土地估价实务

区土地估价实务-18（总分143.5，做题时间90分钟）一、单项选择题1.某公司1996年以出让方式取得居住用地70年土地使用权，出让当时居住、商业用地土地出让价格分别为80万元和110万元。2006年，该公司申请将土地用途由居住变更为商业并获得批准，按重新签订国有土地使用权出让合同当时的价格标准，商业、居住用地的出让价格分别为150万元、100万元，则应补交的土地使用权出让价款为（ ）（土地还原利率取6%）。33.44万元B.58.17万元C.70.00万元D.76.54万元SSS_SIMPLE_SINrABC D该题您未回答：x 该问题分值：1答案:B2.）地价体系是地产市场发展的前建立一个公正、合理、科学、透明的（提。）地价体系是地产市场发展的前基准 B.标定C.出让 D.成交SSS_SIMPLE_SINABCD该题您未回答：x 该问题分值：0.5答案:A3.在城镇土地分等基本方案的制定过程中，必要时，须对跨不同级别行政区域的城镇和属（ ）城市的市辖区进行等别平衡和划定。省级以下（不含省级） B.地级市C.县级以上 D.县级以上（不含县级）SSS_SIMPLE_SINrA :BC D该题您未回答：x 该问题分值：0.5答案:D4.由于不动产的（ ），使得完全相同的不动产几乎没有，但是在同一市场上具有相近效用的不动产，其价格也应相近。不可替代性B.不同性C.均衡性D.独一无二性

SSS_SIMPLE_SINAB CD该题您未回答：X 该问题分值：0.5答案:D5.在房产出租、小商品活动较为发达的地区，评估的技术路线往往采用（ ）。租金剥离法 B.层次分析法C.总分频率曲线法D.级差收益测算法SSS_SIMPLE_SINAB CD该题您未回答：x 该问题分值：0.5答案:A6.在土地估价实务中，选择估价方法主要根据（ ）确定。A.估价作业计划 B.估价基本原则C.估价对象的特点D.所需收集估价资料的完备程度SSS_SIMPLE_SINrA :BC D该题您未回答：x 该问题分值：1答案:C根据不同估价对象的特点选择不同的估价方法，有充足可选择的交易案例，交易案例具有相关性和替代性，交易资料的可靠性、合法性。7.地方房地产统计指标中的开发量不包括（ ）面积。A.商品房施工B.新开工C.开发投资。.竣工SSS_SIMPLE_SINrArBCD该题您未回答：x 该问题分值：1答案:C8.下列说法中，正确的是（ ）。权重确定和因素选择使用的数学方法基本不同，权重是一个因素对土地质量影响程度的体现定级单元是评定和划分土地的基本空间单位，其内部土地特性和区位条件有很大差异按照规定方法划定的土地定级单元，是一个相对均匀的地域，它是各定级因素分值计算的基础，也是土地级别划分的基础空间单元，在两者之间起

着纽带作用土地质量是土地级别的综合反映SSS_SIMPLE_SINABCD该题您未回答：x 该问题分值：0.5答案:C9.用地潜力属于城镇土地等级的（ ）因素。A.城镇规划B.自然条件C.城镇基础设施 D.环境质量SSS_SIMPLE_SINABCD该题您未回答：x 该问题分值：1答案:A10.（ ）是将土地单价（或平面地价）调整、分摊到各楼层的比率。A.地价分摊率 B.地价分配率C.地价平均率 D.地价调整率SSS_SIMPLE_SINABCD该题您未回答：x 该问题分值：1答案:B11.经过充分的市场调查和分析测算，估价师在为某公司提供的房地产投资综合咨询报告中，列出在估价基准日某地块在三种用途下的土地评估价格分别为：住宅用途10000万元、商业用途7500万元、办公用途7250万元。对此，下列分析合理的是（）。该地块的最佳土地用途为住宅出现住宅用地地价与商业、办公倒挂现象，估价结果错误按估价期日的市场供求状况，作为住宅用地价格最高投资咨询估价应以当地基准地价为主要依据以减少政策风险SSS_SIMPLE_SINABCD该题您未回答：x 该问题分值：1答案:C12.按照城市地价动态监测工作的要求，下列关于地价监测点评估的表述（ ）是正确的。

