房地产市场报告 -2021年一季度洛阳房地产市场研究报告

ChinaIndexAcademy中指研究院郑州分院2021年4月宏观政策环境洛阳市场研究总结与展望Chapter1观政策环境章节总览.宏观市场发展：量价延续增长态势，重点城市市场热度不减宏观政策环境2.国家宏观政策：坚持“房住不炒”定位，多地加码楼市调控稳预期；重点城市供地“两集中”3.洛阳宏观政策：区划调整释放空间优势，提升城市能级；公积金信贷政策从严，调控升级4.洛阳区域规划：政策利好不断，强化市场信心，赋能洛阳中原城市群副中心城市建设4全国商品房市场概览：量价延续增长态势，热点城市市场热度不减•

成交规模：一季度房地产市场淡季效应减弱，重点城市商品住宅供应面积继续增长，成交保持一定活跃度，整体成交规模居历史同期次高位，一季度50个代表城市商品住宅月均成交面积约3400万平方米；•

价格：一季度，百城新建住宅价格累计上涨0.77%，涨幅较去年同期扩大0.59个百分点，但仍处近五年同期低位。2019至2021年一季度各梯队城市住宅均价累计涨幅1.20%1%1.00%0.78%0.76%0.76%0.80%0.60%0.40%0.20%0.00%-0.20%0.69%0.39%0.15%二线0.06%-0.05%三线一线2019年一季度2020年一季度2021年一季度从各梯队城市来看，今年以来各梯队城市新建住宅价格累计涨幅较去年同期均有所扩大5数据来源：CREIS中指数据·全国土地市场概览：供求规模继续增长，地价保持上涨态势•

成交规模：受供地“两集中”政策影响，3月22个重点城市住宅用地成交面积同比普遍下降，一定程度上拖累了300城整体成交规模，但第一季度重点城市地方政府推地量与去年同期低基数基本持平，住宅用地成交规模同比小幅增长；•

成交价格：住宅用地成交楼面均价上涨至历史新高，溢价率亦有所提升：一季度，全国300城住宅用地成交楼面均价为5145元/平方米，平均溢价率为17.4%。2021年一季度各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化2021年一季度重点21城（市本级）住宅用地成交情况城市名称北京天津沈阳长春上海南京无锡苏州杭州宁波合肥福州济南青岛郑州武汉长沙广州深圳重庆成都总计2021Q1成交规划建面(万㎡)同比-54%12%-89%-52%33%23%095%10%109%-45%26%121%-12%19%6%2021年3月成交规划建面(万㎡)同比--218%-83%-77%--8419022183555220832033479710212214520535132030711320--1131663--185370213978--116462331482629---54%---28%-77%50%-52%--363%-65%-------22%----80%32%-35%-68%-25%-5%除二线城市外，其余各线城市住宅用地成交面积同比均增长，三四线城市同比增幅最大1081833960--501119-64%-38%6数据来源：CREIS中指数据·城市版章节总览1.宏观市场发展：量价延续增长态势，重点城市市场热度不减宏观政策环境.国家宏观政策：坚持“房住不炒”定位，多地加码楼市调控稳预期；重点城市供地“两集中”3.洛阳宏观政策：区划调整释放空间优势，提升城市能级；公积金信贷政策从严，调控升级4.洛阳区域规划：政策利好不断，强化市场信心，赋能洛阳中原城市群副中心城市建设7宏观政策环境：坚持“房住不炒”定位，多地加码楼市调控稳预期•

两会政府工作报告提出2021年中央坚持“房住不炒”定位不变，稳地价、稳房价、稳预期，解决好大城市住房突出问题，增加土地供应，切实增加保障性租赁住房、共有产权住房供给；•

