商业地产基础知识图文精讲

商业地产基础知识研究课件2012-12-10商业地产的发展模式商业地产的含义商业地产的分类商业地产的价值商业地产的销售模式商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。何为商业地产

商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有

大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的

大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的

发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产的发展模式商业地产的含义商业地产的分类商业地产的价值商业地产的销售模式商业地产独体商业商业街商业裙楼集中商业独体商业建筑（会所）底商商业街独体商业街住宅底商写字楼及其他物业底商按建筑形态划分独体商业商业街商业裙楼按行业类别分类健身服务及休闲功能房地产（健身中心、美容院）商品批发商业地产（义乌小商品批发市场）居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）餐饮功能房地产（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店）娱乐功能房地产（电影城、娱乐城、KTV）零售功能房地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPINGMALL）按市场范围分类超区域型（出租面积在7万平方米以上，入驻商户数量150—200家，主力店如大型百货公司或批发店3~5家，商圈人口在50万以上，停车位数量在5000辆以上。）超级型（出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250—700家，主力店如百货公司、超市、家店等3~6家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等，停车位数量在1万个左右或更多。如1992年开业的美国第一大SHOPPINGMALL—MallofAmerica,就是超级商业地产的典范。）区域型（出租面积在1.5万—7万平方米，入驻商户数量100家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在20万以上，停车位在1000——5000辆。）社区型（出租面积平均为1.3万平方米，入驻商户20—100家，商圈半径在30分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车位约500辆。）近邻型（出租面积平均为7000平方米，入驻商户10—20家，商圈内人口为5—10万，商圈半径在10分钟车程内，主要经营日用品和一般食品，停车位约100辆。）按照暖消费路行为练分类体验可业态缴房地邪产（娱葬乐、就休闲贸类房舱地产评）服务涌业态恭房地具产（餐泼饮、粥写字槐楼、送服务劣性公瓦寓）物品浸业态债房地贿产（SH氏OP订PI提NG支M善AL垫L，大购型购密物中杜心，何百货废商场第，超思市，魔家居吓建材蚁店，纯以及亩各种瞎类型著产品障旗舰悟店和抚专业亮店）商业贡地产梨的发爽展模互式商业罩地产陕的含终义商业足地产侄的分滥类商业计地产崇的价浸值商业谦地产透的销福售模己式现代汁商业凳模式影经历竹由最心初供画销社算、小起百货崖到生精活休狡闲中奶心四衬代商棕业模样式。嫌郑州住市商督业目查前已糟完全欠步入渴第四虫代商等业模亭式期玩。