韩资工业园二期20-22号标准厂房工程项目可行性研究报告

第1章总论项目名称：韩资工业园二期20-22号标准厂房工程建设单位：江苏沿海东方置业股份有限公司建设地点：盐渎路南、前进河北、中东河东、九华山路西法人代表：李兴国项目负责人：李春成联系电话：182612835761.1项目建设单位概况江苏沿海东方置业股份有限公司（以下简称“沿海东方置业”）组建于2008年8月28日，公司注册地位于盐城经济技术开发区盐渎路8号，注册资本200000万元人民币，公司经营范围，许可经营项目：房地产开发经营；一般经营项目：房屋建筑工程施工，物业管理服务，会展服务（除展览场馆），自营和代理各类商品和技术的进出口业务（国家限定企业经营或者禁止进出口的商品和技术除外）。沿海东方置业在盐城经济技术开发区已经建成盐城国际软件园、盐城综合保税区、盐城广电产业园、盐城新能源园区、盐城韩资工业园等，为韩资工业园二期20-22号标准厂房工程项目的出台积累了经验，探明了路径。1.2项目概况“韩资工业园二期20-22号标准厂房工程”位于江苏省盐城市经济技术区，盐渎路南、前进河北、中东河东、九华山路西，系江苏沿海东方置业股份有限公司开发的标准厂房项目。项目总规划用地面积为40579.21m2，总建筑面积21537m2，工程拟定规划建设期为8个月，项目总投资为7775.79万元。韩资工业园二期20-22号标准厂房工程位于盐城经济技术开发区，周围地势开阔，交通便利，配套优越。地块紧靠开发区管委会周边有大量的配套设施。1.3项目建设背景及必要性1.3.1项目建设背景盐城经济技术开发区位于江苏省盐城大市区东南部，成立于1992年7月，1993年被省政府批准为省级开发区，2010年12月经国务院批准升格为国家级经济技术开发区。现有辖区面积200平方公里，是江苏省省级高新技术园区、全省唯一的韩资工业园、江苏省汽车及零部件特色产业基地和新能源汽车产业基地、工信部国家物联网产业发展基地。目前，区内现有外商投资企业300多家，利用外资领域已拓展到30多个国家和地区，是盐城经济发展的重要基地和对外开放的示范窗口，现已成为中国长三角地区最具发展潜力的投资热土。盐城经济技术开发区作为盐城最早对外开放的窗口、全市工业的集聚地以及外向型经济的龙头，经过20年的开发和建设，现已初步形成了汽车、机械、纺织、医药、食品、电子等门类较为齐全的工业体系。韩国现代集团、美国江森自控集团等世界500强企业和悦达集团、江动集团、光明集团、中大集团等上市公司云集区内。2012年，全区上下以晋升为国家级开发区为新的起点，深入开展“重大项目突破年”活动，真抓实干，拼搏奋进，各项指标呈现出全面攀升的强劲态势。全年完成GDP超200亿元；财政收入超100亿元；实际到账外资3.3亿美元；规模以上工业增加值189.9亿元，全面超额完成了年度各项目标任务。随着盐城市经济技术开发区的发展，开发区的环境、服务得到社会广泛认可，更多新的企业有入驻意向，而原有工业用地已基本用尽，可供使用工业用地日趋紧张，这种矛盾不仅大大弱化了开发区的功能，而且经济发展势头受到遏制，其窗口作用、示范作用和带动作用难以发挥，对推动经济结构的优化升级、加快区域经济发展和提高城市化水平也难以发挥应有的带动作用。为充分发挥开发区的集聚效应和龙头带动作用，走新型工业化道路，盐城市政府在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用资源，决定在盐城市经济技术开发区韩资工业园建立标准化厂房工业园。建立标准化厂房是盐城市经济社会发展的客观要求，有利于拉动盐城市经济技术开发区以及附近区域的经济增长，有效推进城市化进程和经济结构的调整、优化和升级，大力促进盐城市“特色四城”（生态之城、科技之城、节能之城、宜居之城）战略的实施，对促进盐城市经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。总之，随着我国改革开放的深入及盐城市经济技术开发区的规划实施，国民经济的不断发展壮大，整体工业化水平的逐步提高，生产规模扩大化、技术及装备水平的提高，建设一批为现代化工业服务的标准现代厂房是十分必要和可行的。1.3.2项目建设的必要性本项目建设，是优化土地资源配置，促进工业节约集约用地，提高土地利用效率，缓解用地紧张矛盾的需要。近年来，经济高速发展与土地资源紧缺的矛盾日益显现。2011年4月初，国土资源部调研组完成了对31个省区市179个县市的实地调研。调研结果表明，31个省区市全年用地需求总计达1616万亩，但是下达指标只能满足需求的三分之一。如何破解土地供应总量不足和经济发展的矛盾是摆在各级政府面前的一道难题。其实，解决的方法很多，而加强土地的节约集约使用就是一个行之有效的办法，而实践表明，工业项目中，集中建设标准厂房则是实现节约集约用地的一大途径。与传统的“各立门户”、单层建设的建厂方式相比，标准厂房区的土地利用效率提高了数倍。因此，建设标准厂房可以有效缓解工业项目用地紧张的矛盾，是“向天借地”、集约发展的基本模式。（2）本项目建设，将大大强化盐城经济技术开发区的功能和作用，拉动盐城市经济增长，富民强市。就当前盐城经济技术开发区发展现状而言，有限的发展空间遏制了开发区的纵深发展，使开发园的政策优势、体制优势、对外开放优势无从施展。标准化厂房建成后，将极大拓展了开发区的发展空间，进一步强化开发区的功能和作用，强力推进盐城经济技术开发区的发展。将会使企业在园区内集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应，通过产业链条的拉长、地方税收的增加、土地的增值、创造就业机会等，有效拉动盐城经济的增长。同时，在园区内降低门槛，放宽限制，完善政策，强化服务，激发各类主体投资建厂的积极性，通过优化环境，扩大招商引资，从而拉动全市经济快速增长，达到富民强市的发展目的。（3）本项目的建设，符合发展循环经济，构件资源节约型经济社会的精神。“十二五”以来是我市实现全面小康社会、加快推进现代化进程的关键时期，也是盐城市经济社会发展的重要战略机遇期。建设标准化厂房工业区，实行多层标准化厂房设计，可以有效节约土地资源，集约化使用土地。同时工业区以高新技术企业为主，以资源高效利用为核心，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型工业区。综上所述，实施本项目是盐城市经济社会发展的客观要求，有利于拉动盐城的经济增长，有效推进城市化进程和经济结构的调整、优化和升级，大力促进“科教兴市”、“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。1.4本报告的编制依据、研究范围及编制原则1.4.1编制依据（1）《产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正）》；（2）《江苏省沿海地区发展规划》（2009年6月10日经国务院常务会议通过）；（3）《江苏省城市规划管理技术规定》；（4）《盐城市城市总体规划（2003-2020）》；（5）《盐城市国民经济与社会发展“十二五”发展规划》；（6）签订的技术咨询合同书；（7）江苏沿海东方置业股份有限公司提供的相关资料。1.4.2主要研究范围本报告主要对江苏沿海东方置业股份有限公司拟开发“韩资工业园二期20-22号标准厂房工程”项目的建设条件、投资必要性、建设规模、投资估算、经济效益等诸方面可行性作出分析。研究范围包括：（1）项目建设背景和必要性；（2）市场分析；（3）项目建设规模、项目建设条件；（4）工程技术方案；（5）环境保护、安全生产、节能；（6）投资估算和资金筹措；（7）效益分析。1.4.3编制原则项目可研报告的编制原则是：（1）必须体现国家宏观经济政策和可持续发展的要求，坚持“客观、公正、科学、可靠”的原则，真实全面地反映项目的有利和不利因素，为国家有关部门核准项目提供可靠的依据。