《“十四五”规划纲要》中，中央强调要实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展，同时完善住房市场体系和住房保障体系，房地产调控总基调不变，并将从土地、金融、财税等方面发力，稳定市场预期。2021年一季度部分省市调控政策升级严查经营贷等资金，严审首付来源发布二手房成交参考价限购、限贷、限售新增或升级人才或人才购房门槛提升深圳，无锡、东莞、成都和西安(建立价格发布机制)上海、杭州、东莞、嘉兴、成都、西安广州南沙区和黄浦区、南京、佛山北京、上海、广州、深圳、杭州、西安、嘉兴、广东省、浙江省、湖州、义乌限离婚土拍规则升级或加强监管增值税免征年限提升加强市场监管上海、成都、湖州、福建南平、金华、湖州、义乌、西安上海、杭州上海、杭州、武汉、合肥、海南、福建南平、金华、成都、西安上海、深圳、东莞8数据来源：中指研究院综合整理宏观土地政策：重点城市供地“两集中”，对行业造成深远影响•

2021年2月，22个重点城市供地“两集中”政策出台，单次大规模的集中出让对企业的现金流管理、投资、营销、融资等方面均提出了更高要求。目前已有天津、长春、济南、福州等城市公布了三次公告时间，且部分城市已公布第一批拟公告土地，土地数量增多，土拍规则亦有一定调整。2021年一季度重点城市供地“两集中”政策后供地公告情况两集中政策对行业造成影响对房企短期资金将形成巨大挑战对地方政府供地行为产生约束，对政府管理能力提出更高要求土地集中出让为住房供应带来稳定预期，引导购房者稳定预期9数据来源：中指研究院综合整理章节总览1.宏观市场发展：量价延续增长态势，重点城市市场热度不减宏观政策环境2.国家宏观政策：坚持“房住不炒”定位，多地加码楼市调控稳预期；重点城市供地“两集中”.洛阳宏观政策：区划调整释放空间优势，提升城市能级；公积金信贷政策从严，调控升级4.洛阳区域规划：政策利好不断，强化市场信心，赋能洛阳中原城市群副中心城市建设10撤县划区：2021年3月18日，洛阳迎来撤县划区重磅政策，打破行政区划的壁垒，释放城市发展空间，发挥洛阳都市圈辐射带动作用，未来与郑州形成“双核驱动、双圈联动”，打造河南高质量发展的“双引擎”•

2021年3月18日，国务院批复同意撤销县级偃师市，设立洛阳市偃师区，以原偃师市的行政区域为偃师区的行政区域，偃师区人民政府驻槐新街道民主路27号；撤销孟津县、洛阳市吉利区，设立洛阳市孟津区，以原孟津县、吉利区的行政区域为孟津区的行政区域，孟津区人民政府驻城关镇桂花大道328号；•

目前洛阳市辖共计7县7区，市区范围扩大至原来的2.8倍；洛阳新原洛阳市市11数据来源：中指研究院综合整理公积金政策：3月1日，洛阳市住房公积金中心为有效防范化解住房公积金流动性风险，从2021年3月6日起，启动流动性风险一级预警防控措施，公积金信贷政策从严，夯实房住不炒定位•

截至2月底，洛阳市住房公积金个贷率达到98.17%，根据《洛阳市住房公积金流动性风险预警管理暂行办法》(洛管委会【2021】1号)，为有效防范化解住房公积金流动性风险，从2021年3月6日起，启动流动性风险一级预警防控措施。政策变动在个人住房公积金贷款额度计算公式中，公积金缴存余额倍数下调为6

，各档次时间系数分别下调0

.

3暂停土地抵押状态下的住房公积金个贷项目准入，工程总进度达到三分之一以上时方可准入实行住房公积金贷款轮候发放级3.01升控调，严从策政金积公个

人

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施12数据来源：中指研究院综合整理章节总览1.宏观市场发展：量价延续增长态势，重点城市市场热度不减宏观政策环境2.国家宏观政策：坚持“房住不炒”定位，多地加码楼市调控稳预期；重点城市供地“两集中”3.洛阳宏观政策：区划调整释放空间优势，提升城市能级；公积金信贷政策从严，调控升级.洛阳区域规划：政策利好不断，强化市场信心，赋能洛阳中原城市群副中心城市建设13洛阳大学城：2月24日，洛阳市发改委发布2021年第一批重点建设项目名单，其中洛阳大学城选址孟津，未来该片区将形成集群效应，为区域经济发展注入人才活力•

