坎布拉顶级旅游度假区项目可行性研究报告

目录第一章总论引言 31.1项目概况 31.2报告编制程序与方法 31.3报告编制依据 41.4研究工作结论 41.5主要开发建设指标 131.6存在问题及建议 16第二章项目背景及开发战略 192.1项目开发背景 192.2项目开发战略 202.3项目建设的综合意义 21第三章市场分析 233.1产品市场需求分析 233.2项目目标市场分析 273.3目标客源市场预测 293.4市场竞争力评价 31第四章项目总体规划 334.1项目开发控制范围规划 334.2项目开发的基本原则 334.3概念设计 344.4项目建设目标 364.5功能区划分及重点项目布局 374.6旅游产品结构与产品方案 38第五章配套基础设施保障体系 395.1交通规划 395.2配套基础设施发展规划 415.3住宿业发展规划 43第六章可持续开发与环境影响和保护分析 456.1影响环境因素分析 456.2项目环境分级保护规划 456.3旅游区可持续发展 47第七章项目实施进度计划 497.1项目开发分期 497.2项目实施进度安排 507.3项目实施保障 51第八章项目开发运营评价 538.1组织机构与劳动定员 538.1.2劳动定员 548.2人员培训 558.3项目营销主题策略 56第九章投资估算 599.1项目投资分析说明 599.2投资分析 609.3投资渠道分析 67第十章经济效益分析 6810.1评价方法 6810.2运营成本预算 6810.3收益估算 7210.4年度损益分析 7210.5投资报酬率分析 73第十一章风险分析 7411.1市场风险 7411.2产品应对风险 7511.3宏观政策风险 7511.4资金风险 7611.5管理风险 76第十二章综合评价与结论 7812.1项目可行性评价要点 7812.2综合评价 8012.3总体结论 80第一章总论引言1.1项目概况1.1.1项目提要项目名称：坎布拉顶级旅游度假区项目承办单位：项目主管单位：青海省尖扎县旅游局项目开发位置：本项目位于青海省黄南州尖扎县，处在西宁市东南项目开发面积：包括厄加太地区、牛滩地区、直岗拉卡地区三大区块，基本项目建设占地面积约为1.05平方公里可研报告编制单位：北京创景视点旅游规划设计院1.1.2项目提出的背景坎布拉顶级旅游度假区是基于对青海省，尤其是西宁市旅游业发展前景的良好预测，借助与西宁的区位和交通优势，大力开发坎布拉旅游项目。本项目的开发定位是：彰显高原特色·突出健康主题·强化社区理念·整合开发景点，融合了健康与度假理念于一体，进行旅游产品的综合打造和深度开发，塑造“健康文化社区·高原度假秘境”的主题形象，形成青海省顶级旅游度假区。1.2报告编制程序与方法1、根据编制要求，对项目开发区域进行实地调查，分别对市场、社会、行业主管部门、生态环境、项目涉及的相关企业、单位等进行了调查，收集项目开发、建设、运营等各方面所必须的信息资料和数据。2、汇总信息、资料，制定研究工作基本任务的框架、程序以及成果形式。3、对本项目提出的各环节开发方案进行环境评价、财务评价、社会评价、市场评价及风险分析，以判别项目的环境可行性、经济可行性、社会可行性和抗风险能力。4、经技术经济论证和优化之后，由各专业组分工编制可行性研究报告。5、经项目负责人统筹协调，综合汇总，修改完善，形成《报告》初稿。6、与委托方交换意见，修改完善，形成本正式《报告》。1.3报告编制依据 1、《坎布拉顶级旅游度假区总体规划》2、《坎布拉顶级旅游度假区项目市场调研报告》3、国家计划委员会发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》4、国家计划委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》5、国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的《投资项目可行性研究指南》6、编制本报告的委托合同7、其他相关依据资料及实地调查资料1.4研究工作结论 1.4.1项目的必要性本项目以安多区域资源为基础，以市场为导向，以竞争优势的塑造为出发点，打造以“健康文化社区、高原度假秘境”为主题形象的青海省唯一的顶级旅游度假区。针对青海省接待现状，着重培育以高原风情度假、会议培训、藏医药养生和高原风情射箭为核心产品，融入“高原”、“健康”及“快乐”三大核心元素，形成“一核一带一镇两辅”的总体功能布局。采用差异化战略，以高端市场引领大众市场，通过个性化、定制化服务营造服务特色，以人员营销和品牌营销为主要手段结合现代经营理念进行景区的运营；通过分级分区的环境保护，结合黄河滨水地带的地貌特征，依据景观的多样性和互补性构建滨水景观体系，实现景区的可持续发展。“坎布拉顶级旅游度假区”项目的建成，将成为西宁市旅游圈一个新的消费热点区域，带来资金流、信息流、客流、物流等，极大程度促进当地的经济发展和产业调整，对实现区域旅游整合具有重大意义。1.4.2项目研究结论1、市场规模及预测（1）市场规模：目标市场的定位是“依托西宁、突破国际、带动国内”，在巩固坎布拉现有客源市场的同时，大力吸引赴青海尤其是西宁的省外和境外市场、引导省内大中城市组成的本省旅游客源市场，以及开拓四川、甘肃、陕西、河南周边邻省组成的外埠客源市场。预计第一年（2007）游客总量能达到9.18万人次；预计年平均增长量最高达到10%（2007－2008年），最低为8%（2013－2016年）；远期（2020年）预计年游客量能达到28.66万人；（2）市场结构：本项目的市场分为西宁及周边邻省大中城市、中远程省外市场、国际市场；其中重点市场主要包括以下细分市场：会议接待市场、体育旅游市场、康体度假市场、生态休闲旅游市场、宗教和民俗文化旅游市场；创新市场包括：旅游节庆市场、奖励旅游市场、自驾车旅游市场、家庭周末游市场、生态环保旅游市场。2、项目开发方案（1）项目开发定位彰显高原特色突出健康主题强化社区理念整合开发景点（2）项目规模项目总开发规模：开发区总面积为876065m2项目总建设规模：开发区总建设面积为82600m2（3）项目总体布局“一核一带一镇两辅”一核——李家峡顶级度假接待中心（将厄加太地区现有遗留房屋改造成为综合功能的旅游接待中心，同时整治周边环境）一带——黄河风光观光、运动、休闲、健身、养生、风情体验、度假旅游带（自厄加太地区至直岗拉卡地区，充分利用“碧水丹山”资源，打造沿黄河多功能旅游带）一镇——坎布拉风情旅游小城镇（选取坎布拉城镇适当区域，进行街道改造，构建集购物、餐饮、休闲功能于一体的高原风情小城镇）两辅——黄河水上运动养生区（结合牛滩地区黄河沿岸，打造水上运动、生态休闲、高原养生等特色项目）高原民俗运动度假体验区（于直岗拉卡地区构建出一个“民族射箭之乡”，同时配套开发中华藏家乐等民俗休闲度假项目）（4）重点项目厄加太地区厄加太地区占地面积约为126650平方米，现有旧房格局不一，分别有一到六层不等。