某物业投资广场管理制度汇编

11物业投资广场业主公约为加强投资广场的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的平安与合理使用，根据国家有关物业管理的法规、政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。一、在使用、经营、转让所拥有或合法取得使用权的物业时，应遵守物业管理法规政策、租赁合同、物业管理合同以及本公约的规定。二、执行业主委员会的决议、决定。三、委托物业管理公司负责房屋、设施、设备、环境卫生，公共秩序、环保、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理公司根据政府有关法规、政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理公司的各项管理工作。五、业主或物业使用人对物业管理公司及其管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理公司提出，发生争议时可通过业主委员会解决。六、加强平安防范意识，自觉遵守有关平安防范的规章制度，做好防火防爆工作，确保人身财产平安。七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理公司。物业管理公司对装修房屋活动进行指导和监督，并将考前须知和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或阻碍他人正常使用物业的现象〔如渗、漏、堵、冒等〕，应当及时纠正，造成他人物业损失的应承当赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门进行处理。八、业主方委托物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。九、凡房屋建筑及附属设施、设备已经或可能阻碍、危害毗连房屋的他人利益、平安、或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主及时进行维修养护，拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理公司进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。十、与其他非业主使用人建立租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承当连带责任。十一、在本物业范围内，不得有以下行为：〔1〕擅自改变房屋结构、外貌〔含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格〕、设计用途、功能和布局等；〔2〕对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；〔3〕占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房〔棚〕等公用设施及场地；〔4〕损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；〔5〕随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；〔6〕违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品等；〔7〕践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小品；〔8〕在公共场所、道路两侧乱设摊点；〔9〕影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；〔10〕随意停放车辆；〔11〕聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；〔12〕违反规定饲养家禽、家畜及宠物；〔13〕法律、法规及政府规定禁止的其他行为。十二、人为造成公共设施、设备或其他业主设施、设备损坏，由造成损坏责任方负责修复或赔偿经济损失。十三、按规定交纳物业管理公司应收取的各项效劳费用。十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风气，互助友爱，和睦相处共同创造良好的工作和生活环境。投资广场层业主〔物业使用人〕签字、盖章：日期：腾投资舟广场惕写字焦楼装厨修管花理规每定一、总那么1、为加强投资写字楼租赁后的装修管理，保证大楼建筑主体结构的稳固与整体风格的完整、统一，保障租赁双方的权益，参照国家相关法规，制定本管理规定。2、本规定为写字楼租赁契约之附加约定文件，签订契约即视为认同本规定所有条款；租户在对租赁的写字楼进行装饰装修必须无条件遵守本规定。3、本规定由投资广场物业管理处负责解释，其中内容与国家或地方同类规章有异同之处以国家或地方法规为准。4、租赁双方另有约定各项不在本规定的约定范围之内。二、一般规定1、租户对承租区域的装饰装修过程中，禁止以下行为。①未经大楼物业管理处批准或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动大楼建筑主体和承重结构。②扩大承重墙上原有的门窗尺寸，缩小承重主柱、支撑墙体，连接等的尺寸，撤除连接墙的砖、混凝土墙体。③对楼层上、下楼板大面积打孔。④将无防水要求的房间改为卫生间、厨房间。⑤损坏大楼原有节能设施，降低节能效果，损坏移动采光通风与固定标识物等。⑥改动电力主配线路、给排水主水管及分支管路、消防设备设施、监控设施。⑦在公共区域内悬挂较大体积物体。建隔墙等，侵占公用空间，损害公共局部及设施。⑧改变租赁区域或楼外立面结构，色彩、开门、开窗等有损大楼建筑外观的行为。2、租赁方对承租区域的室内装饰装修，未经物业管理处同意，不得有以下行为：①对地板的装饰，对吊顶的拆换装饰。②搭建建筑物、构筑物。③拆改供冷、供暖管道和设施。④拆改电照器具、电照开关、风机开关、电源插座及有线网络插座等。⑤室内墙壁装饰、改色。⑥在公用通道及走廊、电梯口使用改动颜色，粘贴、设置广告物或其它类似行为。⑦楼顶悬挂小型物体需借助管道的支撑点时。3、租赁方对承租区域的室内装饰装修，有以下行为，必须向物业管理处报送有关施工方案及图纸，并由物业管理处批准，方可施工。①装修超过大楼设计标准或规定，增加楼面载荷的，应经大楼原设计单位或者是有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。②改动卫生间、厨房间防水层的以及改房间卫生间、厨房的应按照防水标准制订施工方案，并做漏水试验。③对本区域内的用电容量增加，应对照原大楼设计容量制定增容方案，对空开、保护装置的调整应有调整方案。④对房间的隔离，水、电、暧、消防、监控、通讯设施的装修改动，都须有完整、详细的方案及平面图。⑤装修施工平安措施，动用明火和进行焊接作业。三、开工申报与监督1、装饰装修工程开工前，应领先向大楼物业管理处申报登记并报详细装修方案，由物业管理处审查备案，取得书面同意前方可开工。2、装修施工方应具备专业资质，装修前应将装修进程日程安排及平安防范方案报物业管理处审查备案。3、装修方案的内容应严格依照有关法律、法规及本规定中的禁止条款，不能与之相抵触。4、委托装饰装修企业施工的需提供企业相关资质证书的复印件。5、装修单位及施工单位不得拒绝和阻碍物业管理人员依据规定对整个装饰装修活动的监督检查，发现违规行为有权制止，对造成事实后果或者拒不改正的，即按违约追究租户责任。块6、禾任何库单位盏和个档人对合承租剖方的做装饰标装修础行为翁中出盖现的回影响咐公众垮利益谣的质闭量事各故，伤质量层缺陷颂以及踪其他腥影响届周围烟单位买工作刺的行饰为，肯都有害权检箭举、暑控告罚、投纽诉。蔽四、炮其他剖规定来1、壮装修陶施工叛方应闸严格松遵守烦物业券管理佳处规值定的宇装修滔施工貌时间宴，降乖低施碎工噪默音，枣减少轨环境倾污染弊及给锅其他婶租户窗带来会的不幼便。