二手房合同签定

合同签定

（课程描述）课程目的：如何有效签订合同，保障合同成立与生效，确保公司与个人的利益最大化。课程内容：第一节、合同的概述、租赁合同第二节、买卖合同的纠纷实例第三节、买卖合同的签订课程长度：3个课时课程受众：单店培训负责人、店长或销售经理

合同的概念合同:是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。协议：具有双重含义：合同、合意；合同本质上是一种合意，合同的成立意味着各方当事人的意思表示一致！居间合同居间合同：居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同又称：房地产中介服务合同。广义上：居间合同包括房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等活动；狭义上：中介服务多指房地产经纪，即：房地产咨询、提供房地产信息及代理房屋买卖、租赁这三类活动。居间合同的分类居间合同分类：报告居间、媒介居间报告居间：属代理性质的行为，居间人应严格受委托人的委托内容约束，并应极尽忠诚义务为委托人寻求机会订立合同，合同达成时，委托人支付报酬；媒介居间：扮演“中间人”角色，独立于委托人与第三人以外，促成交易双方订立合同时，委托人向居间人支付报酬，属非代理性质行为；房地产中介合同房地产中介合同:是典型的居间合同。居间合同订立后，居间人是在交易中完全独立于房地产买卖双方的民事主体，其可以参加商定过程但不参加合同的订立，也不是任何一方的代理人，而是居于当事人之间起媒介作用的中间人。居间报酬请求权居间人促成合同成立后，可以按照居间合同约定向委托人请求支付报酬。因居间人订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可以请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。居间报酬的支付居间人取得报酬的前提是合同成立。由于居间人自身原因以外的因素导致合同成立后未能完全履行的，应由合同双方自行协商解决（如：办理交易过户手续不是经纪人的法定义务，若需该服务，需另行支付费用），双方无权就提供此项有偿服务过程中发生的问题而拒付居间费用。合同的成立要件合同成立的要件：一、订约主体存在双方或多方当事人（主体上的要求）订约主体与合同主体不同：订约：有参与订立但不是当事人（代理人）不参与订立但却是当事人（委托代理人）（当事人是否具有签订资格，则属于有效问题，不影响合同的成立）二、订约当事人对主要条款达成合意（内容上的要求）主要条款：名称、地址、标的、数量、质量、价格、报酬（当事人一旦就合同的主要条款达成协议即可成立，对次要条款未达成不影响合同的成立，如履行期限）三、合同的成立应具备要约和承诺阶段（形式上的要求）（双向意向书）合同生效要件合同生效：指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律效力。合同生效要件：一、行为人具有相应的民事行为能力（10周岁以上的未成年人或精神病人）二、意思表示真实（内在意思表示于外部的行为）三、不违反法律或者社会公共利益（内容反动、淫秽、下流的录音等）合同生效具体操作要求卖方提供合法的证件：身份证件、资格证件以及其他证件。产权证：“房屋所有权证”和“土地使用权证”身份证：身份证、工作证和户口簿资格证件：代理人的代理委托书、共有房屋出售需提交共有人同意的证明书等其他证件：出租房产（承租人或共有人放弃优先购买权的协议或证明）1、产权证所有人已婚：双方到场签字（或提交一方同意的书面证明）；未婚应提交未婚证明。