地产职业培训之房地产估价讲义

房地产经济学

---房地产估价

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1.概述估价的概念、必要性2.房地产估价理论基础估价原则、基本程序3.房地产估价方法比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法1.概述1.1房地产估价概念所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。（使用价值、交换价值）大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。房地产估价=科学+艺术1.2房地产估价的必要性不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。⑴房地产交易的需要⑵房地产抵押的需要⑶房地产保险和损害赔偿的需要⑷房地产税收的需要⑸房地产征用补偿的需要*房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥2.房地产估价基本理论2.1基本原则⑴合法原则要以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。*合法产权—应以房地产权属证书和有关证件为依据。《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。集体≠国有；行政划拨≠有偿出让；违法占地≠合法占地；违章建筑≠合法建筑；*合法使用—应以城市规划、土地用途管制为依据。土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度。城市规划创造土地价值。*合法处分—应以法律、法规、或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目的来估价。⑵最高最佳使用原则—要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。*最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。*最佳用途、最佳规模、最佳集约度*法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性*保持现状前提、装修改造前提、转换用途前提、重新利用前提、上述情形的某种综合。（最常见的是第二种和第三种的组合）⑶替代原则—要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。⑷估价时点原则—要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。⑸公平原则—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。

2.2房地产估价的基本程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。⑴获取估价业务被动接受、主动争取、自有自估⑵确定房地产估价的基本事项①明确估价目的：买卖、租赁、抵押、保险、征地拆迁？？明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据有关法律、法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。此外，估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着很重要的规定作用。如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。②确定估价对象：实体状况、权利状况实体状况—土地OR建筑物OR两者结合体；坐落位置、地段、面积、用途、建筑结构类型。权利状况—权利的完整性（是否受限制）、权属的性质（所有权OR使用权）、权属的使用状况（如使用权的剩余年限）③确定估价期日—是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值。三种方式④签订估价合同⑶拟订评估作业计划包括以下内容：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查收集的资料及其来源渠道；③预计所需的时间、人力和经费；④拟定作业步骤和作业进度⑷实地勘察和收集整理资料基本目的有两个：①为市场分析服务；②为特定的房地产分析服务。估价所需材料包括：①对房地产价格有普遍影响的资料；②对估价对象所在地区房地产有影响的资料；③类似房地产的交易、成本、收益实例资料；④反映估价对象状况的资料。进行实地查勘，如估价对象位置、周围环境，估价对象外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、用途、产权等资料进行核实，同时补充估价所需的其他资料。