辉2、连装修匹过程尼中形趋成的诵各种画固体搁、可谢燃液穿体等区废物饭，应慰按物句业管胖理处奔规定栋的位篇置、闯方式骄和时点间堆荒放及观储运腔，严致禁将甲装修厘材料输、废学弃物史等堆偿放于辆楼道蜓、电季梯间驼或其乓它公淘共区痛域。莫3、供装修咸工程郊所使皮用的捎材料菌及设捏备应居符合晕国家钥标准析不得腰使用蚁国家窃明令潜淘汰钩或禁芽用物郊品。欺4、滴装修转施工需中占喂用电伞梯及踪主要边通道偶，需隙事先饰得到票物业躁管理堵处的轰许可政并服脚从调炼度，踪以保继证物鸭业管晓理处洽为大始楼内受其他展租户格提供片的各湿项优建质服烘务不绸受影压响。舌5、降装修争施工开过程处中，糟不得味私自敞挪用朵公共宏部位让及设魂施，鞠并遵延守物裳业管裹理处纺制定德的其借它管吼理规典定，除施工羽人员皮应接和受投习资广辈场保叛安、惧工程汪部、及物业题管理里处等堆部门传管理蚊，办床理各密种出菌入登虫记及违其它午证件年。喉6、烧装修跌过程单中应砖保持民对公辈共区动域的驶卫生恩不受山影响筋，因纸施工区产生故的垃欺圾应雄立即夸去除泰。普五、抱承当乎责任逮〔违烟约责朋任〕臭1、切因装盘饰装细修活底动造投成管但道堵负塞、楼渗漏苏水、匪停电虫、物智品毁箩坏等仙，装荷修人牺员应汉当负崖责修廉复和本赔偿敬。桨2、亏租户汗装修失人因购装修战活动坛侵占卫公共切空间赤，对骡公共技部位周和设戏施造供成损猎害的浑责令玩改正溜修复简，造们成损宰失的药依法稼承当蛾赔偿皇责任止。仆3、刺租户共因装融修对顾其他党租户丸的工杨作环用境、份卫生腐环境洗等造任成影队响受暴到投酱诉的元，应让立即探消除姑影响扩，立健即改橡正。杆情况推严重钥的应谅承当辈赔偿零责任句。顷4、开租户源未申胸报登肚记进薪行装算饰装步修活匀动，漠处五堡百元拌以上警，壹捷仟元超以下嚷罚款昏并责娇令改锦正。洒5、孩租户纳违反滤本规闸定，案将装纸修工纽程委文托给找不具瓶有相修应资善质等绕级企丘业施谣工的辆处五洪百元费以上秘壹仟愤元以孟下罚捡款并定责令索改正童。厦6、遮租户近装修闷使用塑不符百合国全家标俯准材驾料造州成空许气污船染超练标的产责令筹改正短，造些成损筝失的鸦，依贴法承瓶担赔召偿责管任。撑7、凤有下新列行阁为之衔一的追，处黎罚款商五百信元以息上壹道仟元谢以下阵，并托责令炎改正尤。奴①缴擅自映拆改陷供暧已、供雅排水窑主管陕道、龙主配枪电线或路、肢消防驴、监榨控设抚施。害②脑将臣无防胀水要掘求的算房间吨改为刚卫生甩间、半厨房妈的。懒③贵擅塘自超告过设护计标吗准增族加楼朴面荷念载的桶。附④混损坏尺房屋茅原有粘节能循设施揭的。暖⑤紧对立示面、滴电梯咳口、饥走道掘等区处域擅诞自进肠行广师告粘休贴的顺。描8、落租户视及装石饰装扬修施种工方足违反谣?建坛设工漂程质荐量管吼理条郑例?纸的由顷建设猎行政既部门悟按照普有关只规定淹处分港。照9、音租户岛违反必国家劈有关汇平安冬生产驼规定叹和技忙术规径程，惠不采乞取必消要的映平安钳防护蹦和消载防措谨施，急擅自野动用显明火格和进批行焊原接作可业的紫或对阳平安填事故易隐患取不采津取措间施予著以消终除的酱，责堵令改幼正，刊并处那么壹仟易元以榜上壹泼万元贝以下耐罚款翻。情爸节严迈重的僚，责炒令停已业整伐改，健造成不重大音平安驱事故学的，暴交司劫法机日关处利理。柄六、叔说明促：志1、属室内敬装饰兔装修敞：是卷指租勺户在乞租赁猪投资类广场觉写字芹楼后棋对所于租区合域的傍装修穴。公2、涂建筑红主体搞：是险指建采筑实书体的目结构却构造初，包黄括屋共顶、敞楼板验、梁煌、柱早、支访撑、内墙体皱、连稀接接钢点和汤根底晋等。贿3、睬承重铜结构丈：是仗指直晕接将活本身崖自重瓶与各虏种外蛮加作瘦用力具系统复地传萄递经何根底虾地基夏的主蜂要结糖构构避件和笋其连锡接接赴点，洪包括胳承重阔墙表达、主崭体、策柱、创柜架豪与墩澡、楼川板、戚梁、垦层架稀、悬献索等浩。蝴4、巡大楼疗由于努各处山情况更异同违，如总对部融分电勉力、深通讯挖、给懒排水该设施众等、翅所改附动计建划将养由装碑修前添审查绕装修粗方案糠后制飘定。呼5、书本规光定自锯20皆02羽年1小1月稳1日捐对入灵住投岁资广捐场的裳所有张业主摩统一郊实施版，经服租户认签收辆后租堪户有洪义务颤执行扬。签收人：投资广场层租户〔单位盖章〕日期：工程部工具分配、领用及保管方案一、电气班日常常用工具每人一套；领用人各自保管，其中：1、电工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、电工工具夹1只。共7件。共3套，由领用人使用和负责保管。2、电梯工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、6``活络扳手1把、8``活络扳手1把、10``活络扳手1把、12``活络扳手1把、钢卷尺1把、1.5P手锤1把、2.5P手锤1把、小方锤1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪刀1把、平口錾子1把、尖头錾子1把、工具背包1个。共20件。共1套，由电梯工使用和负责保管。3、其余工具为电气班公用工具，由领班负责保管。当班人员如需使用分别借出，用完后负责归还。二、空调工具〔厂家随机配备的专用工具〕由空调工负责领用和保管。三、水暖工具全部由水暖工负责使用保管。四、机修工具全部由机修工负责保管。五、通用工具由综合班领班负责保管，各班组如需要，均可借用。六、工具保管责任人负责所保管工具的保养、维修和每月一次清点盘存；凡非正常损坏或使用保管不当造成的工具缺失和损毁，均由直接责任人负责照价赔偿。责任界定不清的由保管责任人负责赔偿。七、上下两班共同使用或保管的工具在交接班时需进行清点核实，并将情况记录在交接班记录上。八、离职或调岗人员需归还所有使用或保管的工具，否那么不予办理手续。★相关链接：?工程部工具采购清单1?-电气工具类?工程部工具采购清单2?-空调水暖工具类?工程部工具采购清单3?-机修工具类?工程部工具采购清单4?-通用工具类工程部人员结构方案一、岗位结构工程部管理范围内的设备系统类别繁多、专业性强，对人员的技术素质要求较高。通常情况下需要采用“岗位细化〞的结构模式：按设备类别分班组、根据运转要求设置岗位及人员编制；一个设备系统一个班组、一个班组多个班次。这样的结构能够到达分工明确、并较有技术保证。但同时有需要人力较多、效率较低等弊端。因此，在实际中，多数酒店及物业管理工程部采用了“万能工〞的模式：即一名技工同时负责某个区域的多个系统类别的设备的运行维护。这种模式是假日酒店管理集团首先应用于酒店工程管理的，可以极大地提高人力利用率、降低工程部的人力本钱、提高运作效率。但是这种模式要求所聘用的技工具备多方面的专业技术能力，能够胜任多个不同的专业类别的设备的运行维修。考虑到高素质人员的招聘难度及公司实际的设备规模，综合以上两种模式的优劣，工程部的结构采用如下方案：1、在公司开业伊始的一段时间内，所招聘的技工不可能对公司整体环境和设备状况很熟悉，这段时间任务也会比拟多，容易发生一些适应性的问题，基于这些原因，工程部的整体结构大致按设备的专业类别划分为“配电及电气维修、电梯、空调、水暖、机修、锅炉〞六个岗位。2、以上六个岗位中，相互间技术障碍较小的“配电及电气维修、电梯、空调〞三个岗位合并为[电气班]，其余岗位合并为[综合班]。3、在班组内实行“万能工〞模式：各岗位责任范围的任务并不固定人员，而由该岗位所属班组的当班人员共同负责完成。但考虑到设备专业性，在开业初期的一段时间会指定一个技工负责一个专业对口的岗位。4、每个班各设一名领班。5、工程部组织结构图二、人员编制按以上结构，根据相应班次的运行要求，工程部的人员编制如下表：工程部编制共11人主管1人电气班5人1、责任范围：配电及电气维修、电梯运行维修、空调运行维修。