保亭某度假村前期策划报告

海南xx双大自驾度假村

前期策划报告2011年11月写在前面：

xx——一个山清水秀、风景秀丽、长夏无冬的海南中部明珠作为“中国民间文化艺术之乡”，近年在建设国际旅游岛的背景下融入了三亚大旅游圈，形成“蓝色旅游看三亚，绿色旅游看xx”的发展格局，崛起力度令人瞩目。七仙岭风景区——集奇峰、温泉、风情、田园、气候、森林为一体的绝佳诗意度假之地优美的原始生态风貌、浓郁的文化气息、丰富的旅游资源，为未来的发展留下了丰富的想象空间。双大自驾度假村项目——实力派公司在七仙岭风景区的扛鼎之作我们期待通过打造一个集自然生态、人文底蕴、城市活力于一体的高端度假复合社区，为xx平添一幅“品质居所+度假胜地”的诗意画卷！报告框架PART1市场概况PART2项目认知PART3案例借鉴PART4项目定位PART5营销策略PART6经济测算PART1市场概况xx房地产市场整体概况xx充当三亚后花园的角色，房地产正处于“起步→快速发展”阶段，未来发展前景看好。xx旅游资源丰富，土地资源充足，并以“雨林温泉、奇境xx”作为城市发展名片，立足于大三亚旅游圈的建设，融入大三亚的概念之中，充当三亚居住后花园的角色xx房地产正在“起步→快速发展”阶段，并分为三道镇、保城镇和七仙岭区域三大板块。三道镇由于有著名景区呀诺达的影响，离三亚市距离较近，旅游地产开发较为集中，但起步晚，体量小；保城镇范围内以住宅公寓开发为主；七仙岭由于占据稀缺资源，目前xx大规模的地产开发主要集中在该区域，并多以温泉、度假养生为主题，吸引外地客户。在海南国际旅游岛政策的契机下，xx凭借自身丰富的热带自然资源和特有的民俗文化，基础设施建设日益完善，尤其是对外交通的建设的完善，投资环境的日渐改善将继续吸引大量的投资开发商和置业者。年份销售面积（㎡）销售套数（套）销售均价元/㎡20089846111251610200913928817433941201026721924906042xx县商品房销售情况表xx房地产市场整体概况xx房地产整体市场正处于“起步→快速发展”阶段，近年投资建设、销售量价上升势头迅猛。xx房地产投资发展情况表年份施工面积（㎡）竣工面积（套）销售面积（㎡）2008206380761209846120093232871300191392882010415435188647267219由于七仙岭板块只有七仙瑶池自2010年开始销售，为此表格数据主要反映的是xx县其它板块房地产开发状况。七仙岭板块全面开发后，开发项目的投资起点、投资规模、产品档次、销售价格都会有很大的改变，xx房地产将会迎来新一轮发展。xx近期代表性楼盘xx近期代表性楼盘xx近期代表性楼盘中等容积率楼盘规划表现占面：22.7万平米容积率：1.5占面：20万平米容积率：1.6占面：180亩容积率：1.5物业类型丰富、规划手法多样化……建筑、园林多嫁接典型的风格，但产品风格不明显并趋于雷同……xx近期代表性楼盘大部分楼盘项目户型设计常规化，附加值不高……69M260M2118M2中小户型设计表现xx近期代表性楼盘近年来，xx已经逐渐出现了一些较大规模、较高品质的楼盘，产品的形态也趋于丰富化，总体市场的开发水平在不断提升，市场对于客户的争夺也将日益激烈。具体聚焦到占据稀缺资源的七仙岭板块，目前在售和待售楼盘均是以针对区域外客户为主的低密度度假休闲型物业。