济南南丰领东国际新城万方大盘项目策划定位报告终

1目录前言31、工程自身分析41.1工程区域形象分析41.1.1工程区域在济南市的位置及城市形象41.1.2工程区域在经十路的位置和城市形象51.1.3工程区域在济南东部的位置和城市形象5小1.销2贵工程税地块谣情况地6持1.棋3到S.勇W.采O.粒T达矩阵缠分析科法大6扑“S街WO文T卷〞尘矩阵锦8捐1.搞4梯物业匆优势邪及劣骆势分牛析恢9立1.错4.抖1抛St禾re娱ng基th毫优势约分析和9桃1.邻4.篮2购We波ak半ne厌ss鸡劣势孕分析促11慕1揉.5妙引物业耍时机赏及威翼胁分弊析尾13均1.营5.娱1碌Op烟po洋rt塔un枝it症y鸡时机碧分析被13岂1.竭5.泄2隐Th睁re姥at尾威胁佣分析家15批1.甚6删各因免素交妹叉分扛析搅15界1.讲6.农1扯躲避忍工程挑劣势椅的交借叉分志析演15萝1.悦6.效2购捡躲避张工程贷威胁续的交蚕叉分图析颠18割1.漠7灵分析绪总结来19错2.殖工程解定位琴20唯2.拥1抹市场双定位图20花2.罗1.训1乏市场贤定位握的决撇定因引素阅20魂2.集1.言2周市场物最终什定位惠21辞2.拔1.研3袭市场施定位裂的支皱撑点殿24月2.撇2出目标驳市场炊〔客拍户〕穿定位峰28秤2.汽2.夏1读目标呆市场摄构成匀分析县28薯2.笋2.侧2尝目标蓝市场怨需求活特征跪分析桂29不2.盖2.闭3凡目标蛛市场首〔客姓户〕树结论尤31六2.眯3领形象剩定位企33捐2.弦3.述1扫形象覆诉求照重点圣33铺2.魄3.禽2演形象庆定位妻及支青撑江36咱2.涝3.序3细工程眯案名合建议百3艺7病2.律3.谈4仁案名挺诠释姿38腊2.蛾4简价格畏定位肃40论2.内4.轰1碎定价脊原那么衫40蒸2.到4.电2吓定价裕方法废41剖2.内4.士3竭定价钉策略汤43域2.削4.饱4砌最终煮价格角定位井43龄3.酱工程垦规划甘设计策建议灵53伍3.会1勉整体霸规划予思路牢53肌3.闸2逃平面封布局少建议怨及原厌因惑53湿3.肺2.席1振整体宗规划摄布局真53商3.袜2.夜2里住宅题规划凤设计峰建议概56渠3.忙2.蛙3引公共坛建筑吼规划证设计其建议毒57鸟3.尿2.镰4踪交通茄组织歼及停胞车设勉施规听划建谢议趁60妹3.午2.胆5誓建筑侮类别述配比挤65吐3.眯3东建筑店外观吉风格维及园蝇林建娇设建撞议枯66夺3.辉3.喉1展建筑朗外观植的风加格建守议告66素3.印3吧.2躁小区悠园林图建设国建议拘73步3.码4脏户型负面积渠选择金及组普合建处议完88派3.终4.发1机户型申设计谣配比宇89梯3.被4.棋2抹户型江设计赌特色常建议兴93剧3.垒4.芦3仙户型可结构银面积侍10扛0己3.狭4.绿4歇优秀篮户型头推荐姨10被1蜡3.远4.巾5崭地下蝶室设哈置建屈议持11响0细3.胞5员配套缠设施按规划良建议烂11曾0杂3.脏5.及1帐楼宇绑配套树设施例建议伶11有0晨3.硬5.设2承工程害公共枯建筑久布局都11怜7吸3.律5.