兰州某住宅小区市场

**音乐广场市场分析总体环境分析小环境分析本案竞争力分析本案目标市场描述及定位兰州城市中心最美丽的音乐建筑圣地坐拥兰州城市中心精华地段皋兰路生活园区及旧大路市中心唯一住宅小区增值潜力无限21世纪建筑乐章最美丽的演出音乐广场市场分析音乐广场产品分析音乐广场第一期媒体策略音乐广场销售流程策略音乐广场平面媒体设计方案**音乐广场生活机能设施分布图食、衣、住、行、生活娱乐设施齐全**音乐广场周边楼盘价格比较福田大厦2480元大公大厦2480元安泰商住楼2450元飞阳家园2450元浩森大厦2350-2500元宏运大厦2550元**音乐广场周边竞争对手“嘉成大厦”位于皋兰中路，由嘉成房公司开发，共27层，5为商场，6—27为写字楼，总建筑面积为5400㎡，现正在拆迁。

位于皋兰路口腔医院边，永利房地产公司开发的商住楼占地11亩，共4栋分别为：8层、12层、20层、33层。

于臬兰路车站的“华阳大厦”，由华阳房地产公司开发。共19层，1—3层为商场，4—19层为写字楼。建筑面积为“3-4万平米”现正在拆迁。

**音乐广场区域销售个案统计及状况在建地块

单位：平方米序号地块位置开发商占地面积建设状况备注1一只船北街

万盛房地产公司

5400地整平未建设

现在给“家世界”租做停车场

2静宁路与甘兰路交汇处东北角储备物资管理局4000高49.8平米，地下1层，地上15层，建：正负零，建筑面积：13976平方米3兰海商贸城内兰海商贸城2000建：正负零音像超市4一只船北街兰海商贸城旁兰柴厂2700建：正负零，15层，商住楼

5皋兰路与甘兰路西南角华阳房地产公司5000地整平，20层1—3层商场4—20层写、住建筑面积30000平方米6皋兰路与甘兰路交汇处西北角

嘉成房产（原属邮政局）

6600正拆迁，28层1—5层商场6——28写、住建筑面积54000平方米7甘兰路石油公司对面银龙房产公司3000地整平

8甘兰路181——185号，（有色金属商住综合大楼）

金盛房产公司

2500建：正负零

2002年6.18日开工，2003年12.18日竣工，总建筑面积8800平方米，属有色金属公司

9民主东路移动大厦东侧

武警甘肃总队

2000经济适用高层住宅，地下1层，地上12层，高36.8米，建正负零

建筑面积2700平方米10平凉路与一只船交汇处

甘肃电信

6600以建八层

建筑面积21000平方米

TOTAL41500平方米

正在发售楼盘序号

案名

户型面积建筑面积(平方米)

售价（元/㎡）

建设状况

开发商

备注

1宏运大厦

平层110002550起已建十一层宏运地产2万佳名苑

110-20826000奇层2758，偶层2888已封顶入住万佳置业3飞阳家园

66—125100002450起已封顶入住飞阳房产4西北弘大厦

平层122-137，跃层158—17953000住宅集体预定未封顶福鑫房产无预售许可证5大公大厦

76—145160002480起已封顶，在装电梯大公房产纯办公大楼6安泰商住楼

86—163150002450起现房以完工，期房2004年8月交工建兰地产7都市花园

70—158600002380起一期以入住，二期2003.8月完工天正房产8福田大厦

83—272

1210002480起已建成福田房产9浩森大厦300002350—2500已建成售完浩森房产10天源小区62—130300002070—2430已建成天源房产11田野花园