随着该片区地产的发展，未来该区域度假产品将分化为两条路线，一是纯高端路线，主要物业形态是大面积别墅产品，配备齐全的高档配套设施，以品质取胜，针对消费金字塔顶层人士；二是大众化路线，物业形态表现丰富，可从小面积集约公寓到大户经济型别墅，以价格取胜，针对数量众多的投资者和度假者。在竞争激烈的市场格局下，对于本项目而言，差异化的产品竞争路线将是有效占领市场份额和提升产品价值的不二选择，从总体布局、建筑、园林、户型等多维度展开对社区形象价值的打造，诠释全新的度假型社区生活模式和体验，通过“高端度假产品的形象价值+中高端度假产品的市场价格”，将项目打造成xx度假物业的新标杆和明星楼盘。

小结：PA造RT娇2项目养认知S优势W劣势项目所处区域具有良好旅游资源、较强的地方文化特色及历史文脉，具备开发度假产品的基础条件项目拥有良好的外部山景资源，基地环境幽静，符合目标客户对休闲度假环境的基本需求项目具有一定规模开发优势紧邻城市主干道，对外昭示性强开发商实力雄厚项目周边目前成熟度相对较低地势地形比较复杂，对规划设计及开发建设提出较高要求周边交通道路网线有待完善O机会T挑战xx旅游开发带来了良好的市场发展机会，特别是七仙岭温泉国家森林公园在国内已具有较强品牌号召力，利好于项目推广区域内针对度假需求的中小户型的产品设计仍存在着很大的提升空间，本项目推出可抢占市场先机地块的地形地势特点为打造项目更多特色提供了条件海口、三亚限购政策的实施推热了周边地产，xx也被越来越多的投资者所关注目前海南岛的滨海比山野更能吸引国内游客，外界来海南旅游主要认可阳光、大海和沙滩，市场培育及客户吸储需要一个过程区域内目前及未来供应度假项目众多，市场竞争激烈综合榆项目摊区位荷、景液观、案资源助、规退模、两品牌弯等内烛在因晃素及桶外部愁市场疤环境臂，项勺目机偷会与宾挑战暗并存渴、优猪势大解于劣剥势，顿具备硬发展灯优质羞度假烂物业丽潜质词！项目SW忍OT分析中等素容积糟率/中大系规模/功能荡复合/山地狼资源最丰富项目执本体面认识本项摘目是鞭一个直多元掉丰富文、系杆统复雪合开摔发的网项目背，未歉来开皮发将帽是一钻个相兴对独贪立而搬又与特周边弦区域言密切地联系膊的个批体，凉其性房诚质与关目前和周边历在售则楼盘草极具商差异址。结合折项目朵内外柱部资修源、局容积喷率、齿市场扬条件快等具决体情效况，表为最锈大化辛挖掘析基地松优势裳，结绘合我养司多贷年设肝计实坐践经液验，建议挺本项怒目发物展意萝向为聪“混孟合型兵社区锦”，公由层萄差大嫌即产勾品差宵异化回较大才的物骑业类棵型进笛行组筛合，相汗对于食由层类差小敬的物庙业类矛型进蹲行组扭合的厌规划违手法狗，更轰有效括提升嫌项目沙整体霸价值地和综壳合竞名争优厅势：最大林程度牲地利盟用土彼地价厚值，低看密度房诚产品+高密而度产客品的宝价格>中密煮度产垫品的告价格不同端的人挠群及着消费俩需求驱为整详个社荐区带添来了涝生命视力可形倘成多防元多贪样的弦社区局空间滋，最卵大化傍实现化景观鼠等资姥源共抱享核心佣问题少：在1.弊5的实政际容宗积率袍下，如何忠更好腥地兑赵现地振块价要值，筑应当再建立见如何宴的社浓区意崇向？项目梢本体赚认识xx核心舌旅游遮板块强势供山地粘资源·物业隶混合蜘型·度假章复合震社区结合益我司血对项晶目本象体的腥理解柔和建抵议，镇项目怠属性洁界定蛛为：应对悬片区幕发展币、周及边现软状，军结合柜用地睬条件缸，项眨目将宅打造产成为承环境晃优美教、内盾涵丰霉富的敢创新刊型度阿假产咸品，战定义悲度假危产品器新标过准！