北京某项目市场报告

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市场研究报告演示市场研究整体思路第一部分宏观市场第二部分区域市场城市研究政策环境总体价格走势供应分析产品分析价格分析客户分析

第三部分个案分析海晟名苑工体3号银钻公寓第四部分项目解析项目基础资料区位核心价值户型配比

第一部分宏观市场分析北京城市经济稳步快速发展北京市2004年国民生产总值增长率达到历史最高水平13.5%。资料来源：北京市统计局GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展城镇居民人均可支配收入稳步增长2005年达到了历史人均可支配收入变化率的最高水平17.33%

刺激高价值产品的消费和投资欲望，使房地产市场更加活跃

资料来源：《北京市统计年鉴》（1996-2003）和2004年北京市统计公报商品房销售前景乐观自2000年以后，北京市场整体需求量持续攀升。2004年商品房销售额1249.10亿元，销售面积2472.03万平米。

资料来源：《中国房地产统计年鉴》(2000)、中国房地产信息网奥运经济效应2008年以前，北京市将创记录地对城市基础建设投入1800亿元人民币，重点建设142个项目。２００８年以前，北京市奥运设施建设及相关投资将达到２８００亿元，奥运对于北京房地产业的影响，主要包括交通环境的改善一个新城市中心的出现房地产投资将高速增长建设用地的增加政策对楼市的规范和促进作用土地政策“18号文”——首次确定了房地产业在国民经济中的重要地位。四号令——将土地市场引向规范轨道“国八条”、“新八条”及七部委《意见》——平抑房价金融政策121号文件——加强信贷管理上调基准利率和房贷利率，采取金融手段进行调控交易管理政策《北京市城市房屋转让管理办法》——商品房销售按套内面积销售房地产营业税——抑止炒房

本次政策调整旨在打压房地产的投机行为，促进房地产健康稳定发展，成效明显！对房地产的长期投资需求并未有明显抑制！市政交通对高端公寓的支撑道路交通北京机场轨道6月开工[2005-3-28]北京第二条机场高速路动工[2005-1-6]地铁10号线已开工（工体北路站）[2005-5]

绿化北京今年城市绿化将达500公顷[2005-2-3]……带动了周边地区房地产市场的发展改变着北京市房地产市场的格局总体价格情况2005年，北京市公寓的整体均价为10900元/平方米，各个地区的均价也都有区别，价格都分布在8000元到1.4万元/平方米。其中，朝阳公园、燕莎、东长安街、CBD和朝外、东直门这6个区域是价位最高的区域，均价基本上都在1.2万元到1.5万元/平方米。据中原统计从目前面市的酒店式公寓市场销售价格来看，基本都在10000元/平米以上，部分项目甚至超过20000元/平米。其中10000-15000元/平米的项目所占比例为58.3%。

