济南某楼盘广告策划方案

1环翠山庄广告筹划方案方案执行时间：2002年7月15日——2002年12月30日广告投放总金额：12万元媒体选择：报纸为〔齐鲁晚报〕〔济南时报〕〔生活日报〕一、济南房产市场分析：济南房产市场在经历市场运作及其消费者理性认知的转变后，市场逐步成熟、消费渐趋理性已经成为不争的事实。房产工程对市场的刺激也已经由原来的广告“量〞的投入转向“质〞的投入，在适合的时机投入适合数量的有针对性的广告成为房产开发企业越来越推崇的方式。作为冠宇环翠山庄工程本身来说，其地理位置、销售价格决定了工程本身的实体定位——即山景富贵人家的“高贵〞档次和品质，所以运用适合的广告投入量和切合实际的广告投放方式是运作此类工程的首选举措。从周边竞争楼盘的分析来看：冠宇环翠山庄所处的地理位置是济南的风景名胜地区。该地区集中了济南市的各高档房屋，无论是高层还是多层造型及规划均依山傍势，借山造景，各有千秋。多层住宅中以邦泰绿苑和中润富华园为代表，小区内封闭式物业管理和大面积的绿化率使其显得非常时尚。皇冠山庄和绿苑亚泰也是本区内高档次住宅的代表，尤其皇冠山庄的黄金位置及其内部品质在济南市开创了总体价位的先河。绿苑亚泰工程规模虽小但底层车库和复式结构的户型设计也具备了高档住宅的特征。本区内最大规模的中档次工程当属中联花园，其内部规划风格、户型设计、3000多元的销售价格在此地区成为销售较好的的楼盘。本地区内的舜华园、中创开元山庄也都以其独有的特色占据了区域市场的主力份额。本地区的消费群体主要来自济南市的各个地区，因为本区域的楼盘均属于高档次，决定了购置群体的有限，所以，在楼盘特色、文化上做文章应该是首选策略。回到冠宇环翠山庄工程来看，前期工程定位是华侨公寓，这就在原本狭窄的消费群体覆盖面上又缩小了范围。所以，充分挖掘工程依山傍势的自然特色冠名为：冠宇环翠山庄是恰当的也是相当不错的。但根据目前此类楼盘的消费群体已经萎缩的现状，深层挖掘主力卖点通过新颖独特的广告创意来再次引起主力消费群体的关注还是大有希望的。考虑到广告宣传的效果及其市场的反应需要有一个周期，投入一定数量的广告是必需的，尤其在主力宣传时期，此时间段内应着力关注市场反映，销售任务不可制定的过高，应控制在市场客观条件所能接受的弹性限度之内。通过调查显示，此区域内的正常广告投放前提下销售实际能力约为3——4套。毕竟，此种消费群体大都属于享受生活的高档群体，购房多为二次置业，这就决定了此类客源在市场消化时需要相对更长一点的时间。故此，在主力推介时期的广告投放必需保证足够的市场暴光量，即广告频率和力度。只有如此，保证每月的销售任务甚至有所突破才是客观的，符合市场规律的。兆前期厨的广染告投炉放计债划是标完全队符合虚冠宇茶环翠焰山庄款的项虾目特脂点和猎档次啦的，丘广告职方案斩平安天符合停工程砍本身怀和市熔场的间传播蓬规律猴，建啄议恢猫复前飞期广假告的蠢投放叔比例篮并追爷加广尘告费竿用，渠只有句保证湿足够厅的广托告力抹度，码保证斜市场丛信息心量的抹有效拢传播葬才能锣进一柿步改吹善目绿前的角销售晴现状纷。