建筑工程项目管理培训讲义九-项目施工合同管理

建筑工程项目管理项目九建筑工程项目施工合同管理学习目的（1）了解建筑工程项目施工合同的概念及特点；（2）掌握建筑工程项目施工合同计价方式；（3）重点掌握建筑工程项目施工合同的订立与履行；（4）掌握建筑工程项目施工合同变更与索赔管理。9.1建筑工程项目施工合同概述9.1.1施工合同的概念施工合同即建筑安装工程承包合同，是发包人和承包人为完成商定的建筑安装工程，明确相互权利、义务关系的合同。依照施工合同，承包人应该完成一定的建筑、安装工程任务，发包人应提供必要的施工条件并支付工程价款，施工合同是建设工程合同的一种，他与其他建设工程合同一样是一种双务合同，在订立时也应该遵守资源公平，诚实信用等原则。9.1.2施工合同的特点1、合同主体的严格性

2、合同的特殊性

3、合同履行期限的长期性4、合同监督的严格性

5、合同形式的特殊性要求9.1.3施工合同的作用1、明确发包人和承包人在施工中的权利和义务；2、有利于对施工合同的管理；3、有利于建筑市场的培育和发展；4、进行监理的依据和推行制度的需要。9.2.1总价合同总价合同是指在合同中确定一个完成项目的总价，承包单位据此完成项目全部内容的合同。采用这种合同能够使发包人在评标时易于确定报价最低的投标人，同时在合同履行过程中易于进行支付计算。在实践中，总价合同还有以下具体形式：1、固定总价合同；2、调值总价合同；3、估计工程量总价合同。9.2建筑工程项目施工合同计价方式9.2.2单价合同单价合同是承包人在投标时，按招标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的合同类型。这类合同的适用范围比较宽，其风险可以得到合理的分摊。这类合同能够成立的关键在于双方对单价和工程量计算方法的确认，单价合同有以下三种具体形式：1、估计工程量单价合同2、纯单价合同3、单价与包干混合式合同9.2.3成本加酬金合同成本加酬金合同是由业主向承包人支付工程项目的实际成本，并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。这种合同一般是在工程内容及其技术经济和设计指标尚未完全确定而又急于上马的工程，或者是一个前所未有的崭新工程和施工风险很大的工程中采用。在这类合同中，业需承担项目实际发生的一切费用，因此也就承担了项目的全部风险。成本加酬金合同一般有以下三种形式：1、成本加固定百分比酬金合同；2、成本加固定酬金合同；3、成本加浮动酬金合同。9.2.4合同类型的选择1、项目规模和工期长短

2、项目的竞争情况

3、项目的复杂程度

4、项目的单项工程的明确程度

5、项目准备时间的长短6、项目的外部环境因素9.3.1施工合同的订立1、施工合同的谈判（1）施工合同谈判的阶段1）决标前的谈判，业主在决标前与初选出的几家投标者主要就以下两方面内容进行谈判：一是技术问题；二是价格问题。2）决标后的谈判，通过评标及决标前的谈判，业主将确定中标者并发出中标通知书。在中标通知书发放之后，业主还要与中标者进行谈判，将过去双方达成的协议具体化。

9.3建筑工程项目施工合同的订立与履行（2）施工合同谈判的内容1）工程范围谈判中应明确承包商所承担的工作范围，包括施工、设备材料采购、设备安装和调试等。

2）合同文件双方应明确施工合同文件的构成及解释顺序，以免在合同履行过程中发生误解和争端。3）双方的一般义务，尽管当事人订立的施工合同大都采用标准文本，但为了保障各自的利益，对于双方应承担的一些义务还是要进行谈判，如对不可抗力的约定等。4）工期在谈判时，承包商应将合同期与工期区别开。5）工程的变更和增减，施工合同履行过程中工程变更是不可避免的。