⑸选择估价方法：资料特点+估价对象特点（如类型等）+估价方法的适用条件，一般用多种方法⑹确定估价结果（最终估价）简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数对于一些不可量化的影响因素，估价人员可对结果进行适当的调整，但应在报告中阐述理由。当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时，必须对使用有关方法得出的估算值进行检查然后得出最后的结论。这个过程称为调整过程。这里涉及三个基本的考虑因素：①根据评估目的对每种方法的适合程度进行检查；②对数据的充分性和可靠性，以及分析中任何假设的有效性进行考虑；③对使用评估方法得出的价值范围（数值分布）以及该范围内每个价值的价值位置（高、中、低）进行考虑。最后的价值仍取决于实际的市场信息和估价师的判断和经验，估价结论很少以三种估价方法的简单平均数为基础。⑺估价报告口头报告

表格式报告

书面报告

叙述式报告

1.确定问题2.制订评估计划3.收集并分析有关数据4.使用估价方法5.得出估价结论6.形成估价报告一般数据标的财产数据可比财产数据收入法成本法销售比较法最有效和最佳使用3.房地产估价方法

3.1比较法比较法，是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市场情况下的价格或价值得一种方法。适用范围：不动产市场比较发达交易案例与待估案例有较强相关性一般来说，比较法比另两种方法更简单也更直接，其计算的过程也常常较少，因此，评估判断出错的可能性和数学错误的可能性都较少。其所得出的估价判断要比其他方法所得出的判断更可靠。

估价程序收集交易案例案例1案例2案例3交易情况、期日、房地产状况因素修正比准价格1比准价格2比准价格3均值V=∑Vi/n评估价步骤：⑴调查最近销售。对交易案例的销售进行调查；确定买主和卖主的动机；找出有关销售日期、价格、条件等方面资料；⑵分析销售。分析交易案例并将交易案例与待估不动产（财产标的）进行比较，考虑销售时间、位置以及其他影响市场价值的因素。这个过程包括两个部分，第一是找出各比较案例之间的不同以及比较案例与估价对象之间的不同；第二是将交易案例之间的销售价格差异与财产特征的差异相比较。我们应努力发现是什么原因使这种类型的财产出现价格差异。⑶差别调整。判断观察到的差异是如何对被研究资产的价格产生影响的。通常将这些差异作为对交易案例价格进行“调整的因素”。⑷得出评估价值。根据交易案例的销售对待估不动产的价值做出结论。3.罩1.庭1收加集可中比销扁售数赛据（1抓）选颗择可牢比销躲售一个章销售休要成比为可估比对中象应迅满足唤三个亡标准器。首劝先，溪财产威应该暴是一浴宗竞弓争性饶财产广。二读，销毙售应御该具吓备公槽开市蔑场交言易的混资格括。三酬，假激设一懂个当眯前的父估价话日，推销售共应该纪在近含期发致生。竞争驱性财题产：贴对于鞋寻求夺购买蝴估价该对象历不动寒产的坊潜在础购买卷者来扔说，温一宗软竞争撞性财涌产应枪该是旗一个境合理杜替代混的财省产或旧可选晕择的宜财产源。该茶财产沉所处健的地蛾区、暮大小鲁形状笋及其庸他一现些财洒产特派征与剖估价鉴对象比不动偶产有旧足够允的相腥似之残处以扔满足终买方霜的要丈求。开放佛市场腿交易占：公报开市址场条委件下唇实现盾的价标格。平要考隆虑交促易是丧否涉缺及任锹何异纪常条初件，漆如不喜动产别销售储价格洁中包程括动萝产价遵格，邮或有减买主列以优急惠利救率提辉供融辨资。销售抢日期区应相佣对接万近估尤价日馅期。呜不动梦产的鸽供求象将随绿时间河而变所化并屿因此甲影响拳价值谢的变妈化。收集虏可比滤交易狸实例慕（收华集交池易实指例+史选取密可比稼实例改）尽可与能的爪接近选取青交易划实例瘦的标秋准：⑴可词比实牧例所动处的克地区词应与攻估价轮对象堡所处愿的地才区相悠同，牧或是踩在同兼一供财求范季围内的娱类似铁地区饥。“邻宿区”稼是指集财产栋群，疑这种绿财产吴群中汽的财除产（吓绝大赚多数励财产航）具沫有相顷对类许似的欢土地倦用途促和价撞值。丸（“饺同质庙”性栋要求浆）从杂更广业泛的写意义孕上讲埋，是签指其肿居住饭和使奋用者印有着双某些持共同骆联系鞭或特舒征的经区域抵。物诵质特值性通巨常确潮定一钟个邻汉区的耳界限苗，但预一个扔邻区绑的界侮限并袍非总坚是很顽明显帜。有惩助于颈确定掘某一列财产旬所谓辨的最何有效举和最箱佳用忘途。⑵可悬比实毕例的格用途伟应与详估价当对象绳的用咳途相愿同。惹大类街用途晌：居卧住、勿商业滥、办成公、旅慕馆、修工业伐等。⑶可划比实付例的绑建筑键结构西应与晋估价每对象概的建个筑结姑构相桶同。背大类篇结构岭：钢循结构最、钢混狼结构岂、砖治混结闭构、版砖木压结构赛、简漠易结诵构。⑷可篇比实较例的出权利戴性质渔应与残估价层对象时的权菊利性吵质相津同。⑸可共比实术例的榴交易磨类型妨应与封估价庙目的础相吻列合。⑹可膏比实丸例的醒成交狐日期绪应与肤估价新时点怖接近秃。⑺可拘比实司例的并成交蹦价格托应是脉正常危成交研价格莫，或伙可修允正为树正常投成交沃价格腰。需要暂什么贺样的裹信息（1桌）销凑售交嚷易数住据销售谈日期邀（达户成销睁售价脚格的猎日期季而不已是销吹售记灭录的絮日期轧）销售今价格令和销敲售条蓬款（首达成零的融才资安脆排）男：谁愁提供黄以及骂是否侦为市费场利撒率。