602380已建成残疾人开发公司TOTAL381952平方米**音乐广场周边价格比较表个案统计总表个案统计总表销售去化分析2002年周边楼盘之区域表现20群02弃年周牢边楼耐盘之住客源变属性姓分析**皱音乐膏广场大优劣消势竞扛争力暗分析SWOT唯一法音乐怀住宅唯一焦城市刻高尚歉纯住予宅小骄区，缴无商域业店县铺、真市中旨心少权有绿碌化生拌态社丧区位于谨甘南罢路，讯生活借机能蔬健全社区趣以小泉高层阴规划罪，突竿出个钞性社区板套型萄设计处符合照市场题需求镜，以两晕房为谱主整个敌楼盘锋动静主有致万，人恨车分狮流社区痕配套情设施压齐全社区铃内绿偿地广灭场较倍少区域关环境礼限制跳小区允档次潮的提作高社区蛾四周肯住宅押楼过拐多8楼疼以下威影响召视野小区沾内通顿风受附到一逮定影绑响附近至拆迁袭、老谢化楼咏盘较盾多，浩影响骂环境创造证出城凳关区盛中心系位置云的唯悠一纯休住宅磁社区以超痒前的颜设计涉理念婆、人节性化喇的角悄度创准造出泳兰州除唯一宗的艺喂术建往筑超柳前的裂企划老设计携风格归、整朝个社疫区闹粱中有鸟静的绞环境狠，可裙吸引责购买炉人群弹极大瓶程度塑的扩慨大化社区堆楼盘搞建筑踢外观灿档次罪略低东西轮朝向败要占肝整个殃小区组的3杯5%周边缘瑞楼盘巷密度孔大较全大雁滩东部**摔音乐扰广场尾目标傍市场悼描述增及区碧域定匀位百盛西关南关目标伤市场意重点漠产生斥区域城关励区目标战市场侨人群耽形态艺术沈家品味宜阶层中产位阶层私营号业主企业权家新白领阶层外地购买者**晃音乐阵广场秘产品新分析理念街卖点以音牵乐的担恒远聪性和颂艺术授气息矛高雅驰性定族义，帖创造燥出兰百州独磁一无拆二的愚人文规意境脾，产嚼品个古性。设计条卖点以音圣乐艺牌术走妙廊、亿琴键挪型小窃区走主道、萌流淌躬的音劈燕乐喷籍泉、诊60杠0平她方米痰的音段乐广炼场、音符敏型的饮少儿扯教育寻中心弦等主惰题从荒细部鲜点题箱，能塘让居嫂住者童时刻喇感受凭音乐钉广场慨理念买的存律在地段银卖点打造勤皋兰第路最逃具高劫雅亲尺和力乔的音瘦乐地视段，息以旧坛大路蝴迎合清甘南烘路的贵道路矮新规刚划的舅地段协形象便于歪塑造仪音乐览广场锄价值渡。交通奴卖点皋兰蔑路唯辱一能蜓掌控坟四通洽八达醉的交锤通枢顺纽的停重要脂位置商圈杨卖点百盛酸商圈夸、皋划兰路胆商业降街如童东方宫红广尊场等销、甘获南路栗高级柜商圈地、综合况文体丘及不树夜城驰整合炕娱乐掉商圈扬，周宁边商恶圈最畜多的尤兰州企商业缝黄金普地段会所熟及国桃际双爱语社暖区卖碰点14封00投平方色米的主多样假化会陆所及是双语菠幼稚弹圆，任为兰燃州商公圈沿禽线所霸绝无厦仅有主力捉产品郊卖点人性勒化的物主力终二房脑三房抢集中使体现怜了音狡乐广鼠场的队建筑即旋律听感和版时代展动感狸，在阳录台等厉细部夜的设掀计考丧虑衬绪托主溉题突啦出魅哲力，漆令人脑一见都倾心环境皮卖点本案浴位于驻皋兰忽路中势段，秋在它蹲周边扁遍及败着各涝条主徐要公帮交路钳线，搂为住伞户出喘行提佣供交晕通便厚利。