第一代商业模式第二代商业模式第三代商业模式第四代商业模式形态：供销社、小百货特征：古旧风貌，零散、自发式发展档次：低档、市井形态：单体百货大楼特征：大型百货+超市，单体百货档次：大众、实惠，满足日常购物需求形态:SHOPPINGMALL特征：休闲娱乐功能复合型商业档次：年轻化、中高档形态：生活休闲中心特征：休闲娱乐功能复合型商业档次：休闲性强，时尚、综合、现代基础贩知识发展由模式第一辣代商凭业模娱式：主要央存在透于城疮市次救干道皂的沿鹊街位询置，例弄：沿固街小举百货遇、小翼超市饺；城市义商业冤模式呜已发胁展至许第四罪代商纺业，苏商业示发展蚂模式泼先进杏，消盖费力厚强劲据是助冠推商傅业发逆展的灯重要托因素苹。第二绑代商乖业模捧式：城市走早期卵集中待商业缩慧的主诉要表滚现形免式，例：金郑州凝百货研大楼扰、郑衫州华处联；第三娇代商叔业模改式：是城虎市新荣兴集初中商万业目惨前的幻玉主要生形式隔，但仆档次嘱集中仪为中豪端，冒是当队前郑洋州商套业市括场主嫩要的顽商业行类型，例宜：大馋上海加、百诉年德却华、撞百盛酿购物喇广场罢；第四缺代商诱业模统式：盒城市宁当前平领先岩商业贡的主林要发管展模完式，心重在榴休闲华、购马物、菌娱乐愿一体冈化，如国伤贸36利0、万酬达广屋场、歪华润渣万象壤城。基础丘知识发展支模式商业斜地产升的发均展模建式商业标地产同的含居义商业艇地产刚的分株类商业饱地产未的价户值商业话地产芳的销威售模冠式商业旷地产这的三靠种盈矿利模亡式及孔五个雪利润唇密码只租句不售只售依不租又租置又售谋，且伏租且掩售SO美HO地产六佰标本大成盏国际福购物卸中心万达巩广场中粮亩大悦顷城商业恐地产肯的三屡种盈万利模倾式及指五个帖利润沃密码盈利模式优点缺点适用类型盈利模式优点缺点适用类型只租不售分散出租租金高，开发商收益可最大化，物业升值空间大，容易出售表现租期短，容易改变功能或调整经营需充分重视前期的市场定位、功能定位、业态定位的策划工作，设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高，同时经营风险较大商业区域城郊的大型商业物业、有足够大的停车场及卸货区的商业物业。整体出租不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，升值空间较大，有利开发新项目，带租约更有利于日后整体销售收益低、在3~5%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过3万m2只售不租相对省力且风险较低失去了更大收益前景的可能性，商业经营不稳定资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商又租又售，且租且售分层或分片出租模式租金相对整体出现要高一些，风险分散、租金相对有一定保证物业可进行抵押贷款，比整体出租更适合日后带租约出售物业，如果某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等），需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才；要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力资金实力雄厚的开发商层（或片）与散结合出租模式主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售，大小租户的结构使项目稳定性提高，有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功动作的条件要求开发商具备很雄厚的自有资金；需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力极高5万m2以上的商场三种云商业马地产免的盈耽利模番式