6）工程款，有关工程款的问题应从两方面进行谈判：价格问题和支付问题。（3）施工合同谈判应注意的几个问题①承包商应积极地争取自己的正当权益；②应重视合同的审查和风险分析；③要预防合同陷阱；④应注重谈判策略和谈判技巧。⑴初沟步设想计已匹经批齐准；⑵工迁程项羊目已拥经列膀入年扛度建巡寿设计滔划；⑶有牧能够匙满足凤施工抱需要侦的设贺计文结件和闯有关急技术挑资料；⑷建炸设资疏金和像主要偶建筑毕材料早设备展来源阵已经差落实咏；⑸对究招投漏标工椒程，市中标欺通知晒书已稳经下女达。2、订努立施狠工合卧同应欧具备杏的条详件3、订把立施素工合翠同的心形式侧要求《合同类法》规定俩，建鲁设工直程合愿同应额当采拢用书耕面形衫式。现因为捐施工括合同笼属于剃建设书工程陵合同抵的一穗种，份因此闪，施密工合黑同的杠签订洁也应誉采用倍书面啦形式巴。4、订糠立施鸣工合骗同的掏方式发包伍人可将以与里总承缸包人铺订立习建设反工程才合同划，也贼可以洽分别恭与勘叨察单宅位、撞设计钳单位负、施浅工单咸位订坝立勘药察、腾设计租、施烈工承夕包合奏同。做发包退人与坦总承灵包单顿位订露立的亦建设荣工程钳合同耕是总确承包叮合同灯，一雨般包锅括从堆工程倦立项脑到交责付使锤用的渔工程昏建设膜全过货程，紫具体伸应包嘉括：侧可行油性研役究、滚勘察烛设计虾、设使备采局购、竿施工掀管理割、试及车考染核（炒或交逢付使真用）肢等内牌容。乎发包坊人也扛可以沾分别插与勘狂察单燃位、应设计权单位职、施苦工单倘位订蜜立勘剑察、构设计丘、施帽工承分包合矿同。家但是至，发哭包人税不得仇将应武当由蠢一个朝承包俯单位敬完成哗的建边设工锄程肢袄解成柔若干袭部分长发包辉给几颜个承高包单警位。一般开合同秧的签协订需谢要经藏过要旅约和桶承诺况两个该步骤浑，但倍施工现合同输的签淹订有阴其特胀殊性贝，需农要经租过要箱约邀共请、禾要约文、承磨诺三蒙个阶贿段。抵。5、鱼施工恭合同杯订立均的程陡序（1）要担约邀枣请（2）要忆约（3）承隐诺9.喝3.楼2施工候合同抗的履怖行1、施禽工合炮同的白履行派原则（1）实上际履震行原霞则（2）全编面履叠行原平则2、施党工合舞同履享行中既应注捕意的棋问题（1）安伍全施息工（2）不法可抗屠力1）不沃可抗柜力的飘概念2）不草可抗幻玉力事亮件发唱生后疏当事扶人的手处理傍程序3）渗因不率可抗下力事碧件导谊致的唯费用知及延秀误的新工期末由双却方按堡以下里方法业分别帅承担疼：①工找程本牛身的芦损害士、第项三方豪人员迎伤亡涌和财久产损炉失以谈及运嚼至施竖工场撤地用阅于施邀工的钻材料峰和待虏安装孙设备刚的损加害，塔由发魔包人裹承担度；②承插发包勺双方氏人员秤伤亡确由其坛所在震单位究负责央，并礼承担毕相应久费用依；③承吼包人希机械良设备未损坏晒及停徐工损榆失，会由承顶包人烦承担挤；④停板工期咸间，黄承包唐人应洞监理赶工程史师要叛求留表在施摄工场生地必源要的叛管理腰人员肚及保问卫人苍员的每费用稠由发垒包人枯承担菜；⑤工辟程所弟需清旅理、鼠修复矿费用齐，由贞发包院人承磁担；⑥延斤误的皱工期炮相应裁顺延敞。（3停）施裤工合麻同的哭担保1）保句证保证环是指异保证猛人与驳债权比人约乞定，喊当债价务人窄不履牺行债党务时的，由粥保证砍人按去照约联定代洒为履图行或职带有柜承担天责任戚的担蚂保方梁式。淋在国沟际工捧程承老包中垄，施百工合句同中愚最常巡寿见的币保证重方式杜主要睛有三厦种：傻一是贫投标蒜保证余担保沿；二狼是履顺约保称证担临保；往三是逼付款狱保证择担保放。①投玻标保锹证担厅保②履员约保识证担妨保③付掠款保怠证担羞保此外翁，还原有三巧种保唇证担两保形歉式：①预桑付款携保证减担保召。抢②质柳量保温证担低保。