富人生经历的一种体验过程。注重体验变化和空间转换是旅游活动的特征3都市融合现象和旅游区域空间的关系主题公园、休闲度假区等产品由于空间优势迅速出现资源向城市中心集聚资源集聚与扩散并行多个城市区地域空间相交大都市形成阶段大都市区形成阶段城市化成熟阶段旅游活动以向中心城区集聚为主，郊区的相对落后削弱了中心城区扩散能力。远郊景点凭借资源优势得以发展只在都市近郊存在一些传统风景区，少数远郊强势景点得到开发。环境的压力和交通条件的改善有效吸引游客进入郊区旅游，郊区旅游迅速发展内部空间结构趋向均衡，都市郊区完全融入城市功能区过夜接待产品大规模出现，旅游地扩展至整个区域，并形成网络结构发展阶段城市发展特征旅游变化原因旅游产品类型4旅游区域发展的三个阶段本地旅游休闲自住类区域旅游度假resort类目的地型resortResort的功能单一复合空间和人口的覆盖广泛集中本地需求机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广具备区域内的强势资源条件和吸引力相对复合功能，综合满足市场需求与区域市场保持100-300公里黄金距离区域市场广泛市场夏威夷BintanForestHighland5旅游区发展三大要素产品Product活动Activity资源Resource度假区发展产品：主题社区主题产品资源：自然资源人文资源活动：商务活动特殊娱乐产业度假内容的三个维度6陌生旅游区域发展的五大驱动力自然/人文资源驱动主题产品驱动特殊娱乐产业驱动商务活动驱动核心驱动力主题社区驱动华侨城，深圳愉景湾，香港云顶，马来西亚博鳌，海南坎昆，墨西哥7香港愉景湾——打造国际化的生活体验区域背景：位于区域经济发达，城市化程度高的香港。地处大屿山东北部，距香港国际机场12公里资源：较为优良的山、沙滩和海资源区外交通：通过公路、轻铁、水路与市中心相连，车程约40分钟，渡轮至中环需25分钟左右区内交通：区内交通有穿梭巴士、购物巴士、电瓶车及出租汽车（供租用），私家车不允许进入社区（主要是为了环保）周边设施：香港迪士尼乐园、大屿山郊野公园规模：占地649公顷容积率：0.12（全香港最低）规划人口：约25,000人总开发期：13期迪士尼主题社区驱动型经过20年的开发，愉景湾通过打造“高质素、低密度”的社区和度假式的居住生活形成了具有国际化生活体验的，兼具休闲度假和居家功能的热点区域。8主题社区驱动型旅游度假区的适应性KPI体系

适应性KPI体系主题社区核心驱动力资源稀缺度本类驱动力的打造需要以较为优良的自然/人文资源为依托，支撑度假区概念的形成获得的政策支持力度对政策环境的依赖性不大区域经济发达程度所处区域经济非常发达，消费人群已经满足基本生活的需要，需要进一步得到社交的满足和社会的尊重城市化程度城市化水平通常很高开发主体跨行业操作能力主要是房地产开发，对跨行业操作能力要求不高9深圳华侨城——强势主题公园提升区域价值区域背景：位于区域经济发达，城市化程度较高的深圳市，地处南山区东部，南临深圳湾资源：资源条件一般，区域内无特殊资源交通：东西向的沙河西路、侨城西路、侨城东路和南北向的侨城北路、深南大道、滨海大道构成华侨城的主要道路骨架规模：占地450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷，中西部在建和待建区为130公顷人口：3.5万人现已建成四大主题公园，成为以主题公园为主体，集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区主题产品驱动型10主题产品驱动型旅游度假区的适应性KPI体系