捐应对偶实际年利率绑、付睡款计判划、盒分期锹偿还福期限烈和到毙期日独期有惨一定举的理室解。普需要置这些材信息广是为考了理富解是泪否因缘瑞为融狱资的窄原因慌而应难该对泰价格蓝进行爸调整澡。要努依力发励现销箩售价们格中签是否拿包括旋动产唯。如旬窗帘伤、厨半房用盾具、浸地毯右、钢哀琴、洪草坪链、家遭具等选。在泰大型绵的房机地产胳收益织交易厨中，灿有些劝动产殊常常按包括井在销忌售中住。买主姨和卖丑主的繁动机扒。家糟庭转幕让？撇亏本易出售院？承销租人昏购买步？临岩近财撞产的缩慧业主静购买励？在收丧益性歇评估摧和商修业评腹估中罢，销碎售数虎据还缠应包括括有售关财售产收羊益和梅费用虹方面乒的信违息。（2跳）销挥售实妈例的壶物理乱特征努力词发现首那些棒对被坑研究调市场禽起着剧重要富作用延的财蜻产特宋征。想这些蜡可能刊包括稼：土地寄大小框、形容状、碎地形骨、土抢壤等赛。一个夕或多寸个建梳筑的迁大小惧和性莫质。建筑抛的年熔限及泥其设父计和吨建设尊的质上量。任何永特别求的特跃征，惜如厨必房内扑置物萄、改博造的弹浴室守、游像泳池紫、房打间的泛增建民、空逃调、梁理想椅的景桨观等逢。建筑掏的条惑件及渔其现牢代化错质量机。可供潜的便袖利设筹施。财产乳方面槽的问释题，糠包括五从房炮间面厚积偏垫小、四严重药失修瞒、电脚线不衔足、悦屋顶糟渗透喜等方搏面的度问题海。(3都)有川关可哈比销资售的继法律谷数据收集懒可比社财产逃的某数些法盈律特键征。坏政府满、民予间、吉市场扛限制杯。（4代）销破售财铲产的赞位置公交乎便利雅性、孤学校杨，文恒化娱痛乐设轧施接币近性绞，是办否有顾破坏白性的章因素车（如父噪音免等）盛。*应末检查确销售蓄财产堡周围经的财纵产，治看其逗年限性、价扩值、箭质量杠、条伤件与届用途冲是否习与财领产标轨的周戒围的伯财产亭有根柄本不纸同。沉两者猫邻区仔之间绩的比粥较。尾（社貌区的考生命笛周期翼及房惕地产劲的外要部性味问题镰）（5段）市弟场条规件：生应考戚虑市糕场在辜销售谨时处聚于什川么状铸态（6膛）有使多少爬笔销胜售实稼例对于谱每项竹评估扔，所奸需可之比实惭例的盾数量炸并不咽固定国。理涉想的涨数量搁部分矮取决忠于销愉售实喊例的茂可比浙程度狸，还秧受销公售比苦较法喇中将湾要使伴用的葱方法至的影常响。第（统逼计方杰法）数据酱来源负：政抛府记纪录、谷报刊犁、交牺易会远、当戚事人搬等。数据汪的证隶实：有两犹条途胜径可垂以提成高你千获取抽信息矿的质肉量：⑴对迟销售昼进行蹲检查抵。在皇很多皮评估卡中，巴常规术的做奖法就栗是对红可比蜜销售钢实例荐进行贷现场检敢查。闷注意础发现钩那些按在销羊售日沃期后侮而不冻是实刮地检麻查的巡寿日期血对财狭产的狗施工技。⑵通永过其眯他信僵息来扬源对碑已获公得的皆数据拢进行绒交叉择检查垫。3.解1.既2可痛比销咐售的侄分析搅与调洽整（1镰）比宏较销耻售的乘基本熟方法A.脉直接笼比较爪法：梯将销妖售财辜产直惯接与流财产详标的券进行掉比较瓶。技巧讽（吸炼引力荣排序鞋）；顾局限岛性：阔所有坝销售伏交易坑和财茶产特雷征都茫应与揉被评菠估的吴财产生大致卖类似怨；此钳外，普该技钟巧严买重依世靠评有估师屑的直况觉来绩判断潜哪一齐宗销富售财种产对例买主芦更具然吸引取力。B.木要素贯比较姐法销售讯交易聋以及啄有关步财产袄的关到键特附征被箱称为严比较军要素和。比较现的四轻要素千：销委售条讯款、泻销售狸时间语、位惊置因偷素、盼物理妇因素销售丑条款忆——漆销售孤条款率可以殖确定蛙销售锤价格(2电)对鸭销售昨进行告比较童和调鞠整的呆程序包括净两个坛步骤考：A做.对鄙上述互销售铜要素身进行盼比较支分析氏；B悔.对讲销售坡价格脂进行明调整另以反个映所灾发现跨的差计异。A.灾对上壮述销紫售要蒜素进爪行比最较分枪析步骤屡包括散：确旁定销教售之夫间的扣重大蜘差异碧，然电后确谦定各奔可比者销售痒和财倒产标童的之贝间的员重大侦差异赌。（扇比较肢要差聚异并涨观察价哪些拢差异徐对价舅格差剪异构话成了鲜主要岁影响婶）B.研对销筹售价寒格进嗓行调错整以飘反映声所发坑现的伸差异注意降几个变问题踏：一蜘是销莲售调妈整应抢该是险合理仗的。芬换句文话说坚，调洁整的同金额庆应该餐与被边调整忧的特贺征之艇间存渡在合辫理的明关系浸；二厦是调悠整的府金额迈应该齿同时忧适用确每笔蹲销售喘。（3剖）调放整的箩原则A.殖应对干销售乞财产绿（及栗其价恭格）蹦进行雄调整鞭使其群更接灶近财州产标吩的。饰永远牵记住将：应包该根杀据标他的进同行调气整。B.促根据枯市场底进行拉调整堵。重饱要的漂并不否是评档估师煎个人丈对差量异的荷反映饼，而变是市美场对身差异道的反紫映。C.删按正狗确顺舰序进沈行调各整。暴这通鹿常是脸指首塞先进蕉行一漠般调解整，胜然后盐对具涂体特摊征进权行调抖整。绵合理他的调句整顺俯序应踏该是伯：销晌售条飘款、急时间浇和市浑场条蚊件、答位置缓、物倘理特傅征。（4眨）调廉整类焰型：获按百幅分比血调整猛、按旋比较轮单位糊调整煤、按勇一次塑总算要金额兔调整骂、3.班1.惠3几由个重迫要方而面的扫调整（1滑）销桌售条珠款A.求建立幼价格既可比班基础应对贴这些终可比猜实例军的成度交价占格进促行换吨算处幅理，敞使其填成交裂价格玻内涵饿相同谅、口猴径一致拍、相待互可阵比。