凯3泡商业率配套关建议昂13遣2附3.蛋6声物业佛管理爽13何5摄3.怖6.汗1蝇区域娇市场列物业侵管理断情况袄13顿5饥3.穴6.朵2轻物业阴管理织建议诉13惠7泥3.影6.川3肆物业京管理邮效劳回内容佳建议级13害8酷3.墙6.怪4岔物业浸管理撞费建购议纹14攀0醋3.苗7撕工程萄智能朝化建村议计14蜻2腐3.院7.艳1自住宅殊工程生智能域化建妖议裹14辽2钞3.主7.许2怨写字晒楼及朴公寓递智能妻化译14指5介3.问8帐工程贺车位椒配置仿建议唐14愧8障3.猪8.递1占产权粘车位赴与使蔑用权约车位球比拟屈14限8狂3.捎8.租2额工程柜车位半配比采数量她14袋9帝3.提8.尝3边工程谦车位谦面积信大小坐建议皱15管1连3.告9机工程成整体动开发沸策略渴15扫1灿3.椅9.聪1凤开发墙时序福15爸2母3.撇9.域2骡工程筛各期蛮开发津量建药议汪15采3术结鸣束亦语伟15赏41纯前妥坡言酷本报缘告是丈在市干场研滔究及目分析锄的基酿础上弦，结该合本垂案的林自身谁质素狠，提漠出有篇针对剧性的讯工程时定位退，旨尸在通甜过整只合营液销，耕最大扶限度纤强化东本案找的特亦有优御势，添消除站或转壶化项纹目的嗓现存卡劣势融，规奔避项士目的俗客观朱威胁产，从跃整体察上提瘦高本悔案的绑总体歪质素坝和市炭场竞授争力照，并呢作为袍开展克商及猎设计申公司餐优化旷工程叮综合忍质素左的参罢考意朽见。1妨1榆、项在目自偶身分丘析徒1迅.1和项某目区具域形肺象分土析侨1.劲1.碧1遗项辨目区召域在迟济南束市的婚位置槽及城轨市形殃象量1.极1.断1绞.1纳项扫目区含域在证济南密市的闸位置炎工程族区域斑位于通济南恳市东廊南部顽，二沙环东泄路以悠东，休属于目东部僚新城庙区域吼。项等目附植近的虏市政诚建设液相对预落后帖，配编套设槐施不畜够完赔善。治但项饶目区晶域距唤离城欢市繁卖华区黄较近站，且殃济南朱人素旗有糟“烛住东扣不住拒西展〞兔的传荣统居锄住观邪念，劳工程纠区域略位置除和城厘市形弹象较泽西部交和北式部好龄的多腹，是袭济南扇人首拖选的摇居住落区域踪，对喇工程危的定艘位和均后期乓宣传怨推广靠会具购有很围大的永利好羡作用稳。凳1.复1.陕1睁.2那项敢目区墓域在姨济南世市的缸城市胃形象古在济选南城属市规类划发良展中支，济男南二吨环东宾路以本东，稠太辛置河以维西区直域为游济南剖的东皆部新侧城区巨。项饥目地宏处东欣部新发城与扯主城桃区交泉界处菌，西心部近认邻以蜡千佛践山为转首的私南部如旅游蝴风景辽区，处奠定潜了济在南人验对该趟区域勉良好收的心哪理定灯位，特符合梨“术住南滚不住老北，麦住东诉不住晨西殃〞颤居住区习惯啊。躬工程乖区域丑在济形南城扇市居智住区鹅域中佣凭借脱其良厚好的迫自然玻环境般、便系捷的柄交通俘和近隆城市烤繁华粥区域抢的良街好区刮位，燕成为艺济南拒的富爬人居谦住区打和最灶适宜保居住国的区运域之最一。1摔1.鼓1.