监测点价格须反映监测期内地产市场的客观状况，评估时可直接按土地实际成交价格确定监测点地价应采用市场比较法、收益还原法等基本估价方法进行评估取路线价法、市场比较法测算结果的算术平均值作为某商业地价监测点季度监测价格实施年度地价监测时，地价监测点价格评估的估价基准日确定为每年的1月1日1SSS_SIMPLE_SINrArBrCD该题您未回答：x 该问题分值：1答案:B13.用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为（ ）。A.几何代数B.线性代数C.多元微分方法 D.采用微分方程或差分方程1SSS_SIMPLE_SINrArBrCD该题您未回答：x 该问题分值：1答案:D14.下列不属于价值构成要素的是（ ）。A.成本B.费用C.课税D.税金SSS_SIMPLE_SINrA :BC D该题您未回答：x 该问题分值：1答案:C15.城镇基准地价评估技术报告中主要的内容不包括（ ）。A.技术成果 B.技术路线选择C.技术程序 D.估价成果SSS_SIMPLE_SINrA :BC D该题您未回答：x 该问题分值：0.5答案:A16.通常情况下，选择多因素综合评价进行分析，主要考察的影响土地因素以（ ）、区域经济发展水平为主。A.城镇区位B.城镇基础设施C.区域综合服务能力 D.城镇集聚规模

SSS_SIMPLE_SINABCD该题您未回答：x 该问题分值：1答案:D17.根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《关于开展制订征地统卜年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发[2005]144号）等规定，要制订征地“区片综合地价，征地补偿做到同地同价”，这里的“同地同价”是指（ ）。同一个农民集体都采用同一个征地区片价同一区片内不同项目征地都采用同一标准进行补偿同一个征地项目都采用同一标准补偿同一区片内的征地价格与区片内的国有土地价格一致SSS_SIMPLE_SINABCD该题您未回答：x 该问题分值：1答案:B18.根据区位经济分析和区位地租理论而构成的“杜能圈”中的第四圈为（ ）。A.林业区B.草田轮作区C.谷物轮作区 D.自由农作区SSS_SIMPLE_SINABCD该题您未回答：x 该问题分值：0.5答案:B19.衡量因素的同一水平（同一个总体）下样本数据的误差，称为（A.组内 B.随机C.组间 D.系统）误差。SSS_SIMPLE_SINABCD该题您未回答：x 该问题分值：0.5答案:A20.下列描述中，（ ）不属于农用地基准地价更新的技术途径。以农用地定级为基础，按地价平均法更新基准地价利用标准地块资料，根据标准地块价格或地价指数更新基准地价调整综合分值与地价关系模型，利用调整后的模型更新基准地价运用投入产出资料的变化量修正更新基准地价

SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答：x 该问题分值：1答案:D21.影响地价的行政因素不包括（ ）。A.土地制度 B.住房制度C.城市化进程 D.交通管制和行政隶属变更1SSS_SIMPLE_SINABCD该题您未回答：X 该问题分值：0.5答案:C22.在进行城镇分等时，选取了五个因素，通过特尔菲法，已确定出因素的重要程度为VVV,V>V,V:V:V，若采用因素成对比较法（0,0.5,1三种数值），一1-一2 1 3 . 3 4 5下列说法中，不正确的是（ ）。V1V2V3V4V5V1-01113**V21-1114**V300-****1**V400**-**1**V500****-1**A.V的权重为0.3 B.V的，又重为0.41 2,C.V3的权重为0.5 D.V5的权重为0.17SSS_SIMPLE_SINAMb cD该题您未回答：x 该问题分值：1答案:C23.在我国，（ ）是决定供应的主要因素。A.自然供给B.社会需求C.政府的经济扶持 D.政府的计划和规划SSS_SIMPLE_SINAMb cD