5个饱方面拣：⑴静统一做付款卫方式及；⑵挡统一屿采用绸单价剪；⑶鼠统一隐币种店与货嚼币单毒位；⑷统仇一面遣积内昌涵；终⑸统馋一面疼积单捎位。*统葬一付库款方蜻式：欣要求孔知道饰该销符售价岭格下敏达成留的融传资安兵排。融资翻安排壶：计竹息方滩式、住付款急期限惩、利绿息、革融资朋提供弃形式影、特滋殊条府款。问题加的核肆心在肺于由诞于交绸易实词例之蜂间或灾交易惭实例莲与待结估房波地产虑在这当些条彻件上郊的差夹异使顽得价摸格缺巧乏可荐比性控，因改为最泳终成慢交实葱际价掠格与赞名义郊价格伴不一候致。例：材由于搞房地久产价终值量午大，抖成交酷价格赖往往是采用变分期扑付款普的方缝式进眼行，懂但付活款方式民不同巾，使础得实祖际价布格会瞧不同棒。甲糟交易繁实例框成交海价8路0万玻元，项首付喂16在万，联半年后替付3义2万凳，余高款3俱2万美一年窄后付做清；秘乙交乱易实篇例成达交价谷80锤万元楼，首陆付1武6万夺，余款输一年透后付觉清。*尽曲管成袜交价脆格都起为8返0万酷元，右但实柿际价美格不年一样与。处军理方溜式：说以一尿次付脂清所需支乓付的卫金额动为准斧。应该雹知道展融资谈是由颂买方痒提供损还是瓜由卖卸方提卵供或馆由第滋三方草提供精，以啄及融诱资利壶率婚是否棚为市番场利铃率。抱如在祖卖方主以优才惠利扩率提岔供利宏率安脖排的吓情况龟下，匀买方法所得缝到越的优创惠可汁能被自较高危的价刷格所拴抵消不。（增量耻融资全资本裙问题）申特邀殊条茂款：非是否宗有销事售提命前偿尿还条劈燕款、半可变惜利率杂条款宾等。求交东易情针况修笼正缩慧是指刷通过颤排除俯交易膛案例独房地篇产市大场交菠易行摔为中榜的一弊些特泊殊原抖因所磁造成锡的交棵易价但格偏笑差。颗⑴券有利裳害关哭系人遵之间兄的交渐易；街⑵痛急于瓣出售并或急译于购居买的学交易盯；坝⑶交步易双姥方或伸某一发方对皆市场垂行情垄缺乏偏了解限的交砌易；欣⑷耗交易错双方痛或某快一方跳有特器别动树机或茂偏好表的交云易；储⑸犬交易浓税费护非正勒常负夺担的亿交易狡；（值）贷⑹相胞邻房杀地产巾的合域并；其⑺迷交易虫方式帆的差盈异。户交易戏情况庆修正剑的方野法：闭可漂比实露例的野成交忍价格拘*交箭易情叫况修赚正系论数=该正常首价格偏交易腿情况散修正极系数构=待扰估房锈地产摩交易零情况废指数盟/交吗易案黎例交些易情羡况指纸数（2团）交姻易期孔日修欠正是指涌将可俘比交叙易实榴例在傍成交贪期日田的价过格修辅正到定待估础房地值产估征价期逗日的毯价格烛。修正酸公式黄：交易狗实例物在成惨交日窑期的搏价格窄*交析易日览期修骡正系界数=饺在估僻价时煎点时袄的价旱格交易案日期湾修正胞系数赠=待估蓝房地剧产价米格指毫数/越交易乒案例恋价格蔬指数一般胀采用踪蝶房地南产价凉格指燥数来花进行摸修正痰。定泳基价束格植有树、棍环比略价格走指数上。例：逐评估尊某宗骨房地辟产2池00车1年吐9月庙末的分价格凑，可教比实具例成咬交价灵30否00丘元/拜平方粗米，播成交日孔期2简00箱0年腾10查月，极另调才查获索知该育类房旬地产皂价格忽20类00我年6哈月末盗到2抄00蜘1年眉2月延末平均每挽月比煮上月洲上涨玻1.爸5%宪，2池00凉1年戴2月京末到深20颈01稠年9债月末设平均融每月历上涨学2%踏。30够00渣*（强1+焦1.污5%退）4*（弹1+纷2%劳）7=3甜65浮8（耕元/沿平方鹊米）房地浓产指夏数-知--倾-房捧价指始数远地价喜指数成本策投入流法、览中通位数静价格路法、馋重复毅交易端法、仅特征假价格软法、牛加权锦平均辨法“同单质可膊比性廉要求备”-轿--堡--驻是指肆在价扑格指仗数编崇制过润程中溪，报哪告期孝价格怪与基鞋期价凭格的刚内涵炉一致率，可收直接击进行番对比描。只台有满轮足这健一要害求，女才能戒如实嘉反映左商品航价格范的变香动。裹房地哑产价控格指泉数的愉编制押则由笋于房娱地产驼市场晓交易支的特腥点，脉造成僵报告慕期和刻基期配的交菌易难厕以是驰同一碍样点右，由患此导蚂致进尝行比毯较的寻价格勿难以错保持跑“同格质可冻比性年”。（3夸）位储置和已物理茄——脆房地俯产状售况修乓正是将间交易汪案例默在其令房地震产状狸况下阁的价槽格调赵整为获在估悦价对唉象房买地产袍状况饱下的歇价格晌。包体括区桃位状工况、料权益旺状况熔和实槐物状末况三悄个方廊面的愈修正谷。⑴区否位状者况：繁华敲程度、交低通便馒捷程含度、纲环境建景观呀、公衫共设糟施完皱备程少度、骄临路状尤况等圾影响稼房地孟产价乱格的粗因素耻。⑵权胜益状肤况：土地毯使用非权年洞限、城盗市规犯划限彼制条辛件（予如建筑片容积议率）等乒。⑶实波物状小况：土地光：面桐积大鉴小、叉形状渡、基就础设缺施完乱备程皆度、菜土地场平整悼程度瓶、地真势、萄地质挨水文胸状况领；建筑姻物：傻新旧矛程度智、建祝筑规摔模、槐建筑旨结构涨、设洪备、务装修屋、平脏面布撑置、鸟工程覆质量绒等修正虹方法怕：⑴直别接比今较修董正：答一般洪采用掌评分拜的办长法，禾以估魔价对痛象的压房地细产状员况为犹基准押，将兄可比技实例败的房虎地产艺状况份与它涌逐项歌比较蚀打分叹。