北京市的城市经济持续稳定增长和城镇居民人均可支配收入提高为北京市商品房销售提供了经济保障；政府出台相关政策在客观上进一步规范了房地产市场并使之健康有序发展，奥运经济的带动效应促使北京市道路等基础设施建设进一步完善。在良好的宏观背景下，北京市房地产市场发展前景乐观。第二悲部分龙区域绿市场堵分析燕莎损商圈国贸谜商圈东直胞门商馆圈朝外辈商圈东直授门交产通枢秀纽、妹地铁宴10臂号线总占形地面碌积1氏4.山3万切平方摩米，童规划阳建设价总规莫模约摄80阵万平求方米婆，其惩中地铸上部兴分约航53他万平锯方米尝。亚洲卸最大它交通甲枢纽催，现论代化辞立体酿综合卡交通壮枢纽购；交通危枢纽劈燕内设模立海虹关；第二芝使馆帖区—地浊段优沟势区内激设立兄有7纸7个承发达突国家泊的外量使馆蒜。作毛为市跟区中满最为泛成熟今的国氧际化配地带级，这箩里集敲中着拣50抢0多疾家规祸模不此等的教外资扔企业草和外希国商嫂社，怨近5充00思00彼名外采籍人旺士在所此出旷没，篇每年赛在此鞋产生脏不计哗其数快的国复际性注商业堂合作翼机会嘱。商务水环境一批农中国杠龙头榆企业春的总冒部大帅厦正从沿东粱二环券内侧耳南北阴延展买：（河新）舱保利假、中跌国石辫油、却中海管石油丑、中该国人邪保、裤中国倦电信启、北绍京移宇动、禾国华萍电力附、中何青旅善等总碰部大嫩厦已挤进入董工程坦建设涉期，敞预计虹20次07云年底机之前羽全部愤进驻餐。加舍上原刺有的选华润谢大厦灾、富迫华大馅厦、铅丰联晋广场斗等，胀东二里环将尘成为化北京像名副踏其实技的巨外头经碍济中物心。柜与已厚成熟产的C谱BD咱商务构区相细连接茧，为遣项目剂今后凡的价竞值提森升奠拖定基火础。区域环市场跨研究友-酒店嘉式公抹寓区域课界定育：由于裹目前册项目会所处攀区域明内在汇售服状务式览酒店牙公寓胃项目水不多五，因派此我化司将位调研到范围兰辐射爸到周文边区仔域的妻在售休产权探式酒拥店公哥寓。主要忠分布雕在赛不特、墙燕莎境、东筋直门娘、望锻京、奶中关悔村及鸡金融瞧街六众个商丙圈,主要事竞争裳项目蛋集中监赛特岔、三香里屯膨、东坚直门兼区域疏在售嫩酒店已式公纹寓项睬目。区域斥界定消的原酱则：同质疏原则同价肝原则等位诊原则区域兼市场向供给批量分煌析市场昆供应寺量统窃计项目名称地理位置占地面积社区规模酒店式公寓规模银钻公寓朝阳建国南路1500011000090600晶都国际朝阳区酒仙桥1930010927196271丰侨公寓西城太平街大桥1504710984780000文津国际海淀中关村东路16646.86000047000博雅国际望京新兴产业开发区130009710340000美华世纪朝阳建华南路17号37983980039800纽约客海淀南路36号10966.587128035000远中悦莱海淀黄庄路口向西91018223541000东方太平洋贡院西街9号60524820035800瑞安国际十里河桥东侧53823767037670海晟国际东直门大街乙36号7040921280354763工体3号朝外工体西路3号70006300023000港湾庭东直门外大街28号12001490012730合计192902.31056109516814市场忍在售会面积环及价也格项目名称所属商圈开盘时间入住时间已销售面积未销售面积价格（RBM）银钻公寓赛特商圈预计12月底开盘预计2007年年底入住09060018000元晶都国际燕莎商圈2004-9-192006-3-3041491388239000丰侨公寓金融商圈2005-8-212006-8-31144026559813000文津国际中关村商圈2005-1-182006-12-31102953753415000元博雅国际望京商圈2005-3-202006-12-3117631223699000美华世纪赛特商圈2004-6-262005-9-3020000150015500元纽约客中关村商圈2004-62005-1014984138113500远中悦莱中关村商圈2004-10-232005-12-3137447400012000合计162857327637户型精比例的分析投资牢类产六品的寇主力阿户型崖在4稼5-故60㎡之间泰悦候豪庭户型居型建筑面积（平米）㎡/月租金报价A户型一居室4512B户型一居室7212C、D户型一居室6212E、F户型一居室5512G户型二居室10011金桥蹦国际辅公寓户型面积比例单价（$）月/㎡一居室55-75平米80%13二居室90平米10%11跃层两居室123-137平米5%11三居室200平米5%10丽舍益公寓户型面积租金单价（$）月/㎡一居（含夹层）80平米左右6500RMB9.78一居（平层）80平米7000RMB10.54二居（含夹层）105平米8500RMB9.7酒店遇式公诉寓的宜租金丈水平目前区已经太入住河的小黎户型主酒店稳式公域寓的诉租金忍水平目为9.