（2）项目可研报告是建设前期工作的重要内容，是投资建设决策的重要依据和基础。项目可研报告必须满足国家有关法律、法规、产业政策和相关部门对于编制项目可研报告的内容和深度规定的要求。（3）贯彻执行国家对环保、劳动安全、节能、卫生、消防等方面的有关规定和标准，做到“三同时”。（4）在满足用户要求的前提下，结合本项目的技术条件提出优化建筑结构设计等措施，降低土建工程造价的初步设想。（5）尽量利用社会协作条件和公司管理优势，减少项目建设过程中的重复建设，最大限度地降低成本，提高经济效益。1.5研究结论与建议1.5.1研究结论（1）对照国家发改委《产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正）》核查，本项目不属于限制淘汰类项目。（2）本项目符合《盐城市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》第二篇构建现代产业体系中第三章加快推进产业发展中第四节提高产业聚集发展水平中“规划建设物流类、金融和商务类、软件和服务外包类、科技创意类、商贸流通类和旅游类集聚区，促进服务业企业集中、产业集聚、发展集约。优化集聚区空间布局，推进公共服务平台建设，进一步提升要素集聚能力和辐射带动能力。重点建设23个市级以上服务业集聚区，力争三年内形成基本框架，五年左右初具规模”。（3）项目选址在盐城经济技术开发区，盐渎路南、前进河北、中东河东、九华山路西，符合盐城市城市总体规划要求，其优越的地理位置，使开发“韩资工业园二期20-22号标准厂房工程”项目的条件更具优越性。（4）本项目污染因素简单，在采取相应的污染防治措施后，项目实施不会对地表水、环境空气、声环境产生明显不利影响。从项目周边环境现状分析，项目拟建地的环境质量能够满足项目建设的要求。因此，从环保角度看，该项目在当地可行。本项目建成后，在各项环境保护措施到位的情况下，对该区域生态环境影响较小。（5）本项目建设期为8个月。（6）项目投资及资金筹措本项目总投资为7775.79万元，由项目建设单位自筹。（7）财务评价本项目在正常的运营期间的年租赁收入的初步估算，本项目年租赁收入为448.08万元。综上所述，本项目符合国家产业政策，符合盐城市城市总体发展规划，项目的市场前景较好，工程技术方案先进，环境措施到位。1.5.2建议建议企业抓紧项目前期准备工作，尽快落实资金，确保工程项目的按期开工。在总体规划确定的基础上，制订项目分项实施细则，以保证项目如期实施。（2）建议企业加强各项基础管理，减少各项消耗，降低建筑成本和各项费用开支，增强项目的抗风险能力。（3）在项目建设过程中，项目单位和上级主管部门应加强领导，建立和落实有关制度，包括项目建设领导责任制、项目法人负责制、参建单位工程质量领导责任制、工程质量终身负责制、招投标制度、合同管理制度，项目建设资金设立专户存储、专款专用。（4）项目建设单位应加强与规划、交通、消防、供排水、供电、环保等部门的联系，多方征求相关职能单位对本项目建设的建议和意见，完善相关手续，确保项目在操作过程中严格按照程序办事，从而确保整个项目的顺利实施。（5）在工程开工前落实好项目建、管、养等问题的有关方案，实施一系列行之有效的措施，降低工程建设成本，保证工程建筑质量符合国家规定要求。

第2章市场分析盐城经济技术开发区位于江苏省盐城大市区东南部，成立于1992年7月，1993年被省政府批准为省级开发区，2010年12月经国务院批准升格为国家级经济技术开发区。现有辖区面积200平方公里，是江苏省省级高新技术园区、全省唯一的韩资工业园、江苏省汽车及零部件特色产业基地和新能源汽车产业基地、工信部国家物联网产业发展基地。经过近20年的发展，初步形成了以汽车及汽车零部件产业为主导，新能源汽车及零部件、软件及服务外包、光电光伏及LED等新兴产业为重点，机械装备、纺织服装等传统产业为基础的产业体系，目前，区内现有外商投资企业300多家，利用外资领域已拓展到30多个国家和地区，是盐城经济发展的重要基地和对外开放的示范范窗口，现已成为中国长三角地区最具发展潜力的投资热土。盐城经济技术开发区作为盐城最早对外开放的窗口、全市工业的集聚地以及外向型经济的龙头，经过20年的开发和建设，现已初步形成了汽车、机械、纺织、医药、食品、电子等门类较为齐全的工业体系。韩国现代集团、美国江森自控集团等世界500强企业和悦达集团、江动集团、光明集团、中大集团等上市公司云集区内。2012年，全区上下以晋升为国家级开发区为新的起点，深入开展“重大项目突破年”活动，真抓实干，拼搏奋进，各项指标呈现出全面攀升的强劲态势。全年完成GDP超200亿元；财政收入超100亿元；实际到帐外资3.3亿美元；规模以上工业增加值189.9亿元，全面超额完成了年度各项目标任务。盐城经济技术开发区交通便捷：境内贯穿沈海、盐徐、宁靖盐3条高速公路，距上海仅2个多小时车程；距国家一类口岸盐城南洋国际机场15分钟车程，现已开通至韩国首尔、台湾、香港、北京、广州等地航班，正积极筹划开通至日本的航班；距国家一类口岸大丰国际深水海港20分钟车程，已开通至韩国釜山港、仁川港，台湾基隆港，日本门司港、博多港等国际航线和上海、大连等地的国内航线；国家级干线新长铁路纵贯境内，从开发区5分钟可达火车客货站，盐沪高铁建成通车后，盐城至上海仅需1小时车程。盐城韩资工业园是江苏省首家韩资工业主题园区，起步区规划面积3平方公里。园区以承载韩资企业为主，着力打造集汽车关键零部件生产及其配套的物流、咨询、研发、服务等为一体的现代制造业集聚区和创新发展示范区。随着入园企业数量的不断增多，对标准厂房的需求也将越来越多，本项目为韩资工业园四期标准厂房二期项目，未来随着园区硬件设施的不断完善，入园企业数量的增加，产业的集聚效益和规模效应将逐步得到体现，园区对外部资本的吸引力将日益显现，因此，项目的前景很好。

第3章建设内容与建设规模3.1建设内容本项目建设内容主要包括3幢标准厂房。3.2建设规模项目总规划用地面积为40579.21m2，总建筑面积21537m2，项目建设规模详见下表：项目建设规模一览表序号项目面积（m2）备注1用地面积40579.2160.87亩2总建筑面积215372.120#厂房建筑面积74192.221#厂房建筑面积70592.322#厂房建筑面积7059

第4章项目选址与建设条件4.1项目选址4.1.1用地现状项目区内自然环境独特优越，生态环境良好。区内用地形状大体上呈长方形，扩建项目占地面积为40579.21m2，总建筑面积20572.18m2，东至九华山路，南至盐渎路，西至中东河，北至前进河。4.1.2项目选址韩资工业园二期20-22号标准厂房工程项目规划用地面积为40579.21m2，总建筑面积21537m2，项目位于盐渎路南、前进河北、中东河东、九华山路西。总的来说，该场址交通便利，地势平坦，地理位置优越，周边环境好，适合统标准厂房的建设。4.2项目建设条件4.2.1政策条件产业政策符合性分析本项目是标准厂房建设项目，对照国家发改委《产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正）》，不属于“淘汰”、“限制”类项目，同时不属于国家《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》中的项目，项目建设符国家产业政策、用地符合国家的土地利用政策。相关规划符合性分析（1）项目建设符合《盐城市国民经济和社会发展“十二五”发展规划纲要》《规划》在第二篇构建现代产业体系中第三章加快推进产业发展中第四节提高产业聚集发展水平中“规划建设物流类、金融和商务类、软件和服务外包类、科技创意类、商贸流通类和旅游类集聚区，促进服务业企业集中、产业集聚、发展集约。