项目劝属性狂界定个性耻鲜明田的开凝发主种题前瞻松的多银元复穷合功奏能兼容捷的住愤区使伸用性换质有机黎交融香的景震观建击筑完善方的经享营设党施配雕套多元炸开放瞎的社弟区文糕化相对盲于一益般意丹义的洒都市破社区直或旅钓游休湖闲地铺产，顶作为披度假战复合书社区坦，本嗓项目环的主晌要特喊征在愈于：本项予目将羞提供柴多种伍功能苗和丰胜富的鸣体验哑，是孕一个刑生态继化山扁地生做活与屋休闲张假日急生活栋完美晶相结井合的棕独特静地区勤，将克度假金内化瘦为一蓄种基希本生传活态症度，拥而仅藏仅是竖若干厘生活形身式的唤复制护和累耍加！项目蔽特征亲描述PA漏RT吵3案例据借鉴案例咐选择凯标准驱：山地翠资源喝型休∩混盐合型乐社区僚∩茧成臭功旅曾游度闷假/休闲陕度假乞项目案例桌选择幕：深圳缩慧万科翅东海倒岸、普三亚疑半山姜半岛案例作选取项目土定位汇—休酸闲度生假为确主的糊住宅绩社区万科培东海锣岸占庙地面昼积26朗.8万平句米，姿总建作筑面届积21耗.5万平粪米，唤物业庭类型胀由别怖墅、指多层查、小烦高层掌组成遍。开放从的组避团在抵山谷改中依鬼山就澡势，香形成土自由睬生长久的叶徐脉状脂的布扔局形职态，冻山谷扮建筑残与山灿脊景坚观交考相辉去映，恶实现录人工旗与自诸然的必融和扩。万科机东海趋岸案例尊借鉴分区议明确鼓，公泛建区译和住逢宅区井形成长各自皱特色宝，并卫利用射公共异区域躬形成览楼盘楼的主电导空暴间公建区住宅区万科简东海抚岸案例店借鉴万科篇东海冤岸案例编借鉴最大籍限度稳利用呈原有母地形握，尽量哑依照爱原地匆形规院划依山浊势从犹高到练低排静列独挺立别歪墅、甚联排笛别墅刻、多墨层、冷小高帖层，固建筑往高低筐错落师有秩道路湾随地捉形建蒙设，飘联系穗每栋幼建筑以单俯体建围筑朝屯向性隔的最盏优化娱为规婚划主妹导思赞想万科针东海廉岸案例巾借鉴注重清景观犬的均忘好性棚，创叛造与菠因借剧结合法，使树所有她建筑胆最大浇限度趴的拥穴有景脱观遵照浆使单延体建聋筑朝稼向性助的最俘优化量为规退划主粥导思隆想高处尿建筑闹视野咳宽广抱，最摊大限脑度利管用面久向远形处的艘海景低处饮视野布局限哑，通格过高悉质量诵的环呼境的扒营造世获取毛景观歇的均骄衡；原生袭山地馒之美充分采利用献基地浮本身腐赋予恋的有妨利条好件及冤景观贫要素糊，结长合地录形，巡寿与地怪貌、虽植被临相结煤合，晚充满衬自然棍生机糠，创组造了毒多层稼次的舌景观桂变化灰，并夹使建辣筑从迷视觉攀上产端生建醋于花讯园之貌中、形融入医环境杨之中脚的感抹觉度假衡氛围落的极窃力营茫造整体般的简晋约热肃带风访情，溉演绎醉滨海格度假春意象加勒浪比风哈情的易商业千街，党体现摸度假嘱感觉类似粱海洋狡产品旨的建备筑小稻品来罗渲染倍海的拆气氛整体读配套——加勒括比风勿情直想街——滤2大会郊所——石6大泳工池——持2条私膊家登销山道万科佣东海透岸案例甩借鉴私家分登山增道2大会庸所项目西定位喉—顶蔑级滨亡海旅疾游度档假社碎区项目铃位于源三亚沈大东贞海，爹占地22目70亩，凑建筑革面积10孤0万平盯米，困容积虚率1.导73，规兆划了愧包含向高级如酒店芹、顶古级滨库海商地业、绳海上弃娱乐丸项目搞、高沾级住票宅等脱多种樱产品坊，同尤时设改小区劫独立沈生活摧设施突及商手业配名套，僵形成亮一个析大规朝模，呜多业举态，粪独立衰完整共的滨熊海城狠镇。项目并地处碗三亚耍旅游茅胜地排，拥缴有不铲可复杠制的基海湾坝、山年景和也高尔隆夫景只观资参源，展充分扁发挥辞利用婆资源庄优势刊，将荷目标呜客户竞锁定族高端缓度假闭人群节。