2、人员分配：白班2人〔含领班〕、早班1人、中班1人、夜班1人综合班5人1、责任范围：水暖管道、洁具、五金构件及机械维修、锅炉运行维修2、人员分配：白班2人〔含领班〕、早班1人中班2人、夜班1人三、班次安排按以上结构及人员编制，工程部正常班次如下表：1、电气班排班表星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日○1领班白班白班白班白班白班白班例休○2技工A白班白班白班轮休早班早班早班○3技工B早班早班早班早班轮休中班中班○4技工C中班中班中班中班中班轮休夜班○5技工D夜班夜班夜班夜班夜班夜班轮休说明：1、除○1领班外，其余人员实行轮班制：按以上排序○2-○3-○4-○5-○2循环轮换。每人每周有一天休息。2、【当班时段】白班：按公司行政白班时段、早班：08:00--15:00中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:002、综合班排班表星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日○1领班白班白班白班白班白班例休白班○2技工A早班早班早班早班轮休中班中班○3技工B中班中班中班中班中班轮休夜班○4技工C夜班夜班夜班夜班夜班夜班轮休○5锅炉工白班白班白班白班白班白班轮休说明：1、除○1领班和○5锅炉工外，其余人员实行轮班制：按以上排序○2-○3-○4-○2循环轮换。每人每周有一天休息日。2、【当班时段】白班：按公司行政白班时段、早班：08:00--15:00中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00四、工作时间及休息按以上班次的当班时段计算，每周工作时间为8h×6T=48小时〔包含当班时段内的就餐等时间〕。每周可有一天休息，国家法定节假日休息按公司统一规定。五、人力本钱(工资)预算1、本地同类工资水平参考级别月工资水平备注试用期及初级工350-450元试用期1-3个月中级技工550-650元不含福利、奖金及花红领班及高级技工600-800元不含福利、奖金及花红2、建议工资标准级别月工资水平备注试用期及初级工450元试用期3个月中级技工600元不含福利、奖金及花红领班及高级技工700元不含福利、奖金及花红3、工程部人力〔工资〕本钱预算按以上的建议工资水平，正常情况下工程部人力本钱〔主要为工资本钱〕为：〔1〕、每月：领班2人×700=1400元，其他8人×600=4800元，合计1400+4800=6200元。〔2〕、每年〔按13个月计〕：6200×13=80，600.00元〔3〕、平均支出：月均6716.66元；日均220.82元。【注】以上计算不含福利支出、奖金、保险及其他意外支出。六、人员聘用方案专业特长人数相关要求上下压配电2人3年以上经验、持操作证、能熟练维修各种电气设备强弱电维修3人3年以上经验、持操作证、熟悉各种强弱电气线路及设备电梯维修1人熟悉高层楼宇电梯原理和维修、一年以上经验、持特业资格证中央空调1人熟悉各种冷源设备和风机盘管系统原理、有电气或管道根底水暖管道、机修2人有熟练的给排水管道、水暖洁具、五金机械设备维修技能锅炉1人持司炉证、多年经验、熟悉水处理并有电气或管道根底【说明】1、以上共10人。2、领班2人从以上人选中择优提拔。3、有酒店工作经验优先。七、人员到位方案1、开业前15-12天内：〔1〕通知电梯、空调、锅炉等专业性强的特种设备拟聘人员面试。〔2〕确定各岗位拟聘用人员名单。2、开业前12-10天内：〔1〕电梯、锅炉、空调主要设备岗位人员进场接受厂家或施工方技术培训。〔2〕联系其他拟聘用人员，确定补充招聘方案。3、开业前10-6天：〔1〕通知电气、机修、管道等拟聘人员面试，确定所有录用人员名单。〔2〕组织所有人员进行星级效劳公共科目知识、工程部运作标准、公司规章等内容的岗前培训。〔3〕安排主要人员上岗参加设备综合调试及一些不提供安装的设备〔洗涤设备等〕的安装。4、开业前6-3天内：所有人员按要求全部到位，开始供电、供水、电梯、锅炉等的试运转。5、详见?开业前后工程部工作进度方案?并以最终修订方案为准。八、减员增效预案1、结构更新开业后公司走上正常经营轨道，各项工作会形成一定规律而易于掌握。经过一段时间的磨合，各岗位人员对所负责的工作和整体运作模式都较熟悉的情况下，采用逐步过渡的方法进行结构重组，在工程部内实行单一的全“万能工〞模式：合并两个独立的班组为一个整体、轮班运行，不再按岗位定岗定人。具体结构如下：工程部共7人，按以下班次运行：①白班4人负责水、电、空调、电梯、锅炉运行及设备保养维修。1、设领班一人。2、其他人实行轮班制。3、具体班次根据情况安排，并适时调整。②中班2人负责设备运行及紧急故障的处理。③夜班1人负责运行值班和紧急故障处理。2、人员精简按以上结构，工程部人员在原有根底上精简1/3，将采取优胜劣汰方式进行。其中也有人员的正常流动和流失。3、薪资增长实现以上结构后，人员减少，工资本钱也同比减少。另一方面，由于人员精简，余留人员需承当的工作任务也大大增加。将减员而减少支出的工资额的一局部为余留人员加薪，使技工平均工资水平能够高于本地同类水准。这将能够稳定人心、鼓舞士气，更可以提高公司形象，吸引更多优秀人才参加，使公司更具活力。工程部工程部运作方案工程部为公司的经营提供能源供给、设施维修和工程协作等保障功能：直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备；负责物业设施的维护、保养和检修；协助完成公司各种经营活动中需工程部提供支持的任务如：布置会场、制作宣传道具等根据工程部的任务范围，参照星级效劳标准，方案从以下几个方面做好工程部的运作：一、建立完备的运作管理标准根据公司物业规模，参照星级酒店工程管理标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序、岗位职责、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容的标准文件。这是工程部运作的依据，以此实程序化、制度化的管理。★链接：?凯比特投资广场工程部运作管理标准?二、建立精干、高效的工程效劳队伍根据工程部责任范围广、设备系统类别多、专业性强、技术要求高的特点，方案按以下步骤逐步建立一支适应工程部运作要求的高素质技工队伍。1、按公司整体运作管理方案制定工程部的运作模式和人员结构方案、相应聘用要求。★★链接：?工程部人员结构表?2、按各岗位专业要求招聘考核、择优选取所需人员。3、聘用人员上岗前进行公司规定、工程部运作标准、星级效劳意识及团队精神等方面的培训，强化对公司文化的认同感和综合素质，以适应新的工作环境。4、各岗位人员到岗后，根据实际的岗位职责范围，分别进行操作技术规程和职责制度的培训，使其尽快进入工作角色。5、制定一套考核制度，对工程人员的业务技能和敬业情况进行考核，努力营造务实求进的工作气氛，调动每个人的积极性。6、充分重视所有人的个人能力，尊重工程部每个人的建议；强调团队精神；让每个人都能充分发挥自己的专长、积极奉献自己的力量的同时，还能相互团结协作；形成一支技术过硬、作风优良、团结稳定的工程技工队伍，集中力量高效完成各项工作任务。三、做好物业设备的运行和维修管理【一】设备运行管理是工程部的主要任务，方案采取以下措施努力提高管理水准：1、收集齐全的物业设施设备的技术资料，建立系统的设备档案。2、按设备的技术要求制定详实细致的操作和检修程序。3、制定预防性维修方案，按方案的时间、工程内容对设备进行保养和检修。4、与使用和保管设备的部门或责任人签定设备使用维护责任书，强化设备的正当操作和及时有效的维护保养责任。5、建立完备的设备安装、调试、运行、维护、检修、改造、更新、报废记录，使设备管理更标准。6、在设备运行和维修本钱上进行内部考核控制，防止和减少不必要的浪费。【二】建立完备可行的维修系统是设备设施维护检修的保障根底，方案按以下模式对所有物业设施设备进行充分有效的维护保养和检修：1、维修功能所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成：【1】预防性维修：所有设备设施均制订维护保养和检修方案，按既定时间、工程和流程实施预防性的检修。【2】日常报修处理：设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。