驶③态不可榜预见税款保损证担谋保，席即保传证不污可预和见款招全部农用于烘工程逃项目辟。2）抵园押抵押秒是指卧债务剧人或晕第三尿人不刻转移玻对抵狂押物余的占慎有，葡将特厦定的准财产策作为聋债权漠的担穿保。根据《担保免法》的规您定，覆以下不财产偏可以弹抵押携：①抵性押人脊所有百的房宣屋和逆其他培地上伸定着炭物；②抵翼押人树所有章的机终器、汁交通诉运输芦工具夏和其出他财纱产；③抵缠押人族依法添有权填处分让的国洲有土芳地使施用权六；④抵脚押人郊依法显有权姐处分萄的机外器、螺交通羽运输起工具乘和其仆他财北产；⑤抵院押人皇依法共承包莲并经英发包狸人同撒意抵砌押的熄荒山方、荒辫沟、车荒丘瞧、荒晋滩等委荒地友土地秤所有季权；⑥依蓄法可拿以抵淡押的巷其他垄财产形。3）樱定金定金值是指痛合同岔签订庆后履情行前饥，为跳证明妹合同常的成结立和铁担保滩合同限的履济行，冲合同浑当事迫人在虽合同塔中约砍定由渔一方纱当事音人给京付对段方一尿定数丈额的嫩货币期。合秃同履拆行后耗，定饮金可茂以收烟回或愉抵作获货款往。给痛付定愁金的音一方标不履庸行合季同，奋无权锄要求士返还钓定金高；收乖取定锁金的史一方邪不履伸行合赵同，驳应双纱倍返歇还定掩金。带定金句应以豪书面烟形式甚约定歼。4）疲留置留置箱是指耕合同沟当事存人一捷方（泰债权票人）端依据便合同华约定胜占有份对方行的财稿产，宰当对茶方当列事人帅不按罚合同隐规定即履行借义务围时，岩债权讽人有革权依摘法留点置该演财产参，以供该财晓产折父价或随以拍变卖、蜡变卖魔该财鼠产的去价款骡优先营受偿块。对于湖留置补的期耐限，《担保墨法》作出举相应掀规定帝，债夺权人径留置改财产庄后，吨债务晕人应嫂在不悟少于岭两个上月的己期限强内履千行债户务。（4命）专察利技背术及植特殊地工艺发包恰人要鸡求采木用专豪利技呼术或摄特殊绿工艺盆，须件负责狂办理侧相应消的申声报手因续，掠承担朵申报汇、试贤验、窗使用酱等费催用。彼承包跨人按舱发包镰人要豪求使绳用，拐并负赛责试骨验等千有关鲁工作冷。承重包人久提出肤使用明专利勺技术记或特膊殊工呼艺，名报监沟理工孩程师覆认可含后实秒施。启承包拣人负耽责办匹理申平报手而续并歉承担羽有关伤费用组。擅闸自使演用专限利技白术侵挣犯他珠人专陶利权佛，责垦任者凭承担够全部轨后果张及所策发生用的费园用。（5蒸）文坡物和碌地下谁障碍辟物在施芽工中肤发现令古墓胳、古食建筑俭遗址袍、钱危币等楚文物摸及化岂石或袭其他田有考目古、晕地质懂研究尚等价指值的押物品菜时，敌承包滑人应势立即伏保护姓好现讽场，落并于4小时谱内以夺书面粮形式所通知妻监理净工程羽师，浸监理号工程岁师应茫于收睛到书细面通区知后24小时畜内报耽告当抄地文词物管森理部辫门，树承发拒包双嘱方按贝文物波管理标部门胶要求算采取定妥善益保护互措施塑。发估包人大承担绪由此土发生私的费刮用，伪延误止的工救期相彻应顺温延。便施工娘中发历现影艘响施姻工的因地下以障碍寒物时早，承位包人傻应于8小时章内以瓣书面勺形式狡通知监监理步工程牙师，需同时梁提出什处置屋方案矿，监淋理工宜程师桥收到已处置集方案睛后24小时练内予旧以认蓄可或恐提出炊修正摔方案默。发争包人品承担统由此匆发生霸的费侨用，品延误浓的工务期相匀应顺特延。挑所发足现的荣地下点障碍喷物有搁归属夹单位萍时，兰发包蛾人应掘报请苦有关搁部门翻协同毒处置槐。9.着4.办1建体筑工察程项毯目施另工合厚同变掉更1、施寸工合广同变扎更的战原因（1）业坑主的麦原因齐；（2）勘剪察设隐计的逃原因爹；（3）监细理工导程师各的原泻因；（4）承渐包商第的原雁因；（5）合绳同的球原因好；（6）其虹他方惊面的晕原因唉。9.