2021年2月24日，洛阳市2021年第一批重点建设项目名单正式公布，洛阳大学城建设项目被纳入新开工项目，选址孟津。计划经过10-15年左右的建设，入驻10所左右高校，在校生达15万人；第一批重点建设项目共519个，总投资5598亿元，2021年度计划投资1946亿元，其中新开工项目273个，续建项目226个，前期项目13个，跨境项目7个。14数据来源：中指研究院综合整理地铁：3月28日，洛阳轨道交通1号线正式运营，成为中西部非省会第一个开通地铁的城市，对洛阳提升城市能级，加快都市圈、现代化强市建设发挥重要引领带动作用•

2016年8月25日洛阳地铁正式获国务院批准建设，是我国中西部地区第一个获批建设地铁的非省会城市，河南省第二个获批建设地铁的城市；•

2020年12月1日，洛阳轨道交通1号线启动为期三个月的试运行；•

2021年3月28日，1号线正式通车；2号线预计今年年底正式运营。Ø洛阳地铁1号线覆盖洛北地区东西向主要客流，设车站19座，全长25公里，平均站间距1.38公里；Ø按照初期运营计划，每天首班车6:30分从红山站、杨湾站、解放路站出发，红山站至杨湾站全程运作时间约为43分钟，高峰期将同时上线运行14列车，平峰时段上线10列车。15数据来源：中指研究院综合整理Chapter2阳市场研究章节总览.土地市场：一季度洛阳土地市场供求规模同比双增，郊县成交活跃度凸显，土地均价有所下滑洛阳市场研究2.商品住宅市场：本季度洛阳市场迎来小阳春，销售规模同比大幅增长，各区域间分化加剧172021年一季度洛阳土地市场2021年一季度土地供应量：2021年一季度土地成交量：2021年一季度住宅用地楼面价：2021年一季度商办用地楼面价：增加60.7%增加10.2%减少17.8%供大于求供求规模同比双增，郊县成交活跃度凸显，土地单价有所下滑减少27.6%与2020年一季度同比变化土地供应：一季度洛阳商品房规划建筑面积累计供应547.3万㎡，同比涨幅60.7%，土地建设面积较去年同期增加27.2%，共69宗土地，其中住宅53宗，商办16宗•

2021年一季度洛阳住宅用地建设面积2686.3亩，同比增长74%，环比增长16.4%；商办用地建设面积571.5亩，同比减少43.8%，环比增加16.5%；•

1季度洛阳商品房用地供应69宗，其中住宅53宗，商办16宗；1月份供应量最大，共36宗，1578.3亩，占1季度供应总量48.4%。19注：仅统计住宅和商办土地数据数据来源：CREIS中指数据，区域供应：从住宅用地供应分布来看，高新区建设用地供应量最大，共计483.9亩，其次是偃师，供应量449.7亩，涧西区以354.4亩的供应量位居第三•

2021年一季度，洛阳供应53宗住宅土地，高新区供应4宗，合计483.9亩，占总供应体量的18%，其次是偃师，供应1宗住宅用地，为449.7亩，占总供应体量的16.7%；伊川县供应宗数最多，但供应体量较小，仅44.5亩。新安县高新区宜阳县洛宁县嵩县栾川县≥500亩师300-400亩200-300亩100-200亩≤100亩20数据来源：CREIS中指数据，土地成交：2021年一季度洛阳土地市场整体量升价跌，规划建筑面积为315.2万㎡，同比增加10.2%，楼面价1205.9元/㎡，同比减少20.5%，土地成交单价为193.4万元/亩，同比减少3.2%，•

2021年一季度洛阳住宅用地规划建筑面积288.8万㎡，同比增长17.4%，住宅楼面价1184.9元/㎡，同比减少17.8%，土地成交均价198.9万元/亩，同比减少13.4%；•