既2震项翼目区挽域在羊经十跨路的娱位置腥和城俩市形驱象概经十泪路作辩为一互条整弱合了沃交通油功能棋、景诞观功厅能、屋城市阀经济鼠开展剧动脉灶等功罩能的抹分段锦多功融能城瞎市主假干道狡，是液一扇蚊更新颜城市丈环境梨、代冈表城乱市形元象的插对外触窗口港；更易是一拴座整贡合城服市功五能、染提升征城市券价值区的战窗略桥辅梁。否工程高地处雨经十织东路择西绒端传，西散近二军环东塑路，桂作为益经十述东路倦的竭西龙英头地限位，爱是外显地从唤东面淹进入雨济南纳城区竖的咽煮喉要馒道，胞既是蛇济南浩对外浅的居挤住形努象工假设程暴，纸也鼠是语引领来东部踢新城拖居住件潮流穴的龙棋头工丑程轨。惜1.谁1.他3畏项是目区抵域在马济南锤东部稼的位昨置和付城市可形象饺工程弱区域汇地处陷济南芝东部丧新城哭，紧鞋临经孩十东跳路和址燕山退立交船、东推二环笋，东黄部近醋邻规拒划中筐的抬奥林隙匹克盈体育呢公园垮。飘目前要，正厘逢政闹府大短力发机展东窑部产举业带刺和东滥部新坐城，宰工程缓处于仇非常基有利柜的历轧史时举机，宿面临鄙很好闻的发搜展机光遇。课工程治本身惯处于法济南南规划诵中的掉东部过新城倡区，露西北崇部为晓繁华宝的城惊市核因心，慕周边姨为千想佛山帆、浆乘水泉驴等旅扁游风袜景区嚷。尝工程落在经央十路宪的东止部龙肝头位灿置，奥处于掉政府约大规夕模的熊规划冻开展辆区域千，在事济南芦经济虎飞速板开展禁的大怠好形领势下宝，项右目区侧域近喂揽城糟市繁拿华，寒坐拥兆良好路的自财然环呀境，讯是济抓南人怒最为臂倾向籍的居偶家区恩域之辰一。1馅1.鱼2泻工程唤地块遮情况赏序号捆项偷目昆内责前制格岩容究1戚名迁称升领东焰国际购新城丧〔暂跳定名神〕另2有开展谅商扇山东晃XX困房地圆产发吹展有建限公乓司氧3舒工程迟四至括工程获位于证济南赌二环任东路哥以东用，北稻临经心十东蜡路、喊西临遮浆水砍泉路猜、东拒南依干洪山犯、东离北近程季节汇性排钩洪沟漠4泳用地掘面积康经十较东路袍北部竖约4忆6亩野，南献部约堪45松1亩敢，共拥约4君97席亩两5败用地呈性质盗综合倦性居驳住用倘地柜6岭地块杨情况露路南拉地块预自北围向南切看，竭地块券呈不平规那么橡的状“百』稼“膊形，络地势锹南高摸北低俗，被良规划样道路碌分为仪南北可三块戚，并狗有高柄压线验走廊跑斜穿下地块闹。现宝地块翅内为征代拆偷迁建责筑物禁较多挎，拆家迁量狮较大忧。诸路北蜻地块遭近似仰三角培形，挺地势材相对茅平坦交，现占有代仔拆迁枝建筑兔物。呆7惹周边钓情况使工程耕周边粥有正赠大花缺园、啦世纪蚕城、便华森壮·踪碧云匹天等墨新兴劣社区妄，有禽万嘉沉隆超黄市、落省立忘医院湖、武窃警山逐东总退队医欢院、飘妇幼什保健耽所、胳省环山保学笛院、替建工隔学院热、审大计干聋部学毯院、零下井更庄小内学、休荆山贝庄小粪学等沃商业果、医抄疗、跑教育助配套丝，配菊套设庭施相拐对较攻少，重尤其测是金雪融、丙商业侄、邮笨政配抚套缺瓶乏。楼南部哨洪山幸山体厚缺乏纺植被园、且隆堆有肢大量尾生活将垃圾锋，环凡境较耀差。京1.廊3乏S.拨W.经O.坡T绿矩阵摔分析泉法返说明侨:厕SW辟OT鱼分析廉法能闻够较典客观财而准里确地隐分析踪和研阁究一层个项炒目现姥实情丑况，闪是市符场竞细争分毙析的津常用饼方法垒。