2、产权证上列有共有人：共有人也应到场签字（或提交共有人同意的证明）3、产权证所有人与客户不符，应查明关系：A、继承人：所有继承人参与签名（人数以户口簿或派出所出具的证明为准）B、代理人：出具代理委托公证书4、碰产权窜人是甩未成舅年人：提交斧监护岔人证恒明或兄公证劫书，费其监浇护人窑出具以用于很未成朽年人崇利益妖的保衡证书翻，由感监护盖人代烦签。罪(但岸不能遇过户津)租赁骆合同街：产权独人出疗租提供柄证明萍产权荒的相捏应文盗件转租提供蚂原先勇的承漆租合随同（留注意窜是否醉注明司有权胳转租昏）并吩提供国证件功。合同兄无效含的几瞒种情体形买卖商合同怠：1、宅非法兴转让将，合脑同无棕效：司法颜机关朋和行势政机乘关依林法裁阿定、达决定序查封香或者渗以其做他形攻式限惰制房巴地产孟权利科的权属叛有争低议的未依完法取道得权火属证增书的共有剧房产叔，未超经其炒他共风有人暖书面瓣同意脸的2、僵房产供、地天产分首别转区让由游于房麻屋是鞋土地屿的附漏着物阶，具备有不南可分呈离性踩。《城奸市房谦地产孝管理掌法》丹第三掘十一氏条规穗定“哑房地刃产转叹让、梢抵押峰时，德房屋姐的所歼有权态和该是房屋辱占用隔范围险内的移土地树使用楼权同型时转逢让、炎抵押坏。”截这就伟是房药地产兄权利开主体范一致饲原则抹。因泄此，脾房屋缓所有清权通狸过买钢卖转烘让时兵，该霸房屋卫占用常范围童内的窑土地陈使用粒权也少须同贫时转旺让。暖将房哪产和胀使用尚土地固分别视卖于沙不同滋的买北方，押或者耗仅转才让房陪屋所岛有权埋或转奶让土焰地使疤用权俯，这强种买抓卖合扑同会扔导致买无效概。3、候侵犯勤优先赢购买庙权（蚕共有择人、铜承租而人）贞要求胃确认爷无效众的出卖石共有凳房屋恳时，瞒在同虏等条粥件下倒，共圈有人视有优娇先购蓝买权指。姑房屋厅所有星人出拳卖出糖租房剑时，眼须提挥前3物个月犁通知挥承租圣人，头在同陷等条走件下跟，承勒租人软有优亚先购悔买权难。如味果违凯反这狂些，缘瑞房屋怀的共究有人仰、承仪租人眠都可宫以请倒求法辞院宣挺告该初房屋抬买卖器无效欣。4、继买卖米存在谅欺诈披、显论失公层平租赁农合同辆：1、芦非法舒出租2、尺未依勺法取卖得房叼屋所摇有权菠证的3、歉权属湖有争披议的4、裂司法拳机关捡和行胸政机练关依位法裁粘定、刺决定龙查封宅或者币以其多他形别式限锅制房毁地产缘瑞权利遥的5、矿共有遵房产加，未瞧经其接他共挂有人慎书面和同意传的6、茎属于瓦违法母建筑怕的7、以不符间合安至全标县准的8、埋已抵杰押，长未经萌抵押队权人贤同意门的9、臂不符怠合公阿安、赌环保鹅、卫紫生等阳主管拢部门条有关晚规定窜的10都、有屯关法察律、氏法规页规定谜禁止垦出租买的其失他情浩形。目前江工作吃应用泼的合雹同租赁泼合同房产何买卖饱协议搬（预扭订房阔产买拾卖协滔议）合同碍签定裁前须冲准备突的工抽具笔（溪水笔创或钢坛笔）乡丰、纸计算浴器印泥公章合同谈书收款近收具租赁蹦合同愁条款茄的解梢析房屋傻租赁站合同须：是贱房屋郑出租踏人和变承租湖人双免方签的订的宁关于哲转让彼出租穷房屋队的占车有权申与使如用权设的协递议。1、念当事棍人姓相名或筒名称坚及住国所。当事崭人指也出租喜人和芽承租节人。出租艰人：左必须波是房济地产雕的合动法产佛权人场；承租学人：艇当地赌居民角，须销持有烧本人启身份絮证；稀外来刘居民迅，本张人身咱份证辈及公训安部铸门发怎的暂拆住证失；企郊业事债业单芽位须戚持有萝《营丈业执肠照》丑；非孝企事额业单湿位的溉其他攀组织油如机茅关、泰团体诉、部要队等摄须有挑县以从上民湿政部悔门批籍准设屑立的昂有效苍证件塘。2、椅标的福物：妈即租饲赁的撑房屋从。须写疾明房霸屋所方在位劈燕置即配地址赌、面齐积、戒范围械、装庄修及挣设施匙状况牙。3、群租赁吗用途届：即咐承租呈人租茧赁房密屋的炒目的恩。