周边宗有多波所规快范教机育机另构，徒为住建户子衬女提威供良舒好的抖教育伏环境境。各剃类专君科医懒院近刻在咫木尺，为住穷户的搁身心纯健康桃提供膜充分讯保障阵。甘南年路—急—特伶色西命餐厅博、酒湖吧一螺条街梳，为泊购卖昂人群吵创造双出一跌种独栋特便壤利的踢娱乐嫁气息漆。各大铲购物铜中心沫及金裕融机捐构使洋您的情生活给更为毛便捷席。集客参卡引鼓爆策勉略九、十、十一月阶段性强销阶段性广告发布业务人员组训广告计划、媒体计划、销讲资料、答客问完成接待中心、售楼处、样品屋设计施工第一周派报集客接待售楼现场进度控制现场接待登记购买力、客源分析销售工具进度控制分析楼、栋、层销控方案第二周派报集客预约媒体简报销售工具进度完成研判楼、栋、层销控方案第三周派报集客参观效果图及模型售楼现场进度完成决定楼、栋、层销控方案预约卡引爆销售广告发布预约完成执行楼、栋、层销控方案七月三日正式开盘发布广告正式上市第四次派报销售八月中旬强销推广主题性广告发布整合性促销行销**渠音乐逗广场赵销售夏流程放策略平面铅媒体朝、空滚间媒填体等凉整合贿运作籍关系维图第一侦波派虫报单（指跑挥篇戴）第二挠波派绸报－执豪华堪邀请方卡（钢银琴篇蚊）模型域展示售楼阀处展鹊示现代伍孟母完全榆手册主题携区展翻示国际句双语康教育完全粗手册城市程小区完全少手册123折页菊式销骄售海封报（小脂提琴执篇）**语音乐意广场或营销附广告汇四大垒焦点凝聚产品印象记忆点突出产品个性化亮点塑造感动客户新卖点诱导集客进场惊爆点**奖音乐震广场巧营销农广告稼第一旱焦点凝聚支产品顾印象况记忆姜点指挥师家－坦乐器幼之神钢叹琴夸－乐怎器之呢王小提利琴－己乐器治之后大提雁琴－听乐器命之灵以指肌挥家摩引导聋国际匀团队四及十蹄大主桐题，养神来俭之笔吩，塑笛造产造品的宝质感第及品浸味以钢丈琴图形像表鸽现建锡筑天离际线艇及建薯筑外右立面够线条饶旋律银感并突升出产淡品的柴高级炕感及溜王者伏风范当，尊衣贵感摔，创根造产梯品价愧值以小弄提琴娘图像轻营造序产品孔高雅瘦性及痕精致寸感并遵可表欠现产品读的亲溜和力屈与家赴庭亲氏子关美系联据想以大抱提琴屿图像钟表达饥建筑鞋稳重义感，浮结构钉的安塑全性摆，品质植的信教赖度猜联想以高退级尊貌贵的丝式乐器群符号创烘托怨音乐杀广场景案名押，凝偏聚产弱品印饺象，义掌控税广告芬记忆拜点**简音乐泼广场纳营销晋广告样第二这焦点突出师产品殊个性托化亮道点国际晶级团铃队社区桨规划建筑蔽造型十大陷主题发展犬商理伍念国际忍级团考队雕丸塑城淘市高划级产沫品，能形成毙高级戒化社嫌区领航轮兰州绢住宅非小区她规划选－2降0年撒，集政建筑滥艺术仅、心美灵空史间绿化域为一蓝体的杠人文跑意境一座欺独有筋钢琴罢曲线祸造型睡的当愁代艺阶术纪径念座昌，犹如题世纪迈音韵徒－表奴达建薄筑空输间旋溪律感仍，是军完美屑人生暂稀有锈珍贵嘴的典少藏品以建惭筑、把艺术纪、空麻间、化音乐属、亲换子、淋教育墙、绿霜色、霞人文史、心守灵、卫智能十大稳主题且演绎畜兰州亿最美赛的生舅活乐纺章以务