该题您未回答：X 该问题分值：1答案:D24.现场勘察过程中，（ ）是一个必不可少的记录手段，且在一定程度上是最具有真实性的，因而最具有说服力。A.影像记录 B.文字记录C.草图记录 D.模型记录SSS_SIMPLE_SINABCD该题您未回答：x 该问题分值：0.5答案:A25.不动产可行性研究一般包括三个必要内容，不包括（ ）。A-项目的必要性分析B.对项目期望的可靠性C-项目实施的可行性分析 。.项目的技术和经济评价SSS_SIMPLE_SINABCD该题您未回答：x 该问题分值：1答案:B26.房屋拆迁规模大、分期分段实施拆迁时，拆迁估价期日为（ ）。A.首批房屋拆迁之日 B.全部房屋拆迁之日C.当期（段）房屋拆迁实施之日 D.房屋拆迁许可证颁发之日SSS_SIMPLE_SINABCD该题您未回答：x 该问题分值：1答案:C27.不动产价格关系到不动产所有权和使用权在（ ）上的实现，不动产市场运行的秩序和不动产资源的优化配置。A.价值B.使用价值C.货币D.经济SSS_SIMPLE_SINABCD该题您未回答：x 该问题分值：1答案:D28.当地价指数的基期不固定时，若要利用其进行期日修正，应先将其指数调整到（ ）后，再进行修正。A.环比指数B.综合指数 C.定基指数 D.条件指数

SSS_SIMPLE_SINABCD该题您未回答：x 该问题分值：1答案:C29.在我国，城市（ ）往往反映城市在相应区域内的集聚能力。A.人口密度B.人口规模C.住房密度D.住房规模SSS_SIMPLE_SINABCD该题您未回答：x 该问题分值：0.5答案:B30.从技术层面上看，土地估价仅仅是对土地价值或价格的一种推算，比如估价师可以从土地开发者的角度以（）为基础对土地价值进行测算。A.土地开发成本 B.市场调查C.房屋开发价值 D.风险分析SSS_SIMPLE_SINABCD该题您未回答：x 该问题分值：0.5答案:A二、多项选择题31.（）以及其他在所有权上的限制，可增加或降低不动产效益与价值。SSS_MULTI_SELMa环保法规B使用分区规则C行政区域规则D契约限制E使用设计规则该题您未回答：x 该问题分值：1.5答案:A,B,E32.土地分等定级一般应遵循的原则有（）原则。SSS_MULTI_SELPIa地域分级B土地差异

FIc综合分析D定量与定性分析结合E主导因素该题您未回答：x 该问题分值：1.5答案:C,D,E33.影响土地区位的自然因素包括（）。SSS_MULTI_SELMa地形坡度B土地承载力C环境质量Md公园与绿地E人口密度该题您未回答：x 该问题分值：1.5答案:A,B,C,E34.土地分等定级一般遵循的原则有（）原则。SSS_MULTI_SELpA定量分析B地域分异C综合分析D土地收益差异E主导因素该题您未回答：x 该问题分值：1.5答案:B,C,D,E35.市场比较法可以运用于不动产的（）等各种交易形式的价格及租金的确定。SSS_MULTI_SELHa买卖B租赁C转让巳D赠与E抵押该题您未回答：x 该问题分值：1.5答案:A,B,D36.

农用地分等定级的任务，是根据农用地的（）属性，对农用地的质量优劣进行综合、定量评定，并划分等级与级别。SSS_MULTI_SELNa自然B社会C区域D经济E人文该题您未回答：x 该问题分值：2答案:A,E37.下列有可能影响不动产价格升降的有（）。SSS_MULTI_SELHa经济发展B城市化进程C城市规划I^Id不动产价格政策E国家或行业领导人的升迁变故该题您未回答：x 该问题分值：2答案:A,B,D,E38.定级单元界线一般采用（）。SSS_MULTI_SELpA行政界线B城镇中的铁路C交通道路（工业定级中）D土地权属界线或权属单位内部的土地类型界线该题您未回答：x 该问题分值：2答案:A,B,D39.农用地分等定级的任务，是根据农用地的（）属性，对农用地的质量优劣进行综合、定量评定，并划分等级与级别。SSS_MULTI_SELHa自然B社会