租赁底用途燃一旦萍定明福，则烦承租寇人不副得擅饼自改调变用宽途，陷尤其德不得风用房岩屋从任事非著法活犹动。承租散人按催照约背定使叠用租馋赁物疾，致智使租没赁物抹受到负损耗兔的，纳不承佳担损佳害赔尼偿责织任。承租峰人未肠按照句约定霸使用剃租赁流物，辛致使稀租赁夕物受归到损招失的陈，出文租人滋可以堂解除响合同腥并要副求赔选偿责西任。4、片租赁翻期限初。租赁袖有期慈限限朵制，规这是女房屋智租赁溪与房禾屋转离让的婚重要近区别锹。明确稀租赁嫁期限杨的法斤律意遗义在蚕于：（1私）期剖限届败满，满承租减人有胶义务猾将原视房屋剃退还泡出租详人；（2午）当蚕事人拦对租盈赁期坐限没雷有约吐定或去约定辣不明冷确，冒视为角不定包期租他赁。斥当事匠人可理以随惰时解舟除合气同，提但出饮租人酸解除死合同宁应当耳在合刺理期炉限之均前通拌知承乒租人角。（3蒸）因元买卖抬、赠闭与或让继承目而发把生房啦屋所沿有权露转移游的，戚如原拦租赁穷合同谣未到龟期，臭则原显合同隶对承变租人扔与新揉房主言继续套有效哪；（4宗）承块租人按为一敲人时关，如载其在辨租期辟内死扫亡，各共同语居住怕人可币以要裹求合纺同继似续履狼行，浴办理洲更名获手续捏。（5驻）一扰般期伟限是芝在2差0年亩以下箩的，洗超出介20效年的芹部分勇无效贴。（6奔）租摩赁期逮限6蚊个月造以上塌的，潮应采酱取书洪面形链式。某当事许人未柴采用斜书面谈形式筹的，绩视为物不定廉期租喝赁。（7扶）租晃赁期较间届齐满，誉承租辞人继保续使咏用租阶赁物初，出客租人馆没有愚提出骡异议针的，穿原租躺赁合治同继户续有且效，欧但租峡赁期架限为姨不定物期。5、皂租金鞭及交钢付方竿式承租冷人无阅正当灿理由捏未支国付或已者迟参延支袜付租汪金，调出租数人可仁以要粱求承己租人留在合颂理期段限内造支付诸。承宾租人削逾期甚不支煤付的妄，出写租人率可以陵解除乞合同幸。6、墓租赁振双方李的责督任:私修缮虚责任职。承租浴人在浩租赁裁物需良要维恋修时症可以缸要求教出租惕人在南合理培期限椒内维俯修。累出租佩人未殿履行劫义务分的，请承租岔人可塌以自讽行维对修，广费用亲由出鹊租人昌负担你。因茫维修垫租赁现物影优响承欲租人醉使用耽的，抛应当咳相应泥减少订租金膝或者先延长究租期喉。7、坚转租针的约阵定承租董人经闷出租谊人同坛意，惠可以买将租饺赁物防转租星给第已三人界。承虚租人齐转租崇的，已承租许人与须出租腿人之江间的万租赁踢合同蛙继续握有效个，第叉三人治对租费赁物载造成奶损失颤的，斤承租得人应纪当赔东偿损泉失。承租笨人未咱经出暗租人此同意险转租张的，献出租蔬人可菜以解点除合阁同。8、满变更察与解船除合趴同的触条件欺。（1游）符取合法候律规璃定或涂者合治同约拌定可鼻以变身更或楼解除旬合同柿条款绿的；（2称）因宁不可珠抗力坚致使购合同虽不能贼继续慕履行邮的；（3益）当扭事人犁协商谣一致得的。9、置违约锤责任10泽、当籍事人海约定惹的其脸他条困款买卖抵合同声纠纷伯实例一、躺合同孤房（展产权吼在办雷）1、仙一手揉产权享在办座：没有狱约定漆原业束主在敬按揭倚的房援款由赌哪方杂解押醒（卖朴方无极钱解梯押，袋买方尤想在痒过户劈燕当天驼一次摊性付拢清）2、劲一手服产权鸽在办朴：中介搞方承引诺了治产权米收件乘时间拥而引沫起的断纠纷流（买振卖双交方均陵归罪亚于中塑介方丧，导幼致退悠佣）3、集一手诱产权南在办柴：因产梯权短往时间帝内即傅可交找件，页所以朋双方踩约定些先支丹付定谨金，当等产松权出啊件后午一次棕性付驱清（捞因为纽奉没有挑具体踪蝶时间宪约定钥，一运手产阴权一进直无哥法下编来导盖致卖借方收睡不到息房款开，且现房价气一直堂上涨泽，买坑方准翁备了炊款却题一直菠无法战交房修）（退案例南：工盏商住申宅区临王朵文森补）4、滤产权浩在办跨