小户型住宅项目营销推广思路培训讲义

xx项目推广思路我们如何突破精装小户型价格大关?易居认为：促进销售的关键在于“3”力产品力销售力形象力好的产品不愁卖好的销售策略不愁卖不快好的产品形象不愁卖不贵城市青山湖中心地带（中央CLD）南昌高尚生活领地城市核心繁华无可替代青山湖的唯一性、稀缺性体育公园/青山湖一线景观/周边人文配套紧致实用小户型/30-70平米自住经典户型入口挑高酒店式大堂的尊贵体验高尚酒店式物管服务地段带来的巨大的升值空间70年最具投资价值的小户型……强大的产品力易居公司专业销售营销策略与营销手段强大的销售力xx项目品牌形象力如何营建？法则一：市场研判Controlofthemarket,themarketisactivevoice…掌控市场，就是主动掌握市场话语权…1.市场供应量充足目前南昌市在售或即将发售小户型公寓有15个，供应量6000余套；2.单个项目体量较大小户型项目个案体量规模较大，少则300-400套，多则1000余套房源；3.占据地段优势的小户型销售顺畅；典型代表的是时代广场和胜利广场，铂金特区依靠密集的广告轰炸，利用精装修弥补位置和价格劣势，销售情况比较好；目前南昌小户型市场分析目前南昌小户型市场分析4.小户型价格较高主要集中在4000－8000元之间，除世纪风情其他项目比普通住宅均价略高；5.毛坯为主，精装修成为趋势拥有优越地段的项目为了价格提升而采取精装修形式，地段较差的项目用精装修来增加项目卖点，效果都不错；而尚东大道、世纪风情等采用菜单式装修方案的毛坯小户，去化缓慢。面对激烈竞争，必须从创意上超越普通的推广模式；小户型投资不受区域牵制，争取或吸引其他片区的投资客是我们一个坚决不容忽视的问题攻心消费群是提高营销利润的重兵之举针对以上情况，我们得出——法则二：目标客户Insightintopeoples,marketingisthecreationofcommunication...洞察人心，就是创作有销售力的传播…什么样的人会选择选我们的精装小户？粉红名媛时尚人仕投资客创业公司我们的地段和周边环境决定了目标人群的丰富性,他们可能是：1芝.枪xx勉的投诉资客钻们来熔自何滴方？他们弦可能郑来自植青山钩湖周飘边区挪域行沙政事忠业单控位、肠灰色约收入舞者；他们支可能叹来自新城市脾的各草个角蹈落，含尤其垂是城母市商才圈周左边；他们魔也可畅能来令自周诊边县框市客痒户,如新成建、择高安吵、樟瓶树投结资客灭等；拥有车充裕另资金岸，追树求长奔期回绍报；事业重或生略意稳茶定且周蒸蒸磁日上嘱，主遥要时惩间用抹在打醒点生远意上码面；投资宏经验济丰富的或身静边多丙有成刷功投映资案博例；对于洽小户害型，储他们上希望强面积刃再小掠些、秩环境父更好锄些、捉出租碑更轻赞松些矛；投资琴型客疗户描导述问题胀：如遵何在候竞争业激烈奴的小雅户型竞市场贝中树省立独昂特的究价值宅体系未？解决设：向秆目标威人群浙（投楚资客巩）贩旷卖高盒效投红资回垃报与血升值窜前景谁！2.俱哪吉些人舍属于烟这座膀城市罢的粉炸红名罚媛/岭时尚谱人仕蛙？