优化集聚区空间布局，推进公共服务平台建设，进一步提升要素集聚能力和辐射带动能力。重点建设23个市级以上服务业集聚区，力争三年内形成基本框架，五年左右初具规模”。4.2.2区域位置及交通条件项目区域属于盐城经济技术开发区，盐城经济开发区成立于1992年，辖区面积86平方公里，位于盐城市区东南方，东侧30公里为黄海。项目区周边交通极为发达，沿海高速、盐淮徐高速在盐城经济开发区境内设有4个出口，从开发区到上海只有210公里，驱车只需两个小时，盐城经济开发区已成为名副其实的"上海生产基地"。宁靖盐高速距开发区只有几公里路程，高速路网四通八达。盐城经济开发区距一类口岸盐城南洋机场只需15分钟车程。现已开通盐城至北京、广州、温州等国内航线和盐城至韩国首尔国际航线。其中，盐城—韩国首尔（2班/周），盐城—北京（3班/周），盐城—广州（7班/周）。盐城经济开发区水路运输非常便捷，距国家一类口岸、拥有两个万吨级码头的大丰港只有28公里。内河航道串场河贯穿区内，西接京杭大运河，南连长江黄金水道。作为国家级干线的新长铁路纵贯开发区境内，北与陇海线、胶新线相通；南与沪宁线、宣杭线相联。盐城火车站与开发区毗邻，货物运输极为方便。4.2.3自然条件及资源条件项目所在地自然条件盐城市东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市、泰州市为邻，西与淮安市相接，北隔灌河和连云港相望，是江苏省直辖市中面积最大的市，全市地势平坦，交通发达，物产富饶，素有“渔米之乡”的美称。（1）地形地貌盐城市经济技术开发区为平原地貌，地势低平，区内大部分地区海拔不足5米，最大相对高度不足8米，境内土壤以水稻土为主，占71.87%；其次是盐土、潮土、沼泽土，204国道以东地区为砂性土壤，适合根茶类生长；204国道以西地区为粘性土壤，适合水生蔬菜生长。（2）气象、气候项目所在地地处北亚热带向暖温带的过渡区，海洋调节作用明显，属潮湿的季风气候区，四季分明，气候温和，雨量充沛，日照充足，无霜期长。年平均气温13.7～14.4℃，年平均无霜期209～218天，年平均降水量900～1066mm。冬季以西北风为主，夏季多为东南风，常年主导风向为东南风，最大瞬时风速31m/s，历年平均风速3.4m/s。常年主导风向为ESE。年平均雾日数40-55天之间，分布不均匀，一年中以4-6月最多，1-2月最少，大雾天气不利于空气污染物扩散，易形成污染物集聚。（3）水系、水文特征盐城地处苏北里下河水网地区，外来水主要分为江水和淮水，市境内河流众多，水网密布，径流量丰富，大致以废黄河为界，分为淮河水系和沂沭泗水系。盐城市经济技术开发区将水环境、水景观和水安全作为重要规划，建城时精良保留原有河道，并将周边环境与水景观结合，努力体现独特的水文化。项目区周边主要河流有通榆河、串场河。通榆河南起南通长江北岸，北至连云港市赣榆县，全长420千米，通榆河工程是苏北东部沿海地区的一项以水利为主、立足农业、综合开发的基础设施工程，是增强农业后劲，加快发展苏北、振兴区域经济的战略性措施项目，也是江水东引北调既定项目的一部分。串场河是里下河与沿海垦区之间纵贯南北的人工河道，南起通扬运河海安三里闸，北经大丰、新洋港、斗龙港等里下河各河（港）水，其主要功能是灌溉、航运及工业供排水。由于境内地势平坦，河流流速缓慢，串场河盐城段实测水深2.5—4.5米，流速0.059—0.161米/秒，串场河地表水水体功能为Ⅳ类。（4）地震设防盐城市现为国家和省地震重点监测区域之一。根据《江苏省主要城镇抗震设防烈度》规定，盐城市区建筑设计抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。如上所述，项目建设地的地形、地质、气候、水文等自然环境条件，在正常情况下对本项目建设没有影响。项目所在地资源条件项目区周边建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石、节能砖等当地均产，钢材、木材可从各地厂家驻盐销售点购买，水泥由水泥厂供应。项目建设的建筑材料来源充足。区域环境条件本项目建设地址位于盐城市经济技术开发区盐渎路南、前进河北、中东河东、九华山路西，目前环境现状较好。本项目的实施会带来一定程度的环境影响，项目建设单位拟采取综合治理措施，以满足环境保护的要求。4.2.4基础设施条件施工条件项目位于盐渎路南、前进河北、中东河东、九华山路西，周边地势开阔，适宜建筑施工。土壤与植被盐城市经济技术开发区辖境土壤种类丰富，变化明显，其中串场河以西里下河平原区以水稻土类为主，土壤主要有盐土、潮盐土、潮土类的盐潮土和灰潮土。植被以人工植被为主，包括人工林和农作物，主要树种有杨树、乌柏、女贞等。供水项目区内水源接自盐城市城东水厂的自来水水厂管网，目前盐城市城东水厂设计最大供水能力为10万吨/天，可满足本项目的供水需求。供电项目区内供电，来源于盐城供电公司开发区变电所，可满足本项目的供电需求。排水项目区内排水将统一纳入盐城市开发区排水管网，污水由管网收集后入城市污水管网。

第5章工程技术方案5.1土建工程5.1.1设计依据本项目设计严格执行国家颁布的有关建筑结构设计规程、规范。在工艺设计的基础上，土建工程设计将充分满足工艺生产的技术要求，结合当地具体情况，利用地方材料，力求建筑物安全适用，经济美观，基础设计方案依据当地工程地质部门提供的地质勘察报告确定。项目建设采用的主要标准包括：（1）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；（2）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；（3）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；（4）《建筑抗震设计规范》（GBJ50011-2010）；（5）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；（6）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；（7）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；（8）《钢结构设计规范》（GB50017-2003）；（9）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；（10）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）。5.1.2建筑防火、防爆本项目在建筑防火设计中从防止火灾发生和安全疏散两方面考虑。防火方面：所有建筑均采用一、二级耐火等级，室内装修均采用不燃或难燃材料，使火灾不易发生，即使发生也不易迅速蔓延，同时建筑内均设置了消火栓。防火分区面积满足建筑设计防火规范要求。疏散方面：建筑的平面布局、建筑物间距、道路宽度等均应满足防火疏散的要求，便于人员疏散。建筑物的平面布置、空间尺寸、结构选型及构造处理根据工艺生产特征、操作条件、设备安装、维修、安全等要求，进行防火、防爆、抗震、防噪声、防尘、保温节能、隔热等的设计。满足当地规划部门的要求，并执行工程所在地区的建筑标准。5.1.3主要车间建筑设计在满足生产使用要求的前提下，本着实用、经济条件下注意美观的原则，确定合理的建筑结构方案，立面造型简洁大方，统一协调。认真贯彻执行适用、安全、经济方针。因地制宜，精心设计，力求作到技术先进、经济合理、节约建设资金和劳动力。采用节能环保的新结构、新材料和新技术。5.1.4结构设计1、本项目的抗震设防烈度为7度，设计基本加速度为0.10g。