商办用地规划建筑面积26.4万㎡，同比减少33.9%，楼面价为1436.4元/㎡，同比减少27.6%，土地单价为154.9万元/亩，同比增加22.6%；•

洛阳全市累计成交商品房用地43宗，建设用地共计1965.6亩，其中住宅用地为36宗，成交占比83.7%，商办用地成交7宗。2017Q1-2021Q1洛阳商品房土地成交量价走势2017Q1-2021Q1洛阳商品房土地成交宗数6005004003002001000300025002000150010005009080706050403020100908070605040302010079615948464343423736363433331205.9191870住宅规划建筑面积(万㎡)成交楼面均价(元/㎡)商办规划建筑面积(万㎡)成交均价(万元/亩)住宅用地(宗)商办用地(宗)商品房用地（宗）21注：仅统计住宅和商办土地数据数据来源：CREIS中指数据，成交价格：2021年一季度洛阳住宅和商办用地成交均价分别为198.9万元/亩、154.9万元/亩；楼面价分别为1184.9元/㎡、1486.4元/㎡，郊县84%的市场成交份额，拉低本季度住宅用地价格•

2021年一季度，住宅成交均价为198.9万元/亩，同比减少13.4%，溢价率为7.71%；商办成交均价154.9万元/亩，同比增加22.6%，溢价率3.56%；•

2021年一季度，住宅成交楼面价1184.7元/㎡，同比减少17.8%；商办成交楼面价1486.4元/㎡，同比减少27.6%；2017Q1-2021Q1洛阳商品房土地均价（万元/亩）2017Q1-2021Q1商品房土地楼面价（元/㎡）700600500400300200100030002500200015001000500198.9154.91,436.41,184.9住宅成交均价(万元/亩)商办成交均价(万元/亩)一季度区域住宅成交价格40003254.0300020001000001222.4新安县1198.51176.9948.0711.9625.6600.7232.3嵩县洛龙区偃师市孟津县栾川县伊川县宜阳县洛宁县住宅楼面均价(元/㎡)商办楼面均价(元/㎡)楼面价(元/㎡)地价（万元/亩）22注：仅统计住宅和商办土地数据数据来源：CREIS中指数据，区域成交：郊县是第一季度土地市场主力成交区域，其中伊川县建设用地成交量最大，其次是宜阳县，孟津排名第三•

伊川县成交10宗住宅用地，建设用地483.9亩，总建面77.2万㎡，位居本季度成交量之首；•

各区域按照建设用地成交量排名：伊川县、宜阳县、孟津、洛龙区、新安县、洛宁县、嵩县、栾川县、偃师。2021年一季度洛阳区域住宅用地成交分布图60012108吉利新安县西105004003002001000涧西区高新区宜阳县6洛宁县6483.944397.34333嵩县2251.3249.02栾川县1150.9135.244.5嵩县7.1栾川县1.6偃师0伊川县宜阳县孟津洛龙区新安县洛宁县≥400亩师300-400亩200-300亩100-200亩≤100亩建设用地（亩）规划建筑面积（万㎡）住宅（宗）23数据来源：CREIS中指数据，住宅成交量价：第一季度洛阳市住宅成交量为1720.8亩，同比增加11.4%，成交楼面价为1184.9元/㎡，同比减少17.8%，成交单价为198.9万元/亩，同比减少13.4%，本季度住宅用地整体呈量升价跌的趋势•

2021年一季度洛阳住宅用地共计成交36宗，规划建筑面积288.8万方，楼面价为1184.9元/方，成交单价为198.9万元/亩；•

伊川县和宜阳县住宅用地规划建筑面积累计占比54%，是本季度洛阳住宅用地成交主力，其次是孟津县，占比15%。2017Q1-2021Q1洛阳住宅成交量价走势50030002500200015001000500458.97450390.17400366.37334.53334.12350321.91302.25301.42288.82300246.02250213.33203.96181.12200174.23150

129.42100103.82512.1353.3280.6239.7229.6

223.1

259.1197.9201.4210.9198.95024.47

131.7114.6136.882.9

83.587.800规划建筑面积(万㎡)成交楼面均价(元/㎡)成交土地均价(万元/亩)24数据来源：CREIS中指数据，商办成交量价：一季度商办规划总建面26.4万㎡，楼面价为1436.4元/㎡，土地单价95.8万元/亩，较去年同期量价齐跌，孟津是本季度商办土地市场成交主力，占比68%•