牺一、分冠宇榆•族环翠吼山庄怖工程社分析徒：惑〔一剩〕项阵目优牲势：典冠宇佩•诱环翠皆山庄兄在前就期的遇开发史建设敢中并籍未作罪出大躁的广西告动茧作，悄凭借登自然废优势从和自题然客辛户达成到了刑目前悦50把%槽的销匆售率氧。可孟以说寒工程寺本身岁所特渗有的药优势远和特吼点是恳吸引现众多岔主力舟客源格的重促要因觉素。治通过殖综合流分析油工程峡具备下以下闹几点填优势为：瘦1准、地双理位剪置优忘越碌小区革位于觉济淹南市尺的东排南部游，紧砍靠经注十东触路，恨交通携方便绩，周间边设绢施齐咬全。么名盘棋众多翁，地屠段整凯体档肉次较雷高。柳随着业东部蛙的发广展和鸦经十睛东路扣拓宽脏工程抓的进炒展，灾该地过段的艰升值柄潜力股也将京无可默比较广。僵2阵、自莲然环堵境优厚美氏本案桃西邻氏紧靠卡燕子滔山西闷路，视与美歌丽的茎燕子清山仅假设一墙脑之隔泪。空崇气清旋新，绣闹中说取静浊。站粥在四寄楼平醒台便侨能触租手可顷及燕秃子山载上的哪松柏访，聆间听燕约山脚绑下的帖动听叶鸟鸣致。秀3烟、周戏边人弊文氛桌围浓鼠厚幸与山太东经君济学次院、冤旅游妇学校斯、法购律学鉴校等傅名校互为邻某，缔宇造充吧满灵柱性的溜文化在空间疑。各开种生梯活设盏施配物套齐指全，枝超市莲、医新院、锻银行戚。肃4煤、户假设型设舞计科乔学合叨理诚户型水设计育贯彻却“鸽实用蜘、科腥学、葡宜居肤〞像的人因性票化原景那么，耳空间吊布局凳更加额合理你、更得加符叔合现膛代人词的居瓣住习乌惯和怨时尚逼要求升。更5鸭、销乐售进宣入现骂房发仇售行即买决即住雾，零蜘风险罪购房嘱，解涝除了泛购房双者的孕顾虑剃。加式上建撕筑全午部为山四层股结构炼，即溜便是刚最高两楼层爽也不漂过是六四层尸而已殿，而庭且同午样享郊受赠通送阁面楼的询优惠虽。直6野、小被区内蛇在品秆位绪绿化迎景致呆细致浴而精呀巧、归铁艺汗护栏私在满贩足空导间保尽护的哪同时首还格其外营搜造了睛一种虫别样激的小疼区情帅调。淘从小股区后炒院即阻能进蕉入天对然生浮态园孔林测——瓜燕子怨山绿奖化带筹，顺伪势直类达燕逼子山龄的顶跨峰，鄙感受碑生活魂与人惕生的无高度瑞从以泽上的吼工程猫优势彻分析赏来看趁，可竭供市秘场炒朗作的块诉求秆点还捎是比饭较多大的，兵只要拿运用芝新颖以独特初的广雹告表换现方愚式和言创意象手拢法进拖行有闹针对席性的阳客源弓吸引霸，积猫攒大腰量有芬效客搂源，与更快浆更好鲜的打券出冠第宇的套房产移品牌礼，促兼进销欺售进泥度是岭大有布希望钢的。魂二、耕营销但宣传旷总体蜘策略味：态通过坏以上昨的项艰目情填况分者析，虾下一材步的苹广告河宣传玉便有碌了现答实的侍依据蚀和基悉础。咸借助扎于良籍好的凤广告首发布饿和宣辆传效桂果，齿依托斯于专咏业的坦销售醋技巧堤和展深示形千象，幅相信刺会对肃工程盘的良轨好运杨作起委到重公要的瓜推动仍作用陵。满〔一旁〕广很告宣得传总厘体策茶略缝A览、宣绞传思水路：颗1升．加富大宣您传力毒度，画在深缩入挖辣掘内类部品风质的戒同时怕，重搂新对垄工程勿本身仆进行弯重新升的市帆场定糕位。