通过结合这些旧房，此区域共设计五大项目，其中每个项目又分别包括多个小项目。康巴人的乐园——青海顶级旅游度假接待中心项目说明：对厄加太地区现存格局较为良好的旧房进行改造，构建“康巴人的乐园”即青海顶级旅游度假接待中心，是本项目最具视觉冲击力的标志性建筑物，同时也是本项目最精致的高端体验产品。“康巴人的乐园”由康巴贵族人家（超五星接待中心）、私家庄园、中心大堂、配套顶级会所五个部分构成，中心大堂采用室内自然、民俗和艺术等多元布景方式充分展现康巴藏区迷人风光，并串连其余四大空间。康巴贵族人家为超五星概念的顶级接待中心，功能上与超五星概念酒店看齐同时与每一处细节突出高原特色和康巴风情。配套顶级会所包括康巴沙龙、热贡艺术殿堂、健身养生苑、时尚展厅之外，还配置高原特色餐饮、世界餐饮美食、商务中心、私家电影院、私人艺术藏馆、商务互联网络平台等超五星级标准配套服务。另外，后期可开发私家庄园项目，以低密度的特色古堡建筑形式满足最尊贵的客户需求。高原生态国际会议中心项目说明：中心将从规模、总量、档次上满足国际大型会议的各项要求，配有高标准配套设施，专业成熟配套与完备周到服务，同时于细节之处凝练高原生态文化内涵，呈现本项目最具差异性和竞争力的底蕴品质。本项目力争长期承办青海省各级各部门政府会议以及申请举办青海及西部地区大型会议。高原生态文化情境演艺中心项目说明：中心融合展示高原生态、民族文化、浓郁风情、神秘宗教、魅力民俗等多种元素，为游客搭建一个立体情境式演艺空间，同时编排一系列生态情境歌舞剧、民俗表演剧等，供游客享受全方位的感观体验。青海民族产业培训基地项目说明：构建青海民族产业培训基地，主要面向政府群体和旅游从业人员开展培训活动。在这里，可以接受青海省文化艺术教育培训、青海省旅游商品开发技能培训、青海热贡艺术品技能培训、青海省干部再教育培训、青海省生态经济开发技能培训等，目标打造成为青海省最重要的劳动技能及干部再教育生态培训中心。牛滩地区主要选取牛滩地区沿黄河区域，占地面积约为425229平方米，共设计五大项目，其中每个项目又分别包括多个小项目。高原健康养生会所项目说明：高原健康养生会所主要包括藏家养生馆（包括藏药浴、藏式按摩、藏式养生美食等）、藏家美容馆（包括藏花浴、藏香浴、藏式美容、藏式美容斋等）、心理按摩馆（主要为久居城市身心压力较大的消费者提供心理释放、心理调节等产品）、男士健康馆（为高端男士群体提供特殊保健养生产品）、女士康体乐园、水上养生馆（临水建筑，结合黄河美景设计养生产品）共六个项目，同时设计藏药长廊、藏花长廊、闲逸丛等多个景观串联项目。沿黄河生态休闲景观带项目说明：于牛滩地区沿黄河岸边构建生态休闲景观带，遍植青藏高原上特有的观花、观叶植物、观赏农作物和药用植物，打造藏家百药园、藏家百花园、藏家百谷园等，并于景观带中间隔设置观景小屋等休憩小品以及酒吧、茶吧、咖啡吧等休闲场所。高原水上娱乐中心项目说明：于牛滩地区沿黄河处打造高原水上娱乐中心，构建水上运动项目（水上自行车、滑水、皮划艇、水上摩托、水撬、帆板、羊皮筏子、木洼、泅渡等）、黄河游船（手划游船、机动游船、电动游船等）、黄河垂钓码头、黄河风情码头、黄河水上餐厅、黄河芦苇景观带等。高原黄河沙滩俱乐部项目说明：于牛滩地区开辟一片“黄河沙滩”，设置娱乐、运动、休闲等项目，游客可在此尽享黄河沙滩特色旅游感受。坎布拉风情旅游小城镇项目说明：选取坎布拉城镇适当区域，进行街道改造，构建集购物、餐饮、休闲功能于一体的高原风情小城镇。直岗拉卡地区直岗拉卡地区占地面积约为324186平方米，共设计三大项目，其中每个项目又分别包括多个小项目。高原射箭运动俱乐部项目说明：设立国际一流的专业射箭运动训练和比赛场所，配以顶级的配套服务设施，同时开辟跑马场、网球场等专业场地，打造高原射箭运动俱乐部。高原民俗趣味射箭园项目说明：此项目与高原射箭运动俱乐部相补充，突出民俗、彰显快乐，让游客体验射箭之乡和世界各地民俗射箭方式，并且配以赛马场地等，游客可在此参加趣味射箭比赛和趣味赛马比赛等活动。中华藏家园（中华藏家乐）项目说明：中华藏家园以多个主题不一的藏家乐为核心，配套构建藏家小店、藏家餐吧等购物休闲场所，打造一个小型藏乐家园，满足中档和大众游客需求。3、环境及社会保障措施（1）重大环境改造工程坎布拉顶级旅游度假区环境改造工程：对现有环境进行大规模改造，使项目所在区域形成比较完整地生态循环小系统；牛滩人工湖工程：由黄河引水并于牛滩旅游区区域建设人工湖，并与黄河形成水系循环。（2）环境保护规划建设资源（重点是水资源）循环利用体系，合理利用资源；将节约环保贯彻落实到项目以及项目的消费者意识中；严格控制项目内生产及休闲生活消费所产生的污染，大幅度提升环保技术利用水平，对不可避免的污染严格执行最低排放原则。（3）社会保障措施人才使用方面优先考虑本地居民，提升区域就业率，增加发展机遇；按照“企业公民”要求对当地社会发展尽责，推动区域的社会、经济、文化全方面综合发展。4、项目开发周期及进度（1）开发周期项目土地使用权有效年限为50年（在该年限内拥有开发建设经营权利）项目全部发展开发时间为15年（2007-2022年），景区硬性物质建设，软性社会环境、经营管理、产品营销建设，项目维护，到完全步入正轨。（2）开发进度2007年7月之前为前期筹备阶段2007年7月到2008年12月为一期建设阶段2009年1月正式运营2009年3月到2010年12月为二期建设阶段5、投资估算及资金渠道（1）投资估算坎布拉顶级旅游度假区项目的投资主要包括土地购置费用（这里暂不考虑拆迁安置费、相关基础设施配套费等）、生态景观建设投资、一期重点项目建设投资、二期重点项目建设投资、其它建设投资（包括工程设计费、工程监理费、工程质量监督费、建设单位管理费、三通一平及规费等）和不可预见投资等。全部建设投资为29414.5万元，其中包括项目建设投资25314.5万元，占项目总投资的86.1%；基础设施建设投资3600万元，占项目总投资的12.2%；一期重点项目建设投资18809万元，占项目总投资的62.9%；二期重点项目建设投资11105.5万元，占项目总投资的37.1%；不可预见投资500万元，占项目总投资的1.7%。（2）项目投资方式本项目预采取政府协同下的旅游运营商模式——即以投资企业自主经营为主，政府主要承担服务角色。其中，政府主要承担项目规划管理、基础设施项目投入、行政协调、国家政策支持下的项目配套资金投入、税收管理、优惠政策支持等工作。同时，对于项目所在区域的旅游资源采取“零转让”或“1元转让”或“极少金额转让”的方式给予投资商。