对诱比商业捞地产领的三偏种盈按利模惧式及衫五个圣利润走密码商业匙地产礼的利山润密年码心态融资外脑共同存利益主题王定位商业悠地发膨开发厅商要傍具备婚长线扭赢利不心态野：（蚊例如舟：上趋海正易大广研场、老金源像茂，金成功佛商业日地产态的利禾润远渴远高族于住馋宅开犬发的盛利润梦）商业趣地产组开发温商应寸具备垮正视跨风险帜心态即：（牢防范练物业臂管理套中存袍在的沫风险丝式、防串范市袖场环揉境风挪险）长线兆赢利电与正毫视风罚险，把就是展应了拥“说拾得容旗易做温到难辰”的指老话商业饼地产粗的三惩种盈永利模箭式及脱五个咬利润订密码商业赞地产你的利晕润密合码心态融资外脑共同并利益主题羊定位一个可大型所商业新项目间需要冒一次系投资搂建成插才能定形成捞商业衡气氛睡，因蚁而所恒有的作前期男投入垦都来乐自开母发商械的积铅累，梯而且霸在租帽售过野程中演，为渔了吸修引主菜力店斤加盟督，开冤发商和不得阶不采话取前筹几年伏租期粗内低急租金呼，甚司至部蓄分免柱租金郑的形驰式。成熟韵的商肢业地闯产项峡目通岂常是节由基耗金作心为项迎目的膨主要胸投资夺人，朝或是种开发隆完成心后由肥基金陈购买祝，再辅进行耐统一恳的租副赁经歪营等卡。中国闲典型凶的融磁资比胡例是顷：50％权后益/5猛0％贷穿款。商业伪地产银的三乌种盈迁利模雄式及樱五个榜利润筝密码商业泪地产珠的利快润密岔码心态融资外脑共同仔利益主题滚定位一个办商业叨项目轿在前拢期的敲策划金、招宗商中耀期的赶规划意设计磨、以萌及后正期的搜经营盯管理咬三个由阶段衔都需裙要有摧高度敢专业真化水海准的响操作喜能力竿。发展塌商需脉要在织专业仰商业台投资餐、管怨理与才顾问慰公司窗以及龄商业福项目埋规划彻设计床公司倘的协崭助下垒，才谣能使限一个擦大型浴商业草项目美达到佛专业公化的仙高度揪。商业进地产逆的利景润密削码支持含管理贯者的扛专业薄意见开发洋商投资哈者经营华者消费的者管理渣者站在评城市跨建设福的高飞度带喉动城驱市经粘济的晴发展保证灿投资艘者的钓租金恢收入预留庆经营页者的拔增值客空间符合疫消费码者的依消费估取向商业障地产黑开发兔经营护的利晌益共垄同体心态融资外脑共同福利益主题叙定位政府三、袖商业糠地产狮的三钢种盈矮利模纠式及诞五个赏利润在密码智者盈说：芦赚钱舒的买摸卖不怕一定滨是成铁功的柿买卖将，成当功的刺买卖壤是双肉方都诵满意龄的买龄卖。三、巷商业慈地产买的三穗种盈炕利模纺式及用五个疗利润盈密码商业掏地产忍的利绞润密乏码分析瞎历史廊悠久绝的商腰业街衔与当个代成抓功的桌商业晕项目棒发现滑：商业坟地产恰的发乡丰展具建有“向心哀格局”，一感个灵攻魂人做物（遇项目借），萝具有负强烈沾的磁逢场效收应；商业堆地产副发展努具有“集群绒效应”，成夏行成牌市更糕有利割于商绿业地薄产的撤可持侮续发糕展。无论竿是向医心格凑局，凤还是滔集群似效应稠，商膜业地忆产的次相生泼相旺兔最终彻归为投一点——成功废的主题惭定位熊（用似系统欲的理肌论来甚分析扛，包熄括市尊场定达位、龄消费斯者定毙位、爸业态衰定位杏等）。心态融资外脑共同蛇利益主题宵定位怎样芦才能扎让投绳资者汪觉得循某个到物业伞能增萝值呢荐？或者刃说什旷么才砌能保匆证物犯业能炉增值插呢？背景讽环境——大的挥经济霜环境找是否拘健康畜发展行业超环境——商业币地产搂行业返是否吃是投卫资热耽点地块箩价值——地产鞭项目筋所处鸭地块宰是否蹈在未封来有哨发展同类较市场无经营矮状况——某个错地产肠项目墙预计但经营饮的业促态目旺前是谜否有逃发展秘空间项目轨规划——商铺权规划最设计救是否职合理萌，是唇否符丹合经党营要胀求价格菠合理——销售毕价格尿是否竹与实售际价肆值趋闹同影响客户决断胀的因将素客户爬：不仅誓指投柜资客缎，更毕是针种对经谱营者五，因蹦为法他们钟才是岗更加蜻专业服、更城加挑眯剔的薯客户耻。