北京大型房地产项目后评价报告

喀什恒昌·欧景名苑一期项目后评价报告

前言

xxxxx名苑一期于2010年3月5日开始动工，2011年4月30日交付使用，已过一个采暖期，

按照公司《开发项目后评价流程》规定,符合项目后评价要求。自2012年4月起，由股份公司总裁办组织股份公司相关部门对xxxxxx一期经营管理、产品研发、市场营销、工程管理、成本合约管理、物业管理、客户服务管理进行项目前期的资料的收集、现场实地检查、满意度调查等方式，依据图纸、方案、计划、合同等确定文件进行比对分析，采集现场图片，以PPT形式编制完成了评价报告。希望通过此次对项目后整体评价工作的实施，可以从房地产开发的设计标准、施工工艺、技术标准、质量（工法）标准、合同范本、产品品类标准、作业标准，在设计、营销、工程、成本、客户满意管理方面，积累更多经验，规避开发过程中存在的疏漏，提高客户满意度。

1、项目公司总经理xxx对项目整体运作进行介绍；2、财务总监xxxx对项目各项经营指标完成情况进行后评价(此内容略)；3、产品研发总监xxxx对项目规划设计、技术标准、使用功能等方面进行后评价；4、工程总监xxx对项目报批报建、监理管理、施工质量、进度、安全与环境等方面进行后评价；5、市场营销总监xxxx对项目定位、户型配比、价格体系、整体营销模式、现场销售管理等方面进行后评价；

议程

6、成本合约部经理xxxx对项目目标成本的执行、供应商的管理、材料的管理等方面进行后评价（部分内容略）；7、物业公司原副总经理xxx对项目物业现场服务核物业管理角度对项目功能配套、设备选型及安装、物业用房等方面进行后评价；8、客户服务中心主任xxx对项目客户满意度调查进行后评价。

议程1、投资管理---取得土地、项目合作：2009年5月18日了解到土地信息，2009年5月19日到xxx考察，并编制了可研报告与xxxx公司确定合作意向,缴纳竞买保证金，2009年5月21日竞买报价取得土地，2009年6月1日签订308亩土地的成交确认书，2009年7月31日，协调完毕拆迁事宜委托土地局拆迁、容积率调整后签订土地出让合同。评价：取得土地的效率非常高，是xx公司取得土地中速度最快的一次。项目运作整体介绍---经营篇

2、土地获取-----宗地情况本项目的建设用地面积205709平米（308.56亩），总建筑面积207978平米，包括住宅、商业，其中C-05和C-10两地块为绿化用地，容利率为0。同时需要建3000平米的幼儿园和200平米的社区用房。整个项目的容积率是1.01，地价是20万/亩，楼面地价300元/平米。后期调整规划道路新增土地后项目总用地为321.5亩，是目前股份公司最大的一块项目用地，也是建筑面积最大的住宅小区。降低土地成本，提高土地的价值。首先是通过市委、市政府、规划局、土地局将容积率从1.01调整至1.5；总建筑面积由207978调整到308564平米，新增建筑面积100565平米，楼面地价降为200元/平米，此项直接为公司创利3086万。项目运作整体介绍项目运作整体介绍---经营篇

为了提高土地的利用率，调整项目的整体规划，将三块土地上的四条道路取消，新增12亩土地。将泄洪渠改道，取消自然冲沟，减少了泄洪渠、自然冲沟的面积，增加可建设用地的面积。将二期规划的街头绿地取消，调整为建设用地，提高了二期整体的土地利用率，在原规划的绿地上建设了二期的临街底商住宅，增加了商铺4100万的销售，比开发住宅多销售2500万元。。为二期的开发带来了巨大的经济效益，带动了南湖路的人气和商业氛围，提升了三期商铺、住宅整体的价格。在三期的开发过程中，由于政府领导建议在深喀大道两侧建高层和商业，借此机会xxxx将三期的容积率由原有的1.5调整为2.5。并按原来的价格补缴土地出让金。使xxxx名苑总的建筑面积达到40万平米。

项目运作整体介绍项目运作整体介绍---经营篇

项目运作整体介绍评价：在土地获取和开发过程中的经营思路给公司带来了巨大的收益。在房地产开发过程中值得借鉴。项目运作整体介绍---经营篇

3、规划设计xxxx名苑一期东侧紧邻xxx河，根据现场的情况靠河道需要退让50米，通过技术论证和多方协调，仅在红线范围内做了退让，使土地的利用率达到了最大限度，提高了一期的投资收益。小区整体规划主要以南北朝向，行列式设计，一排两栋，道路在中间，人车混行，主入口设计景观区和休闲广场，楼间距较大，小区显得较为气派。xxx名苑一期在规划设计时，南湖路是一条新修的道路，直通xxx国道，周边原来是湿地，没有配套商业，考虑到小区南北长近2公里，同时也考虑到小区的安全，决定临街一侧全部做底商住宅，利用商铺将整个小区围合，进行封闭管理，即保证了安全，又满足了小区的生活配套需求，也为二期、三期的住宅和商铺开发奠定了基础。项目运作整体介绍项目运作整体介绍---经营篇

对商铺门口的市政道路规划进行调整：原来的规划是3.5米的绿化带和3米的人行道和3.5米的绿化带旁边是6米的停车场，停车不方便，不利于商铺的经营。与规划局、园林局、市政府多次协调，将分开的绿化带合并，人行道和停车场合并为11米，商铺门前的停车非常方便，商铺的价值也随之上升。项目运作整体介绍xxxx花园门前的绿化带和停车场xxxx名苑一期商铺的停车场项目运作整体介绍---经营篇

xxxx名苑一期按照规划设计条件需要建一所3000平米的幼儿园，考虑到当地的幼儿园经营的都不好，幼儿园的建设投入大，很难收回投资，在了解了周边有可能修建幼儿园的情况后，而且幼儿园也不是喀什客户购房的主要的原因后，向政府提出欧景名苑不建幼儿园，让公务员小区建幼儿园。此举不但减掉了500多万元的幼儿园建设投资，相反额外增加了3000平米住宅600多万元的销售。xxxx名苑的换热站按规定应该在小区内进行建设，通过与规划局、建设局、热力公司、土地局的争取与协调，将一期、三期的换热站建在三期项目用地以外的国土局储备用地上，并由热力公司负责承建。节省了换热站的投资，同时避免了换热站对小区内景观的影响和噪音污染。但目前存在新的问题，由于换热站外立面不美观，对城市街景有影响，后期将协调热力公司进行外立面美化。项目运作整体介绍项目运作整体介绍---经营篇

4、项目开发一期24栋多层，总面积93259平米，其中商业7100平方米，2009年8月设计方案确定，2009年8月开始宣传，在xxx属于房地产广告宣传力度最大的楼盘。2009年10月1日正式开盘认购，由于受到7·5的影响开盘当日仅认购13套住宅，回款7万2009年10月18日一期地基处理开工，2009年12底共认购258套，认购金额3613万元，回款1026万元，2010年4月，一期认购达到90%，2010年6月取得预售许可证，2010年6月底累计销售22654万元，回款11085万元，2010年11月售罄，2010年12月底一期实现销售23510万元，回款22911万元。

项目运作整体介绍项目运作整体介绍---经营篇

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