符4建筑梅工程帅项目隶施工披合同叙变更票与索梳赔管嘉理2、施嫁工合谋同变稍更的早内容（1）工转程量栏的增晌减；（2）质虑量及工特性级的变乏化；（3）工贫程标慢高、嫂基线暮、尺挨寸等贴变更钞；（4）施咬工顺摄序的隐改变母；（5）永循久工闭程的樱删减蜻；（6）附演加工域作；（7）设硬备、左材料季和服惧务的槽变更置等。3、架施工担合同蛮价款朴的变普更合同胖变更徒后，杠当事尸人应仇当按靠照变敲更后倦的合结同履取行。汇根据《合同抓法》规定自，合男同的乐变更矮仅对存变更饿后未鸡履行妥的部攀分有螺效，毯而对谁已履获行的睛部分饲无效愁。因核合同敲的变余更使院当事骆人一厦方受劣到经达济损园失的宣，受障损一带方可谋向另柏一方块当事妨人要室求赔雹偿损导失。4、施作工合储同变狂更责立任分嫂析施工论合同其变更惜更多建的是角工程押变更悔，它宴在工胆程索泼赔中茄所占茧的份勤额最液大。盒工程邮变更裂的责说任分夕析是卡确定授相应带价款留变更袖或赔弯偿的理重要瓶依据惹。9.组4.粗2施工液项目绞合同秋的终父止1、施编工项锋目合啊同终厚止的鸦原因（1）因压合同擦已按萝照约高定履尾行完崇毕而掀终止赴。（2）因讲合同贼解除婚而终参止。1）法肥定解镇除。①因炉不可楼抗力目致使只不能逆实现扮合同略目的顿。②在雁履行梢期限望届满跨之前嘱，当启事人算一方潜明确漫表示返或者需以自磁己的当行为略表示材不履犁行主手要义扣务。③当仇事人轮一方扶延迟疏履行腊义务亲或者务有其固他违往约行烛为致市使不持能实淘现合踩同目版的。④当锄事人生一方啦延迟莲履行战义务病，经央催告声后在绪合理竭期限路内仍百未履汪行。⑤法警律规岂定的念其他柔情形茎。（1）合喘同终含止后红，不啊影响猎双方歌在合或同中械约定琴的结福算和狱清理勇条款羞的效波力。（2）合样同终伍止后崖，合换同双浊方都鸽应当谋遵循倒诚实畜信用浴原则暑，履件行通提知、述协助猪、保类密等颜合同肠义务肤。2、文合同贝终止贱后的裁义务2）协筛议解残除当事棚人双获方通钻过协柄议可模以解岁除原吹合同膝规定状的权摘利和狱义务荣关系雁。9.融4.浸3建筑忌工程丙项目辞施工蜡合同谋索赔纽奉管理1）索速赔的闻概念2）施斑工索佳赔：索赔户的含替义一鹅般包识括以更下三愁个方瓜面。①一洲方违疤约使绍另一呼方蒙扛受损坊失，帽受损愁失方吐向对赢方提僚出赔妹偿损胃失的港要求赌；②发越生了县应由编建设碧单位滴承担询责任驳的特炭殊风肿险事改件或躬遇到雀了不苏利的架自然升条件虚等情馒况，台使施意工企裁业蒙脸受了亏较大反损失翁而向晕建设渠单位葵提出机补偿公损失绑的要匹求；③施来工企浙业本惹来应顺当获惩得的会正当株利益攀，由骑于没够能及许时得碎到工拍程师折的确和认和桑建设话单位立应给卸予的床支付络，而肺以正肝式函咱件的印方式削向建千设单宇位索殊要。1、施愤工索喘赔概内述（1）施峰工索信赔的客概念（2）施叙工索渔赔的裹作用1）索耳赔可狐以促语进双效方内智部管用理，阅保证叙合同蚂正确衣、完疤全履龟行2）索鲜赔有垃助于柴对外率承包轧的开秧展3）有裕助于陵政府昌转变画职能4）促慢使工宁程造接价更讯加合牌理（3）施栗工索竟赔的间类型1）按芦照索潜赔有取关当暮事人琴分2）按比照索禽赔目调的和参要求臂分3）按每照索讨赔事犬件的傲性质心分4）按脆索赔壶依据束分①合菠同内租索赔②合抚同外溪索赔③道适义索蚊赔5）按芦索赔饲的对药象不州同分可分拴为索副赔，和是指毅承包批商向逢业主成、供畏货商鲜、保略险公烤司和籍运输沈公司罢等提抛出的谜索赔肆；反独索赔幻玉，是溪指业驱主、后供货意商、握保险齐公司猜和运舍输公窜司等跌向承苍包商活提出乒的索颗赔。2、施穴工索镇赔产务生的倍原因（1）工榴程变筝更（2）施泰工条摇件变父化（肿即与嗽现场机