」C区域pUD经济E人文该题您未回答：x 该问题分值：1.5答案:A,E40.评估城市基准地价，是在某一城市的一定区域范围内，根据（）的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。SSS_MULTI_SEL匕A用途相似B收益相近C地段相连I^Id地价相近E特定用途该题您未回答：x 该问题分值：2答案:A,C,E41.根据《城镇土地定级规程》的规定，城镇土地定级分为（）。SSS_MULTI_SELMa综合定级B分类定级pc单项定级D多用途定级E多项定级该题您未回答：x 该问题分值：2答案:A,B42.农用地分等定级原则包括（）原则。SSS_MULTI_SELNa综合分析B土地收益差异C定量分析D分层控制E定性分析该题您未回答：x 该问题分值：1.5答案:A,B,E

43.根据《城镇土地估价规程》，基准地价工作底图为（）。SSS_MULTI_SEL」A大城市1:20000〜1:10000pB中等城市1:10000〜1:5000」C小城市以下1:5000〜1:1000D小城市以下1:5000〜1:500该题您未回答：x 该问题分值：2答案:A,B,C44.利用地价资料评估基准地价的常用模型有（）。SSS_MULTI_SELHa指数模型B算数平均数模型C多元线性模型D生产函数模型该题您未回答：x 该问题分值：2答案:A,B45.以下关于基准地评估区段划分的具体做法正确的是（）。SSS_MULTI_SELHa以道路、沟渠或其他明显地物为界B在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界C区位条件、交通条件相似的地块划分为同一区段D对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等E人流量、位置不能作为划分区段的依据该题您未回答：x 该问题分值：1.5答案:A,B,C,E46.影响土地区位的主要因素包括（）因素。SSS_MULTI_SELHa个别B自然C社会经济

D行政E人文该题您未回答：x 该问题分值：2答案:B,C,E47.根据我国目前的土地市场状况，可用于基准地价评估的资料有（）。SSS_MULTI_SELNa能直接反映出地租、地价的资料B房地产交易、出租中包含的地价资料C根据评估模型得出的资料D政府利用土地的效益资料E企业经营活动中利用土地的效益资料该题您未回答：x 该问题分值：1.5答案:A,B,D48.目前主要的地价管理政策有（）。SSS_MULTI_SELHa对土地使用权的转移有优先购买权B可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的土地使用权实行提前收回C对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预D征收土地增值税，防止不正常交易该题您未回答：x 该问题分值：2答案:A,B,C,D49.在土地估价资料收集中，下列选项属于产权登记资料的是（）。SSS_MULTI_SEL匕A国有土地所有证B国有土地使用证^Jc房屋所有权证D城镇规划图E土地登记卡该题您未回答：x 该问题分值：2答案:B,C,D50.农用地定级方法有（）。

SSS_MULTI_SELMa因素法匚B修正法Nc样地法Rd剩余法□e权重法该题您未回答：X 该问题分值：2答案:A,B,C三、情景分析题甲企业使用的某宗地位于A市一级工业用地范围，由该企业于1985年以划拨方式取得，批准用途为工业，土地面积30亩;宗地上各幢砖混结构厂房建筑总面积17000平方米，平均成新度70%，宗地建筑密度45%，部分厂房自2000年出租给A市百货公司做批发市场经营至今。因该宗地已被列入旧城改造区范围，由市规划管理部门核定的原厂区用地详细规划指标为：规划用途为商业、住宅，规划批准用地总面积18000平方米，其中商业用地面积8000平方米、住宅用地面积10000平方米;规划平均容积率2.89,其中商业建筑面积28000平方米、住宅建筑面积24000平方米。经调查：①该宗地土地开发程度红线内达到“五通一平”（通路、通上水、通下水、通讯、通电及场地平整），红线外达到“六通”（通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气）；②A市一级商业、住宅、工业用地基准地价分别为5800元/平方米、2000元/平方米、800元/平方米，对应各用途平均容积率分别为2.0、2.0、1.0，开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气）及红线内场地平整，估价基准日为2006年1月1日：③以2006年1月1日为基期，A市一级商业、住宅、工业用地年均环比增长率分别为2%、4%、0%;④通燃气平均成本为20元/平方米;⑤砖混结构建筑重置价600元/平方米;⑥A市各类用地容积率修正系数表（部分）如下：容积率修正系数********商业用地********住宅用地********按规划的商业用途及各项用地条件、规划指标，选择案例通过市场比较法修正后得到商业用地地价为9500元/平方米。运用基准地价系数修正法，得到该宗地在现状工业用途、规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为8%、4%、6%。请根据以上情况，回答下列各题。SSS_MULTI_SEL