⑵间尖接比驰较修腾正：威设想猾一个抖标准泥的房烧地产致状况搞，以失此标载准房锻地产仁状况区为基喜准，呆将可浆比实姐例及投估价她对象判的房乖地产车状况江均与烦它逐谊项比屋较打勉分，沈然后晃将其营所得孙的分竹数转肌化为辈修正保价格震的比柳率。注意潜事项术：⑴注可比涨实例范状况扶，无公论是摆区位欠、权现益还殃是实祝物状爪况，目都应嘉是其鉴成交踩时的叮状况谎，而蔬不是行估价锡时点哲或其泄他时虚候可勇能发弃生变病化后牺的状煎况。⑵由周于不陵同使益用性路质的夜房地寨产，蓝其价锈格影路响的贺因素丙构成溪及作交用程没度均法有着慕很大幅的不逝同，夕因此拆在进拼行修悦正时腐，具竹体比臂较修铅正的购内容毅及权痕重也斤应有争所不珍同。3.第2或收益掉法收益缠还原年法是耐对土档地、仅房屋劣、或符其他仔具备职收益间性资活产进泪行估郑价的原基本叮方法拥。它是串指在攀估算伯不动骨产未野来若拜干年盯预期晶纯收扩益的逗基础少上，被以一手定的壶还原胞利率僻，将评滚估对幸象未旷来收观益还丝式原为坑评估誉时日越收益牢总和翻的一订种方惑法。适用昨范围圣：以担获取租收益强为目狼的不貌动产尸的估既价。3.差2.假1袍收益乱法的咬计算迷公式⑴最卧一般饲的公普式⑵无锤限年序且其议他因答素不副变的坐公式⑶有滑限年腐且其览他因对素不涂变的伍公式⑷净失收益毅在前倍若干需年有贡变化免的公著式⑸预介知未岔来若扛干年裳后房构地产颤价格会的公障式⑹净程收益级按等柜差级圆数递弹增的公公式⑺净爬收益裂按等胆差级峰数递块减的锅公式⑻净貌收益犹按一宣定比奔率递恰增的竞公式⑼净吊收益碗按一贫定比这率递龄减的就公式估价苗程序收益渣法资本交化率胜r确陡定净收吴益测客算A=奸Ag刃-A虏c毛收蹄入测梢算A鲜g经营淋成本拖测算葬Ac收益今价格贡测算评估谱价3.滔2.针2孤净收低益的处求取⑴净色收益似的求熄取公某式净收饮益=昂潜在眠毛收月入-庭空置纲等造疗成的蛮收入未损失首-运芬营费昼用=有介效毛并收入堤-运扎营费家用潜在姓毛收渡入是差假定刘房地弹产在赛充分树利用互、无袜空置路状况劫下可闻获得创收入纱。有效小毛收么入是田由潜观在毛般收入安扣除辜空置庙、拖断欠租德金（福延迟哲支付你和不蓬付租涂金）恰以及寸其他聪原因承造成洞的收丧入损奋失后良所得侮到的密收入们。运营乱费用用是维肃持房熊地产仙正常谁生产保、经冰营或肠使用品必须碍支出抹的费氧用。运营梳费用恳率＝贺运营甚费用厘÷有羊效毛户收入姑。对谨于某直些类键型的柿房地献产，饿其运泻营费用苍率有没一个浅相对夕固定暂的范熄围。净收坐益是滨由有循效毛溪收入竹扣除读运营氏费用圾后得葵到的馋归属黄于房尼地产宴的收漠益。⑵不永同收脊益类条型房县地产匀的净会收益逼的求氏取净收劳益的荐求取倒因估简价对睁象的抬收益漂类型蚊的不珍同而丑有所零不同截，可锄归纳泼为以喝下几惧种情况丧：①出减租型助房地马产净伪收益览的求状取出租极型房反地产麦是收陶益法教估价垄的典护型对处象，及其净会收益河根据选租赁亡资料末求取秧。通宽常为租伯赁收些入扣尼除维庆修费拔、管据理费丸、保垫险费临、房膊地产湾税和著租赁猴代理掠费等符后的忙余额。租赁凯收入闹包括械有效胖毛收舟入和灶租赁啦保证昆金、喘押金妖等的涉利息革收入巨。实倦际求婶取时使，维修饰费、散管理篇费、秃保险砌费、喉房地切产税能和租纪赁代秘理费垦是否历扣除村取决捎与租秋赁契莲约。*注浊意租器金收视入中鹅是否笛含有诱动产曾的租臂金收许入。但是否相扣除侵取决交于评墨估价抓值是巾否包女含此部厕分。②直郊接经屡营型例房地归产净稍收益筑的求泥取直接佣经营施型房横地产暴的最才大特萌点就青是房罪地产丈所有械者又透是经条营者托，房痛地产冻租金拉与经往营者利税润没师有分励开，龄需要汤从利欣润中勇将属联于房影地产慈租金访的部架分剥破离出坏来。A.犹商脏业经尺营型炎房地烧产，脂净收缓益等栋于商浅品销疤售收垄入扣羽除商刺品销诵售成混本、剂经营课费用斥、商匙品销饮售税积金及唯附加览、管涨理费令用、估财务涛费用止和商境业利等润。B.侵工业埋生产则型房自地产报，净作收益指等于霉产品犹销售冶收入普扣除归生产腾成本嘉、产屯品销着售费掠用、榴产品脑销售脱税金历及附史加、孤管理远费用浓、财侵务费防用和途厂商行利润狂。C.偶农地筝，净赛收益顷等于义农地株平均居年产访值扣努除种够苗费志、肥房诚料费穷、人圣工费责、畜牙工费犬、机胆工费幕、农碑药费妇、材自料费糖、水刑利费絮、农勇舍费坡、农傲具费躲、税莫费、抢投资变利息覆等。③自薄用或拆尚未塔使用铲房地穿产净逼收益射的求卖取此类锡净收们益的爸求取阵可以坚比照鼓同一诊市场境上有雾收益圾的类丽似房古地产奶的有题关资谅料按衰上述佛相应念的方悔式计丹算净保收益悦，或仿直接生比较申得出每净收惠益。对于诞现实轧中包牙含有下上述嘴多种初收益薄类型夜的房刑地产匙的净按收益键的求申取，绿可以堪把它叹看成撤是各腾种单输一收熊益类盟型房毯地产胜的组梁合，怕先分队别求项取，堤然后缩慧进行巨综合梳。⑶实际沟收益剥与客商观收畜益实际星收益绿是指梁在现赠状下帮实际阔取得跃的收射益，纠一般杂不能第用来乐估价轰，因逗为具撑体经适营者痰的经顶营能韵力等语影响撕实际摆收益跨很大较。客观竹收益住是指抚排除始了实贤际收脸益中生属于寇特殊历的、谁偶然示的因绕素后砖所能邮得到详的一竖般正订常收弯益。所以柳，估恒价中饺采用恰的潜叶在毛赔收入胳、有课效毛跃收入奥、运巷营费宅用或俘净收反益，除有私租约稳限制傍的以倍外，都当应采佳用正掩常客雪观的遍数据多。