适应性KPI体系主题产品核心驱动力资源稀缺度可利用现有资源不强，自身资源体系不具备竞争力；无过多条件限制后天资源培育，有充足的发挥空间获得的政策支持力度对城市系统具有很强的依赖性和互动性，所以对政策的依赖性较高区域经济发达程度发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模对本类项目生存发展起着重要作用城市化程度城市化水平通常较高开发主体跨行业操作能力主要是通过运营主题产品发展旅游产业，并以旅游资源带动城市地产，所以对跨行业操作能力要求高11云顶高原——马来西亚唯一合法的赌场24.主题公园23.购物中心22.每日农场21.高原农场20.高原蘑菇培植园19.高原酒店18.丽雅公寓17.清水岩16.教堂15.清岩寺14.农场13.阿娃娜缆车站12.清真寺11.瀑布10.阿娃娜高尔夫球场9.阿娃娜高尔夫度假村8.乐园7.生态公园6.云顶缆车站5.骑马俱乐部4.经济型酒店3.训练学院2.蘑菇园1.入口区域背景：距离吉隆坡大约51公里，车程约需一小时，所在区域经济较不发达，城市化程度比较低资源：资源条件一般，所在的鲁卡里山原本几乎不为人知交通：公路，缆车（东南亚最长及最快的缆车系统）规模：148公顷山顶阿娃娜高尔夫球场缆车系统特殊娱乐行业驱动型阿娃娜度假村以博彩业为核心驱动，孕育度假市场，近年来开始开发多元化的旅游度假产品12特殊娱乐行业驱动型旅游度假区的适应性KPI体系

适应性KPI体系特殊娱乐行业核心驱动力资源稀缺度稀缺的娱乐项目可弥补资源的不足，对资源的依赖性低获得的政策支持力度由于特殊娱乐行业通常为一般政策法规所限制、禁止，所以对政策环境的宽容度要求非常高区域经济发达程度客源辐射力取决于娱乐项目的稀缺度，所以对周边地区的经济发展水平要求不高城市化程度而且通常于欠发达地区开发，周边城市化水平低开发主体跨行业操作能力主要是由特殊娱乐行业带动旅游和房地产开发，需要较强的跨行业运作能力13海南博鳌——商务会议带动区域发展区域背景：海南琼海市的海边小镇，资源：集江、河、湖、海、山麓、岛屿、椰林、沙滩、奇石、温泉和田园等景观于一体，自然资源较为丰富、原始。规模：辖有17个村委会，205个村民小组，总人口2.7万人，总面积86平方公里海口市博鳌商务活动驱动型主要依靠博鳌论坛的强势带动，形成了以商务活动驱动的旅游度假区14商务活动驱动型旅游度假区的适应性KPI体系

适应性KPI体系商务活动核心驱动力资源稀缺度主要依靠商务活动驱动，但也需要较为良好的自然资源以增强作为旅游度假区的吸引力获得的政策支持力度由于商务活动的聚集要依靠政府的引导，政府的政策支持与宣传对建立商务活动驱动型旅游度假区的区域影响力至关重要，对政策依赖性较高区域经济发达程度需要经济飞速发展，带来大量的公务、商务会议活动的需求城市化程度对周边城市化水平要求较低开发主体跨行业操作能力开发主体需具备强大的商务会议策划操作能力，以商务活动带动旅游业的发展，需要较强的跨行业操作能力15墨西哥坎昆——世界级的自然/人文资源Cuba区域背景：位于加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨。发展初期仅为一小渔村。资源：拥有世界级的沙滩和海资源；岛上有玛雅文化的圣米盖里托古迹废墟，距离坎昆130公里处还有一处反映玛雅人文化的图伦遗址，是墨西哥迄今保存得最好的一座玛雅和托尔特克人的古城。坎昆岛坎昆城尤卡坦半岛礁湖加勒比海自然/人文资源驱动驱动型依托世界级的自然资源打造滨海旅游项目，同时通过推广人文历史资源来加强旅游度假地的吸引力16自然/人文资源驱动型旅游度假区的适应性KPI体系