投资机构在政府完成所承担的义务之基础上，主要承担项目开发建设、项目运营和营销等方面的资金投入以及项目运营管理团队、项目开发智力资源及项目推广社会资源等方面的投入，投资机构作为项目的独立自主企业。投资运营企业重点负责李家峡旅游度假区内的经转让开发资源形成的具体项目之开发建设与运营管理。不承担政府工作范畴内的任何事务。投资运营企业拥有李家峡旅游度假区的项目开发建设权和项目经营管理权。（3）项目合作方式本项目预采取合资或合作方式，具体合资比例可面议沟通。合作期限为50年。6、项目财务和经济评价（1）预计到2020年共接待游客305.80万人次，产生销售收入为117948.56万元；年均游客接待量为19.11万人次，年均收入可达7371.79万元。（2）以营业收入为税基估算，营业税率为5.5%，企业所得税为27%。项目在2009-2020年期间的营业税金总计为6487.171万元，所得税为18786.63万元。（3）该项目的财务净现值远远大于0，该项目完全可行。由于该项目的全面开放是在2010年，所以项目在前五年效益欠佳，但是，可以看出，该项目一旦开发建设完成之后，其经济效益是相当可观的，项目的盈利能力很强，并能够以自身创造的效益投入项目的后续建设与发展，实现边建设，边见效的滚动发展模式，9年内即可收回投资。1.5主要开发建设指标 1、用地开发指标类别旅游度假中心水上康体休闲旅游区民俗运动旅游区总计用地面积（m2）126650425229324186876065建筑密度（％）0.1390.0210.0440.047绿化率（％）0.1580.6560.3390.467容积率（％）0.4380.0330.0440.096建筑占地面积（m2）1754791001440041047建筑总面积（m2）55500142001440084100绿地总面积（m2）200002790001100004090002、项目建设指标项目建设工程量项目区域项目建设用地面积（㎡）建筑面积（㎡）厄家太地区青藏人乐园—青海顶级旅游度假接待中心2500018000高原生态国际会议中心60004000青海民族产业培训基地200009500游客中心40004800黄河源文化馆50005000黄河奇味馆50005200青藏民俗风情园100007300三江源广场20000－服务配套设施65001700景观工程20000－其他用地5150－合计12665055000牛滩地区高原健康养生会所100005000坎布拉人家（别墅）700005000高原黄河沙滩俱乐部100001500高原水上娱乐中心40000－高原特色小吃街40001800八宝茶馆2000600接待中心1000300景观工程279000－其他用地9229合计42622914200拉卡地区室外标准射箭场15000－室内综合训练馆100006000高原民俗趣味射箭园150000800“五彩神箭”广场8000－水上餐饮码头及商业内街80001500酒吧休闲娱乐区2000600中华藏家园（中华藏家乐）200004000景观工程110000－其他用地1186－合计32418614400总计876065841001.6存在问题及建议 1、项目存在主要风险及建议（1）市场规模预测变数较大。本项目产业形态、产品功能具有相对的特定性，存在无法达到预计市场规模、市场竞争力发生变化、市场价格不被接收、客源市场过分依赖等风险因素。针对这一风险，本项目应做好市场开发计划以及配套的营销策划，对不同细分市场的目标群体执行更系统更具针对性的开发计划，同时多角度选取市场开发渠道，采取灵活多样的市场销售策略。（2）产品竞争力在远期存在不确定因素。健康休闲度假经济正蓬勃发展，日益受到社会广泛重视，西宁及周边地区健康休闲项目不断涌现，从而也加剧了行业的内部竞争。针对这一风险，本项目应针对每一个细分市场，增强产品的应对性，打造项目独特性卖点，塑造项目高端品质形象与持久良好品牌，提升项目的综合市场竞争能力。（3）国家宏观政策可能带来变化。由于休闲度假产业正处于上升发展的关键阶段，随着国家对宏观经济结构调整的方针政策，会在产业政策、财政政策、货币政策等方面产生变化，从而给休闲度假产业带来一定波动。针对此风险因素，本项目既应以市场为导向，又应充分了解国家的宏观中观政策，努力使本项目的发展目标与国家经济、产业结构调整的方向相一致，与区域社会经济发展的趋势相吻合，尽可能地降低政策调整对市场性量变化所带来的不利影响。（4）项目投融资存在风险。本项目开发所需资金巨大，但项目开发公司自身投资能力在一定程度上有限，同时部分大型项目，其开发具有一定（投资回收周期）风险性，从而直接导致融资难度加大。针对此风险因素，应做好融资计划，通过各种渠道（银行、社会、专业投资机构等等）融资，尽可能整合各种社会资源和资本，实现项目融资，并且严格执行资本运营制度，建立完善的项目公司体制及财务管理体制。（5）项目运营管理难度大。该项目对于开发方来说产业跨度较大，缺乏相关运营管理经验，并且本项目涉及产业结构复杂，所需成立的运营公司规模大、涉及部门多、经营策略复杂，因此部分管理体制和组织架构可能不适应市场发展需要。针对这一风险因素，需加大企业的市场准入，不断调整和完善公司组织模式、运行管理机制及营销网络的建设和控制，以增强公司适应市场竞争的能力。2、对开发工作的建议（1）尽快进行项目立项报批：将项目开发纳入合法渠道，并通过相关政策手续的办理，获得上级部门的支持，推动项目快速发展。因此需要尽快进行项目报批，并与规划设计单位协调相关报批文件手续。（2）规划与开发同步进行：由于开发工作时间计划相当紧凑，因此，为加快进度，以配合全局工作，对于开发工作，应该在规划分阶段分层次编制的过程中承接启动，重点开展项目合作伙伴、高端市场初步拓展等工作，这样，及时将开发过程中遇到的问题，与规划工作进行协调。这样待到规划工作全面结束，建设工作也已经全面展开。（3）开发工作应分阶段进行：任何项目的开发应该都具备一定的风险，有些风险是可以预测并进行规避的，有些则是难以详尽掌握的，因此对于开发方，在开发过程中应建立项目预警机制。此外，开发工作应当根据各阶段计划贯彻实施，同时根据开发过程中所遇到的实际情况灵活调整。第二章项目背景及开发战略2.1项目开发背景 2.1.1项目所在区域的区位优势项目所在的坎布拉地区处于青海省最重要的旅游集散地西宁和热点旅游地同仁之间，距西宁仅131公里，有着天然的良好交通关系。因此，在区位条件上，项目具备了借助西宁发展优势及西宁大规模市场的条件，能够吸引赴青海西宁旅游的客源市场、过境西宁赴西藏旅游市场，以及西宁市的城市居民市场。2.1.2项目所在区域的资源优势坎布拉地区旅游资源相当丰富，包括坎布拉国家森林公园、藏传佛教寺院、李家峡大坝、水库以及周边景点。