半山匠半岛案例将借鉴半山涝半岛案例伞借鉴各期诱产品丘都因使土地辅禀性叉而各杆具特弄色：干“双翅海湾如区”峡罕见虹海景对，“日鹿回撞头湾慈区”竟静瞻葡南山鸭，延“东幅海湾振区”望坡度且观海减，而决“中盼央海脸景大捐道”技则位吓于项吓目中粥央核偷心区浓域，验将商叫业街昆、中顽央花耀园、守双海槐湾观摄海复挨合成掏不可璃比拟冶的半冬岛“愿滨海负生活右核心会”。圆西临浙高尔机夫球衡场，18洞国喂际标歉准果演岭景云观尽躁收眼贱底，制北眺佣鹿回盾头湾里，南疼接小仓东海宣，有亡着绝揪佳的乒双海斤湾观巷海角艺度。分期箩清晰秧，各将具鲜缴明特辈色和为卖点合理僚建筑必规划挣布局啄和板敢式楼娇设计滤，使册得每偿户公疗寓楼较享有牛山、逢海双幕景或旱者双美海湾姑景观半山帖半岛案例绵借鉴合理旱排布培，山悠海两蒙景最麻大化不同算建筑封形态姨按照朴从海刚到山屠从低承到高举进行插排布半山详半岛案例振借鉴合理婆排布梦，山单海两墨景最环大化半山具半岛案例篮借鉴与山绘海环片境融望合的轧建筑晋设计建筑膊充分言考虑层当地蔑气候裕条件扎，注渠重通乒风，兼敞亮扇，采校光，膨空气风的对店流公寓地设计韵抛弃凤了传渡统的刚“单说元式厕”的泻做法茄，而俱是给伯每层浑住户秤一条束宽通猎廊，跑提供喇更多仰的休喷闲度吸假交者流平修台建筑图外立寨面简途洁，岩除了谣应有趁的梁浊柱支鬼撑系举统之睛外，传剩余冬全部丙由可咬开启多与闭托合的饶门窗失系统奔所组昏成，坛兼顾帖了安惕全、波美观谣、遮烤阳、鼻通风菊四重球功效整体完配套——为业绍主的六打造亚专属40粥00亩休防闲养榆生山东谷“积琦园稼”包含削精品替温泉sp淡a会馆油、大碍自然街瑜伽白场、关林间胞咖啡到、临胜湖垂景钓等引进史宝岛抄台湾岁优越导的有远机农悟业技卡术和华管理互，开栽辟一领处健言康无箭污染衫的有戏机农纲场。——滨海亮高尔殃夫球快场、甚六星盾级酒届店、河高级咽游艇请会、慌国际芦潜水额俱乐辟部等半山片半岛案例啊借鉴案例扬借鉴——关于窜山地凝度假伍产品林的规杰划山地放度假呢产品奖项目重在纺设计崇创造碎性的破发挥，最大意程度猾地发射掘、惑利用蹲并展蚊现项岭目潜坡在的锹自然失条件硬等资染源，在护原生仔态景样观场刊所中模尽可单能予载以提渡升为姜新生第态的余境界劳，同坝时设矮计强调臂个性晨、创爆新性买，以显鲜明播的主让题引纤领和轧指导瞎设计，力剧求打绑造差永异化上特色摆产品嫩以区灯别于借同类拨产品声，并决使得升使用致者拥时有独璃特的尊感受蜻进而阵享有郊体验叼和感拿悟，肠体现驴设计损带来杰的附毕加值仗，让膀度假饿地产顽项目赚更具湾吸引耽力。——关于腾混合游型社连区的草布局乒形式混合阵型住够宅社妹区的稍布局危形式非主要掏分为触线性丘围合流、组仙团围舞合、随组团侵分区亲等几禽种模习式，弓其表洗现结罢果是园综合凝了多折种因谣素，币但根往据我侄司多阳年设星计实芬践经前验，葛结合挺市场僵众多愤成功询案例轻来看厅，该甘类社兰区中采用昏线性彼围合门及组捷团围健合的塞相对辞更多而较顶少采吸用组许团分糊区的社布局好形式蚀。主毁要原躬因在羽于围蛙合式耕布局际具有息以下搂优势着：1）相对哀低端虾产品秃成为患高端疏产品沸的外庭部屏宾障，有窑效提胳升后豪者的衣综合拒素质排及竞如争力淹；2）社薪区整锅体感产强，圾通过骑与相隔对高拥端产浇品的准“共脸聚”拐，满足凤相对锤低端安产品串置业扩者心胸理需傅求；3）采愉用围免合式烧布局挥，较高庙密度分产品宗的景烂观、追视野俘、通寨风采肚光等尤也能惜得到蒸更好谁的保牧证。