2021年一季度洛阳市商办用地规划建筑面积累计成交26.4万㎡，同比减少33.9%，环比增加67.2%；•

本季度洛阳商办楼面价为1436.4元/㎡，同比减少27.6%；成交均价为95.8万元/亩，同比减少27.6%；•

孟津商办用地总建面成交17.9万㎡，占比68%，为洛阳市之首，栾川县以5.4万㎡成交量位居第二，两县合并占比88%。2017Q1-2021Q1洛阳商办成交量价走势18016014012010080250020001500100050060402000规划建筑面积(万㎡)成交楼面均价(元/㎡)成交土地均价(万元/亩)25数据来源：CREIS中指数据，典型土拍1：2月9日，LYTD-2021-06地块经过两次竞价，最终被中成集团以6.02亿元总价竞得，总价位于2021开年以来住宅用地成交榜首，折合楼面价约2332.8元/㎡，成交单价为451万元/亩，•

该地块是2021年洛阳主城区住宅地块首拍，建设面积、成交总价位于洛阳市2021开年以来土地成交榜首。；•

该地块起拍价为60034万元，经过两次竞价，总价上涨134万元，最终被中成集团以60168万元总价摘得，溢价率0.22%；该宗地所建住房由伊滨经开区（示范区）管委会按成本价回购，用于安置在伊滨经开区（示范区）引进的重点企业中高级人才和专业技能人才；土地位置地块编号用地性质出让方式总用地面积建设用地面积规划建筑面积容积率伊滨区李村大街与中信路东南角LYTD-2021-06综合用地(含住宅)挂牌32300.89㎡伊滨区李村大街与中信路东南角地块32300.89㎡93672.58㎡＞1.0，≤2.92021/3/31成交时间起始价43477万元成交价45780万元成交每亩价成交楼面价944.87万元/亩4887.23元/㎡26数据来源：CREIS中指数据，典型土拍2：3月31日，LYTD-2021-14地块以5%的溢价率被洛阳永安荣晟置业有限公司竞得，合计总价4.58亿元，成交亩单价944.9万元，成交楼面价4887.2元/㎡，是今年住宅用地单价最高的一宗地块•

该地块最终被洛阳永安荣晟置业有限公司以4.58亿元竞得，成交亩单价944.9万元，成交楼面价4887.2元/㎡，是今年住宅用地单价最高的一宗地块；•

LYTD-2021-14地块位于洛龙区洛宜路与苏秦街西南角，占地面积约48.45亩，起拍价897.34万元/亩，起拍楼面价4641元/㎡，容积率在1.0~2.9之间，绿化率≥35%，建筑密度≤25%。该地块最终以5%的溢价率被洛阳永安荣晟置业有限公司竞得。土地位置地块编号用地性质出让方式建设用地面积规划建筑面积容积率洛龙区洛宜路与苏秦街西南角LYTD-2021-14综合用地(含住宅)挂牌32300.89㎡洛龙区洛宜路与苏秦街西南角地块93672.58㎡＞1.0，≤2.92021/3/31成交时间起始价43477万元成交价45780万元成交每亩价成交楼面价944.87万元/亩4887.23元/㎡27数据来源：CREIS中指数据，典型土拍3：LYTD-2021-21地块经十余家开发商130轮的激烈竞逐，最终被北京泽信地产有限公司以4.6亿元摘得，成交单价690万元/亩，楼面价3981元/㎡，刷新伊滨区土地单价及楼面价，成为伊滨新地王•