适应性KPI体系自然/人文资源核心驱动力资源稀缺度主要依靠资源驱动，对优质资源的依赖性非常高获得的政策支持力度由于涉及到对公共资源的利用与保护，政府的支持至关重要，此类型开发投入巨大，通常需要政府出面组织开发，并出台相关优惠政策区域经济发达程度客源市场的辐射范围与资源的等级成简单正相关关系，对周边区域经济发达程度要求较低城市化程度由于必须拥有优越的资源，所以通常周边城市化水平较低开发主体跨行业操作能力主要是旅游业带动房地产开发，对跨行业运作能力要求一般17我们对RESORT的界定为：以现实资源为条件，以满足客户体验生活的游憩设施开发为导向，使土地和不动产持续增值的开发经营活动现实资源条件不动产、游憩区消费者的活动需求土地（包括规划、管理、行销）RESORTResort的概念广泛，在不同的衡量体系有不同的分类标准，其核心为：改良最常见的Resort和Resort社区是以地块最重要资源（比如、沙滩、湖湾、溪流、沙漠、森林、丛林、陆地、湖山等）及/或者他们相关的游憩设施，比如以会所、高尔夫、SPA、网球等进行开发和后续经营，来满足不同的客户群体对娱乐休闲、对自然的渴求升值资料参考来源：《ResortDevelopmentHandbook》，美国都市与土地研究室18旅游物业与家庭生活周期的关系经济增长曲线单身阶段新婚阶段满巢阶段1满巢阶段2满巢阶段3满巢阶段4孤独阶段特征阶段年轻、单身无子女有6岁以下子女有6岁以上子女与尚未独立的成年子女同住子女离家自立单身老人独居旅游物业购买兴趣19旅游物业与家庭生活周期的关系家庭生活周期阶段与特点住宅购买与消费特点旅游及旅游物业购买消费特点1、单身阶段：年轻、单身几乎没有经济负担，新消费观念带头人。但普遍没有厚实的经济基础。好动型青年公寓的主要租买者。对新生事物的接受较快，对旅游拥有浓厚的兴趣与热情，尤其对自助游情有独钟。贷还款能力强，接受贷款购物的方式。出游以朋友同事作为组合元素。2、新婚阶段：年轻夫妻，无子女经济条件比最近的将来要好。购买力强，对耐用品、大件商品的期望和要求强烈。对中小型住宅购买需求较为强劲。经济处于上升阶段，购买力强，开始以家庭为旅游的组合方式。对自助游拥有更充足的财力、精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭负担。购买住宅削弱了一定的经济能力，但处于上升阶段的贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。3、满巢阶段（一）：年轻夫妻，有6岁以下子女家庭用品购买的高峰期。不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用品，购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款的压力。开始承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，对旅游的兴趣和精力明显减弱。4、满巢阶段（二）：年轻夫妻，有6岁以上子女经济状况较好。购买趋向理智，受广告及其他营销刺激的影响减少，注意档次较高的商品及子女教育投资。职位上升快，有较好的能力调整住房到更大、更高档次经验的积累，职位的升迁令该群体拥有更强、更稳固的经济实力。开始注重投资及对生活质素的提高，高质量的休闲度假生活已经提到议事日程。时间与财力对此的支持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物的接受程度正处一个最佳的平衡点。20旅游物业与家庭生活周期的关系家庭生活周期阶段与特点住宅购买与消费特点旅游及旅游物业购买消费特点5、满巢阶段（三）：年长夫妇与尚未独立的成年子女同住经济状况仍然好。伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静、理智，住房储蓄购买力已达高峰。仍然拥有较强的经济实力，对高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰。但消费态度日趋理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣。6、满巢阶段：年长夫妇，子女离家自立前期收入较高。购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年人用品，如医疗保健品等。对医院等配套设施依赖性增强，后期退休收入减少。有充足的时间和金钱计划度假的生活，其中部分由于子女的支持，更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的度假生活，投资的兴趣开始减退，并且对新生事物的接受程度已经大幅度下降。7、孤独阶段：单身老人独居收入锐减。特别注重情感沟通、关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。经济能力维持现状，对投资的兴趣明显下降，可望从内心体验得到享受21香港愉景湾——早期交通极为不便，只靠轮度与市区联系区位：位于大屿山东北部，距香港国际机场12公里区外交通：区外交通：通过公路、轻铁、水路与市中心相连，车程约40分钟，渡轮至中环需25分钟左右区内交通：区内交通有穿梭巴士、购物巴士、电瓶车及出租汽车（供租用），私家车不允许进入社区（主要是为了环保）周边设施：香港迪士尼乐园、大屿山郊野公园规模：占地649公顷容积率：0.12（全香港最低）规划人口：约25,000人总开发期：13期公共设施：资源：优良的山，沙滩、海资源地块现状：背山面海迪士尼电瓶车旅游地产成功案例22经过20多年的开发建设，以“环保城”和南欧度假式概念的愉景湾已成为香港著名Resort高尚住区开发目标“高质素、低密度”社区，接近大自然，享受宁谧生活及不受污染的环境，度假式居住生活123456788811111012131514171816规划布局：政府配套公共交通，贯穿区域干道与城市交通相连；沿山势别墅及低层洋房布置在低处，高层建筑布置在山体高处整体物业沿海湾排布，景观资源最大化；商业、教育集中建设；学校处在社区中央游艇会、高尔夫等等增值设施分散排布，价值均好；修建海滨漫步径、康乐会、私人沙滩等大量休闲设施；举办多元化的社区文化活动启动区高尔夫23合理分配用地功能，“高质素、低密度”进行开发建设，大力营造公共空间用地性质面积ha.比例低密住宅10112.6%配套设施18823.5%自然保育区24130.1%海岸景物保护区131.6%还迁用地70.8%郊野公园637.9%休憩区111.4%绿化带16720.8%政府、社区机构101.2%高层洋房低层洋房花园别墅单元面积（平方米）40-22246-202123-480总套数575219947519港币/平方尺住宅均价变化情况增值举措：经营城市的角度进行配套建设，同时满足社区和城市需求；休闲设施和酒店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和档次；教育和医疗设施对住宅的影响度大房地产泡沫24启动区设置在最能展示区域定位特点的位置，临海的一线物业类型多样，同时紧邻区域的中心商业区LocationHigh-riseUnitsLow-risenitsHousesTotalBeachVillage432432HeadlandVillage-adlandDrive9797ParkridgeVillage504504