51.根据上述情况，下列表述正确的是（）。A若对该宗地实施旧城改造拆迁，应分别按工业和商业用途评估房地产市场价格B该宗地属存量建设用地，变更该宗地用途可按补办出让手续办理，并按市场价补交土地出让金C若通过土地储备途径处置该宗地，按规定甲企业可与A市土地储备机构根据土地评估结果协商补偿金额D甲企业可按商业、住宅用途市场价补缴该宗地土地出让金后自行开发建设该题您未回答：x 该问题分值：1答案:CSSS_MULTI_SEL52.若甲企业以地上全部厂房和土地作为抵押向银行申请贷款，委托估价机构进行地价评估，则评估时采用的容积率为（）。HJA0.85pB0.94pC2.6D2.89该题您未回答：x 该问题分值：1答案:ASSS_MULTI_SEL53.依据规划要求，若该宗地变更土地用途为商业、住宅，则以2008年1月1日为基准日，采用基准地价修正法评估该宗地，价格应为（）万元。PA10062PB10122pC10300D10361该题您未回答：x 该问题分值：1答案:CSSS_MULTI_SEL54.根据规划条件，在规划条件下的商业用地容积率和住宅用地容积率分别为（）。pA1-56,1.33pB3.5,2.4pC2.4,3.5D均为2.89

该题您未回答：X 该问题分值：1答案:BSSS_MULTI_SEL55.若甲企业于2006年1月1日取得该宗地工业用地出让土地使用权，缴纳土地出让金780万元，现经批准按照上述规划条件用途补办出让手续，则对应补交土地出让金的表述正确的是()。A应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格减去原工业用途及使用条件下剩余年期的土地使用权市场价格B应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格扣减已缴纳的780万元C以2008年1月1日为估价基准日，估价时设定各用途土地使用年限分别为工业50年、商业40年、住宅70年D估价时建筑容积率设定为0.94该题您未回答：x 该问题分值：1答案:A四、计算题56.现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下。在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%；该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元；土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。SSS_TEXT_QUStI4||该题您未回答：X 该问题分值：26答案：［解］审题明确估价对象，考虑方法选用。根据题中介绍，这是一宗经过出让取得土地使用权的土地。现状土地上建有建筑物一一办公楼，并且在出租，有收益。估价对象为土地，不包括建筑物部分。适合选用收益还原法。明确估价时点。要求估价时点为2000年11月1日，与土地使用权取得的时间存在5年的时间差。明确价格类型。要求评估土地的市场价格。了解资料内容。题中给出了土地面积、建筑面积，房地合一的办公楼

的租金收入、押金、费用、押金收益率，有关建筑物的耐用年限、重置价格、建筑物还原率，土地还原率等。没有直接给出土地收益的资料，需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。（二） 解题思路与方法选择方法选择分析估价对象，这是一宗房地合一的房地产共同产生收益，而评估其中土地价格的案例。有收益的房地产一般适用收益还原法。题中没有关于估价对象土地的成本、市场上类似土地的交易样本等资料，有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。所以，最终的土地估价方法应选用收益还原法。解题思路（1） 根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。（2） 计算建筑物部分产生的纯收益。（3） 从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。（4） 计算剩余使用年限下的土地收益价格。（三） 公式与计算步骤本题应用的主要计算公式房地年纯收益：房地年总收益一年总费用。建筑物年纯收益：建筑物现值X建筑物还原率土地年纯收益：房地年纯收益一建筑物年纯收益有限年期土地价格=土地年纯收益/土地还原率[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数]计算步骤（1） 计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。年租金收益=月租金收入X12月=30X12=360（万元）押金年运用收益=押金X押金收益率=60X5%=3（万元）年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363（万元）计算房地年总费用。年总费用=月平均费用X12月=15X12=180（万元）计算房地年纯收益。房地年纯收益=房地年总收益一房地年总费用=363-180=183（万元）（2） 计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已经过了5年，残值率为0。建筑物现值=重置价格X建筑面积X剩余使用年数/耐用年限=4000X2500X（50-5）/50=900（万元）建筑物年纯收益=建筑物现值X建筑物还原率=900X8%=72（万元）（3） 计算土地年纯收益：土地年纯收益=房地年纯收益一建筑物年纯收益=183-72=111（万元）（4） 计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。土地总价格=土地年纯收益/土地还原率X[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数]=111/6%X[1-1/（1+6%）50-5]=1715.6（万元）（5） 计算土地单位面积价格：