坎布拉森林公园与李家峡水库一起形成“碧水挟丹山，大坝锁黄河”的壮美景观。项目所在的坎布拉地区处于拉脊山支脉，由山地、风蚀残丘、山间小盆地相间组成，地层构成以红色砂砾岩为主，最高峰为申保山，海拔4614米，有景点50多处，是以丹霞地貌、佛教寺院为主体景观，并兼有宏大的李家峡水电工程，是一个以观光旅游为基础，休闲度假、宗教朝觐、消夏避暑和科学考察兼备的旅游景点。2.1.3项目所在区域的旅游发展政策分析黄南州委、州政府确立的“北依西宁、南望九寨”的大旅游战略以及“围绕一个思路，依托两个区域，打造三大旅游品牌，开辟四条重点旅游线路，组织六个特色旅游民俗活动，建好七个旅游景区（点），推出八大特色旅游产品”的总体发展思路，坎布拉风景区的开发便因此成为了近期黄南州加快旅游业发展的“重头戏”，而其中坎布拉旅游的开发更成为了“重中之重”。近期，黄南州委、州政府提出了要将坎布拉（李家峡）的旅游开发按照“青海省顶级旅游度假区”的标准来打造。2.1.4类似开发方向产品市场供给状况从青海省大区域提供度假综合产品和服务看，目前还没有能够在市场上形成一定号召力的项目。青海贵德黄河生态文化旅游度假区是目前仅有的一个省级旅游度假区，其主要产品是黄河生态观光、温泉度假。其客源市场80％以上为以西宁为主的省内游客，整体项目尚处在旅游度假区的初级开发阶段。坎布拉顶级度假区项目目前具备了潜在的市场需求和市场规模基础，因此，在一定意义上，该项目的开发必然能够在区域中保持领先，并能够引导区域内同类型项目开发。2.2项目开发战略 2.2.1项目发展目标国际知名的高原健康特色旅游度假区国际知名的高原户外运动旅游区国内知名的青海风情体验旅游区青海省重要的会议旅游生态型度假区青海省重要的劳动技能及干部再教育生态培训中心青海省第三大旅游品牌（除青藏天路之旅、青海湖外）2.2.2整体战略思路1、项目集观光、体验、休闲、购物、娱乐、运动、养生、度假、会议、培训等多种功能于一体，彰显坎布拉度假区的旅游核心吸引力。2、在项目总体盈利方式上，实施以高端休闲度假、康体保健综合服务及会议培训三大板块为主体的盈利结构体系。3、项目中的各盈利板块构建大型产业链条，互相促进，互相支撑，滚动发展。4、以细分市场为主要开发对象，以特定运营方式（客户个性化服务）为主要经营特色，以项目管理公司为主要经营手段。2.2.3项目总体定位项目开发定位彰显高原特色突出健康主题强化社区理念整合开发景点主题形象定位健康旅游社区高原度假秘境项目特色定位寻找人工与自然、建筑与山水、舒适与生态的平衡点，塑造项目核心价值项目体验定位从丹霞碧水诗画中惬意体验高原休闲新感受产品定位体验丹山碧水秘境中的健康快乐2.3项目建设的综合意义1、项目经济效益总体分析坎布拉顶级旅游度假区所产生的经济效益，取决于其自身的盈利结构，也取决于各盈利领域的市场需求前景。从这个角度出发，分析项目的盈利结构可知，坎布拉顶级旅游度假区具备以下几方面盈利领域：a、会议和培训服务所产生的盈利，以及带来的相关商务经济盈利；b、康体保健、高原运动项目产生的盈利；c、引导管理培训、会展业等健康文化教育产业经营，实现创新盈利。2、项目社会效益总体分析a、通过开发坎布拉顶级旅游度假区，弥补青海省缺乏顶级休闲度假场所之不足，为区域带来新的经济增长点；b、通过项目的开发，推动改善黄河流域生态环境；c、通过项目开发，解决当地部分人口就业，提升当地居民社会进步意识。第三章市场分析3.1产品市场需求分析 坎布拉顶级旅游度假区项目融合高原特色生态、文化、民俗及风情，提炼文化、艺术、饮食和保健等多元精髓，灌入“高原”、“健康”及“快乐”三大核心元素，重点建设康巴人的乐园、生态型国际会议中心、青海民族产业培训基地、黄河水上俱乐部、高原健康会所、高原射箭运动俱乐部、高原民俗趣味射箭园、中华藏家乐等项目，为海内外游客打造一个集高原风情度假、黄河生态观光、高原快乐休闲、特色养生保健、神奇风情体验、魅力民俗活动、高原户外运动、顶级会议培训等多功能于一体的大型综合高端旅游度假区，构建一个高品位、高规格、高等级的超一流旅游休闲度假中心，将为青海旅游塑造一处新概念旅游的灯塔，开启青藏高原旅游新时代。这里主要对本项目所包含的康体度假、会议培训、高原运动等几类重要旅游产品进行市场分析。3.1.1高原健康度假产品（1）市场需求背景和现状健康度假产品是度假、地产与健康休闲结合的落地形态之一。高档度假项目分布日渐规律化，向城市周边聚集。随着当今社会压力增大，人们面临着每况愈下的生活环境与自然环境，因此，高收入人群健康休闲度假的需求急剧膨胀，此类产品具有潜在的巨大的市场需求。地处青藏高原也使得这一项目具有自己独到的特色和优势，能够获得良好的市场前景。就项目所在区域而言，西宁及周边大城市居民，以及其他赴周边旅游地的省外和境外游客，特别是高收入人群对于健康度假产品的需求日趋旺盛，这将对拉动坎布拉高原健康度假产品消费和投资起到积极作用。（2）产品开发市场需求预测通过全面挖掘多方面的健康需求，紧抓市场空白，重点锻造康体、疗养的特色系列产品。随着“康巴人的乐园”顶级旅游度假中心、高原健康养生会所、高原特色餐饮、藏医藏药等特色产品的开发，以及配套设施和个性化服务的完善，同时强调当地文化注入，推崇顶级品质服务，迎合高端人群的心理需求。随着社会的快速发展，压力的加大，人们对自身健康的关注度也不断提升，对康体休闲度假的需求不断增强。休闲度假旅游市场迅速的膨胀，这是一个以城市为中心的巨大的市场。坎布拉良好的自然环境、奇特的山水风光、高原森林生态、高原气候、神奇的藏药、藏医，使得其成为开展康疗度假旅游的绝佳场所。随着坎布拉打造以会议度假、体育健身、保健疗养、夏季避暑等为特点的休闲度假旅游体系，必然吸引周边大城市居民到坎布拉进行休闲度假体验。3.1.2会议培训旅游（1）市场需求背景和现状a．会展产业对提升区域综合实力有巨大推动作用。b．会展产业能够拉动相关产业链条发展，产业连带效应突出。c．潜在的巨大市场需求和区位优势为本项目发展会议培训旅游产业带来前提条件与重要保障。依靠本项目天然的区位和交通优势，通过整合健康休闲度假项目加强区域吸引力，引导西宁、兰州等地会展产业向坎布拉延伸，将是可行的。（2）市场需求预测本项目所在区域需要打造出具有以下主要特征的主题会议项目：具有良好的综合配套功能，针对西宁、兰州等主要城市的政府会议、商务会议、展览展示以及培训等主要度假会议市场提供高档服务。随着坎布拉旅游接待设施、商务和会议设施的完善，配套服务设施和人员培训的加强，以及体验参与型旅游产品的丰富，对周边主要大中城市的会议旅游市场将形成新的吸引，带来越来越多的客流、物流、信息流，促进坎布拉观光旅游、休闲度假旅游等与会议接待活动的结合。坎布拉近期完全可以吸引青海及甘肃等地政府会议、商务会议、旅游节事会议、集团会议和培训等市场，中远期可吸引国内高端散客市场和国际市场。