她们汇是一加群年贯龄在耽25辣-4宿5岁谱左右资的年熟轻人唉群体喷；她们昨事业发小有盗成就副，讲略究名拦牌、缓坚持蜻LO况GO掩大于习一切惠；她耻们热圣衷夜想生活面；她们搁不可愁远离超城市序，她好们依最附于拜城市拆，她行们乐掀于作丸城市盗的“摧寄生傻虫”爱；她们蜜习惯枣衣来布伸手尖、饭龄来张窝口，伤她们沙习惯国周围械总是早恰到砖好处周的满喉足一呼己欲弱望，伍却无向需奔漏跑于优城市牺各地厘；对于尝住房劲，她哗们期阅待小伍小的则空间猛可以死容纳恭所有主的梦血想，车她们蓝期待位拎包船即可斯入住麦，周怀围环掩境优现美；她们彩家庭辱条件堪良好鹊，没哪有负达担；她们苏期待桶更完书善的易、更阳浪漫讨的、程更品汁质的课生活炸。人群陆剪影人群面主张生活惹宣言钳：追叶求自川由,堵挑医战自丧我，滨实现释心灵宇满足壳。生活镰心态翁：喜真欢竞协争和厌挑战慌，冒丑险，筝习惯涨制造垂梦想眠。生活怎方式竞：注盒重生劳活质旱量，椅追求秒有个斧性的灭极品终生活似。工作昌方式图：事促业上永颇有惩成就动，收义入也裂颇丰充，却泄决非呢金钱户的奴狂隶；沟通忘方式掌：书桂报、稀杂志去、电廊视、疲DM东、I凉nt乖er严ne戒t甚域至短匀消息犬都是治他的单讯息优来源泳。问题骂：如浊何在抖竞争凉激烈展的小摔户型活市场宽中树伙立独型特的描品牌传识别推？解决聋：向拨目标停人群墓（粉傲红名筛媛/愉财智纪雄鹰屈）贩胃卖独申特的部生活果方式布！3.邀哪球些创父业公矿司会蚂选择淹xx葡？这是论创意收集群怠的聚捏会，第来自徐广告完、IT等“欢左大拖脑”塌集合痰体；她们垄喜欢SO鼻HO的感炉觉，膝并坚包持执季行到盲底；她们寇需要表一个现高尚声的酒牛店式狱入户掀大堂鸡，给膝与自传我足悦够的朗面子茫；她们猛需要仙一个兽合理示的小蒜空间银提升砌办公练条件殿，同茄时也滔兼顾小自住治；他们呢期待封周边婶的环骡境完蕉善纯杜熟，灭出行迫方便岁；同时亿，他里们希漆望费没用却钟能比项写字略楼价兔格低越一点等、再聋低一独点创业脖公司正描述问题票：如军何在爪竞争捏激烈偏的小暖户型科市场携中树师立独稳特的顺品牌舟优势身？解决衫：向故目标洗人群窑（创意意公宗司）佣贩卖根高效划率的座办公从自住燥环境喉！小结总问练：如壤何在寒竞争梅激烈锅的小更户型劳市场真中独衔树一伶帜？解决寇：眉向康目标必人群桨贩卖祥一种望“感兔官体用验”你！通过情感额诉求蛇/物稿质体材系直接尘吸引透粉红沫名媛疯/时饲尚名摸仕、报创业织公司而以炮上两说类人坚群，麦又恰坟恰为门投资励客们偶提供烈了强怠有保略障的租客自来源法则植三：毙项目治定位塑造壶惊点竖，就续是向梁浑浊货市场痕抛定堵时炸祸弹.Sh伏ap登in朴g敬pe控rs胀pe举ct碎iv习e,精t驰he兰m柔ar氧ke选t汇is愉l丧ef围t岗to货t彻he震t律ur团bi盐di行ty昌t点im清e能bo杆mb裹.三角摔关系块如何保公演渴？目标人群精装小户公寓生活透过堤人群重新兵审视冒小户锁型价为值20值07，迎萌接南寄昌”布感官摸居住石”时壳代！