小结成功励案例虑设计泻价值击体系PA互RT商4项目炎定位项目撒整体开定位原生辣态的深功能依复合牧型山盐地度泽假示假范区原生尾态亲近及自然伴、生毅态体拖验、绢严格丧的环符境保骗护可持秤续：屠规划羽放眼轨长远脖发展去城校市化毕：与朴城市脊完全冶不一饥样的门度假场体验功能辫复合综合贱满足扣游客酸对假升期的犁复合夸要求倡导黑全新待的游良客体长验舒适尽性、逝高品筒质山地享度假山地淹资源丙的最旁佳利兴用山地持主题瞒的产世品和症活动山地扯原生差态生错活的授多角陵度诠跌释七仙保岭一晌号七仙枝峰景项目杠案名全建议本项虾目临螺近七稼仙岭晌风景务区周常围，喊占据涂着得倍天独雁厚的章地理寄位置摸优势贿，从更最简侦单也股是最疗直接活的方周向思寸考案篮名，疫引入击“七穴仙”炕利于回传播拍与推漠广，唇同时杂给人倒最直钉接的廉区域稍认同散感。虽然坡同区学域内览已有项其他娱项目挂采用偿此种伤起名纺方式驳，如诉“七苍仙瑶网池”野、“端七仙毫伴月耽”等随，但酷“七棉仙岭所一号匹”与巷其相帐比具卸有大正气、嫁辨识绕度高抗的明而显优招势；龄“七绣仙峰脑景”芦谐音未于“沙七仙套风景翠”，描也体朝现出景项目炭的高吸起点锯建设型和项序目不顽凡风升度。方向碌一：友紧扣穴“七惯仙岭案风景嫂区”青青生世界山语宣城项目壁案名昆建议方向瓶二：命无需急直接叛关联慢“七盗仙岭践风景腐区”间，包闹容性补强、恳寓意绿美好充分威体现袜项目静的体床验度口假资崖源和牙原始雪生态霉特性寓意壳深刻担，予吧人无批限遐鱼想琅琅虽上口狐、易宪于传境播与忠推广原山双亲水·四季肉度假项目逗形象脾定位功能句定位亲地研宽景接洋房创新较设计点，打奴造高尚品质汽的生材态亲舅地宽阁景洋帮房，术提升缴项目畅整体峰档次加定位精装横山景监公寓依托摧整体碌项目胁品质舍和优娘越的匹原生笼态资英源及切景观个性达汽车废旅馆赋予谷汽车施旅馆酷强烈鸦的个订性化醒主题风情晋山地膏街町与地农势有烧机融文合打帐造风沫情商牛业领念域欢乐彼宿营膝天地将汽微车宿煌营区送有机林融合洪入社找区，促并成医为景受观的衣重要泼组成双核纺主题躲会所打造扮配套浪设施察完善术并具捧有独夺特魅炕力的必双会达所PA列RT织5营销连策略目标跃理解实现智品牌舒与价遗值的妥双赢高价作高速蜡销售究，实搅现利退润最锯大化树立猫产品竞、企插业的码品牌杂与影蒙响力推广血战略实施穗多层需次、炼多平冶台的姿推广终模式产业朗互动东、体匪验营端销山地罩自行利车邀键请赛CS野战垄邀请激赛推广枕战略推广肢战略立足煤节点健、活昌动营元销森林脖音乐粘节温泉鲜文化舒旅游程节风情罩嘉年执华推广仆战略立体讽传播株、圈穴层营感销名流懂精英灾项目车发布皇会游客桨的深泊度挖饺掘经营记战略分时苦度假禽模式共管深经营朱模式实施痕多样爬化经泰营模浮式，别有效撞促进竖销售个人重将住队宅反成租给熟管理伶公司先的经淋营模斗式，抹介于俗传统愤物业眯管理堡与酒称店管锣理之翼间，驱可为弃每年瓜只有洒几天务度假坦需求晕的业忍主提饥供酒鄙店式永管理双度假剪地产虾的服嘱务，鸦也可姻为愿多意长左期居柴住在孕度假激地的坛业主臭提供哄普通霸物业荡管理储服务建议称本项这目以律部分阅低层斥产品碧先行昌，因任其开坊发周仿期短馋，可辱先发山售、纷早回通笼资闹金，绞保证听后续胁开发佛，同钱时树殿立起策品牌买形象呀与项恐目势烤能，吸随后顾开发技推售串小高腰层，肠此时泽项目帐价值追已经稳打动宽客户分，价渐格可打借势神而发崭、水艳到渠码成、抹扶摇劝直上格