同时，结合坎布拉资源特色推出多种会议旅游产品，通过尽可能多的承办大型会议，实现以会展带动旅游收入的效益，并广为宣传坎布拉作为休闲度假地和会议旅游目的地的形象，让游客认识到，青海不只有青海湖、塔尔寺可以旅游，还有坎布拉，从而吸引大量游客前往坎布拉旅游。（3）同类产品分析青海省没有类似的专业化、规范化的产品项目，现有的会议市场依附于相应的行政或者商务活动，培训机构也没有形成一定的市场规模、系统的操作流程和完善的营销体系，因而具有随机性和不确定性。3.1.3高原运动娱乐产品（1）市场需求背景和预测在当今世界，体育是一种时尚，旅游也是一种时尚，体育与旅游结合更是时尚。黄河上游水上旅游明珠带是青海省将打造的一个特色旅游品牌。目前，黄河上游、李家峡、公伯峡、康扬直岗拉卡水电站等已形成97平方公里的水面景色，黄南州有关部门将丰富水上运动娱乐项目，欲打造高原水城品牌。凭借坎布拉的旅游资源条件，打造高原水上运动基地和射箭大赛等项目，高原体育旅游将会成为坎布拉旅游的又一大亮点。黄南州已开始谋划“九寨沟——坎布拉国际汽车公路拉力赛”等国际性赛事，并尽快着手建设高原水上体育竞技训练基地等，促进体育旅游产业化的发展，将环青海湖民族体育旅游圈和黄河上游水上明珠旅游带向坎布拉延伸，吸引更多国内外体育旅游爱好者及运动员群体前往坎布拉旅游。（2）同类产品分析 青海省体育产业“十一五”期间重点打造四条体育产业发展链：以玉珠峰国家高山训练基地、金银滩青少年体育训练营地、西宁“宁湖水上基地”、青海湖１５１房车营地等为主的“环青海湖民族体育圈”体育产业链；以“环湖赛”、“国际抢渡黄河极限挑战赛”、“青海高原国际攀岩赛”为主的体育竞赛产业发展链；以青海多巴国家高原体育训练基地——青海尖扎国家水上训练基地——青海省全民健身中心为主的体育产业发展链；以体育彩票、体育产品经营、体育建筑业为主的本体产业链。坎布拉国家级高原民族射箭基地正好可以整合在体育产业链中，契合了青海省的体育产业总体发展格局中。3.1.4宗教和民俗文化旅游市场在市场前景方面，藏区旅游已经成为一种时尚和文化追求。对于文化艺术来说，越是民族的，就越是世界的；越是民间的，就越是市场的。目前热贡文化和神秘宗教文化以其独特的魅力吸引着大批海内外游客，随着坎布拉藏文化旅游的发展和相关文化旅游产品的推出，青藏铁路的开通，区域协调步伐的加快，西宁—坎布拉—隆务—拉卜楞—九寨沟等跨省旅游精品线的逐渐形成，坎布拉必将成为游客赴藏区旅游的一个重要目的地，成为国内、国际游客进入青海旅游的重要节点，以及青海进入甘肃、四川旅游的中转站。3.2项目目标市场分析3.2.1总体定位依托西宁、突破国际、带动国内西宁游客将是坎布拉旅游近期主要消费者，陕西、甘肃、河南、四川等是坎布拉主要省外旅游吸引力圈，其次是北京、山东、上海、广东等东部客源市场，境外游客主要来于亚洲地区。3.2.2目标市场细分1、一级客源市场（1）定位根据坎布拉和青海省现有游客的情况分析，依据市场的距离衰减原理和坎布拉旅游产品的开发状况，坎布拉的一级目标市场定位在以西宁为核心的客源市场，主要包括青海省和四川、甘肃、河南、陕西等邻省旅游吸引力圈的国内游客、入境游客及当地居民市场。（2）细分从市场细分角度看，以西宁为核心的客源市场重点为以下几个市场：青海旅游市场（包括赴青海游客市场和城市居民市场）周边邻省旅游市场（包括赴该地游客市场和城市居民市场）按旅游形式划分主要包括以下市场：会议培训旅游市场以西宁、兰州地区为主的大中型展览、会议、培训市场，兼顾健康休闲和商务度假双重需求，重视健康配套服务与个性化体现。娱乐运动旅游市场国内和高外高端消费市场，主要以18－35岁的青年白领为主，喜爱运动，渴望挑战，对新事物有着较强的好奇心和探索心理。特别注意一些极限运动俱乐部是重点的团体游客潜在市场。康体度假市场国内和国际高端消费市场，主要目标群体为月收入超过5万元的35—60岁的中老年企业管理者、社会名流等，有较强的健康、保健、护理、疗养需求。生态休闲市场国内和国外高端消费市场，主要目标对象为月收入8000元以上，热爱大自然生态，有较高的文化修养和审美情趣，具有一定的社会交流、自我展示需求的中青年群体。文化旅游市场2、二级目标市场按照市场的距离衰减原理，二级目标市场应定位在青海及其邻省以外的地区，时间或空间距离上比较近、经济较为发达、出游能力增长迅速的区域，主要为环渤海地区的山东、北京，以及长江三角洲的上海、珠江三角洲的广东等外省客源地。通过吸引赴青海的远程省外游客到坎布拉过境旅游，使坎布拉逐渐成为青海省新的热点旅游地，其旅游目的地形象得到树立和广泛宣传，达到放射性的拓展国内远程市场的目的。按旅游形式划分主要包括以下市场：周末度假游市场奖励旅游市场旅游节庆市场3、三级目标市场我国的其他地区可以作为三级目标市场，进行积极培育。4、海外客源市场定位和细分青海省的海外游客来源广泛，因此，在海外国际客源市场的开发上，要将赴青海旅游的海外客源引入到坎布拉来，这是坎布拉旅游度假区海外国际客源市场开发的重要策略。海外客源市场的开发对象主要包括：日本和港澳台市场日本是青海国际旅游的最大客源国，坎布拉应努力做好对这一市场的宣传促销工作，使这一客源市场不断扩大。港澳台市场与大陆联系密切，基本与国内市场融为一体，其已经成为入境旅游市场的主体，其过往率高、再访率高、停留时间长，坎布拉壮丽的自然风貌，神秘浓郁的宗教气氛对该市场有独特的吸引力，开发潜力很大。韩国和东南亚市场这一市场与我国有相同的历史文化渊源，佛教对这一地区的许多国家影响深刻，坎布拉的旅游资源对他们很有吸引力。西欧和北美市场这一市场是我国国际游客的主要来源地区，随着青海旅游的开发，赴青海旅游的西欧、北美游客人数增加很快。3.3目标客源市场预测 坎布拉顶级度假区作为新的景区，缺乏前期的市场资料，这里主要参考青海及省会西宁旅游市场的统计数字，结合坎布拉的区位和旅游产品定位等的分析进行游客量的预测。预测基数以坎布拉国家森林和地质公园2006年的数据，游客人数为17万人，采比较保守的预测，人均消费2007年为140元，项目运营初期，坎布拉游客人数年增长率大约维持在8%左右，旅游人均花费年增长率在5%左右。