舞2初．打才破原劝有宽涨泛的食客源犹定位毒模式第，重究新细秀化、号固定镇客源奋层次短、缩界小消馋费群堡体。疫做出饮更有栗针对东性的沟宣传拜方向礼和主弊题。越3炒、广才告整吓体创只意风楚格以器清新充自然旱和富馅有文索化艺影术气装息为搅主，茶凸现垮环翠惊山庄宽的卓暖尔不螺凡。诵有助阁于吸异引主亦力消巡费客血源和葛准客总户。钞B从、客皂源定怪位：费爱山固、爱外绿、释爱生派活的昆成功远者。壳〔环殊翠山穗庄的植主旨刷在于所突出吵表现容：炼“钩翠眨〞屋紧邻卵燕子桂山成食熟生泄态园漫林。抄“捎山庄统〞痕仅一妥墙之诚隔的欲燕子啊山。钞所以涂主力土客源贫必须影完全甚认可演本案奇的项尝目特饮色和忽消费怀档次隐〕山旬、绿痛都是船工程存所特敢有的敞、唯争一的予优势申，客暮源消娃费要淹有一为定的狂经济哑实力雪才能堵消费促的起鞠，所状以爱宣山、柴爱绿进、爱薄生活喇的成弟功者弃理烤所当造然的果成为修我们以的主岁力客蹦源。革C栋、项殊目定伶位：脾1族、毋舒庸置刊疑的条山景谋住宅得2妹、燕稻子山殃是咱暑家的阳后花菊园愁3矮、生惩活在蝶绿色秀的翅延膀下育面钥……侨影〔二分〕具寒体广备揭发见布计麦划和美时间父：岁根据林12优万元泥的广兆告总剃投入潮，平粉均到贸7弯个半发月的皱发布蓬操作监周期岁，平袜均每栏月肿1.隔6括万元辆的广哀告投佳入。膜本方滋案的辩制定珠是根抛据项醋目的暗实际挡客观眉情况崇结合浆市场烂的淡蹈旺季喇变化准做出恳的。禁但根扔据市给场实丸际运烂作情蛇况和汉销售箱业绩耍的变圾动，禾此广住告投什放计召划可无作及瓜时的堵调整者。羡7木月谊15扬日村——推8扮月贷1区日：极市场愁调整饼期；奔需要惑大量也的广国告投枝入来贩翻开遣市场副知名呀度。炮这就左要求雁在这灿半月厌的广吴告投钓放上见加大揭宣传陕力度程，提冈高项呜目妨广告岩在各僚媒体珍的曝归光率斯。争敲取做愤到：协“冰一鸣判惊人弓“徐。广幕告投竿放金优额比落例为谷33澡.3滥%誉，约夺计金朋额：虑3.骆6纸万元柳。捧8冬月专1疯日惑——缴10群月降1朴日：周市场棚启动摄期：众此时像期需李要在抱广告闻创意啄上凸渣现独逐特的袭风格分和深式入挖伐掘内源在卖绒点。因广告恼表现剪要新农颖、算冲击疫力强障，展疫现项奋目优捎势在立市场银上的塑唯一杨性。础广告晕投放宁金额复比例猎为适35借%机，约老计金久额：遍4.伞2赖万元浩。拢11领月境1那么日独——菌11国月经15扰日：灶市场牌认可聪强销震期：核通过啄前期特的部菜分广镇告宣扭传和续炒作足，项抬目在桌市场桂上具嫌有了姜一定本的认亡知度址，得伸到了辽一定嫌的认涛可，户销售鄙上开厘始出钥现积疏极的鱼市场制现象乡。此夺时的径广告裁一定伪要保饿持，青并努刊力在浑此阶康段达斗到强非销势柄头的枪强劲惹态安势。宅此时郑广告魔投放溜金额引比例货为起18套.3尺%,糕桂约计妥金额烟:2里.2奇万元液.纲。

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