⑷净旷收益幼现金庄流的薄类型在求坏取净愤收益冲时，将应根名据各倡种状同况确你定未戏来的恼净收献益现鹊金流霞形式凶，以懂便选冈择相精关公煤式进钉行计剑算。⑸收蚁益年旷限的棉确定对于慰土地潜与建壳筑物遣合成晌体的蠢估价晕对象购，如蛮果是谜建筑昨物的飞经济电寿命烂晚于江土地器使用侦权年茫限的是，就佳根据辟土地森使用暗权年蹈限确辟定未毙来可贡获收惨益的叠年限逢。3.谦2.顶3躲资本烘化率资本肢化率秃又称代还原府利率吵，是建将不怨动产喊纯收茅益还历原成孟不动骑产价旱格的各利率面或比遭例，这其实烛质是和一种庄资本容投资麻收益屋率。风险涝-收悬益认识贺到资露本化优率实脖质上文是一点种投践资的稀收益银率，兄实际狠上就灵把握穴了求森取资霞本化免率的禾方法戴，即胀估价坚时所愤选用膝的资蛋本化惑率，庭应等童同于滚与获召取估材价对哪象产屯生的定净收鲜益具减有同只等风低险投惭资的燃收益贺率。资本气化率膜选择香的重王要性不同就地区态、不云同时遇期、吨不同截性质统、不穴同用分途的始房地丑产，跳由于摄投资聋风险阶的不映同，哈资本苦化率挡也是运不尽悬相同尘的。不同妖资本疏化率控下的夕评估鼻价格净收益（万元）资本化率（%）评估价格（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67确定浑方法陕：⑴收版益价天格比雹较法绍;通牧过收绣集同爱一市弄场上牢三宗颂以上接类似彼房地男产的苦价格斥、净歼收益品资料夫，选寸用相亦应的投收益很法计妹算公不式，引求出蜂资本夫化率辽。⑵安针全利抹率调求整率掠（累管加法泪）：刺以安断全利负率为简基础蛋，再伸加上脆风险贯调整瓶值作坦为资呢本化肤率的具方法党。⑶收伞益排词序插存入法看;找锡出不闸同类舰型投既资的业收益墙率并鸣按照详风险壶值大鞋小从霸高到皮低进尘行排科序制算成图甩表，屋然后糠将估肿价对核象与悼这些脚类型蚊的风攀险程昂度进劝行分行析比哨较，恐根据瓦估价射对象跨的投凉资风权险确锦定其陆所在移图表诱中的财位置击从而挎确定米其收补益率吓的方桨法。⑷投宗资复歉合收次益法赴：此配法以闸购买旨房地得产的事抵押免贷款百利息璃率与梯自有异资本框的收械益率辞的加伍权平欣均数舰来求锡取资扣本化补率。r=格M*瘦rM+(捷1-沿M)照rEM-雅--婶-贷犹款价摩值比轻率，饰即抵坡押贷挨款额战占房城地产信价值止的比丹率；rM--毙--害抵押酸贷款元收益遮率，危通常蚀为抵庭押贷冈款利迟率；rE--末--域自有予资金疏所要疫求的闸收益寺率例子拾：1.杂待估耗房地蒸产概阻括待估滤房地屑产为嫁一2短4层猫写字习楼，值钢筋御混凝肤土框冬架结痕构，以占地秤面积楼25众00惊平方抖米，独建筑猜总面州积2师60第00刚平方标米，够土地强使用鲁期5镰0年煌，1痰99梢8年作落成储，要供求评吵估2森00壳3年痰5月挠的收神益现呀价。2.趋评估筑过程⑴评谦估方菠法改房刻地产笑主要帽以出积租方爽式经饥营，姥故选地用收绪益还急原法⑵数落据资仔料该房叼地产闭可供贸出租乳面积开16哄90坚0平史方米手，每修平方捉米租遍金1立00您元/奏月杜，出箭租率俗为9炮5％闲，建拘筑物糕原值居为2零60傲0万秧元，歉辅助直设施贷原值匀26辉0万铸元，梦日常什开支顾5万干元，书土地妥税.决房产鸟税及切其他悠税费添合计殊为总布收入肌的8圆％⑶计旺算总响收益16败90粗0*歇10谣0*膝12餐*9映5％高＝1迅92悼6.警6万诱元⑷计送算总婶费用建筑悬物折吓旧期爬按5肤0年翻计，具残值补为0端，辅鼓助设旨施耐欣用年千限为晓10旋年，本残值廊率5凡％年折逗旧费己＝2暖60挣0蚊/5磨0+析26谁0/饮10怒*9升5%腾＝7凯6.惹7万迟元年日监常开办支＝游5*弹12归＝6晋0万沙元各项漠税费野＝1鸭92规6.迁6*萝8％霸＝1励54办.1烟万元年总步费用姑＝7舟6.箩7+鸟60精+1勾54虹.1返＝2在90皆.8避万元⑸计挑算纯奥收益年纯拜收益摔＝1棵92起6.忌6-春29语0.佛8＝讲16绕35宣.8割万元⑹计工算价延格按4缺5年遮使用芬期，饿还原迫利率离为1并0％殃，则房地您产价愧格＝撞16范35障.8芝/1担0％宴*（李1-嫂1/仔（1上+1兰0％牛）45）＝老16激13乡丰3.葡3万柿元3.峡3隙成本屯法成本缘瑞法是甘指求担取估叔价对嫩象房劫地产同在估冰价时带点的商重新摔构建书价格桶（重衫置或育重建坏价格）弱，扣获除折璃旧，泰以此壶估算躁对象泄房地匀产的围客观仙合理反价格亭的方铜法。适用独范围屈：既镜无收耗益又越行少堪发生储交易铅的房剪地产抹价格崖的评棚估。注意束：开吧发成纹本高蛛并不羞一定治意味沟着价相格就梨高，照开发末成本赞低也惹不一机定说宴明房森地产蜜价格定就不塔应该拾高。估价肃程序成本泉法经济奸耐用青年限确定重置熊成本径、重杂建成本直确定折旧歌计算缘瑞D成本重价格唇测算V=今C-痒D评估促价3.始3.测1未房地求产价将格构蠢成下面衔以取巩得土驱地建科成房屯屋销胜售这失种典像型的据房地缘瑞产开楼发类衫型为斥例，婚并从土便于来各构坏成项垄目估弃算的瞧角度传，来唐划分逼房地蛙产价朵格构亭成。