所掌谓键SW挨OT茫分析剩法肝，也浅被称丧为态矛势分博析法思，是泽运用丧系统哨分析绑的思斤想，捏把各咽种因园素相袋互匹杀配起迟来加主以分瞎析，村从中经得出搅一系袖列相寸应的璃结论承〔对撤策〕乓。运堆用这胖种方鞋法，漂有利令于市慨场竞保争参箱与者箩对所体处市舰场环我境进衰行全繁面、焰系统超、准偷确的刺分析王，借贴此制屑订相盯应的忌市场港对策奖，提诱高市烟场竞提争力知。软SW副OT晶分析湾法，冶包括析四个急方面劲因素宰，即早内部撤优势凭因素至〔派St碌re议ng戴th宜s虏〕、司劣势符因素棚〔缩We稳ak惯ne高ss淋es荡〕和砍外部融市场父环境必中的寸时机商因素唉〔茫Op挑po辫rt贪un皮it勿ie寿s尸〕、廊威胁治因素浩〔是Th耕re勾at琴s押〕四叶个方劝面。梁就一推个房震地产岂工程旱而言腔，所袖谓内巷部优绝势因饶素〔绣St嗓re咏ng区th租s外〕，需是该鄙工程阿与竞俩争对怜手相鹊比在育某些率方面甩所具舟有的换对方张不可访模仿已的独膨特能涛力，锹是在点哪些比方面非比竞堂争对侄手做拔得更穷好；锡内部总劣势叠因素钱〔密We普ak莲ne芦ss搅es随〕，去是该兽工程慰与竞丈争对剃手相落比在止某些浸方面美的缺绑点和纠缺乏诱；外雕部市省场环吉境中细的机累会因寨素〔每Op肢po搬rt辫un笔it卵ie泉s慧〕，病是指驼外部店市场候环境彩变化萍趋势缓中对危该项骨目产冬品营田销起饿积极泻的正沉向作盗用的柔方面帖，假设腐能把顽握和爸利用哄时机神因素什可以吗增强荐工程妙竞争蜻优势躬；外膀部环姻境中窝的威六胁因疾素〔慢Th甘re博at走s鼠〕，适是指掀外部鲜环境茧变化卫趋势价中对获该项伐目的呀产品次营销亿不利棕的、客消极栋的方坡面，迈假设不筹能回啄避或买恰当氧地处盆理这抢些威迫胁因葱素会徐损伤盾该项伯目在请市场赏竞争润中的点优势渔。窃因此明，我擦们找响出本怖案客悦观存劣在的见主要存内部掌优势圣因素软〔库S加〕、树劣势尊因素环〔逝W都〕，堡及外驻部市具场环威境中显的机阻会因梨素〔含O短〕、症威胁斧因素放〔图T插〕，帮运用吨SW权OT榴分析尚法，沾提出漏相应传的市纲场对滔策，延其目脆的是柴为了节能够桥提出柜更具大有针糊对性续的物演业市看场定劳位，雄以及钞相对溜适合游于此惩市场晒定位尿的产妻品营中销方震法、渐手段趣。1唉“茧SW兼OT踢〞梯矩阵么St疏re观ng恼th幻优势独分析利We暗ak观ne汽ss械劣势链分析堡规模值大，蒸大盘亮开发霞优势莲明显语；藏紧邻昌经十赞路练、睬东二玉环，狡交通恨便捷锈；董先进另开发择理念浆，产跪品的隔差异抗化；道处于岭市区违与东咱部新那么城交女汇处奴，地寨理位竞置优绩越；畜土地普取得枕本钱渡相对摆较低壶，成余本优练势明贤显；垮周边哄逐渐惩形成润居住输气氛搜，居被住环霸境日露益成未熟；喝地块柱分裂僚不利步于规拌划；润地块蛙内高很压线需影响暗开发却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