对房地产投资决策危机及可行性研讨经济

第第页对房地产投资决策危机及可行性研讨经济风险是指在投资过程中由于受到各种不确定因素的影响,使投资者患病收益损失的可能性。房地产项目投资面临的风险主要有外部风险和内部风险。外部风险是由来自外部环境的不确定性因素导致的风险。包括自然风险、社会风险、经济风险和政治风险。自然风险主要是指由自然现象引发的风险。社会风险是由处在社会中的个人或团体的一些不行意料的行为引起的风险。经济风险是在投资过程中由于市场中各种因素的改变或经济政策的变动而导致的收益损失,它是投资者所要面临的最主要风险。政治风险是指由于的缘由而引发起的风险。它们的发生会对整个投资环境都造成重大影响,使全部的投资者都蒙受损失。外部风险不能为投资者个人左右的,只能采纳被动的应对措施进行掌握。内部风险由来自企业内部的不确定因素导致的风险。主要是由投资者自身的行为引起的,可以采纳主动的措施来消退或削减风险因素从而到达掌握风险的目的,它们是风险防范的主要对象。在房地产项目的`开发中,许多外部环境的不确定性都会影响到项目的收益,经济环境的不确定性导致的没有预期到的经济衰退,会使房地产市场需求萎缩,社会环境的不确定性导致的没有预期到的社会动乱,会使房地产商品价格下降。政策环境的不确定性导致的没有预期到的货币紧缩政策,会使房地产开发融资本钱上升。而企业内部自身的不确定性也是影响收益的重要因素。

2市场调查法对投资风险的识别

市场调查法是一种房地产企业组织有关人员进行市场调查分析确定是否投资决策的方法。市场调查法是最基本的风险识别方法,它取得的是最贴近于市场的原始数据,通过对它们加以分析和处理,可以准时识别市场中存在的风险并加以回避。在房地产市场中,投资风险中很大一部分来自于市场,市场中的供应与需求具有动态的不确定性,随着经济的进展,个人可以支配收入提高,人们对房地产商品的需求在不断的改变,包括对房屋的面积、质量、样式、地理位置的要求不断提高;同时房地产商品的供应也在不断地改变,以满意人们需求的改变。房地产商品还具有不同于其他商品的特点,它的建设周期一般需要2-3年时间,并且位置固定不能移动,假如投资失败,损失将非常巨大,所以在项目投资以前,对房地产市场将来两年的需求改变调查就显得特别重要。

3以北京市某项目为例

3.1项目概况

该项目用地性质为商业金融,建设用地面积是4100平方米,容积率为6.64,建筑密度为43.6%,建筑掌握高度是45.6米,建筑规模为29638.61平方米。项目地块周边市政设施条件基本齐全,给水、排水、燃气、电力供热和通讯等设施均可接入。工程地质、水文地质条件和地形、地貌条件允许修建多层、高层建筑。项目位于南二环以内,周边交通四通八达,与外界的连通非常便利,地铁2号线及多路市区公交路线均与地块连通,将来项目的交通环境将非常便利。项目地块周边城市公共配套、商业配套设施均非常发达。

3.2项目投资存在风险因素

通过市场调查分析,我们认为项目在以下四个方面存在风险:①该项目地块从1993年取得土地证至今已经过去了18年,最多还可使用32年。虽然对方介绍可以付出肯定代价延长该土地证使用年限,但依据我们推断,此可能性不大。该因素对项目后期销售影响巨大,将直接导致拉低销售价格及租赁利润回收年限。②介绍说地上建筑由政府负责拆迁,依据现行政府政策及相关资料,这种可能性不大,最多由政府支配安置房,由开发单位自行进行拆迁。③该项目地块周边目前住宅市场销售价格应当在5万元/平方米左右,根据一般至少1:1.5的拆迁补偿政策,即便如对方所介绍仅剩余1800平方米地上建筑未补偿,也至少需要投入1.35亿元拆迁款。何况原已补偿完毕的2000平方米已年月久远,但并未撤除,因此必将需连续投入相当资金才能完成。④由于崇文区与东城区刚刚合并,政府相关部门正在进行职责和人员整合,对相关手续的办理增加了肯定的难度。

3.3风险的防范与处理

该项目最大的风险在于拆迁,鉴于此,在此提出三个规避风险的方案如下:①双方签订合作协议后,开发商以对方借款的方式,双方签订借款合同,让对方提出借款抵押,或是该地块的土地证,或是其他抵押物,然后开发商借给对方1.2个亿,用于启动该项目的拆迁和相关手续的办理。对方风险掌握方式为:假如中途双方终止合作,则已经过户到开发商名下的手续,开发商有义务协作对方再过户回去。假如对方在6个月内完成了拆迁和手续的办理,则开发商解除1.2亿的借款合同,并支付后续的1.3亿,双方完成合作。假如对方在6个月内(可以适当延期)不能完成拆迁或者相关手续,双方确定不再合作的话,则对方应当有利息的偿还开发商的借款1.2亿。②双方签订协议后,由开发商依据拆迁或者手续办理的状况,直接将款项打到政府的账户(前提是假如可以的话),待6个月拆迁完成后,再计算2.5个亿中还需支付对方的额度。③双方先