美食广场

大白湾沙滩

会所

幼儿园

露天广场

巴士总站

愉景湾国际学校、圣公会伟伦小学启动区选取直接感受海岸沙滩位置，最能显现海滨高档社区氛围，并紧邻区域的中心商业区；启动区包括高层单位、多层单位、联排、独立别墅等多品种物业，产品线丰富，抗风险能力强；启动区配套以社区居民生活便利为主要目标，如公交站、学校、幼稚园、美食广场、会所、沙滩广场等区域商业中心25后期优劣势地块交错开发，物业类型多样，配套建设同步进行，大盘持续发力时间轴1983年1986年1989年1991年1994年1996年1998年2000年2002年配套开发项目配套级别对区域价值贡献对住宅价值贡献•美食广场•沙滩•康乐会•幼儿园•愉景广场•学校•巴士总站•消防局•警岗码头•愉景湾高尔夫•街渡码头•汽车渡轮码头•游艇会•幼稚园•直升机场豪华酒店、高档购物中心、社区公园、交通总站(筹建)物业类型高层\低层洋房\联排别墅高层\低层洋房高层\低层洋房\联排别墅高层高层\低层洋房\联排别墅高层\低层洋房\联排别墅高层\低层洋房高层\低层洋房\联排别墅高层\低层洋房\联排别墅开发（m2）12674841943124738116311376301842353412135712981061983年1986年1989年1991年1994年1996年1998年2000年2002年社区级+少量城市级城市级城市级+社区级★★★★★★★★★★★★★公共配套的建设次序：先建设满足居住需求的社区级配套；中期建设提升区域价值的城市级配套；最后根据发展需要建设多样配套26高标准的硬件设施，国际化的生活体验，度假与居住均是理想之地客户：第一期产品推出时定位为度假物业，其别墅受到在香港工作的外国人士追捧，但主要用于居住而非度假；至今已发展到13期，客户多为白领人士及外籍人士，以居家为主以前我很自然地跟随着城市匆忙的生活节奏去生活，但在愉景湾工作，令我有机会接触到一种另类的生活格调，跟这里的居民(尤其是外籍人士)相处得多，逐渐体会到生活应该可以很安逸和谐，而质素也比数量更为重要。现在我很会享受那些坐在和煦的阳光下看看书、或者望着牙牙学语的小精灵学习爬行和走路的情趣；又或者带着她的爱犬散步的时刻，我相信这才是有素质的生活，而这种追求生活质素的文化，亦正是愉景湾这个独特社区的精神所在，也是愉景湾引人入胜之处。