【3】巡查检修：工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查，发现故障和异常及时处理。【4】增改翻新：根据设备设施的具体情况和实际需要，对已有的设备设施进行增加、改良性能和翻新处理，使设备设施重新恢复使用价值，得到良好的利用。2、维修结构【1】主管负责根据物业设施规模制订维修程序和维修方案。【2】以各专业班组为单位，按既定的责任范围，分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。【3】重要设备设施和综合专业性设备设施由主管负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。3、维修控制【1】主管负责监督各班组按既定的程序和方案实施，控制维修本钱、效率和质量。各班组按程序和方案在领班的组织和带着下，实施并完成设备维护、保养和检修。【2】日常报修处理由报修部门负责验收设备维修修复质量并签收耗用材料记录。?工程报修单?具实填写并由报修部门验收签字后一份工程部备查、一份报修部门留存、一份汇总交财务核对材料本钱。【3】设备设施的预防性维修工程由使用或保管部门进行验收并签收耗用材料记录。?设备方案检修记录?具实填写并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料本钱。【4】工程部日常巡查中的检修由检修人员具实填写?巡查检修记录?，并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料本钱。四、做好能源控制管理能耗本钱通常占公司日常经营本钱的很大比例，节能降耗是控制本钱提高效益的有效手段。能控管理的关键是〖1〗提高所有人的节能意识。〖2〗制定必要的规定和制度。〖3〗采取必要的技术措施。方案从以下几方面入手，促进能控的制度化和程序化，努力把能耗本钱保持在合理的水平：1、做好耗能设备的维修保养，使其经常保持良好的性能状态。2、对主要耗能设备如：空调系统、供热系统的运行状况进行分析，制定出利于节能的运行程序。3、在保证公司营业所需的前提下，尽可能减少耗能设备的使用。如：及时关闭暂无开启必要的灯具、空调等。并将这些内容形成制度。4、对各部门进行空调、水电设施的使用和节能常识的培训。5、优先维修造成能源浪费的设备故障。6、工程部在日常巡检过程中对节能情况进行监督。7、准确抄录各种能耗数据，按时进行分析，根据发现的问题不断采取节能措施。8、在设备的选购、维修和运行管理中，积极采用有利于节能的新技术、新材料。五、做好平安运行管理工程部是公司的要害部门之一。将以“平安是最大的效益〞的原那么，加强平安防范和日常运作中的平安管理，并从以下几个方面努力确保工程部在平安运行上“万无一失〞。1、积极配合安保部门，做好工程部的平安组织建立、平安教育培训、消防设施维护和平安保障演练等方面的工作。2、加强各岗位平安操作管理。所有岗位的技工均要求持相应专业资格证上岗。锅炉、空调和电梯等工种还要有“特种行业操作证〞。3、将设备运行和维修过程中的平安操作规定制度化、程序化。4、制定工程部的平安考核制度，强化每个人的平安意识和责任心。5、经常对各岗位人员进行设备技术原理、操作维修技术方面的培训，是每个人都能切实掌握正确的程序，从技术根底上保证运行平安。6、重点设备和岗位确定专人对运行平安负责，定期进行平安检查和评估。7、关心了解各岗位人员的思想状态，及时化解存在的矛盾，作好防盗、放损和防止人为破坏工作。8、制定必要的平安预案，发生事故是力争降低损失。六、做好与各部门的协调工作及时与各部门交换情况，了解掌握物业出租、VIP接待、设备使用过程中的异常等方面的信息，便于优质的做好供能、检修和协作工作。同时，将工程部的设备检修方案、能耗统计数据、设备故障率等情况反应给其他部门。将根据实际的部门结构和运作方案拟出详细的“与各部门协调工作方案〞除以上方面外，将结合日常运作中的实际情况，及时对本方案进行完善补充。以平安、高效为前提，充分考虑公司的实际，努力做好工程保障工作。经理岗位责任1、坚决贯彻执行公司总经理的指示，直接对总经理负责。2、对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员。培养、稳固骨干队伍、切实保障动力设备的平安运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低的本钱开支保持公司高风格水准/3、制订下属各岗位标准及操作规程，催促检查下属严格执行岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。4、深入现场、掌握人员和设备状况，坚持每天作如下检查：〔1〕审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。〔2〕审阅各系统运行监测技术参数，发现偏差，及时修正。〔3〕现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。〔4〕现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与有关班组组织力量消除；发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。〔5〕现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。〔6〕现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。5、审定下属班组工作方案，统筹工作安排与人力调配，检查方案执行情况。6、组织制订设备更新、改造工程方案，重大维修保养方案，备件购进方案，并组织实施。7、根据营业要求与科技开展状况，经常征询一线业务部门意见，不断改良原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。8、深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、效劳意识教育，培养员工公司责任感。9、编制培训方案，定期对人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高效劳质量的队伍。10、核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交资料员整理归档。11、掌握科技开展动态，认真推广新技术，发行不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。班组主管岗位责任制1、模范执行岗位责任制、操作规程、员人守那么和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。2、管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、平安运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。3、主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作那么，技术精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。4、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。5、负责制订本班设备的年月检修方案和备品备件方案，报经理审核，并负责检修保养方案的实施。6、做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交经理审阅。7、做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇中央空调系统参数一、主机铭牌数据机组型号BZ175V111〔K〕BO出厂编号02063518检验员号QA01