杠在这劲种情讨况下猾，房旗地产膛价格麦通常弓由下眯列6波大项逮构成着：⑴贱土地适取得河成本利；⑵库开发眉成本曾；⑶胳管理晕费用届；⑷僻投资报利息静；⑸倚销售膏税费扬；⑹卧开发史利润柜。⑴土驼地取将得成李本：忆是取像得开逝发用题地所练需的趣费用晌、税冈金等执。目饰前情赴况下潮，取至得土虹地的骆途径鼠主要恨分三丽种：滚①通膨过征唯用农桨地取侦得的渐，土宇地取捕得成削本包什括农甘地征宏用费执和土腐地使蒜用权勉出让肢金；碰②通赶过城速市拆久迁取裁得的修，土叙地取宴得成进本包友括拆临迁安维置补览偿费贝和土雕地使翅用权杀出让剃金；浓③在闻市场详上“亭购买阔”的趁，土蒙地取界得成络本包熟括购普买土龟地的盆价款奶和购脏买时斥买方营应该坦缴纳横的税芹费。⑵开魔发成史本：胆是在想取得捞开发独用地烧后进附行土考地开榜发和探房屋乳建设魂所需腥的直革接费扔用、陆税金冬等。美在理颠论上钻可以刺将其蕉划分咏为土擦地开广发成全本和口建筑挺物建缺造成握本。在实朱际中宴主要趋包括蕉以下饲几部栏分：时勘察冻设计系和前斤期工绢程费辉、基锈础设宏施建荡设费惭、建袍筑安象装工川程费贡、公泻共配角套设罪施建泽设费彼、开尚发工佳程中顽的税许费。⑶管掠理费场用：雄包括昨开发主商的虾人员锋工资垃、办恢公费谁、差乖旅费渠等。烂在估尿价时岂通常暗可按仓土地衡取得率成本今与开块发成开本之泛和乘罩以某榨一比颤率来拒估算出。⑷投沿资利种息：帜它包疑括土为地取赠得成往本、袄开发皆成本席和管悔理费查用的卡利息临，无努论它飘们的尝来源危是借衫贷资婆金还六是自因有资锡金都晚应计雀算利但息。臂（？皮）从抬估价巾的角崖度来查看，稀开发采商自上有资扣金应理得的锐利息愁也要禽与其宽应获县的利顷润分麻开，蜓不能运算作维利润赵。⑸销匠售税呈费：犯销售慕税费糊是销歪售开厚发完惭成后廊的房尾地产春所需炎的费币用及呜应由粘开发帮商（渴卖方仗）缴偿纳的桑税费吩，可由以分孙为以窑下3萍类：棵销售境费用卧、销劲售税貌金及降附加埋、其遇他销诊售税帅费（翠如由谊卖方触负担准的交判易手乏续费迎）等谣。在估蜻价时羡，通片常按蔑售价宪的一朋定比连率来面估算犹。⑹开叶发利吗润：慈是在挂正常犹条件霸下开袭发商啄所能曲获得阶的平钩均利锅润，表而不绝是个等别开干发商兽最终怕获得境的实适际利涂润，丸也不坏是个体别开柜发商刚所期可望获鸦得的石利润炼。在估保算开爹发利葱润时数，应贪注意季计算峰基数泉与利逐润率宁的对回应，熊尽管呜从理及论上壳讲，潜结果呆不会糊发生辣改变浙。3.烤3.疫2冈成本嗓法的哄基本纸公式⑴最讲基本撞的公湖式困积算移价格叛=重内新购阵置价群格-抛折旧⑵适色用于表新开隙发土危地的房诚基本柿公式新开怀发土帐地价船格=扰取得谁待开苹发土传地的响成本什+土额地开班发成驾本+敌管理馅费用粱+投布资利复息+桥销售逼税费斑+开蔑发利塘润开发座完成歌后可驶转让刻土地炒面积南的比气率=贱开发粉完成臂后可兼转让宗土地颜总面把积/献开发谣区总慨用地播面积⑶适版用于告新建织房地芽产的挂基本宣公式新建鸦房地谱产价流格=互土地兔取得冲成本芽+土犬地开芝发成也本+荷建筑临物建坦筑成萍本+隔管理剥费用坦+投亚资利逗息+蓄销售灿税费齐+开尼发利辛润在求佩取建弊筑物立部分裕时，帽不含龄土地墙土地社取得其成本车、土播地开逼发成恢本及痰投资场利息目、销块售税足费和差开发活利润找中所捆含的搞土地政部分萄。⑷适温用于剂旧有睡房地季产的口基本飞公式旧房斗地价基格=霜土地扶的重笑新取童得价驳格或蒸重新塌开发晓成本进+建泛筑物供的重篮新购种建价蓬格-更建筑凭物折形旧旧建查筑物尖价格演=建佩筑物傍的重姓新购狭建价任格-她建筑剂物折棕旧3.姨3.率3重能新购灾建价镰格重新制购建滨价格雹是指捧假设肚在估你价时畅点重熟新取张得或湾重新泻开发片、重惑新建院造全躁新状极态的稠估价膏对象厦所需闯的一腾切合买理、戏必要插的费姻用、缠税金称和应畏得的睬利润恢之和买。⑴重新楼购建吵价格冰分为懒以下神两种格形式仰：重建处成本透—是诱指采蛋用估税价对拖象原脾有的拍建筑骆材料宽和建扇筑技即术，柄按估嗽价时吐点的筑价格刊水平偿，重付新建照造与疗估价群对象旦相同明的全朱新状啄态的躺建筑触物相品同的凭全新厨状态像的建宏筑物算的正目常价刮格。重置陆成本汉—是男指采六用估惧价时元点的原建筑愁材料鼠和建尊筑技锅术、坊按股呆价时苹点的在价格异水平窜，重转新建乡丰造与税估价智对象傅具有尸同等话功能四效用被的全耍新状稠态的践建筑责物的桑正常脏价格饮。⑵建合筑物蓬重新丙购建沸价格左的求觉取办饰法①单雁位比羡较法本—是候以建最筑物彼整体挥，与苦价格沟、成言本密圾切有饰关的舱单位马为比询较基新础来客估算全建筑须物的板重新初购建糟价格付的方许法。茂主要累有单班位面滑积法浑和单宇位体术积法据。②分捧布分切项法态—是奴以建饭筑物怠的各语个独搭立构属件或拜工程伴的基菊本单什位价哪格或狐成本兔为基哗础来滋估算扫重新胸购建独价格夕的方菊法。分部谅分项或法项目数量单位成本成本（元）基础工程150立方米200元/立方米30000墙体工程160立方米400元/立方米64000楼地面工程150立方米200元/立方米30000屋面工程150立方米300元/立方米45000给排水工程25000供暖工程15000电气工程20000合计229000税费、利息和管理费20%45800重新购建价格274800③工嘱料测戏量法粉—是紫先估和算建蜓筑物锦所需论各种反材料盐、设爹备的版数量赵和人串工时秩数，仁然后斜逐一逃乘以特估价跟时点券的各鼓该相缓同材盈料、国设备喂的单僵价和戒人工到费标汇准，师再将烦其相校加来哥估算覆建筑军物的辽重新耍购建留价格懂的方出法。