盗实的都态度毕，创杆新的高精神异，领溪航兰矛州建公筑潮侍流，倾情洞打造倍品味坏化精械品人初文住嫌宅**么音乐污广场诞营销丹广告巩第三菜焦点塑造越感动探客户犯新卖款点主题负曲现场管播放衫意大旁利巴仍洛可支风格哭作曲旷大师促韦瓦抵第(A党nt救on采io岛V戚iv联al虾di祸)的不朽经狭典－梳〔四笑季〕虑等名从曲，态渲染部音乐苦广场袄高贵售精致裙贴近炼自然河的人文主沫义色捷彩和淹浪漫趁气质陶，提著升亲孩和力馅。模型阴简报现场淹播报象充分线采用区声光弊效果霜的模件型演扮示报般告，穿使莅族临参柴观客汁户投唯入并产孝生感新动，链增进仰产品盈认同蚀度。主题商区现场梅精心倚布置直多功测能全定方位裳主题尚展示瓜区域题，使女客户骨感悟亡音乐岛广场如品质真好谛，适创造史品牌宝内涵乏。样品罢屋现场圆布置录装修筋二种幻玉风格麻样品锡屋，哄以极氏简主奥义、订现代帅化、新古磁典表洞现手广法突咸出音碰乐广价场未费来居拒住空红间的及无穷罗魅力叉，激发本客户休购买梅欲。艺术质品点去缀现场看以超软现实楼主义版大师界米罗此的油湿画、供旅法僚印象完派大恩师赵欧无极似抽象誉画作、滔英国处雕塑恳大师号亨利份摩尔革的小散品、府造型爹突出雾的天鸡然灵押石衬封托音腐乐广扬场的时丽代感叉和不熊凡艺仁术品糖味。**移音乐场广场寺营销偷广告乌第四测焦点诱导折集客至进场读惊爆撤点派报解集客20黎00祥00兽张主逆题鲜然明气禾质高俘雅派擦报单南，在插兰州围区域议进行今点派盛及面厘派作萌业，集客瞎10容00逆组，烛前来刻预约谅制造需引爆煤的销附售效念果。预约志有礼以赠捞送世瞎界名寒曲C宏D及松享有璃正式协广告肆发布载前优严先挑怜选房旨型楼概层朝泥向为渠激发母点，同时县创造订预约逝卡销锋售并数延伸登至集境中引震爆抢饥购风嫌潮，月可顺滴势发竟布新培闻稿龟，持墓续推隆动第二锐波销难售热归潮。赠琴怖有礼以赠犬送名丧牌钢贴琴、绒高级蚁家庭群影院饭系统汤感谢爪回馈馋预约拐阶段盛独具弃慧眼倡的买苍家热跪情支罩持。业务旷销控现场启销控藏以预鼠约登徐记的尝来人用组数新、需志求面肢积、梁价格术反映船、房雁型的掏选择签……来研蚁判本肥阶段阁及下雪阶段波的销争控办委法。派报富集客掘活动生办法一、眨目标集客恒10懒00阅组\愿统计饭市场眨量体线\建栗立开域发商亡及产拦品知专名度友\塑替造产龟品价微值二、夕派税报数你量20歉00义00删份三、笋报阶督段性棵主题№1面行骂动代演号：滔预约腰有礼行动誓纲领激：预先约l烂uc留ky猜d突ay行动耕手段洁：赠付送世络界名摧曲C闷D行动始内容妇：客例户来枕工地叶参观强，凭碑派报沫单上失礼券霸获取铜赠品带。行动轮→购列买预英约卡笼者（声售价湖30玻0元溜）参识观模常型及什接待糖中心灾，样幻玉品屋停，精樱美楼维书等大售楼偿文宣准资料纲，并可迅在正茄式广羞告前驳优先汗选择崭楼层隙朝向羡房型茎，预晌约完掀成购霸买者杨转为筑房款瓜，未既购买威者集喜中资邻料等灿待开腐盘。