2、根据项目建设的自身情况及盐城市城市规划建设管理部门对该区域建筑结构的要求，确定本项目生产车间采用钢结构，采用柱下独立基础；生产设施建筑采用框架结构，采用柱下独立基础。3、建筑结构的设计使用年限为50年，安全等级为二级。5.1.5土建工程方案项目占地面积为40579.21m2，总建筑面积21537m2，项目土建工程情况见下表。项目土建工程一览表序号名称单位建筑面积结构层数120#标准厂房m27419框架三层221#标准厂房m27059框架322#标准厂房m27059框架总计215375.2总图5.2.1布置原则：（1）按计划引进生产企业的生产工艺流程布置生产车间、仓库、堆放场等，以优化物流、缩短运输路程。（2）人流出口与物流出口分开设置。（3）为车间服务的生活设施和车间办公设施贴近服务生产车间。（4）竖向设计尽量考虑土方平衡，满足项目的生产企业办公管线敷设要求。（5）总图功能分区合理，并要符合消防、环保、安全卫生规定。5.2.2总平面布置根据项目用地的总平面图规划建设标准厂房，厂房的主要用途有：生产车间、卫生间、辅助车间、更衣室等。5.2.3竖向布置该建设地点标高为+3.00m，历史最高洪水位1.47m，地段标高高于历史最高水位。增建的厂房及仓库的室内外标高应大于0.4-0.5米左右。厂区道路城市型双坡水泥混凝土路面，纵向坡度为4‰，雨水进入下水道排放。5.2.4道路本项目在道路规划用地上不兴建任何建、构筑物。厂区共设1个出入口，位于盐渎路。厂区道路为城市型，道路结构为水泥路面，主要道路宽10米，道路宽敞，可满足车辆运输要求，项目道路组成环形车道，以利消防，部分道路设人行道，人行道宽度1.5米。5.2.5绿化厂区绿化布置是总平面布置的内容之一，也是环境保护的重要措施之一。本项目按照国土资源部《工业项目建设用地控制指标》规定，严格控制厂区绿化率，符合有关标准和规范要求，满足规划要求，并起到环保与美观的作用。5.3公用工程5.3.1采用标准（1）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；（2）《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；（3）《通用用电设备配电设计规范》（GB50055-2011）；（4）《建筑照明设计规范》（GB50034-2004）；（5）《10kV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）；（6）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003，2009版）；（7）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；（8）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；（9）《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）。5.3.2给排水1、给排水（1）水源本项目建设地位于盐城经济技术开发区，用水均取自市政给水管网，从市政给水管网的不同管段分别接入两个接口到厂区给水环状管网上，以保证项目的生产、生活、消防等用水，市政给水管网水压常年能保证厂区消防用水。（2）供水工程的方案说明给水系统包括：市政给水管网、生产、生活、消防给水管线。从市政给水管网直接接到厂区给水环状管网，供厂区生产、生活、消防及其它用水。新厂区环状管网管径为DN250，采用生产、生活、消防合并的给水方案，各用水点就近接入，即可满足生产、生活及消防用水的需要。（3）消防给水及应急设施设置说明a、本工程生产类别为丙类，建筑物耐火等级为二级，根据《建筑设计防火规范》GB50016-2006的规定，其同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按3小时计，室内消火栓用水量为15L/S，室外消火栓用水量为35L/S。b、厂区内设置地上式室外消火栓，水量35L/S，室外管网设置成环状，消火栓间距≦120米。使整个厂区都在有效保护范围之内。c、生产厂房内设置室内消火栓给水系统，水量10L/S，按规范设置室内消火栓，两栓之间距离不大于30米，保证室内任何位置均有两股水柱同时到达，生产厂房内消防管道设计成环状，从不同方向由两路管道与新厂区环状管网相连。2、排水工程本项目排水为生活废水。项目实行“清污分流，雨污分流，一水多用”的排水体制，厂内设两个排水口，一个为雨水排放口，一个为废水排放口（接管口）。项目建成后产生的清洗废水，经厂区环保设施预处理后集中送入城东污水处理厂，生活粪便污水经化粪池预处理后排入厂区生活污水管道，再外排。3、管材和防腐（1）给水：室内生产、生活给水管采用PP-R供水管，热融连接，室外管网采用承插式给水铸铁管，消防水管采用镀锌钢管，丝扣连接。埋地敷设的给水管道外刷冷底子油一道，热沥青两道以防腐。（2）排水：室内排水采用UPVC排水管，粘接连接，雨水采用排水沟排水。（3）管道埋深：在绿化地带管顶以上不小于300mm，在载重路面管顶上不小于700mm，管网设置必需的闸阀及排污阀（最低处）以便于维修。5.3.3供配电1、供电及负荷情况该项目高压电源为35千伏，供电的可靠性有保障，用电设备负荷等级为二类负荷，设备电压为380V/220V。2、车间动力（1）动力电源：动力电源为380V/220V三相四线加PE线制，引自变电所低压配电室，采用VV铜芯电力电缆沿桥架引入。（2）配电方式：配电方式采用放射式，树干式或两者结合的方式供电。（3）控制方式：用电设备采用GGK2型动力配电柜在小区域内集中控制，对容量大于30kW（含30kW）的电动机采用QCK2型软起动器来控制它的运行情况。对成套设备随机带有电气控制柜的，本设计只提供电源进线短路保护。（4）配电线路的敷设方式：主干线采用VV铜芯电缆沿电缆桥架敷设，由动力配电柜至各用电设备的线路采用BV线穿钢管暗敷在地面内或采用VV电缆沿电缆桥架敷设。3、车间照明照明电源与动力电源分开，照明电源为380V/220V三相五线制，引自车间变电所低压配电室内专用照明配电屏，采用VV铜芯电缆沿电缆桥架敷设引入。照明配电箱选用PZ30型，为墙内嵌入式安装，灯具选用WGD5型金属卤素灯为主，集中在照明配电箱内控制，部分灯具根据需要设就地开关，另在车间多处设检修插座。照明线路主干线采线VV铜芯电缆桥架敷设，其它线路均采用BV线穿GG钢管暗敷在墙内，地面内顶棚内。4、火灾自动报警及联动控制：厂区内设防火分区，分区设置若干区域报警控制器，系统采用二总线制，各车间部门等建筑按规范设置烟、温感探头、手报按钮，声响报警等报警装置，正压风机、排烟风机、喷淋泵等消防设施均具备就地控制和消防中心远程直接控制功能。5、防雷与接地（1）该项目的建、构筑物均属Ⅲ类防雷，对高度大于10米的建、构筑物在其顶部设避雷带或避雷针作为防雷保护，其接地电阻不大于4欧姆。（2）为防止雷电波高电位侵入，各建筑物的电源进线处设重复接地，其接地电阻不大于4欧姆。（3）本工程在各建、构筑物内做等电位联接，将各种工艺水暖管线、建筑物金属构件等都汇接到接地母排上互相联通，部分车间做防静电处理，要求接地电组不大于4欧姆。6、电气外网与管路照明由变电所至各车间、工段的供电线路均选用VV22-10V铜芯铠装电力电缆埋地敷设。厂区道路照明以JTY23型高压钠灯为主，采用光电自动控制，道路照明线路采用VV22铜芯电力电缆埋地敷设。5.3.4供气盐城新奥燃气有限公司的燃气管道已经铺设至项目区。5.3.5通风工程1、设计依据（1）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2012）；（2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）。2、通风系统根据本项目工艺要求，对公司各生产岗位及人员聚集区采取风扇、空调等增加室内通风方式进行排风与送新风，保证作业场地空气流通。5.3.6通讯本工程设有程控电话机房总控制台，机房设置100门程控交换机多台，根据各生产企业的需要设置，便于企业的生产调度和管理。项目建成后，还应建设计算机网络通讯、数字化信息传输系统。