碗工程航测量趋法项目数量单价成本（元）现场准备3000水泥6500砂石5000砖块12000木材7000瓦面3000铁钉200人工15000税费1000其他5000重新购建价格57700④指授数调丧整法真—运争用建使筑物摆成本追（造大价）罩指数哭或变狼动率冰，将拳估价盟对象岔建筑令物的爪原始糟成本藏调整店到估妹价时雕点时斑的现蚊行成团本来垫估算乖建筑桥物的障重新李购建锁价格脉的方茎法。盆这种扁方法淋主要宝用于坊检验麦其他嚼方法葡的估怕算结田果。3.蓄3.拣4绍建筑坐物折倍旧⑴建男筑物而折旧谨的概纠念和郑原因折旧励—是引会计心学中剧用于膝衡量馅由于禾时间项流逝约、技碍术过者时和巨市场局变化驴等因窜素而止引起迫的固题定资羽产的少磨损欢消耗蓝和其左他价饲值损许失的菠术语与。①物叛质上异折旧艰—指教建筑感物随限着时既间推窝移、慕风吹已日晒筋、使偶用等捡在物际质实胀体方哗面的脱磨损离所造厉成的率建筑表物价壶值的睡损失郊。自然止老朽煮—主袖要由模自然助力的规作用端引起轮，如延风吹德、日晓晒、肚雨淋粮等引籍起的蔬建筑故物腐泰朽、侮老化授、风狐化、们基础做沉降戏等，宣与建经筑物啄实际态经过芹年数见有关土，同旗时也疲要看另所在合地区草的气上候和亲环境辱条件霸。正常逆使用瘦的磨列损—经主要夜由人礼工使牵用引奋起，宣与建地筑物岭的使悠用性包质、臭使用嘴强度准和使搞用年邮数有母关。意外上的破巨坏损养失—顽主要造是因赏突发最性的悬天灾司人祸易引起王的，抹包括悼自然呜方面遮的：派如地告震、谁水灾纠、风驱灾和亚人工艘方面充的：劫如失态火、跃碰撞听等意惠外的每破坏集损毁仓。延迟测维修禽的损请坏—萝由于鹊没有话适时清地采焰取预屿防、磁保养胳措施接或修琴理不显够及州时，络造成暴不应口有的程损坏涝或提穗前损俭坏，察或已辟有的钻损坏牌仍然兵存在机，如消门窗佛损坏迟仍然坊存在被、墙呀或地筐面有仁裂缝户或洞鹿等。②功堡能折饿旧指随岸着经逃济发陆展、舟社会件进步糖、人弱们居弹住习鄙惯的郊改变还等，商建筑缺物在愿功能斑方面景的落叠后所得造成秧的建悬筑物紧价值喉得损期失。夺一般派凭经嗓验评螺估功进能上匪的缺帐陷，够对于火可改丽造的医则用晓所需钞费用壁为其摩折旧这额。③经流济上畜的折仍旧指建慕筑物秃以外长（如逃噪音社、污没染、能环境阀的改爽变等许）的堵各种顷不利载因素助所造紫成的界建筑集物价难值得及损失强。评够估造这成的闻资产露贬值钻或消括除这统种不栽利影猫响需浓要投潜入的艺资金恨量。⑵求钳取建旗筑物瞎折旧概的方俱法（自伪然寿督命、苹经济充寿命态，实思际经妄过年搂数、舍有效众经过予年数避）在成成本法稻求取耀折旧况中，逮建筑秤物的朋寿命项应为还经济剂寿命摇，经锋过年丹数应仰为有吴效经钳过年贪数。直线除法—苍最简孕单的甲迄今擦使用裙最广给泛的组一种距折旧辜方法雀，它霸在建夸筑物淘的经运济寿零命期悬间每怪年的警折旧降额相况等。定率惕法—敞用某定一固披定比抬率乘隙以房妈地产腿重新鸭建造薄价格糟中扣材除以肉折旧气部分区的余偶值，廊计算叼每年益的折热旧额痕。成新恼法—充根据族建筑盾物的费建成到年代挺、新莫旧程捞度等杀，确蚂定建赶筑物鹊的成假新率邮，直轰接求尊取建今筑物团的现携值。折旧醋计算响时注秩意：(1虫)应蜻注意狗估价厅上的么折旧掉与会好计上己的折恩旧的秤区别⑵应品注意火土地选使用呢权年粉限对卷建筑萝物经丝式济寿象命的遍影响估价项实务他中，钓通常驱以年凶限为地基础结计算察折旧短，然析后根蹈据实齐际观巨察法它进行杂修正续。例子某宗牵房地算产土凝地面谨积1蛛00揉0平搁方米融，是失10丘年前谣征用拥农地盟取得性的，筛当时该每亩顾地花补费1旧8万狡元，库现时扩取得呀该类病土地辱每平即方米鸭62幸0元牢；地澡上建腊筑物曾总建其筑面仅积2先00凯0平煮方米身，是瓶8年粉前建发成交跨付使猴用的衣，当脆时造退价每茅平方体米6技00照元，序现时啊每平恶方米馋12壁00矿元，捷估计雨建筑规物八俊成新冲。试革选用掩所给它资料皂估算亡该宗翻房地焰产的伶现时荒总价益和单范价。⑴土睡地现塌值=未62欲0*诵10繁00义=6艳20巷00许0元⑵建源筑物拥现值郑=1应20估0*况20恨00届*0着.8遇=1刮92旨00安00筋元⑶外估价走对象安现时闸总价牧=6直20基00缺0+缠19咸20稼00惨0=仓25孙40狐00必0元⑷估渐价对旗象现扶时单匠价=赵25致40求00哑0/冲20滴00支=1灯27戚0元例子⑴估驴价对央象概矿况某房猪地产般为企仅业办向公大虹楼，淹土地甜面积夫为1臂50鞋0平众方米男，建嘱筑物帆总面泄积为嫩51灾00称平方译米，稍建造秤日期和为1同99骗2年摸，钢译混结卸构。⑵估翼价要雾求需要刃评估免该房球地产旅20鼓03魄年1鹊0月断的市桐场价显格⑶评届估过姑程①选沿取估净价方厦法，敲因无蚕类似任办公博大楼打的交山易实管例，刮拟采播用成烂本法悟估价余。②估妹价公塞式：房地避产现忧时价舅格=男土地虏的重滚新建融造价以格+