因为横明亮抵的眼螺睛，困所以张看到扶世界诊的精截彩，这感谢鼻眼睛喂！因为酱灵敏炼的鼻捧子，着所以驶闻到另香水贿的诱喜惑，亡感谢般鼻子漏！因为闸聪颖径的耳健朵，嫌所以幅听到萌动人射的旋钩律，袜感谢佣耳朵勾！因为葛性感眠的嘴胸唇，宫所以倚感到樱情人邻的呼渔吸，蚂感谢泛嘴巴碧！因为麻精致链的喉摩咙，卵所以愈品到旨红酒验的神纯秘，扣感谢拐喉咙疲！……天！副上帝晶把我贴们创抽造成沉如此那杰作而我舍们却蜘傻傻牛的不扫知道昌珍惜厨重视这简阀直是景毫不殃负责饱的暴董殄天醒物…没错那，五砌官给毙我们贡淋漓骑尽致像的精侮神快酸感，堵浪漫阀心理借的绝陪对感级受。因此板我们雾在城齐市不女停的叫寻觅栽，直弱到遇倡见生法活的彻本香汗。用三李个词队来描炸述这暂段寻盛找的娃历程绕，莫猎过于夏——香寓隶…相遇齐…香遇膝…xx墓·香寓Ve缩慧ct骆ra伞M速ee游ti谋ng倒·需P席er紧fu歌me挠Ap视ar倚tm板en惩t这是抵一切贴感官赠的基早始，蚂欲望巾的爆希发，辛诗意析中带摊有浓恐烈的途诱惑竭力香寓许，真佳水无问香、忙室有机余韵熊，可母以藏佣匿一禽切“程暧昧辈情感口”的坐家—开发仁商品召牌形古象香：■香水■香槟■香滑■香体定露■冷香■暖香■唇齿辰留香■香甜■香醇■清香■体香■芳遵香■馨香■花香■草香■香吻■相亲孕相爱■心香滚一瓣■红袖侦添香■香飘庆飘■真香纳无痕■真水府无香■相见■香气■享乐■享受■香格债里拉■闻香泡识女谈人■香水百稻合■香一械口…寓：■寓所■尊寓■寓情■欲念■欲望■享誉■预见■享欲■欲望太号街必车■琼楼意玉宇■寓教主于乐■食欲■贪嗔酱痴恨疫爱恶巩欲■占有禾欲■珠圆督玉润■表现公欲■求知豪欲■欲穷千祥里目叙更拢上一长层楼■金枝旷玉叶■含苞赴欲放■畅所礼欲为■呼之拥欲出■栩栩兆欲生■望眼恶欲穿产品谋定位决:30模-7山0㎡巡寿/国游际品督牌精较装/艺小豪暑邸33脊-7钱0㎡/B特ra智nd琴p铺re石ci递si陵on山d呢ec绩or锤at磨io析n缴/垮Lu丑xu貌ry线a坑pa挑rt砍me嫂nt阅s面积特点品质只拔岸高品牌温定位下:青山慌湖版·鸦感官锐生活延特区5层阅以上欺可奢鹊侈的趣享受推青山炎湖景耗及体般育公随园、伤广场独特韵的销锐售主决张独有诸的产壳品特植性独秀封的生秤活空苗间Gr绢ee丧n昌hi哲ll满l母ak面e捐·涨se银ns捷e物or赵ga得n荐li泽fe筋s掀pe傅ci垄al赏z役on愉exx·香寓体育公园青山湖南昌大学江西师范大学省图书馆图书城省广播电视大学湖滨公园南昌工程学院北京宾馆百大城东天虹商场高能·金域名都什么性是感俭官生称活特脆区？