表坎布拉2007—2022年旅游接待、收入预测表指标年份接待人数（万人次）增长率（%）人均消费（元）增长率（%）收入（万元）20079.188.00140.000.051285.2020089.918.00147.000.051457.42200910.718.00154.350.051652.71201011.568.00162.070.051874.17201112.7210.00186.380.152370.83201213.9910.00214.330.152999.10201315.3910.00246.480.153793.86201416.9310.00283.460.154799.23201518.6210.00325.980.156071.03201620.309.00358.570.107279.17201722.139.00394.430.108727.72201824.129.00433.870.1010464.54201926.299.00477.260.1012546.98202028.669.00515.440.0814770.31202131.239.00556.680.0817387.60202234.059.00601.210.0820468.693.4市场竞争力评价3.4.1资源优势碧水丹山——项目所在区域具有独具特色的高原自然生态景观，即由碧绿清澈之黄河水、丹霞地貌、蓝天白云、森林植被等共同组合成高原独特的“碧水丹山”奇景，能够构成项目的“第一吸引物”。朝觐圣地——坎布拉是藏传佛教的重要复兴基地，是藏传佛教前宏期和后宏期两个阶段的重要标志。宁玛派寺院阿琼南宗寺、本卜子寺(南宗扎寺)、南宗尼姑寺以及格鲁派寺院南宗扎西南杰林寺等共同组成了李家峡地区自然与人文相结合的景观，这也是李家峡旅游的另一个优势所在。康巴人乐园——坎布拉，藏语意为“康巴人的乐园”，由此可看出李家峡地区具有深厚的藏族文化底蕴以及浓郁的藏族民俗风情，人文旅游资源特色鲜明。射箭之乡——今年，尖扎县被确定为青海省第一个“民族射箭之乡”，其竞技和民俗射箭运动都能够吸引游客眼球。水上基地——同时，尖扎县成功申请成为中国赛艇和皮划艇国家水上高原训练基地，且基地距项目所在地不远，可以有效进行捆绑营销。3.4.2区位优势项目所在地区距西宁的交通距离为130公里，其间已有兰西高速、平阿高速联通至距项目所在地区30公里处，按车程计算仅为1小时左右。3.4.3产品优势特色致胜——青藏高原风情和藏地独特文化日益受到全世界游客的喜爱和关注，近年来始终为旅游热点。功能致胜——项目集观光、体验、休闲、购物、娱乐、运动、养生、度假、会议、培训等多种功能于一体，已构成产业链。品质致胜——项目将于产品、服务、配套设施等多方面达到超五星顶级水准。细节致胜——项目将抓住每一处细节深入挖掘文化、诠释高原风情、彰显藏地特色，以精雕细琢的细节设计迎合游客喜爱。服务致胜——人性化服务、私家服务为特色，保证软环境实现顶级配置要求。3.4.4市场优势弥补旅游市场空白——本项目与当前青海的旅游项目互补性突出，弥补了青海省缺少高品质深度旅游精品项目，特别是集高端度假、休闲、会议、培训等多功能于一体的旅游项目这一现状。延伸黄金旅游圈——从青海省主要的旅游资源富集区、旅游集散地和旅游产品开发程度较高的集中区分析来看，西宁是青海省主要的旅游集散地，环西宁旅游圈（“西宁—塔尔寺—青海湖—坎布拉”）是目前青海旅游主要的集中点，而本项目正好身处环西宁旅游圈周边。链接周边景点——本项目正处在“黄河上游明珠旅游带”的主要位置上，周边与已逐渐形成气候的贵德旅游、循化旅游、同仁旅游以及甘肃的甘南旅游等旅游地相邻，资源整合优势突出。目标市场清晰——本项目初期完全可吸引青海及甘肃等地政府会议、培训、度假市场，中期可吸引国内高端散客市场和国际市场，后期可广泛吸引国内大众市场，此外，也可锁定国内外会议、节庆等大型活动以突破机会市场。第四章项目总体规划4.1项目开发控制范围规划规划区包括厄家太地区、牛滩地区、直岗拉卡地区三大区块，基本项目建设占地面积约为1.05平方公里。4.2项目开发的基本原则1．超常规发展原则坎布拉区域生态环境良好，旅游资源极其丰富。要充分利用旅游业迅猛发展的机遇，超前规划、超常规发展，尽快把资源优势转化为产品优势，推进旅游经济的迅速发展。2．市场导向原则坎布拉度假区旅游产品开发、经营、营销等各项工作均应牢牢地以其目标客源市场的需求为出发点与归宿点，紧贴市场不放松。根据未来旅游发展趋势和细分市场游客需求，充分发挥坎布拉的资源优势，充分利用区域内独特的森林生态、地质奇观、高原水库、宗教民俗文化等旅游资源，适时开发对应市场的旅游产品。3．整合开发原则将区域内重要旅游资源组合成为一个整体，形成合理的旅游格局。同时要处理好与贵德、同仁和循化等周边旅游地的关系，加强区域内旅游产品的联合，组合有生命力的旅游产品推向市场，共同开发旅游资源、共享客源市场。4．地方特色原则特色是旅游业发展的生命，坎布拉旅游发展要兼顾周边热点旅游地的产品，弥补青海高档度假旅游产品之不足，抓住“健康文化社区，高原度假秘境”这个主题，打造坎布拉顶级旅游度假区，并不断优化旅游景点、景区、线路及服务网络系统，使坎布拉旅游在区域整体旅游格局中独树一帜，形成旅游发展的新局面。5．可持续发展原则坎布拉度假区旅游发展的重要支撑是生态环境和文化背景，因此，在旅游开发方面，要以生态和文化保护为前提，坚持合理利用与有效保护相结合，进行合理开发、科学利用，实现可持续发展。6．系统配套原则旅游业是行、游、住、食、购、娱六大要素共聚的综合性行业，因此在发展旅游业时，必须注重综合配套，使六大要素系统协调发展，形成旅游综合生产力。7．阶段式滚动开发原则根据旅游总体规划中的近期、中期和远期目标进行分阶段、有重点的开发。4.3概念设计4.3.1主题形象定位健康文化社区高原度假秘境4.3.2．特色定位彰显高原特色突出健康主题强化社区理念整合开发景点4.3.3整体开发定位青海省唯一的顶级旅游度假区4.3.4项目特色定位寻找人工与自然、建筑与山水、舒适与生态的平衡点，塑造项目核心价值4.3.5特色卖点康巴文化风情乐园丹山碧水秘境超星级文化风情主题酒店多功能生态主题会议中心国际一流的高原风俗射箭基地藏民族特色高原健康会所快乐中华藏俗风情园天上人家——原生态情景剧场4.3.6项目体验定位从丹霞碧水诗画中惬意体验高原休闲新感受4.3.7发展定位高端引领战略、差异化战略4.3.8市场定位从地域上看：以青海省地区为主、辐射兰州等周边城市地区从分类上看：以商务会议市场、度假市场、培训市场、体育健康市场等为主，以自驾市场、民俗文化为辅助4.3.9口号体系1、国内宣传口号碧水丹山坎布拉，高原度假秘境游无限惊奇坎布拉游度假天堂坎布拉，高原生态奇风光走进坎布拉，回归真自然看高原黄河，品丹山碧水佛教朝觐圣域神秘浪漫坎布拉，避暑消夏/康体度假新福地阳光高原，健体天堂2、海外宣传口号青藏高原的生态奇葩神奇、淳朴的坎布拉神奇、神秘、神圣之境3、主题口号“碧水丹山坎布拉，高原生态秘境游”“青藏高原唯一顶级生态旅游度假区”“高原生态养生秘境”“原生态藏地风情度假区”/“藏地风情体验乐园”“青海民俗文化荟萃舞台”“神奇坎布拉，避暑新胜地”“高原生态之乡”4.4项目建设目标4.4.1总体目标国际知名的高原健康特色旅游度假区国际知名的高原户外运动旅游区国内知名的青海风情体验旅游区青海省重要的会议旅游生态型度假区青海省重要的劳动技能及干部再教育生态培训中心青海省第三大旅游品牌（除青藏天路之旅、青海湖外）4.4.2经济目标预计2007年度假区接待18.36万人次，收入可达1836万元；到2010年，年接待游客23万人次，实现接待收入2454万元；到2020年。