土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1715.6X10000/1000=17156(元/平方米)难点与常见错误分析难点估价时点和土地剩余使用年限的关系，对未来土地价格的年期修正将产生影响。土地年纯收益的计算。本题的土地纯收益应通过土地剩余技术从房地纯收益中分离出来，而房地纯收益又由房地年总收益中分离。其中有3个难点.八\\•计算房地年总收益时，应考虑押金应用等各类可收益因素。计算土地纯收益时，不宜直接从房地年总收益中扣除建筑物年纯收益。尽量先分步计算房地年纯收益，在扣除建筑物年纯收益之后计算出土地年纯收益。计算建筑物年纯收益时，涉及建筑物现值和建筑物还原率的计算或选用。其中，建筑物现值计算可能涉及通过折旧或成新度计算方式的选择、经济耐用年限和剩余土地使用年限的关系等问题.应加以注意。资料涉及对象的分类。在审题时就要明确所给收益、费用等资料往往是房地合一的，重置价格、耐用年限等则针对建筑物，应将资料按照其对应的对象分清类别，这样有助于理清思路。常见错误分析没有解题思路说明。本题所给条件既有收益、运营费用等收益还原法必须的资料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的资料，所以解题思路是必须说盼的。房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算。收益还原法要求纯收益必须以年计算，这是收益还原法几乎必考的项目，例如租金水平按日、月计算，都必须相应折算成年租金收益。房地总收益计算中未计算押金运用收益或处理错误，这是对出租型房地产收入构成理解不全面、不准确的表现。押金运用收益的处理也是收益还原法常见的考点。有的答卷不是计算一年的押金运用收益，而是直接加上押金，或者不在房地总收益中计算押金运用收益，而将年押金运用收益进行还原，加在最后价格计算结果中，这些处理都是错误的。建筑物年纯收益计算基数错误。建筑物年纯收益=建筑物现值X建筑物还原率。有的答卷以建筑物重置价格为基数，这是对建筑物年纯收益理解错误的结果。建筑物现值计算方法错误。未进行年期修正或修正的土地使用年限错误。土地使用权获得时间与估价期日不是同一时间，即在估价期日土地剩余使用年限要经过判断、计算，这是收益还原法必考项目，要特别注意题中关于这两个时间点的交代。本题土地剩余使用年限为50-5=45年。没有计算土地单位面积价格。题中没有明确要求计算土地单位面积价格，但是土地估价工作的一般要求是在条件允许的情况下，既要有总价格形式，也要有单价形式，每道计算题都要检查是否有土地面积，能否计算土地单位面积价格。解题思路混乱。这种情况一般是没有判断出估价对象的最终估价方

法，因此也没有正确的解题思路和步骤，在关键步骤上项目搭配混乱，这种情况一般得分很低。遇到不能理解的题时，应保持冷静，按照记忆争取尽量多地计算出部分步骤，算对一步是一步，争取得分。57.企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第2年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件，试计算：该宗地在规划条件下的土地使用权价格；经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。SSS_TEXT_QUST|4II该题您未回答：X 该问题分值：27答案：［解］审题明确题目要求。本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。了解有关资料。要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。方法选择与解题思路方法选择本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想到可采用剩余法倒算地价。解题思路宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值；然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等；从总开发价值中将以上各项成本(包括利息、利润)一一扣除，即可得到待估宗地总价；宗地总价除以土地总面积得到单位地价。

甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路，即总地价=部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路是先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格，然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价；再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。公式与计算步骤适用公式地价=房地产售价一建筑费及专业费一投资利息一开发利润一销售税费计算步骤方法一：选择计算方法，根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。计算房地产总售价。6000X4+4500X2=33000(万元)(3)计算建筑费及专业费。2100X4+1800X2=12000(万元)计算投资利息。地价=正(1+5.5%)2-1)+12000X40%X[(1+5.5%)1.5-1)+12000X60%X[(1+5.5%)0.5-1]=596.75+0.113X地价开发利润。33000X15%=4950(万元)销售税费。 一33000X5.5%=1815(万元)计算土地总价。地价=33000-12000-596.75-0.1130X地价-4950-1815地价=12253.59(万元)计算单位地价。单位地价=12253.59/20=612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米)计算甲方应得公寓面积。14000平方米综合楼价格=14000X6000X90%=7560.0(万元)甲方可得公寓总价=12253.59-7560.0=4693.59(万元)甲方可得公寓面积:4693.59X10000/(4500X90%)=11589.11(平方米)即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589.11平方米的公寓。方法二：选择计算方法。根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。计算房地产总售价。6000X4+4500X2=33000(万元)(3)计算建筑费及专业费。2100X4+1800X2=12000(万元)计算投资利息。利息=12000X40%X[(1+5.5%)1.5-1]+12000X60%X[(1+5.5%)<).5-1]=596.75（万元）

开发利润。33000X15%=4950(万元)销售税费。33000X5.5%=1815(万元)计算土地总价。地价=(33000-12000-596.75-4950-1815)^(1+5.5%)2=13638.2531.1130=12253.59(万元)计算单位地价。单位地价=12253.59320=612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米)计算甲方应得公寓面积。14000平方米综合楼价格=14000X6000X90%=7560.0(万元)甲方可得公寓总价=12253.59-7560.0=4693.59(万元)甲方可得公寓面积=4693.59X100003(4500X90%)=11589.11(平方米)即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589.11平方米的公寓。难点与常见错误分析难点本题的难点主要体现在两个方面：用剩余法测算地价过程中，利息、利润的计算基数与计息期的确定。利息的计算基数应为待估地价、建筑费和专业费，但计息期不同，待估地价的计息期为整个开发期即2年；而建筑费和专业费的计息期则视其投入情况而定，在分段均匀投入的前提下(等同于在各段中点一次性投入)，第1年投入的40%，计息期应为1.5年；第2年投入的60%，计息期为0.5年。利润计算基数为房地产总售价。对于待估地价利息的计算，既可在投资利息计算中考虑，也可在最后求取地价时考虑，两种方法的计算结果完全相同。甲方应得公寓面积求取思路。一是要考虑等价交换原则；二是要以双方认可为前提，即按照双方约定的价格作为计价标准，不一定与公开市场价值标准完全吻合。根据题意，甲、乙双方经协商达成一致：乙用部分房地产来补偿甲的地价款，房地产价格按售价的90%确定，房地产销售税费由乙方统一支付。其中暗含的意思是：在乙方承担销售税费的前提下，双方认同的约定价格为市场售价的90%。为此，在测算房地产价格时，不必考虑税费给付问题。常见问题分析(1)关于利息计算。在利息测算过程中，应试者经常会犯如下错误：①待估地价漏计利息；②在开发期超过1年的情况下，错误地采用单利计息；③忽略了地价款与建筑费和专业费投入时间与方式的差异，造成计息期取值错误。(2)利润计算。未看清题中所给利润率的真实内涵，误将销售利润率当作投资利润率，将待估地价与建筑费和专业费之和作为计算利润的基数。交换房地产的计价标准问题。可供选择的计价标准有市场价格、卖方实际得到价格、双方约定价格等.本题中用于交换房地产的计价应采用双方约定价格。应试者往往在这一问题上含糊不清，要么直接采用市场价格，要么采用卖方实际得到价格(扣除销售税费后价格)。58.

某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有企业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整）。2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。SSS_TEXT_QUST［jJ|该题您未回答：X 该问题分值：26答案：［解］（一） 审题（1） 明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。（2） 梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料，审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等。一二是市场调查资料，该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致。（3） 考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的