搏7-执13派$每月概/平寨米！租金组状况逝分析酒店定式公凤寓调渗查结阅论户型硬面积念在4盖0-版80草平米描为主乳力户皱型；酒店楼式公犁寓的读普遍队租金厘目前套停留勺在1绸0-陆13变美金禁左右扑；小户岁型的核酒店熟式公做寓，哲可吸亲纳市股场的荣小型酸投资境客，垂且市翅场接保受程稍度较择高；服务修式公挑寓东湖鲁别墅一居93—120㎡11%30-36美金二居150—210㎡35%三居235—290㎡36%四居314—326㎡18%共1枣94讽套东湖衰别墅申客群嗓分析使馆文工作绿人员指；外国胜驻华齿企业胆中高露层管语理人臂员；万国滑公寓二居213平方米20%30-36美金三居268—314平方米44%四居374—434平方米36%共有牙17滚2套坦单元莫套间万国阶公寓饿客户柳分析使馆档工作砍人员可口瞎可乐坝、波钻音、获通用稻电气欣等公怖司高逮层雅诗陡阁一居76—125平方米20%32-40美金二居156—170平方米32%三居199—388平方米33%四居325—340平方米15%共1痛70布余套雅诗欢阁公代寓客掩户分揭析国贸难周边痰外企限高层圈；雅诗敌阁酒匙店集闹团客沙户网钩络成姑员；服务撒式公街寓户谈型面减积分屡析户型面积（㎡）比例一居76-12610%二居118-21330%三居145-38840%四居238-43420%服务嚼式公狂寓客勒户特努征分鱼析使馆膀和外女企高最层人尖员；多位每已婚将人士辛并有犹子女盈；追求欢居住协的舒答适性拐；对户束型面证积要佩求较芝大；对配绪套要晕求齐赴全；要求绸较高疤水准董的服衰务和隶管理致；服务森式公缸寓分配析总景结户型竞面积缎普遍对偏大推；租金糖水平比在3讲0-渡40判美金牙之间蜜；平均缺体量彩20霉0套总以内计；项并目服解猾析幸福晋村项出目总取占地追面积舅约9街.8槐万㎡，规膝划布凳局上爷分为捷一、规二、质三村成三部奸分。皇项目逝总建雨筑面沸积为互55担.1汪万㎡，其抱中地嚷上建仰筑面遥积3区7.女09㎡。一村芹占地旱3万㎡，总得建筑纪面积跳20猛万㎡；二村元占地杜2.惨6万㎡，总料建筑牢面积却15冈.3奇万㎡。三村帅占地赤4.怜2万㎡，总腾建筑嘱面积辅19室.8遍万㎡；项目草基本蚂资料幸福费二、裙三村恋现状介及规茶划①城肉市别绑墅型钻办公雁楼D莫区（障已封剂顶）台②城侵市别俯墅型棵办公嘴楼E针区（孔已封迎顶）歌③现少代艺碧术中去心（苗已封孟顶）④鸿利城国你际中杯心（光已封嫂顶）映⑤俱饶乐部捷（已菊封顶堡）⑥宵总部扰型办统公楼应（已划封顶瓜）⑦河**返*规雕划示默意⑧幸努福村浆艺术迫中心仰⑨城品市宾俱馆⑩放新东苹路幸福祝二村圆－－竿俱乐租部一个看建筑鸣面积队约六念千㎡的俱尸乐部滩，不敏仅可冰直接箭服务检于幸肌福村滚近六振十万㎡大型沿综合部项目疗中的也成功练人士见，同略时可棍辐射述至周青边使废馆和岭CB走D众浑多的普公司罪。该烛俱乐检部设献有有户氧健卡身、壁无氧悬健身破、形辈体训杆练、然壁球锋、羽蜘毛球为、游倦泳池豆、桑劝拿、咽美容竿、按舞摩、明西餐间、酒买吧等谜，功雁能齐敏全。咏除了粒日常凳的健源身、给美食捎，该侨俱乐务部的己建筑蒜空间酬更可荷为举笔办大陕型活歉动提控供最却佳场她所，抚进一源步拓蓬展今灿后该萄物业伪经营陆的市麻场广币度。幸福舒二村普－－考俱乐繁部一个长建筑职面积芦约六鬼千平棋米的鼓俱乐洁部，污不仅浪可直住接服常务于漠幸福芹村近桥六十马万平膛米大飘型综绢合项笛目中晴的成照功人庭士，锦同时企可辐泼射至洞周边六使馆送和C沿BD严众多登的公义司。踪蝶该俱故乐部接设有森有氧钓健身裳、无片氧健默身、辱形体喉训练考、壁救球、塌羽毛涂球、科游泳密池、塌桑拿两、美藏容、叮按摩恼、西身餐、迟酒吧音等，铺功能允齐全白。除吼了日喘常的上健身惹、美驾食，治该俱黄乐部寨的建援筑空塑间更医可为晌举办比大型症活动粘提供巡寿最佳龙场所盲，进污一步武拓展敢今后长该物灵业经剥营的负市场县广度堤。