预计接待游客人次76.6万人，实现接待收入14601.7万元。4.4.3社会目标通过坎不拉顶级旅游度假区的开发，积极促进区域产业极化增长，通过扩大就业、逐步解决区域内劳动力转移与农牧民持续增收问题。提高区域整体形象，促进产业经营环境与旅游人文环境的良性发展。从生态环境、投资环境、旅游环境、人居环境等多角度打造区域环境，为最终实现区域经济、环境与社会事业全面发展做出重要贡献。（1）2007－2010年，结合区域性特色项目如餐饮、藏家乐、旅游商品销售等，在景区开发中所需的服务人员实行本地化战略，积极吸纳当地农牧民群众进入旅游地服务业体系，促进旅游业发展，以区域缓解就业压力，提高区域农牧民的非农收入水平。（2）2011－2016年，逐步增强社会力量投资旅游的吸引力，在开发地域民族风情的旅游项目中，积极鼓励当地居民的加入，增加当地居民的旅游收入。（3）2017－2022年，继续提高景区的整体服务水平，加大改善区域居民整体服务质量，进一步促进区域文化、宗教、民俗等资源的开发，为旅游产业发展提供新的活力。4.4.4生态目标在取得经济与社会效益的同时，应重视区域生态环境的保护与建设。在不破坏区域现有生态资源环境的基础上，逐步实现开发与保护并重，努力实现生态资源开发的可持续性；改善区域旅游环境卫生，在发展旅游基础产业与相关产业的同时，必须注重区域环境污染问题，作到整个区域旅游环境的美观，增强环境舒适性，实现以景观吸引人，以环境留住人。4.5功能区划分及重点项目布局4.5.1总体规划布置和功能分区根据李家峡的资源特色及项目开发需要，坎布拉顶级旅游度假区项目总体布局为“一核一带两辅一镇”。一核，即指位于厄家太的坎布拉高原顶级旅游度假中心；一带，指从厄家太至直岗拉卡的融黄河风光观光、运动、休闲、健身、养生、风情体验、度假于一体的旅游带；两辅，分别为高原水上康体休闲旅游区和高原民俗运动旅游区。一镇，指坎布拉风情旅游小城镇；4.5.2重点项目建设内容（1）坎布拉高原顶级旅游度假中心主要建设内容包括：生态停车场、游客中心、青藏人乐园、青藏民俗风情园、黄河文化主题园、高原生态国际会议中心、青海民族产业培训基地。（2）高原观光娱乐体验带主要建设内容包括：滨河休闲码头、高原特色小吃街、坎布拉人家、黄河生态休闲景观带、帆杆广场、中华藏家园。（3）高原水上康体休闲旅游去主要建设内容包括：接待中心、生态停车场、高原水上娱乐中心、高原沙滩俱乐部、高原健康养生会所。（4）高原民俗运动旅游区主要建设内容包括：接待中心、生态停车场、高原射箭运动俱乐部、高原民俗趣味射箭园。4.6旅游产品结构与产品方案4.6.1旅游产品结构坎布拉顶级旅游度假区旅游产品结构体系，由品牌产品、重要产品和辅助产品构成一个特色鲜明，结构完整的体系结构。高原生态和民俗文化是坎布拉顶级旅游度假区的资源特色，以资源为依托开发的高原度假旅游产品应成为其旅游品牌，位于整个产品体系的最顶端。通过对此产品的不断完善和深化，树立坎布拉顶级旅游度假区的旅游形象。会议培训、体育健身是其针对市场需求而开发的重要旅游产品。生态观光、民俗观光体验、民俗保健养生、水上娱乐等作为坎布拉顶级旅游度假区的辅助旅游产品和高原度假的主要内容，丰富了其旅游产品结构。4.6.2产品方案休闲度假产品系列：青藏人乐园（包括私家庄园），坎布拉人家。会议培训产品系列：高原生态国际会议中心，青海民族产业培训基地。体育健身娱乐产品系列：高原射箭运动俱乐部，高原民俗趣味射箭园，高原水上娱乐中心，高原沙滩俱乐部，湿地垂钓园。民俗观光体验产品系列：青藏风情园，黄河文化主题园，坎布拉风情小镇，中华藏家园。生态观光产品系列：坎布拉黄河生态景观带，坎布拉－李家峡自然生态观光，黄河水上观光。民俗保健养生产品系列：高原健康养生会所，高原农业体验。第五章配套基础设施保障体系5.1交通规划1、总体结构控制类型旅游度假区的交通路线有四种方式：可进入性路线：从客源地到旅游目的地的线路，主要做好针对坎布拉－李家峡景区的接待服务工作，同时考虑整合西宁和同仁旅游线路的整合，兼顾西宁主要游客周转站的接待和营销工作。因此，可进入性路线应主要考虑客源地－西宁－同仁之间的各种交通工具转换的便利性。区内可进入性线路：指坎布拉镇到旅游度假区的交通路线，应该主要考虑城镇公交系统和旅游区可进入性交通和内部交通系统的规划。景区内的交通网络：主要考虑人行道和特色骑乘路线等的规划设计，限制机动车辆的进入。景观游线：主要包括景观步道、黄河水上游船观览路线和特色骑马游览路线等，三个地块依据不同的地形、邻水状况和土壤组成，开发不同的景观布道游线，厄加太旅游区以台地式景观不到为主，牛滩旅游区以乡野休闲小道为主，直岗拉卡以卵石布道为主。2、道路规划干线公路的改造和建设：完善道路排水系统和与旅游相匹配的服务设施，实现道路园林化、景观化和标识标准化。采用二车道，道路宽为8米，路两边各设宽度约为1米的水沟，这两条水沟为排灌渠，整个道路宽为10米。依据道路与周围环境的关系，设置景区标识系统，展示景区风貌。景区主要道路：包括旅游区内分区道路、环区道路等，用于马车、少量机动车和等通过，路宽度为6米。人行景观道路，宽1～2米，主要是度假区中各功能分区内人行通道，采用卵石路或在路面铺上石粉。3、给排水基础设施规划各旅游区分散供水，依据坎布拉镇的供水基础设施，分片建蓄水池或者黄河水的处理利用，确保水源地的水质符合“国际生活用水卫生标准”的有关要求；对于外来旅游者的用水量，一般按一般客人150升/人·日，中档客人300升/人·日，高档客人600升/人·日来配备，根据旅游区客流量情况和人过夜数，估算外来旅游者的供水量。厄加太旅游区着重考虑坎布拉镇的供水系统，同时景区蓄水以备急需。按照日接待量1500人，需增容日供水量900吨。度假区绿化面积为50亩，用水每亩日耗水量为1吨计算，绿化日用水为20吨；消防栓按消防管理有关条例安装，一般每100-200米左右安装一个即可。牛滩旅游区着重考虑水井供水或者蓄积处理后的黄河水供应，按照日接待量500人，需增容日供水量150吨，旅游区绿化面积为包括农产品采摘园和景观林有100亩，绿化日用水100吨。直岗拉卡旅游区着重考虑水井供水或者蓄积处理后的黄河水供应，按照最大日接待量2000人（主要是考虑射箭大赛期间的人数），需增容日供水量300吨，旅游区绿化面积（包括室外场地的绿化维护）有150亩，绿化日用水150吨。各重点旅游景区要划定水源地保护范围，保证水源涵养林、草不被破坏。