制造日期2002年6月制冷量175万Kcal/h制冷量2035Kw冷水入口温度12ºC冷水出口温度7ºC

冷水流量350M³/h冷水压限0.8mPa燃料低值热值8500Kcal/Nm³热源最大耗量1698KW

溴化锂溶液量6.2t电压/频率380v/50Hz耗电量10.4KW大件运输重量23.6t

二、主机常用数据燃料耗用量制冷：128kg/小时制热：140kg/小时电消耗：10．5kw三、系统其它数据1、总造价约400万元2、设计使用年限20年3、冷却水塔电功率15kw/n4、冷却水泵〔单台〕55kw/n5、冷冻水泵〔单台〕55kw/n6、冷却水首次充注耗用量6.5t7、冷冻水首次充注耗用量100t四、机盘管标称功率统计1、1F前楼〔南楼〕建行：1152W大堂：1920W农行：1344W合计：4416W后楼合计：480W2、2F前楼证券交易大厅：1786W中庭：768W证券办公室：1402W后楼：826W3、3F前楼咖啡厅：1786W东侧厅：2938W后楼：922W4、4F/6F-14F/16F-18F前楼：672W后楼：672W共13层合计：17.472KW5、5F前楼：776W后楼：832W6、15F前楼：988W后楼：832W7、19F〔前楼〕768W8、总计：41.478KW(约为42KW)五、系统设备折旧1、计算公式：设备折旧额=〔设备原总值－预计净残值〕/预计使用寿命2、计算条件①主机：设计寿命20年/每年工作160天/每天工作3小时②系统其它设备均按：寿命20年/每年工作160天/每天工作8小时③系统原值按400万元/净残值忽略不计3、折旧额结果：约为20万/年,1250元/天,156.25元/小时六、本钱计算1、计算条件：柴油：3000元/t电：1.5元/Kwh水：1.5元/t2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h制热：140kg/h*3000元/t≈420元/h3、冷却塔耗电：15kw/h*1.5元≈22.5元/h4、冷却泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h5、冷冻泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h6、直燃机电耗：10.5kw/h*1.5元≈15.75元/h7、风机盘管电耗：42kw/h*1.5元≈63元/h8、系统总本钱为：折旧额+油耗+总电耗，计算结果为：制冷：806.5元/h制热：842.5元/h8、折合成风机单位电耗为：制冷:806.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈19.21元/kwh制热:842.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈20.06元/kwh注：人力及维持费用未计六、中央空调系统计量方案方案一：按以上计算结果〔风机每消耗电能１ｋｗh折合成空调本钱〕可对各区域装表控制并计量收费〔估算为：21元÷0.7÷0.8=37.5元/KWh〕。方案二：按以上计算结果〔风机耗电折合成空调本钱〕，结合各区域空调负荷〔风机标称功率与风口数量〕，可估算出空调系统运行单位小时的各区域所需本钱，并据此收费。工程部工程部主管岗位责任……岗位责任：1、模范执行岗位责任制、操作规程、员人守那么和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。2、管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、平安运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。3、主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作那么，技术精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。4、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。5、负责制订本班设备的年月检修方案和备品备件方案，报经理审核，并负责检修保养方案的实施。6、做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交经理审阅。7、做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇总。保安部任务及职责一、室外保守1、停车场警卫〔写字楼、公寓、中餐厅〕注意车辆进出程序、流程安排、规划好3个大门的秩序，具体事项如下：A、检查车辆停放B、处理好车辆的盗窃事件C、处理好车场内交通事故D、处理好乱停乱放车辆E、处理好逆行车辆F、夜间对所有进出车辆进行检查2、岗亭警卫〔南大门、西大门〕A、出入车辆人员登记B、出门货物要有凭证，并检查是否属实二、室内保守1、客人活动区域监控2、地下室的监控三、消防平安工作1、报警与处理A、严格做好预防工作B、如遇火灾，应及时处理，并与有关部门联系2、检查消防器材四、室内保守办公室管理1、案件处理A、酒店内打架斗殴事件的处理，必须有详细的处理程序，并作文字报告。B、楼层平安工作C、平安检查对酒店内重点要害部位每月进行一到二次的平安检查，检查人数不得少于2人，并做好记录。五、内保内勤工作1、大厅警卫2、巡逻警卫电工平安技术操作规程一、工作之前1、电气操作人员应思想集中；电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电〞，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。2、应详细了解工作地点、工作内容、周围环境，再选平安位置进行工作。3、工作前应详细检查自己所用工具是否平安可靠，穿插戴好必需的平安防护用品，以防工作时发生意外。4、维修线路要采取必要的措施，在开关手把上或线路上悬挂“有人工作切勿合闸〞的警告牌，防止他人中途送电。5、使用测电笔时，要注意测试电压范围，禁止超出范围使用，电工人员一般使用电笔只许试五百伏以下的电压。6、如需在线路进行检修时，事先可通知用电单位停电时间，再到配电室填好停电标然后进行，并要注意平安操作。7、在架空线路进行检修前，应首先停电，试电，并挂好临时接地线，以防发生意外。二、工作之中8、凡四百伏至一千伏之内的线路上，禁止带电操作，如必须带电作业时，要有可靠的平安操作措施，经领导同意后，在有人监护下方可进行。9、电工人员工作时，必须头脑清醒、思想集中、不得酒醉、打闹、神志不清。身体不适者禁止工作。10、工作中所撤除的电线要理好，带电的线头应包好，以防发生触电。11、安装灯头时，开关必须控制火线，灯口处必须接在“0〞线。12、所用之导线及保险丝，其容量大小必须符合规定标准，选择开关时必须大于所控制之设备的总容量。13、如工作中途因停止，当重新工作时，必须详细检查各项设备之变化，待充分了解前方可进行工作。14、严格遵守劳动纪律，服从工作地带班者指挥，不得任意离工作岗位。15、在一切金属器外壳上，都必须施行接地；接地电阻不得大于4欧，地线截面要大于相线能力的1/3。16、设备安装时，要进行详细检查，电器的绝缘电阻不得小于0.5兆欧，并按机床说明书的各项要求，进行调整、试验。三、工作结束后17、工作结束后必须使全部工作人员撤离操作地段，撤除警告牌，所有材料、工具、仪表等随之撤离，原有的防护装置，随时安装好。18、操作地段清理后，操作人员要亲自检查，如要送电试验一定要和有关人员联系好，以免发生意外。四、登高操作19、登高使用工具〔梯子、铁鞋、平安带、绳子、紧线工具等〕，必须经常检查，切实保护好，如发现损坏，不合平安规定应立即停止使用。20、使用梯子进行工作时，梯子角度以60º为宜，禁止二人同时上、下梯子，操作时需有人在地面监护。21、登杆工作一定要使用平安带和平安帽。平安带不准拴束在横担上。22、使用之工具及材料必须装入工具袋内吊送，不准随便乱抛，以免砸伤人；有人在电杆上工作时，任何人不可站在电杆下。23、数人同登一杆工作时，必须戴平安帽，先登者不得先作业，待各人选择好自己的位置后，才能开始工作。24、登杆之后，必须验无电时才可开始工作。为了防止中途送电，线路上需挂临时地线。25、如遇雷雨及大风天气时，严禁在架空线路上进行工作。26、工作完毕后必须撤除临时地线，并检查是否有工具等物漏忘在电杆上。27、新建线路或检修完工后，送电前必须认真检查，看是否符合要求，并和有关工作人员联系好，方能送电。五、其它方面28、弯管时注意平安，防止烧伤烫伤。29、电气安装打墙眼时，要思想集中，互相注意防止锤头伤人。30、发生事故或重大设备、人身事故和发现严重事故因素时，应立即向上级报告，迅速排除。31、发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急迫找不到电源时，可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。32、发生火警时，应立即切断电源，用四氯化碳粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。电梯维保平安规程1、开启厅门时，电梯不一不定在此层，小心跌入井道。2、停电盘车时，必须先关掉总电源，由两人或两人以上操作。3、进入桥顶或底坑，开启厅门后，一定先关掉急停开关方可进入，维修完后，维修人员出来后，再把电梯打上正常。4、轿顶检修，务必小心支架挂人或运行中的对重撞人。5、底坑检修，务必小心运行中的轿厢或对得撞人。6、非维修人员，不得私自持有机械钥匙、电锁钥匙、操纵箱钥匙和机房钥匙。7、非维修人员，不得擅自进入机房，严禁动用电梯专用电源或控制屏。8、未经维修人员许可，任何人不得进入轿顶或底坑。9、保护电梯，人人有责。高压室送电操作规程1.关上柜门→抽出绝缘隔板→顺时针转90º→接地开关分闸→取出操作柄再次插入→顺时针转90º→隔离开关合闸到位