影响院客户隆决断惹的因乔素参与玻开发饭的公珍司品复牌项目袖本身内在捎因素外在竖因素客户观自身带实力健、知密识、项年龄或、偏阶好、……其他厚（唯繁一性靠）外在瘦因素参与抢开发习的公导司品明牌开发械商物业密、运班营公牲司发展阀商建筑豪设计姜公司实力信誉经验外在报因素项目本身硬件软件地理恰位置交通床状况周边内商业指市场同类底市场贿整体套水平周边虚居民筹水平建筑荐形式铺位荣划分配套妇设施●●●销售隙策略进驻至品牌优惠扭政策未来烧前景推广恨力度运营侮管理●●●影响穷商铺墨（商穴场）音的因纺素商圈染的类地型及揪范围人流道路蔽类别交通停车胞位广场主力扑店影响纵商圈分商铺著的因仰素1商圈仆的类络型及友范围徒步抄圈：第咸一圈后层，阴步行积可到眯达商维圈半慰径，宋单程填以10分钟饥为限向度，商圈驼半径50洋0米以它内。自行币车圈：也治称第充二商趴圈，单程1.淡5公里。汽车孔（机董动车府）圈：也壮称第的三商浪圈，马以购搜物为恳目的数，距受离约5公里蜡左右，单音程为10分钟象。铁路耗圈、摩高速起公路消圈、深飞机尝场：属顿于边馆际商建圈。影响昏商圈裙商铺袭的因弊素2人流金钱槽：¥，＄信息启反馈口碑影响扔商圈摇商铺钥的因爪素3道路刊类别道路级别设计车速(km/h)双向机动车道数（条）道路总宽(m)隔离带设置一级60～80>=440～70必须设二级40～60>=430～60应设三级30～40>=220～40可设四级30>=216～30不设影响延商圈走商铺台的因钳素4交通通达穷性：掘汽车虹顺利劳通达利，自裙行车要、摩容托车亩、电常动车禁等顺特利通武达公交察便捷贼性：李公交密站台——人流斗通达影响家商圈章商铺刊的因珍素5停车图位停车茫场所状影响沈商业爸几个肃方面碰：提高落购物枝人群汪的消岔费能孔力提高派商铺固的辐删射范蛮围延长下商铺皮的营罗业时地间提升封随意技性消脉费份食额聚集演人气影响矩商圈范商铺券的因帮素6广场聚集颤人气从事饲商业辉活动影响状商圈满商铺抄的因揭素7主力添店主力巡寿店能僚够吸类引人捧流的侍原因具有按强大恳的品蔑牌号以召力拥有厨众多航追随膏“粉困丝”商品抓品种迷多，忧款式雷新，季容易格吸引诸人流商品崭质量舱有保寄证，只能吸恳引回腿头客商家在实力刑大，曾店面撞装修败精美辨，形露成关坡注力主力愧店包钩括：大型纯超市大型喂百货主题香餐饮蔽店品牌脊服饰堵店…按…商业陡回报亦率的掠一般堤算法公式记：年互租金/总房抓款*1牙00驻%=年回愤报率举例新：假书设本烂项目镇一商杨铺总严价10焦0万，面薯积20平方，日慎租金台为10元/天/㎡，假练设商见铺租颂金增犹长率培为5%匆/年、假估设商扫业本咽身增早价速羡度为7%匹/年，计弟算客拆户10年预期富收益经。（高暂不申考虑淘税费酒）。收益携一10元/天/㎡x2伞0㎡x3剪0天x1打2月=7凑.2万/年收益厌二7.强2万/年+（7.登2万/年+7妈.2万/年x5意%）+·标··购≈驴90译56纺00元收益顾三10烟0万+（10沈0万+1鸣00万x7柴%）+·载··快≈豆18袋38苍46具0元合计铅：（90之56佛00公+8矩38额46题0）/1拢00万x1柔00汗%害≈1渠75明%商业圆地产秒的发疏展模趟式商业碌地产率的含冠义商业困地产娱的分骑类商业月地产醒的价亦值商业袍地产摊的销殃售模乏式销售旷模式整体转让零散销售自由出租返租销售商业方地产祸的销茂售模筋式概念躬：就是明带租艰约销唱售，颠即先始引进种品牌跨商家遇，然亲后怖将商夸场划绍分若柜干小你面积婚产权肠商铺掠销售师给众枝多小勇业主球，并留保证原给小矮业主绒一定户的定发期租涌金回宾报，绸发展抓商即务可在勾短期虎内回咸笼资繁金并忌获得草超额则利润洁。返租章销售实质多：商品筝房售扬后包倡租是樱指房纲地产刑开发沸经营杰企业窝为促陕进销查售，班在其仁进行勇外销蚁商商豪品房打售后倡包租香是指好房地批产开涉发经累营企傅业为袍促进害销售匪，在阔其进干行外颈销商虚品房读出售鼓时与付买受容人约敬定，驶在出棍售后窗的一固定年途限内