城市的感官步行不过3分钟，即享受一切多路公交车环绕，便捷全城咖啡、餐饮、超市、娱乐文教路处市场等生活配套居住的感官30-70平米观湖景观房全屋国际品牌精装修挑高奢华酒店式入户大堂全程酒店式物业管理服务感官特区自然的感官400公顷青山湖湖水荡漾体育公园-体育馆-湖滨公园绿地鲜氧处处周边宁静悠然人文的感官南昌大学北区近在咫尺江西师大校区一站之遥江西省图书馆3分钟步行路程图书城书香扑鼻感官特区有开屋放视旁野的容自然牛感官拉体验有成针熟便却利的士城市请感官惑体验有升杆华心受灵的泪居住离感官抚体验有书暗香心影灵的切人文雀感官虽体验自住雅/投刊资两压相宜的痛城市厨感官防特区总统片广告望语:此刻棕，我悉们相赛遇…Th寄is唤m择om语en粉t,邀w贤e受me自et绪…法则政四：捡推广俘步骤步步善为赢引，就馋是将梦整合留推广达情感疗化突…St辽ep惩b煎y袋st且ep买t粒o拒wi摩n泻is逆t沟o捡pr弊om采ot伙e日em绘ot状io宅na谋l间in亦te植gr南at浊io座n传播赠方式传播萍阶段红与传雁播层保次结些合脉冲规式的束持续材渗透废与集迹中爆舅破结豆合推广免招式悦之——奖——先造特场，纠后造电景动什追么不伞如动练感情稻，体族验先舍行！抢先默做好土销售疯现场菠，营赛造高县档酒傍店式视氛围俘；注重封呼应杂人群贼心理决的感催官营螺造。推广典招式酷之——下——浪漫童香氛自营造销售适现场喊应注治意浪驰漫香威氛的叮营造帐；例如低香奈白儿5疤号的纹香氛刃四处耽弥漫韵、安考娜苏陶、娇粗兰等帮国际收知名驰香水盘品牌间的香衣水瓶忌摆设颤；通过间细节常打动泡消费犬者。推广榆招式抗之——洞—颈—小众宏媒体梦、另辣辟蹊端径小众司媒体斧如《辟生活桥36粗5》湾杂志鹊、时田尚类艺杂志段、咖幸啡厅虾（与年迪欧舒咖啡私联动秤）易柱拉宝麻设立落、酒籍吧联僚动、拆酒店失的雪慢茄盒质广告推广笑招式升之——欣——活动灭体验按、打受动客舱群时尚重类电遮影碟街片《造闻香腾识女明人》婶/或至仿制锡海报随全城哲赠送熟；购房餐客户身赠送吧高档兰香水纸；开盘表当日贷现场蹲赠送焦香水隐百合脂；现房帐实景完-浪搬漫红木酒品香鉴会酷，“掀醉”歉倒全栋城；……推广迈招式掌之——教——增值厚服务宴、酒形店式精物管建议挺物管慨提供烛一下把服务绵：1．介物管朽增值烛服务透:室内辈清洁训/代猫请钟泄点工栋/代其请保爽姆/睁代订危鲜花寨/洗舰衣熨饶烫/嫁代订泛外卖浊/搬掀家服黑务/泥电脑伪网络摆维护露/家性电维赤护/紫家具花维护蚂/房偏屋维怒护2抗．商衣务服贺务:哈代客忌打字哈/收接发邮禁件/并收发恢传真弓/文蓝件复巴印/婆收发睛快递污/租五车服半务/位代叫赤的士难/代为订酒凤店/牙代订沈机票填、车更票/所旅行腥安排熔3、决其它篮服务钱:房吓屋租贱售/蹦房屋肢托管当/2拒4小姑时安鸭保巡冤逻/鬼公共妥区域庙清洁阻/小遇区绿帐化管宣理/牙小区趁设备地管理扮；可考享虑第一腔太平配戴维闭斯、铁戴德申梁行等做押物管省顾问秩；2.融租导赁增逮值服淘务：建议厕项目直可与第金丰润易居剖、鸿粪基房肿产、乌顺驰味等二厚手房则交易症公司洋进行奴联动忽，为再投资闭业主题提供糖轻松赌出租回小户拢型的弹服务叔，确邀保高可效收窗益。3.漆国志际品碍牌装玩修：全屋救装修厅标准淋以星雷级酒议店标更准为品基础巧，南刻昌少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