——愉景湾居民私人遊艇會國際級27洞高爾夫球會□海洋岛屿文化的生活方式□丰富多样的国际美食街□国际顶级的游艇会、高尔夫球会□社区中心的基督教宣道会□万圣节狂欢日、慈善活动等与国际文化习惯接规的社区活动27成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休闲度假、旅游观光等多种功能，引领传统文化氛围的生活方式区位：位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁，距市中心20多公里交通：距市区二环路仅10余分钟车程；设有开通芙蓉古城至成都市区的公交专线资源：成-温-郫国家级生态农业保护带、海峡两岸科技园、华西医学院青羊校区、四川省商业学校、成都星星外国语学校等项目定位：集居住、餐饮娱乐、休闲度假、旅游观光、投资于一体，融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区目标客户：对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人注重“5+2”生活模式、追求个性生存状态的都市人群预期有升值潜力的投资客户占地面积：680亩建筑面积：20.43万平方米水面面积：3万余平方米容积率：0.4绿化覆盖率：72%建筑密度：17%旅游地产成功案例28整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能传统居住区——建筑风格多样的住宅，毗邻生态观赏型温泉，环境静雅；特色商业区——小吃街、餐饮设施、手工艺品街、购物超市等；

文化休闲区——诗书画社、青少年素质教育中心、12000平方米的中心音乐休闲广场、2000余平方米的人造山坡景区、置信MBA学术中心等；

运动保健区——中老年人健康中心、诊所，足球场、网球场、篮球场、滑草场、羽毛球场、沙滩排球场、沙滩游泳池、高尔夫练习场、门球场、少儿武术馆、乒乓球室等运动健身场所；会所宾馆区——生态豪华会所、酒店、客栈、博物馆等皇城-明远楼-至公堂：三者构成老成都建筑及历史文化的灵魂主轴线酒店宾馆分别修建于会所的西南和正北各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐29芙蓉古城中四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统文化氛围，同时整个社区打造的休闲度假气质，引领有别于城市的生活方式建筑：2层为主，面积42--212平方米不等，类型有独栋、四合院、联排，附带特色的私家花园和配套设施建筑风格：川西民居组团江苏民居组团云南民居组团唐风建筑组团园林：建有亭榭、小桥流水的江南风格设计，绿地景观错落有致四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统居住氛围饮食文化：数种成都传统小吃茶文化：铜壶、铜烟袋、铜茶椽子水文化：龙舟比赛、放河灯等天府街市文化：蜀绣、蜀锦、竹帘画、剪纸、泥塑、木雕等驰名中外传统手工制品童趣文化：陀螺、响簧、铁环、毽子、风筝、弹子等有着乡土色彩的玩具民风民俗文化：赶庙会、搭戏台、贴门神、磨刀人、打更人等老成都民俗地域文化：4000年历史的鱼凫文化、陈家桅杆、大石文化、琴壁空弹、梅花街道：以成都老街道名命名各小区主干道、干道、次干道和院内道路，达成街道名的亲切和易于记忆…深度挖掘成都区域文化，举办各种活动，营造强烈的中国传统文化氛围，引领一种充满传统文化氛围的生活方式30分期开发情况时间轴第一期第二期第三期产品联排别墅四合院价格2800元/平米第四期独栋别墅联排别墅面积小面积产品为主40---200平米不等面积较一期有提高100平米以上为主260-330平米220－300平米3300元/平米3600元/平米3800元/平米2005.11-2006.034500元/平米4800元/平米2006.03-05

2006.05-至今5200元/平米31成功的关键因素总结开发理念——在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状，推出整合四大功能的第二居住体系：旅游观光的功能：独特的建筑和优美的景观设计成功吸引众多游人前来参观游览、消费，带来商机；休闲度假的功能：提供安逸、清静的环境，迎合都市人周末消费，休闲广场供人们品茶、聊天、对弈、打牌，客栈和酒店提供住宿场所；商务活动的功能：提供会议、谈判活动的场所；满足现代都市人追求古朴、喜欢幽静的居住心理，外观古朴，住宅内部强调实用性，合乎现代人生活习惯，价格合理，吸引了大量购房者通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现