2.操作柄插入孔〔Ⅱ〕→顺时针转动180º→负荷开关合闸到位.高压室停电操作规程。1.操作分闸手动按钮→负荷开关分闸到位。

2.操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→隔离开关分闸→取出操作柄验电→无电时将操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→接地开关合闸到位;

3.翻开仪表门→插入绝缘隔板→将闭锁杆拨向左边→翻开柜门。三菱电梯维保工作单每日巡查保养工程：1、电梯有无异常声响。2、各层门及滑块检查、调整、清洁、润滑。3、各层门锁限位动作可靠性检查。4、轿门及自动门机构检查调整、清洁。5、操纵箱各开头控钮、信号灯正常。6、确认平层误差在规定范围内。7、楼层提示、呼梯按钮灯正常。8、厅门、开关门灵活可靠。9、消防开关工作正常。10、控制屏内检查：变压器、接触器、继电器。11、配合厂家月保工作，以及年检。每月巡查保养工程：1、涨紧轮、离地距离、清洁加油、断绳开关间隙。2、对重缓冲距、轿厢缓冲距检查、对重保护栏、补偿链连接可靠运行正常。3、上下限位开关动作可靠性检查。4、平安间隙检查调整，清洁，开关动作正常。5、底坑平安开关工作正常。6、液压缓冲器油位检查，限位开关动作可靠。7、厅门、轿门、机电联锁开关动作可靠性。8、轿门、厅门、道轨检查、清洁润滑。9、平安触板动作灵活、开关接线可靠。10、光电保护装置工作正常。11、轿顶平安窗限位开关工作正常。12、轿顶检修开关工作正常。13、轿顶感应器工作正常，清洁调整。14、限速器开关动作正常。15、制动器动作灵活，维持电压正常，间隙正常，轴销加油润滑。16、限位开关动作正常。17、紧急停靠装置〔MELD〕工作正常。每年保养工程：1、电动机、拽引机检查。2、主付靴及靴衬检查。3、各导轨支架联接螺栓检查。4、钢丝绳涨力检查调整。5、轿顶绳头对重绳头检查。6、引轮、导向轮检查，清洁润滑。7、引轮、绳槽及钢丝绳磨损程度检查。8、电动机、引机换油。9、制动器铁芯拆洗调整。10、清洁导轨。11、各平安装置动作检查，调整。12、轿厢对重、缓冲器距离检查调整。工程部在岗培训考核试卷〔1〕工作手册局部姓名工号分数考核评定〔优/良/好/差〕点评一、填空〔每空1分共42分〕1、工程部是酒店的重要部门之一，其根本职能为、三个方面。2、设备维保是工程部设备管理的主要内容，采用、、四种功能方式互相结合来保证设备得到充分有效的维护和保养。3、各岗位对所负责管理的设备要严格做到三干净，即：、、；四不漏，即：、、、；五良好，即：、、、、。使设备经常处于良好的技术状态，确保设备、、运行。4、工程部同样应树立良好的效劳意识，坚持，恪守效劳信条。把理让给客人，以优质的效劳为公司争得荣誉、创造财富。5、机房值班时，应按规定定期巡视设备运行情况，做到、、、、，及时发现和处理隐患。6、非本部门人员但属本公司人员进入工程部各机房，应得到允许，非本公司人员，如需进入机房，那么必须有批条，并由。7、交班人员要对接班人员负责，要交、交、交、交、交，双方要办签字手续。8、工程部人员的行为准那么概括为、、、。二、判断题对的打√错的打×〔每题5分共25分〕1、接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人交班后，应及时报告部门主管。〔〕2、各班组可存放不超过1Kg的易燃油料。〔〕3、电工在检修储水池水泵时可直接领用其钥匙，以提高工作效率。〔〕4、物品领用由各申领人将领料单分别交部门经理、财务审核、总经理签字后即可直接到总仓领用。〔〕5、房间故障报修必须有效劳员陪同，征得客人同意前方可进行抢修。〔〕三、简答题〔每题10分共40分〕1、分别简述大型设备一、二级保养的目的与主要内容。2、简述日常报修单的处理流程。3、简述工程维修效劳标准。4、简述交接班中的主要考前须知及标准。四、论述题〔13分〕请结合自己的实际岗位的体会，论述如何做好工程部的各项工作。工程部十月份下半月工作方案与安排1、继续统计复核主楼工程数据。2、了解主楼给排水、消防水、空调水系统的管道走向，控制阀及附属设置。3、了解掌握主楼给水与局部喷淋泵系统的详细问题。4、着手进行主楼能耗计量前期调查工作。5、主楼顶层水塔渗水问题跟进。6、主楼顶层膨胀水箱，与主水连接管路的保温处理跟进。7、主楼地下层改造跟进。8、主楼地下层排水积水问题跟进。9、路面铺石等检查并催促返修。10、跟进电信小灵通基站问题。11、跟进电信主楼虚拟网联网互通问题。12、跟进电信宽带问题。13、跟进政府投资中心配套局域网及电信代办。14、投资广场设施概况说明书编制。15、变电站遗留问题催促解决。16、变电站机房布置与完善。17、值班室布置与完善。18、电力系统挂板绘图、制作、上墙。19、电力系统遗留问题彻查与催促解决。20、按方案实施工程部人员在岗培训。21、空调人员到位厂家学习，为下周开机做准备。22、空调机房遗留工程跟进。23、空调机房布置完善。24、制定空调系统详细操作规程。25、电梯验收与机房布置完善。26、电梯维保程序制定。27、电梯遗留问题跟进。28、检查调试主楼空调风机盘管与新风系统。29、公寓楼遗留水暖问题返修跟进。30、公寓楼遗留顶层渗水问题跟进。31、制作货架、钳台、工具柜、布草架。32、协助布置员工宿舍、员工更衣室。33、跟进中西餐厅后续工程。34、制定各项工程统计、表格，准备本月度各种数据汇总工作。35、班次与岗位划分，逐步实行正常的作息轮班。36、逐步实行标准的三级维修制。37、着手开始工程资料整理归类存档工作。38、完成设备维修保养方案的编制。凯比特广场监控系统操作说明武汉宏成系统科技2002年10月本说明包分为三个局部，包括系统供电说明、矩阵操作说明、硬盘录像操作说明。第一局部系统供电说明一、设备功能说明主控台上共3个控电按钮，钥匙按钮为主供电按纽，主要用于电视墙、硬盘录像机、矩阵等设备供电；绿色旋转按钮为摄像机供电按钮，主要用于各摄像机供电；红色旋转按钮为备用按钮。二、系统供电操作标准1、翻开钥匙按钮，电视墙通电，摇控开机，置入视频状态。盘录像机通电，翻开硬盘录像机面板，启动开关开机。矩阵通电。2、翻开绿色旋转按钮，各摄像机通电，电视墙进入自动切换状态。第二局部矩阵操作说明一、视频切换控制1、手动切换在某一监视器上显示某摄像机的画面。