（开钓发商升未交竹房）（1谅）、享开发治商一用房多翻售（2蛮）、抱面积其与合搅同产崖生误陡差（3睬）、社质量盈有问躬题（4雪）、窃交房伙时间逢拖延（5霉）、友其他搜设施年的收络费标怠准（6倾）、数交付院一手息产权凉的时严间的释推迟（7脂）、钓物业叔管理适条款（8芒）、旧带看仅错房按号的陈房子旬（锦移绣9岔号7章02者房）二、搞有产齿权的滴房产坟：（1哀）、壳以实挂际拥沟有人球的名识义卖龟房（脆泉府殊大第席）（2急）有触产权祥，但鸽不是尘国家译认可齿，不嗽能过受户（崇皇福路尖市二残建基练地宿唐舍，雨只有维使用芽权，副没有弄所有薯权）（3往）、催产权庆证上杀的共桐有人能情况（未图成年肠，不剖能交奔易）疏（赖沿美玲弓东街格的房恭子）（4情）、绑夫妻包双方孙有一仅方未询到场当签字热且不倍同意扣出售机的（国励贸中猪心）（5犁）、对产浅权结阀构的胳不清套晰（楼西湖厕宿舍芒：产跑权上压标明轨构造委柱，创属砖告混，言业主福或经屡纪人潜告知帽是框拌架，活而引谈起价意格纠怒纷）（6胖）、毅所看它房屋无正确塔，但步合同矛填写员的标芽的物洞的地困址不进明确（富价贵人殊家）（7静）、昂合同楚填写目面积遮与产闲权面值积不浩符（渡金属悦大厦视，有碎产权乳但没淡带）（8形）、按揭屈的情顽况没酒有说炭清楚挤而引劲起纠改纷（工膝商胡翼耀军搂：个稿人住钞房与韵公积蹦金）（9迫）、巧房改苏房的山税费遥减免匆与否滤没有伶明确历告知（工厉商住头宅区怜王哑文森饥）（1颗0）遭、税蠢费计贪算不刊清晰（套伐房契滩税能虾减免射，储蜓蓄间踢的不睬能减连免）（1促1）辨、享受务经济鞠适用徒房的询房产童，契独税不丹能申捧请减幕免（录建南轮花园只：卖腿方办宝完过洋户手异续收吗到全家额后暖再为朗买方稿申请叹契税灯减免芝，结炭果：陈一手篮契税飘未交租，二暴手买牧方不右能申誓请减钓免）（1稠2）扫、二始手按救揭中怖的买捕方没妄有及酸时缴驻税而陈推迟连卖方缴收房晶款的摧时间（五至星花暮园庄凭阿姨胜）（1班3）上、交术房时弄间的素拖延（业锦主在涝装修烫新房壤，没搞有明希确交影房时说间，售只注踢明等抱新房徐子装窑修完影后交洽房，先新房消装修象却一馒拖再乡丰拖导仪致纠泛纷）（1装4）丝式、交桌易时送间不兄确定（因叠甲、剖乙双才方较着忙，非乙方洗在国波外，逢没法熄确定路时间英过户你交易松，所受以只扩注具季体交伞易时米间由免双方趣约定烘，双茶方一牧直无扔法配迅合导泉致交饥易一蓄直拖莲而引刚起纠箭纷）（1贺5）今、代性理人烂没有自看清雅楚代偿理权责限的（1终6）龄、房凑子在寸租，岭没有蓄经过技求租撒方同型意卖冒给第巴三人雕的（捷患龙店卸面）（1饿7）益、物喘品没拒有罗微列清夹楚（德洪辉华种庭，您因签春单时彩间较藏晚，阿没有燥及时崭清点挤而与淘口头振约定纷有误封差的敞）（1宾8）信房屋护质量交……二手住房买棋卖合济同条逮款解密析1、机当事绿人：当事拖人的肉名称辟或姓院名、公住所捡、营炼业执搁照号椅或身繁份证却号码宜、联赖系方固法等悔，以猴免出陵现欺摩诈情释况。2、扭标的阁，须晨写明扰事项销：房屋货的位冒置、筹用途浆、面唯积（快按照钱产权扇证上伍的地想址填导写）蛙。3、乔价款苦：总房餐款须雨用大振写4、挣定金另：不得详超过揪总房茂款的孤20妄%，建超出当的部富分不讯属于顶定金喊的范朗围，苦定金他以何渣种方娃式支享付。5、倡税费抹的承涂担：由谁卷来承焦担交改易的坟税费湿（一普手与沾二手授）6、叶付款抽方式肺：a、走一次脑性付搬款b、止分期板付款坐：分退几期c、翅按揭凡付款掏：普截通按急揭及矿按揭亮阶段速性担充保，叮定金液是否掩冲抵牢首期提款。7、训交房歼时间雕：分为播：现粉房的希交房秀时间宋及期怒房的讨交房糠时间8、桂交易塌时间水：双方工办理员产权割交易写过户担的具猜