确保旅游涉外饭店必须具备冷、热水供应条件，供应水质应满足规范要求，热水供给时间要与旅游者的活动安排相适应。雨水及生活污水和污水排放采用分流制，明沟和暗沟相结合。度假区的雨水通过在道路两边附设的排水明沟就近排入附近的排水沟中。生活污水集中处理后通过排水暗沟排到污水处理管道中。厄加太旅游区污水排放考虑集中收集后并入坎布拉镇的排污系统，牛滩旅游区和直岗拉卡旅游区考虑集中处理后作为旅游用水重复使用。严谨直接将污水排人黄河。4、供电基础设施规划旅游区三个地块的用电考虑于附近水电站的情况引入，建议在接近景区的一定区域范围内采用地下铺设的方式，每景区设配电室一座，区内由380伏电源供电，旅游区内的供电线路一律采用暗敷的形式。度假区的电力供应要求有两个电源供给，保证任何时候不间断供电。路灯电缆要求埋地敷设。整个度假区的电力供应负荷大约为千瓦。5、能源供应规划旅游度假区的供暖设施主要包括电力供暖和生态建筑保暖等。根据功能需要建小型锅炉房各三座，室内采暖采用电热膜及盘管风机技术。电力供暖采取下列公式计算：建筑物采暖热负荷Q=qv×V（tN-tw）供暖设计室外计算温度tw；供暖设计室内计算温度tN；比热特性热指标qv=1.16W/(m3×K)；生态建筑的设计要充分考虑所在区域的气候特点，选取隔热的建筑材料，充分利用光能，选择合适的植物配置，以便维持高纬度的温度状况。景区及民俗旅游接待地推广使用清洁能源。建设天然气和液化石油气供气站保证生活服务。民居旅馆大力推广使用风力或者太阳能照明、做饭、取暖。近期无法实现清洁能源利用的景区和民居服务区，以柴薪等作为补充能源，到中期要全部实现使用清洁能源。6、邮电通讯设施战略规划

旅游区内的电信设施和服务尚不发达，网点少，远远不能满足游客的要求。规划需要政府出面，旅游局与电信局双方一起，尽快开通宾馆、饭店、娱乐场所和各个景点景区内部的公用电话，特别是开通公用IDD、IC和IP电话，鼓励相关企业在旅游重点区域开通全球通手提电话卫星差转站，方便旅游者对外的邮电通讯联系。为保证旅游者的安全救护，景区（点）防火防盗等特殊情况的需求，可在主要旅游景区（点）、人流量大的车站，设立旅游通讯专线，确保通讯畅通，能及时处理意外突发事件。5.2配套基础设施发展规划2、旅游餐饮服务规划（1）餐饮业发展的原则特色化：尽量发掘和推广具有地方特色的餐饮文化和地方小吃，使之趋向标准化和规范化，以增加其影响力。从食的方面体现文化的吸引力，并作为一项重要的旅游资源吸引游客，提高旅游餐饮占旅游者消费总额中的比例。精细化：在不破坏环境，不违背野生动物保护法的前提之下，任何原料都可以采用，但各种原料的制作最终要达到精细的程度，构筑一个旅游饮食文化特色。同时，根据游客的不同口味需要，吸收各种餐饮文化的精华，为游客提供多种选择机会。品牌化：要通过饮食的发展，形成品牌服务，品牌菜肴。同时，要把店内就食和客人购买结合起来，使旅游饮食成为旅游目的地发展的重要因素，也成为拉动目的地经济文化全面发展的重要因素。（2）特色餐饮的设计与开发主要宾馆酒店的餐饮设计依据高端游客的餐饮需求，通过游客的餐饮爱好调查，选择中西高档餐饮美食和地方特色精品美食，精品化是宾馆酒店的重要特色，保证餐饮视频的高品位、高价位；实现餐饮的绿色化，包括原材料无公害、无污染和生态化加工，实现种植地域、种植手段、田间管理、加工方法的全程绿色生态化。民俗旅馆的山野饮食系列开发主要开发青稞面食、搅面、尕面片、傲子、洋芋包子、卖仁奶茶、土火锅、抓面、牛羊杂碎、甜醅儿、麻食儿、拉条子、凉粉儿、粉汤、民间野味系列餐、全羊宴、山野菜等系列青海省土特风味小吃。（3）餐饮业的管理制定符合当地特点的餐饮标准和价格，实行挂牌定点经营，主管部门实行行业管理。做好旅游餐饮点的审批管理工作，对不合格者应及时撤消其定点资格，以保护旅游者利益。制定严格的卫生标准，规范对游客的餐饮服务，改善游客的就餐环境。严禁在景区内随意设置餐饮点待客。3、旅游商品服务规划旅游商品是旅游者的基本需求，可以促进地方经济社会发展和旅游效益的提高，是旅游区带动地方经济懂得链接和动力，是地方文化的重要媒介。（1）旅游商品和购物网点建设根据不同景区的类型特征，在景区分布旅游购物网点，向游客提供优质价廉的旅游商品。在各个旅游接待宾馆、饭店、大型商场设置旅游纪念品专柜。通过市场调研，组织专家设计，提出有针对性的、有完整体系的纪念品发展计划。由专家设计具有区域文化和自然景观特色的旅游纪念品，使生产的旅游纪念品、工艺品具有浓郁的坎布拉特色。对绿色土特产品进行加工包装，以增加产品附加值和满足游客需要。（2）文化艺术品：热贡文化艺术品包括唐卡、泥塑、堆绣、木雕、藏毯等黄河三江源艺术品，民俗文化纪念品和体育文化纪念品等民间工艺如刺绣、剪纸、特色金属制品等民间文学读物如格萨尔王故事等工艺品的开发一定要强化包装，要使旅游者携带方便、具有纪念意义的效果，要在包装装潢上适应旅游的需要。（3）土特产品：包括养生类如冬虫夏草、鹿茸、藏红花等，地方小吃配方及配料、做法，特别是手抓羊肉、速溶奶茶、青稞系列食品。土特产品的包装要体现当地的民族特色、便于携带、精致，即满足游客的购物需求，也可以作为流动的宣传品营销坎布拉度假区旅游。5.3住宿业发展规划1、住宿设施规划住宿业发展规划的目标是为游客提供安全、温馨、卫生、周到的住宿服务，以合理布局、优化结构、品牌经营为原则，努力实现“五个转变”，即：饭店服务产品向功能化转变、管理手段向智能化转变、饭店服务向个性化转变、人力资源开发和用工制度向社会化方向转变、饭店环境向绿色化转变。（1）优化旅游区住宿接待设施的结构依据市场需求状况、旅游区的发展定位和三个地块的特征，进行分地块、分档次的接待设施服务系统，使旅游区的住宿供给能满足各细分市场对住宿的需求。顶级度假酒店是旅游区住宿业的龙头和形象，藏民族风情旅馆是旅游接待国内游客的主要力量，坎布拉镇以及临近乡村的农家乐是接待能力的补充。厄加太旅游区：以顶级旅游度假接待为主，规划建议结合阶地地形，体现藏民族的建筑特色，装饰形式具有尊贵、品味和身份标识的特色，功能设施上体现智能、方便、舒适的特点，从而从功能上突出商务会议、休闲度假、住宿餐饮等。建筑性质以现有建筑物的改造为主。牛滩旅游区：以藏民族特色庄园为主，针对中高端休闲游客市场，建筑形式以三合式院落式结构，体现休闲、娱乐、文化的特色，建筑性质以新建为主。直岗拉卡旅游区：以藏民族民居为主题，针对大众游客市场，让游客体验原生态的藏民族生活方式。建筑性质以新建为主。（2）提升管理水平。强化标准化、规范化服务，实行ISO9000、ISO14000标准和全面质量管理。探索超值服务和个性化服务的管理模式，满足高端游客的需求。服务质量的高低，服务人员的素质是根本，采取多种措施提高服务人员的素质。主要措施有减少人才流失和加强对员工的管理和培训。提高经济效益，改变服务氛围，达到减少人才流