俱乐辅部首免层－慈－大委堂二层液－－途西餐席厅三层栏－－哨健身订区四层知－－桐游泳用区（泻女士撑专用末）五层虾－－注男士奴专区六层抹－－革多功树能区七层酬－－感多功忠能区鸿城木国际确中心幸福牵二村榜－－植现代座艺术蝴中心总部件型办贿公楼总建律筑面璃积：税28温29督.5柏4㎡空中沈四合然院办雅公/爹居住办公向四合座院在摘世界这上可减能仅鞭有六债套。遵从鹊中国倚天人费合一第的哲兽学，裁所有嫩的办迟公空惠间和住四合殖院的张内庭池、水哀景、严树、怒植物渴花草壮、空屠气相扔互环垃抱，乖再加惧上国东外建衡筑师秆在浓鸦烈的咳中国眨情怀赛基础狗上将摧中西昌文化直碰撞户、融窄合、并升华饮而创鄙造出外的优徐美建帅筑空给间，垂将你观公司虫的形赌象、像品位死和荣秘誉推配向了庭极至方。整体猜分为孕１＃慰楼，香27嚷层，飞建筑范面积待约3粮60揭00袜平方不米；喝和2雾＃楼冷，2嚼1层仔，建鼠筑面既积约浆28秘00帆0平期方米笑，均拦为整浪体框点架结规构，债可根嗓据客环户需汉求拆脂分组勒合。城市默别墅什办公抵/居时住我们屠的城骗市别骄墅型奖办公码楼毗尸邻中贼央使阿馆区铜，与殖加拿习大、领澳大驰利亚稍、德待国使友馆近僻在咫帜尺；规依托属建设市中的恩亚洲偶最大川的东猎直门率交通急枢纽长与首倾都国苦际机庭场最晴便捷剩的交极通联贱系,蔑使幸钻福村立不管饿是过厅去、笼现在漆和将求来都食是北蓄京最骄具国蚀际化歼魅力鼓的地殃区。区域项目名称项目地点价格水平（美元/月/平米）价格水平（元/天/米）幸福村周边东环广场东四十条东中街9号和29号22.56.1东方银座东直门立交桥东南角205.4保利大厦东四十条369.7盈科中心长虹桥28.57.7富华大厦东四十条17.64.8天和大厦北京市朝阳区工体西路甲7号154.1建国门朝阳门区域泛利大厦朝外大街丰联广场后174.6丰联广场朝外大街18号246.5华润大厦建国门桥西北角40.811.0联合大厦丰联广场后205.4昆泰大厦朝外大街朝外商务中心154.1华普国际大厦朝外大街174.6凯威大厦朝阳区雅宝路10号225.9赛特大厦建国门外大街22号32.58.8国际大厦北京建国门外大街十九号369.7华彬大厦永安里东里8号25.56.9新族大厦建国门外大街22.56.1东海中心建国门外大街236.2京泰大厦建国门大街24号20.65.6竞争韵项目棵租金榜水平区域项目名称项目地点价格水平（美元/月/平米）价格水平（元/天/米）燕莎区域京城大厦朝阳区新源南路328.7大通大厦朝阳区东三环北路霄云路21号19.95.4国航大厦朝阳区霄云路36号359.5通广大厦东三环长虹桥畔20.35.5CBD区域数码01大厦国贸与嘉里中心之间18.44.97招商局大厦建国路118号27.07.3和乔大厦光华路225.9嘉里中心国贸光华路1号359.5汉威大厦朝阳区光华路15.5-22.24.2-6.0华贸中心朝阳区西大望路4010.8长安街街沿线及其他王府世纪东安门大街55号16.64.5米阳大厦东长安街永安里商业区16.64.5中纺大厦北京建国门内大街19号20.3-245.5-6.5恒基中心东城区建国门内大街18号楼205.4静安中心国展中心18.55金伦大厦崇文门外大街40号11.13项目喂区位知核心退价值商务华价值地段斑价值客群弊价值文化孟价值商务临价值北京丑市总途体规拢划将居北京穷城东冶三环魄一线窑建设特成具黎有国春际水词准的君经济零文化捡走廊驻。黄金稼三角连区的叫核心该区惭域由杨首都恼国际矩机场体、大寒北窑塔立交移桥以扰及建乡丰国门库立交陈桥地迹理上料的三荷点围似合而蠢成。北京弓70站%校左右填的高颂档写粮字楼竿、星敏级宾控馆、饲高档战公寓棚、商踩业服关务设换施，恐几乎峰世界犬各国兵的驻品华使齐领馆速等外刘交机联构，糊联合背国与黎各国英的政身治、贫经济岩、文铸化组秋织连歌同国内际著拥名大抬企业践、跨汤国公秘司分粗支机规构都渠汇集距于这办个三绸角形护的区玻域。幸福泉村地即处东诊二三妨环之湖间，株临近瓣使馆仔区和掩中央摔商务沸区。地段还价值使馆材区—加—拥有购77婆个使钻领馆妄；交通烟——锯亚洲劫最大爽的现参代化将立体济综合忌交通窄枢纽辆，实梦现不陶出站香“零污换乘赚”轻您松完讨成市聋内公矩交、厘郊区广公交遵、地政铁、来城市露轻轨盈、机窝场高悦速铁悔路、闲出租位车等册七种鸦交通虎形式蚕的转缴换，迫这使僚幸福端村成李为在石国际蜂机场撕到城棋市各病中心是区之事间最躁具商况业发欠展空裤间和刚增值掉潜力绒的区吃域。三里抬屯酒江吧街尾在北旗京的痕地位卷类似瞒于香播榭里爽舍大救街对迅于巴韵黎、柏兰桂表坊对给于香返港、刃新天皆地对乏于上福海的喜价值欲。客群络价值国际释使馆加区独