行动义说明写：C脸D内阅附1达0首泻世界首知名衰交响结曲，主要灶乐器升应为拥：钢疼琴、志竖琴弦、小仅提琴珍、大卵提琴自、竖惰笛、绘萨克麦斯风伯。本案撞主题储曲为区〔四姨季〕笼、本止案广骡告词璃为C柔D引免导行动督准备送：赠卫品准宏备1驳00戒0盘踪蝶cd帝、派砌报单择准备贷份、售楼画处现今场准落备、接人员混准备№2荷行摇动代罚号：拘真琴锐有礼行动斥手段巡寿：送缩慧家庭刷电影今院系登统、药名牌补钢琴行动恋内容趴：向吐前来揪工地悔现场闪前5饱0名伯订购枪2房污客户茎赠送桨家庭奏影院城系统向前阁来工糖地现再场前琴20代名订罪购3旷房4管房客忆户赠丧送名宗牌钢吧琴行动父限制辉：以缝客户企付大闷定签单署购驻房合莲同为染准。行动套说明遮：客窜户可短以将明赠品股折现网，抵埋扣房摩屋价诞款。家庭洋影院宵系名牌拆钢琴行动负准备脂：赠原品准旬备5枣0套挪家庭斩电影革院系握统、伍20驶架钢屠琴、工地衬现场蜡准备勾、人串员准冒备行动系经费许：四、枣派报好活动坚宣导巡寿语及轰介绍预约食有礼源文案筒说明物：聆听阵21拘世纪网兰州虎最美谷丽建貌筑乐改章，仿大都浮会的铁一次闸华贵扬演出疗，紧紧携攥住殃与经更典碰坚撞的劈燕契机饼。预约省有礼四季军有礼请凭共本派秀报单败于1赤0日胳内前枣来庆喝阳路拉“音前乐广赤场”深接待衬中心肿购买缓预约叔卡。凡购垫买预滋约卡璃者将贤获得调精美括礼品绩一份拘，请迟自备冠人民纵币3饿00况元。赠琴饭有礼眠文案决说明悟：真情霞，出让于您匙对家糟人的畅关爱赠琴怕，出免于音睬乐广炒场不索断追雷求生晨活情此趣完锡美演残出真情办有理赠琴酒有礼音乐筛广场邮将在葡兰州减飞天副或阳甲光星但级酒俭店公支开赠把送架悼名牌滚钢琴舒和套屈高级针家庭块影院便系统雕。住音宏乐广颈场您恭将不脂但能捞够倾窃听音俗乐，抄还能扔看到钩音乐六之魂斧。那只钓有二葵个字例：完造美（钢苗琴赠傍送对夏象仅富限前张20垦名购狼买3贫房或泄者4壮房业甲主，鸡家庭蹄影院撇系统答限购斧买2性房之吸前5蛾0名尽业主冷）注：朵本活种动最不终解闯释权璃属兰膨州*丙*房标地产脊开发煤有限唱公司五、禾派报粥设计捏方案尺寸胁：5晓60负*4丘20牢mm纸张牌k数惯：4折页占形式前：对疼折**驶音乐蠢广场办报纸业杂志泳系列犯广告质篇个性荐引导骑篇国际谢大师握篇社区西规划损篇建筑建造型棉篇中庭沃绿化痒篇景雕来艺术盖篇会所祝设施油篇智能艇管理聪篇十大欲主题滴篇**淘音乐装广场百第一飘期行炊销推揪广媒晒体策沟略第一指阶段集客疼酝酿凑期1、膨战略酒目的句：检丧测市床场、括收集任客源号、分犯析反咬馈研踪蝶判战根情、总销售沟预约迟卡2、锐附加疲价值部：推突广产呜品与柱发展匀商品观牌知绿名度筝、初笋塑产肿品形典象及脖价值板感3、犁工具俘选择纵：第臭一波浴派报贱：指喜挥篇珍－国浊际团始队品掌牌塑鸭造、匠4开员折页抛式派裁报单4、乱派报合区域底：城刮关区5、扫派报骂时间脖：4督月1鹊2日荣－5恨月3笨日6、捕计划州战略狗：第二摇阶段开盘么引爆购期**伪音乐厨广场摧第一在