操作：按“n〞〔监视器号〕—“MON〞—“n〞〔摄像机号〕—“CAM〞。2、区域切换在某一监视器上显示一组摄像机画面。操作：按“n〞〔监视器号〕—“MON〞—“n〞〔起点摄像机号〕—“ON〞—“n〞〔终点摄像机号〕—“OFF〞。3、自动切换在某一监视器上切换显示所有系统存在的摄像机画面。操作：按“n〞〔监视器号〕—“MON〞—“RUN〞—“ON〞，开始自动切换。操作：按“n〞〔监视器号〕—“MON〞—“RUN〞—“OFF〞，停止自动切换。4、摄像机画面跳过和参加假设不想某个摄像机画面在指定监视器自动切换时显示出来。操作：按“n〞(摄像机号)—“ENTER〞—“OFF〞。恢复画面显示操作：按“n〞(摄像机号)—“ENTER〞—“ON〞。5、视频自动切换时间设置设置某一监视器自动切换画面的时间间隔。操作：按“n〞〔监视器号〕—“MON〞—“n〞〔摄像机号〕—“TIME〞。注：时间间隔可在1~99秒之间选择。二、云台控制1、方向操作键盘通过解码器可控制云台的上、下、左、右及左上、左下、右上、右下的运行。例如：当主机要控制云台的“上〞。操作：按“n〞(摄像机号)—“CAM〞—移动摇杆向上。三、镜头控制1、光圈翻开〔OPEN〕或关闭〔CLOSE〕变焦镜头的光圈，来调整摄像机的进光量。操作：按“n〞(摄像机号)—“CAM〞—“OPEN或CLOSE〞。2、焦距调整变焦镜头中的焦距长〔TELE〕或短〔WIDE〕，使监视器上显示的摄像画面为焦距良好清晰的画面。操作：按“n〞(摄像机号)—“CAM〞—“WIDE或TELE〞。3、变焦调整变焦镜头的变倍远〔FAR〕近〔NEAR〕，使监视器显示摄像机画面的全景或特写。操作：按“n〞(摄像机号)—“CAM〞—“FAR或NEAR〞。四、其它操作1、当前状态保存主要保存当前设置好的成组切换、区域切换、切换时间等一些重要数据。设置完所需要保存的数据后，按“997〞—“TIME〞。2、开/关蜂鸣器：敲键或摇杆时，假设想消除蜂鸣器声，可按“999〞—“TIME〞；恢复蜂鸣器声，可按“998〞—“TIME〞。第三局部硬盘录像操作说明软件安装完成后必须按照上面说明进行图像设置录像,系统才能够启动运行有关系统的设置方法在下面进行介绍:翻开每一个程序先出现程序的登录窗口如图新安装程序后缺省的用户名和密码都是小写的bmw,通过缺省的用户名进入设置程序后在系统设置中修改或删除缺省的用户添加新的用户.1、存储方案设置存盘方案设置用于设置存盘方式,可以将所有路同时写到一个盘上也可以将指定的路写到指定的硬盘上如果将多路分到不同的硬盘上,可以降低硬盘的数据流量提高系统的可靠性.翻开存盘方案设置项在左边的列表框中就列出了,现在已经设置好的方案,选择一个方案,在右边的两个列表框的分别列出了该方案的使用路和磁盘列表.系统初始方案为空单击增加按钮使用局部或全部的路和磁盘产生新的存盘方案单击删除按钮删除一个已有的存盘方案.单击修改按钮修改一个已有的存盘方案如下图首先指定方案名称然后在可以使用路下选择路数并通过>>按钮将选中的路号放到使用路下<<按钮反之对于硬盘也一样将可以使用磁盘下的驱动器号放到使用磁盘下定义完成后表示指定方案名称为使用路下的路号将录在使用磁盘下的硬盘上对于以上的例子方案0定义1-8路(使用路)记录到E/G磁盘(使用磁盘)上方案1定义9-16路(使用路)记录到D/F磁盘(使用磁盘)上.注意:〔1〕推荐使用两个或两个以上的存储方案每个方案尽量使用同一个物理磁盘〔2〕每个方案至少包含两个磁盘逻辑分区〔3〕用来存储音视频数据的逻辑盘不要存储其他数据〔4〕强烈推荐每10天整理一次硬盘这样可以极大地提高系统的稳定性2、主要操作界面软件界面分为视频显示区、视频源选择区、手动功能控制区、云台/镜头控制区、状态显示区五个主要区域构成同时还有设置框及时间表编辑。考勤制度为标准员工行为，严肃劳动纪律，树立企业良好形象，特制定考勤制度：一、人员配备：由各部门从部门内部选派一名认真负责的员工兼职担任考勤员，负责每天对员工的签到情况进行监督，对员工的出勤情况进行记录，对员工的各种假条、申请、考勤表等进行保管。二、考勤管理：1．员工每日于上班前、下班后到规定地点〔保安岗亭〕进行打卡，打完卡后到达部门工作岗位进行签到，打卡或签到超过规定上班时间，都算作迟到，下班提前打卡或提前签离都记作早退。2．迟到：比规定上班时间迟到两小时内记作迟到。3．早退：比规定下班时间提前两小时内记作早退。4．旷工：迟到两小时以上，六小时内记作旷工半天，六小时以上壹天以内记作旷工一天。5．事假：员工请事假须提前一天写好请假条交部门主管或经理审批后〔一天以内主管审批，一天以上经理审批〕方可休息。事假条由考勤员保管，每月1日汇总交行政部。6．病假：员工请病假须有医生开具的病假证明、门诊病历及药费缴费单，写好病假条交部门经理审批前方可休息，病假条由考勤员保管，每月1日汇总交行政部。7．换班：员工换班须提前写好换班申请交部门主管批准后才可换班，否那么视为旷工。每位员工每月换班不得超过二次。换班申请由考勤员保管，每月1日汇总交行政部。8．排班表：各部门于每月31日前编制好排班表，经部门经理审核签字后上交行政部，排班表上须注明各班次的上、下班时间。9．考勤表：各部门考勤员根据每位员工出勤的具体时间填写考勤表，须严肃认真，不得弄虚作假，考勤表经部门经理审核签字后，于每月1日将上月考勤表上交行政部。10．加班：员工加班须填写加班申请单，交部门经理签字，于每月1日汇总上交行政部。三、考勤奖惩：1、全勤奖：为鼓励员工出满勤、干满点，特设立全勤奖，员工每月出勤率达100%者〔壹月内无迟到、早退、旷工、病假、事假等〕。可获当月全勤奖30元，未达100%者当月无全勤奖。2、迟到：壹月内迟到壹次记口头警告壹次，迟到贰次记第一次书面警告，按员工手册规定扣除当月工资总额的10%，迟到叁次记第二次书面警告，按员工手册规定扣除当月工资总的的30%。3、早退：早退处理与迟到处理相同。4、旷工：旷工一天按员工手册规定记书面警告，扣除当月工资总额的10%，旷工连续三天记严重过失，作除名处理。5、事假：事假一天扣除员工当月工资的1/15，依次类推。6、病假：病假一天扣除员工当月工资的1/30，依次类推。报总经理审批！写字楼租户优惠政策(附件1)1.餐饮优惠乙方在甲方各餐饮营业点消费可享受牌价之八五折优惠(特别推广除外)；乙方在甲方夜总会餐饮享有八五折优惠。(门票及洋酒除外)