3月31日，LYTD-2021-21地块被北京泽信地产有限公司以46333万元摘得，成交单价为690万元/亩，溢价率31%，楼面价3981元/㎡，此价格刷新伊滨区土地单价及楼面价，登顶伊滨新地王；地块信息显示，容积率在1.0~2.6之间，绿化率≥35%，建筑密度≤20%，地块限高为60米，地块需配建一所不少于9班的幼儿园、120-270㎡的社区卫生服务站、150-750㎡的室外综合健身场地和物业用房。土地位置地块编号用地性质出让方式建设用地面积规划建筑面积容积率伊滨区诸葛大街与兰台路西北角LYTD-2021-21综合用地(含住宅)挂牌44763.53㎡116385.17㎡＞1.0，≤2.6伊滨区诸葛大街与兰台路西北角地块成交时间起始价2021/3/3135453万元成交价46333万元成交每亩价成交楼面价690.04万元/亩3981.01元/㎡28数据来源：CREIS中指数据，章节总览1.土地市场：一季度洛阳土地市场供求规模增长，郊县成交活跃度凸显，拉低土地均价洛阳市场研究2.商品住宅市场：本季度洛阳市场迎来小阳春，销售规模同比大幅增长，各区域间分化加剧292021年一季度洛阳商品住宅市场2021年一季度成交量：2021年一季度成交总额：2021年一季度成交均价：增加102.8%增加88.6%减少7.1%量升价跌本季度迎来小阳春，销售规模同比大幅增长，各区域间分化加剧主城区（洛龙区、经开区、老城区、高新区、瀍河回族区、西工区、涧西区）与2020年一季度同期相比商品住宅成交量价：一季度洛阳市住宅同比大幅增长，季末进入传统小阳春，市场逐渐升温，成交单价同比有所降低•

2021年一季度，洛阳市商品住宅销售均价8955元/㎡，同比下滑7.1%。1月份销售均价为8919元/㎡，2月份8701元/㎡，3月份9194元/㎡，2月份销售均价领跌本季度价格，3月市场进入传统小阳春，市场升温显著；•

本季度共成交8565套，成交量为96万㎡，销售额86亿元，同比成交规模翻番增长。2017Q1-2021Q1洛阳商品住宅成交量价2017Q1-2021Q1洛阳商品住宅销售套数(套)1200010000

85098000102481401201008010000900080007000850980658565895596.0790773977362712363366138634460004284

41994164412638174000200086.006000500040003000200010000602020.01-2021.01洛阳月度住宅成交量价走势50403020100120001000080006000400020000409194200销售面积(万㎡)销售额(亿元)销售价格(元/㎡)销售面积(万㎡)销售额(亿元)销售价格(元/㎡)注：仅统计洛龙区、经开区、老城区、高新区、瀍河回族区、西工区、涧西区31数据来源：CREIS中指数据，商品住宅各区域成交表现：西工区和经开区是本季度商品住宅成交主力，两区域累计成交42.07万㎡，占总成交规模的44%，其次是洛龙区，17%市场份额，销售单价为10237元/㎡，领先其他区域•

一季度，西工区和经开区是本季度商品住宅成交主力，占总成交规模的44%；1-2月成交量遥遥领先其他区域，3月老城区和洛龙区成交量反超；•

经开区成交量最高，为21.27万㎡，均价8211元/㎡，仍是价格洼地；西工区成交金额最高，为19.81亿元；洛龙区成交均价最高，为10237元/㎡。销售量（万㎡）注：仅统计洛龙区、经开区、老城区、高新区、瀍河回族区、西工区、涧西区32数据来源：CREIS中指数据，商品住宅成交结构：90㎡以下户型市场成交占比13.3%，90-120㎡占比51.9%，120-144㎡占比28.1%•

与去年同期相比，0-90㎡户型市场份额由7.5%增加至13.3%；主力面积以90-120㎡为主，主力总价介于80-120万元之间，置业门槛提升；•

一季度，0-90㎡、90-120㎡、120-144㎡、＞144㎡的成交均价分别为7937.4元/㎡，8611.4元/㎡、9671.2元/㎡、10617.6元/㎡。2021年一季度洛阳商品住宅各面积段成交量价单位：万㎡604020015000100005000010617.69671.28611.449.87937.427.012.86.50-90（含）90-120（含）销售面积(万㎡)120-144(含）＞144销售价格(元/㎡)一季度洛阳商品住宅成交结构交叉分析（总价段-面积段）总价90㎡以下--90-120㎡104108514125989185714964120-144㎡144㎡以上160万元以上140-160万元120-140万元100-120万元90-100万元80-90万元357