第6章环境保护建设项目必须按照国务院1998年第253号令《建设项目环境保护管理条例》的规定，需要配套建设环境保护设施，必须与主体工程同时设计、同时施工，同时投产使用。产生污染的建设项目，必须遵守污染物排放的国家标准和地方标准，工业建设项目应当采用能耗物耗小，污染物产生量少的清洁生产工艺，合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏。建设项目要落实好施工期、营运期的环境保护措施，防止环境污染和生态破坏。6.1项目采用标准（1）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级；（2）《地表水水环境质量标准》（GB3838-2002）；（3）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-2008）1类；（4）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）三级；（5）《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082-1999）；（6）《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；（7）《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—2011）。6.2项目周围环境质量现状项目所在地环境空气质量总体良好。根据盐城市环境监测网提供的资料，该项目所在地区域环境质量现状如下：（1）当地环境空气质量达到GB3095-1996《环境空气质量标准》中的二级标准。（2）当地地表水质量达到GB3838-2002《地表水环境质量标准》中Ⅳ类标准。（3）噪声符合（GB3096-2008）声环境质量标准。综合以上监测结果，可以看出项目拟建地具有较好的环境条件，环境容量较大，有助于项目的顺利建设运营。6.3项目施工期的污染物及其防治措施施工期间，各项施工活动不可避免的将对周围环境造成一些破坏和产生影响，主要包括废气和粉尘、噪声、固体废物、废水等对周围环境的影响，而且以粉尘和施工噪声尤为明显。6.3.1废气和粉尘项目在施工过程中的废气，主要来源于施工机械驱动设备和运输及施工车辆所排放的废气，排放的主要污染物为NOX、CO、烃类物等。粉尘（扬尘）主要是建筑材料如水泥、石灰、砂子及土石方等在其装卸、运输、堆放等过程中，因风力作用而产生的扬尘污染；土方的挖掘、堆放、清运、回填和场地平整等过程产生的粉尘；施工机械运输和运输车辆往来造成的地面的扬尘。施工现场的废气和粉尘的防治措施有：（1）加强施工现场合理化管理；（2）土建阶段，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定温度，减少扬尘量；（3）施工期现场设置围栏，以减少扬尘扩散范围；（4）车辆装载不能过满，尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，定时洒水压尘；（5）尽量使用商品混凝土，确需进行现场搅拌砂浆、混凝土时应尽量做到不洒不漏、不剩、不倒，混凝土搅拌应设置在棚内，搅拌时要有喷雾降尘措施；（6）风速过大时，停止施工作业，并对堆存的砂粉等材料采取遮盖措施。6.3.2废水项目施工期的废水，主要有生活废水和施工现场清洗废水，虽然排放量不大，但不经处理或处理不当，同样会危害环境。其防治措施有：（1）水泥、黄砂、石灰类的建筑材料需集中堆放，尽量减少物料流失、散落和溢流现象，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述建筑材料，以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体；（2）建造集水池、砂池、排水沟等水处理构筑物，对废水进行必要的分类处理后排放；（3）建造化粪池等必要的污水处理设施对生活污水加以处理。（4）重视管线沟槽开挖工程的施工管理，集中开沟埋管，减少临时堆土因暴雨冲刷大量流失。6.3.3噪声项目在施工过程中，各种施工机械设备运转和车辆运行会带来噪声污染。土建阶段的噪声源主要是打桩机、混凝土搅拌机、振动压力机、压路机、运输车辆等。装修、机电安装工程阶段主要噪声源为电锯、吊车、升降机等。上述设备单机噪声在82～105dB(A)之间。本项目施工场地的周边有居民居住，故该工程施工噪声对周围环境会产生一定的影响，特别是在夜间，施工的噪声将会影响周围居民的休息，为了减轻施工噪声对周围环境的影响，建议采取以下措施：（1）加强施工管理，合理安排施工作业时间，尽量减少夜间施工频率，严格按照施工噪声管理的有关规定执行，严禁夜间进行高噪声施工作业；（2）尽量采用低噪声的施工工具，同时尽可能采用低噪声施工方法；（3）在高噪声设备周围设置掩蔽物；（4）加强对运输车辆的管理，尽量压缩工区汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛。6.4项目营运期的污染物及其防治措施本项目建设标准厂房，主要是用于出租经营，项目建成后，计划引进生产企业经营生产。对引进的各生产企业，要及时了解其生产工艺流程，并要求各生产企业对其在生产经营过程中所产生的废水、废气、废弃物等采取必要的治理，达到环境保护要求。本项目在设计规划中，统一设计《污水处理方案》，将使引进的生产企业在生产过程中产生的污水统一处理，达标后排入市政排污管道。6.5环境影响分析结论由于本项目是标准厂房的建设，主要是通过标准厂房出租于各生产企业生产经营。主要是施工影响与建成后引进的生产企业产生的污染，如能在项目的建设和运营过程中落实以上针对主要污染物的防止措施，那么污染物的排放就能达到国家标准的要求，从而保证不对环境产生影响，从环保角度确保项目可行。项目的环境影响评价结论以环评报告书为准。

第7章劳动安全7.1标准和规范（1）《中华人民共和国安全生产法》（国家主席令第70号）；（2）《建筑安全生产监督管理规定》（建设部第13号）；（3）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；（4）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；（5）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-19942000年版）；（6）《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）；（7）《污水综合排放标准》（GB8978-2006）。7.2施工期劳动安全根据国家有关法律、法规，在施工过程中，建筑工程管理必须坚持安全第一、预防为主、综合治理的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。（1）对施工现场的安全管理人员、特种作业人员及其施工作业人员进行安全生产培训。（2）建筑施工企业在编制施工组织设计时，应当根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。专项安全施工组织设计，必须经企业上级管理部门批准后实施，并报各地建筑主管部门及安全生产监督机构备案。（3）施工现场使用的安全防护用品、电气产品、安全设施、架设机具，以及机械设备等，必须符合规定的安全技术指标，达到安全性能要求。建筑安全生产监督机构应当对其进行检查，不符合安全标准的，不得投入使用。（4）吊装等特种设备的安装应有相适应的专业技术人员、技术工人及检测手段，保证设备可以安全使用。7.3项目建成后劳动安全（1）定期开展安全大检查，确保秩序稳定，设施（设备）安全，消除危及游客生命财产安全的隐患。（2）电气设施：开机前需检查电气设备各部件及周围环境的安全状况，确保正常后方可开机运行。电气操作场所不允许堆放其他物品。工作完毕后，必须把电源总开关断开。（3）消防安全：项目建成后车间内应配备专职或兼职消防安全员，消防安全员需经过专门培训，平时要定期检查消防设施，发现隐患，及时整改，确保消防安全设施完好。