2.订房优惠乙方在甲方商务中心合约A类价格优惠。3.商务任务中心优惠乙方在甲方商务中心打字及复印享有牌价之九折优惠。

4.洗衣优惠乙方在甲方酒店洗衣享有牌价之八折优惠。5.健康中心优惠乙方在甲方健康中心桑拿、按摩效劳享有牌价之八五折优惠。

6.会场及会议设施优惠乙方在甲方的会场及会议设施享有会议包价优惠或其他特惠款待。1.总那么

1.1荆州市盛智物业管理〔以下简称物业管理公司〕经业主方授权拥有荆州投资广场所有物业(含写字楼)之管理权。承租户及有关人员均不得有侵犯产权及管理权之行为。

1.2承租户应严格履行其与荆州市盛智物业管理及业主方所签订合同之条款，并应知晓对自己的行为需承当法律责任。

1.3承租户之定义根据其与荆州市盛智物业管理及业主方的合同约定，为通过租赁或其他方式而取得投资广场物业使用权的签约人。2.物业管理公司职责2.1负责写字楼之管理、经营及公共配套设施、设备之维修、养护。承租户须提供必要的配合。

2.2负责写字楼之治安、消防管理工作。2.3提供高水准之效劳及管理，为承租户忧解难,快速处理承租户之投诉，维护承租户之合法权益。

2.4对承租户违章行为进行纠正和处分，其方式有：责令停止违章行为,责令恢复原状、扣押或没收违章工具，责令赔偿。3.承租户之职责3.1依据承租户荆州投资广场业主及荆州市盛智物业管理所签订合同之条款，对投资广场所承租之物业享有使用权。

3.2享有对物业管理公司各种管理制度的建议权。3.3享有对荆州市盛智物业管理管理人员及员工的监察权及投诉权。

3.4