第8章节能能源是制约我国经济社会发展的重要因素。节约能源和降低原材料消耗是我国重要国策之一，解决能源问题的根本出路是坚持开发与节约并举、节约优先的方针，大力推进节能降耗，提高能源利用效率。为缓解能源约束，减轻环境压力，保障经济安全，实现可持续发展，必须按照科学发展观的要求，落实节约能源的基本国策，加快建设节约型社会，努力实现“十二五”期间降低能源消耗的目标，以能源的高效利用促进经济社会的可持续发展。本建设项目在设备配置、公用工程设计以及项目管理等方面都必须牢记“工程项目建设必须全面提高社会综合经济效益”的宗旨，从具体环节入手，采取措施，达到提高质量、节省能源、降低消耗的目的。8.1用能标准和节能规范8.1.1法律法规及行政规章（1）《中华人民共和国节约能源法》(1998年1月1日施行)；（2）《国务院关于加强节能工作的决定》(国发[2006]28号)；（3）《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》(国家发展改革委令第6号)；（4）《固定资产投资项目节能评估和审查实施办法(试行)》(苏发改规发[2011]1号)规定；（5）《江苏省节约能源条例》(2004年8月20日第二次修正)；（6）《中国节能技术政策大纲(2006年)》(国家发改委、科技部)。8.1.2标准规范（1）《综合能耗计算通则》(GB/T2589-2008)；（2）《用能单位能源计量器具配备与管理通则》(GB/T17167-2006)；（3）《评价企业合理用热技术导则》（GB/T3486-1993）；（4）《评价企业合理用电技术导则》（GB/T3485-1993）；（5）《评价企业合理用水技术导则》（GB/T7119-1993）；（6）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；（7）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；（8）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；（9）《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）；（10）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；（11）《外墙外保温工程技术规范》（JGJ144-2004）；（12）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2008）；（13）《空调通风系统运行管理规范》（GB50365-2005）8.2节能措施8.2.1项目建筑节能措施（1）建筑节能初步方案根据建筑功能要求和盐城本地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想节能效果。（2）其他节能措施和要求同样形状的建筑物，南北朝向比东西朝向的冷负荷小，因此建筑物应该尽量采用南北朝向。在建筑物内布置空调房间时，尽量避免布置在东西朝向的房间及东西墙上有窗户的房间以及平顶的顶层房间。空调建筑的平面形状，应该在体积一定的情况下，采用外维护结构表面体积小的建筑，因为外表面积越小，冷负荷越小，能耗越小。（3）合理规划空间布局及控制体型系数如果是依靠自然通风降温的建筑，空间布局应该比较开阔，开较大的窗口以利用自然通风。而设有空调系统的减数，其空间布局应十分紧凑，尽量减少建筑物表面面积和窗洞面积，这样可以减少空调负荷。体形系数的定义是建筑物外表面积F与其所包围的体积V之比值。对于相同体积的建筑物，其体形系数越大，说明单位建筑空间的热散失面积越高。出于节能的考虑，在建筑设计时，我们尽量考虑建筑物的体形系数。并尽量增加维护结构的热阻。（4）外墙的节能措施使用环保、节能型建筑材料，可以有效地减少通过维护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果，采用新型的墙体维护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下，在墙体内外侧铺设保温隔热的新材料。（5）独立除湿空调节电技术措施空调消耗的能量中，40%-50%用来除湿。冷冻水供水温度提高1℃，效率可提高3%以上左右。采用除湿独立方式，同时结合空调余热回收，空调电耗可减低30%以上。我国已开发成功溶液式独立除湿空调方式的关键技术，以降低温热源为动力高效除湿。（6）各种辐射型采暖空调末端装置节能技术措施地板辐射、天花板辐射、垂直板辐射是辐射型采暖的主要方式。可避免吹风感，同时可使用高温冷热源和低温源，大大提高热泵的效率。（7）节能门窗的选用建筑门窗和建筑幕墙全周边高性能密封技术。减低空气渗透热损失，提高气密、水密、隔声、保温、隔热等只要物理性能。在密封材料和密封结构及室内唤气结构上有较大突破。采用高性能中空玻璃或经济型双玻系列产品，可重点解决热反射和低幅度中空玻璃、高性能安全中空玻璃以及有效利用太阳能的结合。采用复合型专用材料推广应用方面主要有铝塑、钢塑、木塑复合型门窗专用材料和复合型配套附件及密封材料。改进门窗及幕墙安装技术。提高门窗及幕墙结构与围护结构的一体化节能技术水平，改善墙体总体节能效果。重点解决门窗、幕墙锚固及填充技术和利用太阳能、空气动力节能技术。8.2.2电气节能（1）配变电所尽量设置负荷中心，采用无油干式节能变压器，并设置集中低压电容器补偿柜，补偿后功率因数不小于0.92；采用高效节能光源及灯具并加装电子镇流器，并对公共照明、室外照明等进行集中控制。对于靠外窗的灯具单独设立回路控制，以达到白天节能的目的。对各用电设备电表进行监察及控制管理，以减少浪费。（2）采用高压计量方式。单独设置高压计量柜。在变压器二次侧设置有供及无功电量表，给业主作为内部经济核算用。（3）采用光发射二极管等作室外及建筑外墙照明，采用间接的照明系统，节约能源并减少制冷负荷。8.2.3照明节能照明是建筑中的一个重要系统，它会消耗大量的能源，此外，照明系统对居住的舒适度也有很大的影响。照明的节能可以分为使用节能的照明灯具和照明系统的优化。（1）绿色照明灯具能大幅的减少能耗。本项目灯具的选型以高效率、高热度及节能为主。选用高输出、低炫光的荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源提供照明，使电脑屏幕消除反光现象，消除视觉疲劳，还能有效的节约能源。（2）照明光源采用新型高效节能光源，并配置以节能型电子镇流器，从而降低照明用电量，创造以人为本的绿色照明环境。（3）选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的电光源、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既在提高亮度节省电能及改善照明质量的同时保证经济运行，又有益于环境和人的身心健康。（4）除了照明灯具的选择外，照明系统的设计也能降低能耗。灯具及其它设备供电由统一管理系统控制，合理统筹，减少耗能。8.2.4给排水节能（1）在规划设计中，应当采用先进节水技术、水处理技术，严格控制用水、排水。（2）严格执行有关设计、施工规范，建立健全管理制度。（4）在用水较多的部门或环节，尽量应用节水的新技术和新设备。（5）加强节水管理，并在用水区用醒目的标语提醒注意节水，从而提高用水消费群体的节水意识。在施工期应做到适当节水措施，采用合理分区，设置减压装置，选择优质的管材、阀门及其他给水配件防止泄漏(如铝塑复合管、钢塑复合管、不锈钢管、铜管、PP—R管、PE管、PVC-U管等)，消防加压贮水系统的选择。为合理利用每一滴水，建议采用收拾雨水、收集道路地下污水进行过滤后用作绿化灌溉用水。8.2.5暖通节能（1）建筑物主立面避开冬季主导风向，夏季利于自然通风，并选用阻力系数小、易于操作和维修的通风窗。（2）空调、通风设备选用均满足《公共建筑节能设计标准》要求。（3）管道的保温均按《公共建筑节能设计标准》要求设置。（4）过渡季节尽可能利用自然通风，以利节能。（5）选用制冷设备的制冷剂均符合有关环保要求。采用过渡制冷剂时，其使用年限不得超过中国禁用时间表的规定。

第9章企业组织和劳动定员9.1企业组织机构9.1.1组织机构设置江苏沿海东方置业股份有限公司的机构设置，依据精干、高效、职责分明的原则，拟设置办公室、销售中心、项目部、财务部、安保部等职能管理部门，以保证项目的顺利实施。项目实施的组织机构如图9-1。董董事会经理室经理室项目部销售中心安保部财务部办公室项目部销售中心安保部财务部办公室组织机构图组织机构图9.1.2适应性分析（1）本项目拟设组织机构方案符合《公司法》之规定；执行机构具备指挥能力、管理能力和组织协调能力；组织机构的层次和运作方式可以满足项目建设和运营管理的需要。（2）本项目的法人代表（总经理）及各系统主要管理人员的素质基本符合建设和生产运营管理的要求；能够承担项目建设资金、建设管理及运营等责任。9.2人力资源配置根据该项目的特点，江苏沿海东方置业股份有限公司安排工作人员22人。全年拟定年工作日300天，实行八小时工作制。项目建成后。项目劳动定员构成参见下表。项目劳动定员一览表序号部门(岗位)新增人员1总经理室、办公室52安保部63财务部44项目部25销售中心5合计22公司与录用员工签订劳动合同，适用合同制，并安排适当培训，其他包括报酬、福利、员工辞退等都按国家有关规定执行。按照国家劳动部门的有关规定，为每位员工交纳失业、劳动、养老保险及住房基金等，并为员工提取一定比例的福利费等。9.3人员培训本项目的实施需要大量专业人才，如工程技术、营销、建筑、造价等专业人员，因此必须高度重视人才的引进和内部培养工作，合理开发和利用人力资源。具体采取以下措施：（1）组织基础文化学习和业务学习，提高员工业务素质。（2）在项目建设前组织各类员工进行培训，上岗前组织考核，择优上岗。（3）安排有实践经验的专家及技术人员给员工授课，提高全员素质和工作责任。（4）不定期地选派素质高、责任心强的业务骨干送往高等院校进修和学习，以培养高级专业人材。（5）相关工作人员要做活好安全教育和培训，保证其具备必要的安全作业知识。

第10章项目实施计划与招标10.1项目进度按照国家关于加强工程质量管理的有关规定，本项目要严格执行建设程序，确保建设前期工作质量，同时对设计、施工以及设备材料采购等实行招标，做到精心勘测、设计，强化施工管理，并对工程实现全面的社会监理，以确保工程质量和安全。本项目建设工期主要包括项目报批、工程勘察与设计、主体工程施工、辅助工程施工、装饰工程施工、竣工验收和交付使用。根据工程实施各阶段工作量和所需时间，编制项目实施进度计划，计划8个月内完成，项目实施进度安排如下：本项目进度计划8个月内完成，实施进度安排如下：表10-1项目实施进度表单位：月内容时间10.2建设期管理本项目工程建设内容涉及土建工程，设备购置和安装工程，投资额较大，为了确保项目的顺利实施，公司应采取以下管理措施：（1）成立项目筹建小组，项目筹建小组负责对外联络及协调各部门之间的关系。（2）做好项目的投资控制，熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，明确投资控制的重点，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析，提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。（3）在建设过程中，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止，建立实施质量日记、质量汇报会等制度,保证工程质量。（4）及时掌握项目实施进度，审核项目阶段性进度计划和实施情况，保证项目按期完工。（5）根据《中华人民共和国建筑法》、《建筑安全生产监督管理规定》、《江苏省建设管理条例》等国家、省、市有关法规，在施工过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主、综合治理的方针，建立健全安全生产责任制度。10.3项目招标10.3.1编制依据（1）《中华人民共和国招标投标法》；（2）国家发展计划委员会第3、4、5、9号令；（3）江苏省发展计划委员会〔苏计法规发（2001）1408号〕文。10.3.2招标基本情况（1）招标的范围及依据本项目工程建设内容为韩资工业园二期20-22号标准厂房工程建设项目，根据《中华人民共和国招标投标法》，该工程项目建设必须进行招标。招标内容包括有关工程的设计、施工、设备采购及监理等。招标的组织形式招标组织形式有委托招标和自行招标两种形式。根据《招标投标法》，招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜；招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。结合项目及建设单位具体情况，本项目拟采用委托招标与自行招标相结合的招标组织形式。采取委托招标组织形式时，招标代理机构必须具有相应招标代理资质。采取自行招标组织形式时，项目法人应向有关部门报送规定的书面材料。（3）招标方式：本建设项目拟采用公开招标与邀请招标相结合的招标方式。（4）招标基本情况表本项目有关招标基本情况参见表10-2。表10-2招标基本情况表内容招标范围组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√重要设备√√√一般设备√√√10.3.3招标初步方案（1）将本工程项目按照勘察设计、建筑工程施工、安装工程施工、监理、重要设备、材料采购等划分为若干大类招标内容，每大类再进一步合理划分标段，充分考虑工程内容、性质、规模、投资、专业要求、行业特点、技术难度等因素。有特殊要求的可以考虑单独设立标段。（2）各项招标活动对评标专家专业特长和水平的要求：土建工程施工及监理评标主要聘请建筑、结构等与土建有关的专家；设备工程安装采购评标主要聘请给排水、电气、智能化系统、暖通等方面的专家。（3）本建设项目的施工监理单位的资质等级拟定为乙级及以上监理资质。土建工程、设备工程拟定为二级及以上施工资质。（4）本建设项目委托招标代理机构拟定为乙级及以上代理资质。（5）招标领导小组由开发公司、招标办、规划、建设等有关部门派员及各专业专家组成。

第11章投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1投资估算范围本项目投资估算范围涉及前期准备、场地平整、基础地下工程、主体结构工程、室外环境、道路工程及其它零星工程。11.1.2投资估算依据（1）各级政府主管部门颁发的文件。（2）《江苏省建设工程造价编制及审核暂行办法》；（3）国家、江苏省关于建设工程投资估算编制的有关规定；（4）国家有关主管部门规定的取费类别和收费标准及相关的土建、公用工程的投资估算指标；（5）江苏省、盐城市有关部门规定的收费标准；（6）项目业主提供的有关资料；（7）类似工程估算指标及现行市场材料价格等资料。11.1.3相关投资估算本项目固定资产投资总额包括土地取得成本、工程费用、其它费用、预备费。（1）土地取得成本本项目用地面积为40579.21m2（合60.87亩），按照45万元/亩，土地取得成本为2739.15万元。建筑、安装及装饰工程费根据本报告前面所述，本项目建设内容主要包括标准厂房。项目建筑、安装及装饰工程总费用为3135.89万元。各部分建筑面积、造价详见表11-1。表11-1项目建筑、安装及装饰工程费一览表序号名称建筑面积（m2）单价（元/m））造价（万元）120#标准厂房74191361.301009.95221#标准厂房70591505.841062.9722#标准厂房70591505.841062.97合计20572.183135.89（3）辅助工程费表11-2项目辅助工程费一览表序号名称金额（万元）1厂区绿化113.822景观小品50.003厂区道路及停车位等445.564围墙、大门及传达室100.005排水管道148.536建筑智能化123.43合计981.34（4）配套工程费表11-3项目配套工程费一览表序号名称工程面积（m2）计算依据金额（万元）1供配电工程20572.18每平方米200元计411.442室外给水、消防管道150合计561.44（5）其他费用表11-4项目其他费用一览表序号名称金额（万元）1建设管理费129.912建设项目技术服务费96.103场地准备费及临时设施费4.064地方行政收费5.06合计235.13（6）预备费用按照工程费用及其他费用之和（不含土地费）的2.5%计算，本项目预备费用计122.84万元。11.1.4项目总投资构成分析本项目总投资总额为7775.79万元，投资构成按费用类别划分参见表11-5、图11-1。表11-5投资总额按费用类别构成分析35.23%40.33%12.62%7.22%3.02%1.58%图11-1项目总投资构成划分图本项目建成后，开发的所有厂房全部用于出租，占用流动资金很少，故流动资金未予估算。11.2资金筹措及投资计划11.2.1资金筹措方案项目总投资7775.79万元，由江苏沿海东方置业股份有限公司自筹。11.2.2项目资本金根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号）精神，项目资本金比例要求大于30%，按照以上资金筹措计划，本项目资本金占项目总投资的100%，符合国家规定。

第12章效益分析12.1经济效益本项目建设标准化厂房，以出租厂房形式为入驻企业服务。收取企业、园区双方均能接受的出租价格，园区不以获取大量租金为目的，租金只用于保证园区的正常固定资产折旧、园区管理及勤杂人员开支、公共部分等基本维护、维修、保养，做到园区持久、持续、高效的运转。根据项目单位招商计划，项目建成后，入住行业以低污染生产制造行业，按入驻行业集中布局。通过改进工艺技术，引进先进技术，规范企业管理，减少污染排放，实现可持续发展。根据市场情况，预计可实现厂房等配套设施出租率达95%，厂房建筑出租费以平均18元/m2·月来计算，除了出租经营收入外，还有物业费收入以0.25元/m2·月计算。根据上述可估算出项目建成后在正常运营期内年租赁收入情况，具体如下表：租赁收入一览表序号名称面积（m2）租赁价（元/m2·月）出租率年收入（万元）1标准厂房215371895%441.942物业费215370.2595%6.14合计448.08本项目年租赁收入为448.08万元。本项目建设的标准厂房为长期投资项目，厂房租金还有增长的空间，随着韩资工业园汽车配套产业的不断发展，厂房出租率将维持在较高水平，因此本项目每年都将有稳定的租赁收入。12.2社会效益韩资工业园二期20-22号标准厂房建成后，通过招商，引进国内外大中型品牌企业，主要是汽车相关配套企业。通过统一规划、统一管理，使入住的企业能够有序的生产，做到全方位的治安管理，极大地满足了个生产企业的生产要求，也能促进盐城经济技术开发区相关产业的发展；项目建成后，通过招商引进各生产企业入住，还能为社会创造较多的就业机会，一定程度上解决社会的就业问题，具有较明显的社会效益。项目的建成，出租给其它生产企业，使入住企业不必为基础建设花费巨资，从而在很大程度上解决了企业的资金问题，使企业能有更充足的资金用于最新技术改造和更新，增强了企业的市场竞争力，使企业能更快地做大做强，提高经济效益，带动社会的发展。同时，标准厂房的建设促进了产业集聚效益的发挥，使汽车配套行业在该区域内得到更进一步的发展，加强汽车配套企业在生产中的相关性，促使生产一体化的完善，加快区域经济的发展，也带动周边区域的经济提高。第13章风险分析根据本项目的具体情况，本项目风险因素主要分为：市场风险、人员风险、管理风险、资金风险、环保风险、外部协作风险等。本项目风险分析，采用专家评价法编制风险因素和风险程度分析表。（1）市场风险市场风险主要是项目建成后的企业入住率。其次，同行竞争也可能加剧区域供求关系的失衡。本项目实施单位江苏沿海东方置业股份有限公司已经建立了比较稳定的营销渠道和客户群，占领了一定的市场份额。已锻炼了一支具有丰富市场营销经验的销售团队，能够为用户提供优质、高效的服务，为本项目的开发奠定了良好的基础。加之为业主提供的是标准厂房、入驻的企业又是特定的企业，企业聚集效益可以化解同行竞争的一般风险。（2）人员风险人员风险主要是指项目可能存在人员素质不高和关键管理、技术人员流失给项目造成的风险。本项目实施单位江苏沿海东方置业股份有限公司自成立以来就注重以人为本的人力资源的管理，竭力构建和实施现代企业制度，已建立了一整套符合企业目前实际的具有激励体制的薪酬和福利待遇制度体系，将企业整体利益与员工个人利益密切结合，将短期利益和长期利益密切结合，并随着情况的改变而不断调整改进。该公司多年来的经营实践证明，主要技术和管理人员很少流失，比较注重员工整体素质的提升，已建立了科学的人员培训制度和体系，员工的整体素质较高，对企业的依存度较高，企业的向心力和凝聚力较强。人员方面的风险较小。（3）环境风险环境影响方面的风险主要指项目在工程建设期和运营期对周围的水资源、自然环境等产生的负面影响，拟建工程主要存在的环境风险因素为操作不当或生产设施迅速分解而形成有害气体，存在环境事故风险。本项目所产生的污染较小，通过控制基本可达到无污染。（4）资金风险本项目的资金风险可能主要有以下两个方面的风险，一是建设资金未能及时落实和到位，致使项目无法按期实施，影响项目发挥效益；二是项目建成后，由于技术、市场等因素的影响造成经济效益差，投资回报率低，不能如期收回投资。江苏沿海东方置业股份有限公司具有相关项目的开发经验，也有相关事务融资的渠道和途径。加之本项目不是一般的房地产开发项目，是为特定的服务对提供标准厂房和配套服务，会增融资的途径，增强投资加收的时效。（5）管理风险管理风险主要是指在项目运营过程中管理不善，造成项目不能按计划顺利完成和管理效率低下给项目带来的风险。本项目实施单位江苏沿海东方置业股份有限公司是一家从事基础设施配套建设和土地开发的专业公司，主要管理人员具有开拓精神和创新意识，懂经营善管理，企业已建立了比较完善的一整套现代企业的管理制度，公司收入逐年攀升，有能力实施和管理好本项目，在管理方面存在的风险较小。目录TOC\o"1-2"\h\z\u第1章总论 11.1项目建设单位概况 11.2项目概况 11.3项目建设背景及必要性 2