房地产成本控制讲义

成本管理——房地产成本控制工程目标成本的制定、支解与落实工程清单招标管理工程成本数据库的建立成本管理理念内容要点：5WIH

1，成本管理的目的（WHY)—提升价值2，房地产项目的成本构成（WHAT)—全成本，空间与时间分布3，房地产项目成本管理的出发点（WHERE)—确定与控制4，成本管理的阶段（WHEN)—全过程5,成本管理的责任人（WHO)—全员6，成本管理的方法(HOW）—目标管理成本管理的目的（WHY)1，房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标2，利润与成本的关系

收入一定的情况下，成本越低，利润越大3，成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标4，成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值

成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键提升价值的五种途径

价值工程的基本公式：V=F/C

V-value,性价比

F-function,产品、功能/性能、服务、收益

C-cost,费用/成本

C下降，F上升C不变，F上升C下降，F不变C小幅上升，F大幅上升C大幅下降，F小幅下降--具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关--价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策房地产项目成本的构成（WHAT)—全成本的概念1，成本构成建造成本=前期+建安+室外及配套开发成本=土地+建造+开发间接全成本（即项目发展成本）=开发成本+期间费（营销和管理）2，时间与空间上的分布时间：建设全过程都在发生空间：公司+现场；实体+费用成本管理的出发点（WHERE)

两大基本内容----合理确定和有效控制1，合理确定—确定是控制的前提和基础，市场定价原则，没有准确只有合理；成本的决定因素：外部--市场；内部--产品策划与定位；成本的影响因素:诸多经营、技术、管理方面;成本确定的方法:决不是靠定额算出来的；靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场成本确定的过程:行业特点决定成本的特点：单件性、复杂性、多次性；从虚到实；成本实现关键环节：招标（发包），使产品与市场结合----招标的目的就是形成有效的竞争；竞争是降价的最有效手段----定标的原则：合理低价；合理的概念：能做出符合要求产品成本管理的出发点（WHERE)

两大基本内容----合理确定和有效控制2，有效控制—动态监控，做到随时心中有数---控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；因此，控制可理解为一系统对外界影响的调节功能；此项调节功能可使系统的结果或产出不偏离既定目标。---控制的要素：目标、偏差测定、修正---有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时反馈---控制不等于限制：心中有数就可以说在控制之中，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果，进而做出相应的调整方案3，技术经济相结合的原则—不论是确定还是控制成本管理的阶段（WHEN)—全过程1，阶段立项\策划\设计发包\施工\竣工\维护2，对应成本实现过程---由虚到实虚拟：估、概、预算现实：合同价、付款、结算价----从虚到实的转折点就是发包各阶段成本管理重点内容立项阶段—成本测算，项目经济性评价策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划设计阶段（卖什么、设计什么、施工什么）—方案：最经济合理方案，符合项目定位---初步：材料设备的合理选型---施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系）施工阶段—变更和签证的管理，付款审核竣工阶段—结算、索赔办理成本管理的责任主体（WHO)—全员1，所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识只要考虑了性价比问题，就是有成本意识2，责任成本管理体系的建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人3,房地产公司成本管理专业人员的职责全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控；甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者（不是大厨是美食家）成本管理的基本方法（HOW)—目标管理1，目标管理的内容--目标的确定与控制两方面2，目标确定的依据—经验数据库、市场调研、产品把握3，实现目标动态监控的手段—信息化4，目标管理的过程—PDCA循环成本阿管理存的认筛识过走程三个历阶段造价钉计算浸（概拔、预僚、结辆）--定额德模式猜下，雀强调赠个人春经验砍，追净求算鞠得快宫、算百量准弓，定询额熟精、套或价正命确；成本连控制嫁—强调扔不能之突破串目标颜值提升裳价值旅—强调优企业指/团雨队的刃共同秆目标铃：利聋润，酷讲求企性价俱比，孩发掘叶价值贿，创畏造价另值--当前亏指导厨思想慢：结合圈产品惊和市被场，咽以造踪蝶价计抱算和胜成本沈分析追为基林础，绳以目题标管幸理为智方法赤，以墨技术糊管理惨为保冒障，桂以产么品价事值的据实现瓦为目涝标开肝展成揉本管责理工香作房地廊产公夺司成跃本管略理总煮体思笼路成本哭管理阿的基挑本内笑容：--嚷-点熊、线盛、面1，两丛个重泄点：季招标欢及合泳约、委预结隔算2，纸一条爬主线外：项弃目成轨本全票过程级动态测控制3，蜜两个沿基本盗面：房诚信息劫平台的（数切据与抽工具勿）、队制度禽建设成本贪部门戚的工任作思异路：1，三个艘层次：基政本的秩审算貌工作将、控逢制体绞系的丛建立信与运依行、熊产品绸与市厘场研冈究2，三大膛主题：项会目建跟设、即业务惨建设怖、组耗织建魄设3，两条甘管理每原则：计救划管略理、很目标流管理4，一个汉工作你准则：靠讽数据块说话劳，留沉下作指业痕疼迹成本饶管理裂工作似基本鄙面成本冬目标倦管理咬办法供方像管理跳制度招标格管理亮办法合同权管理佛办法成本吼信息括化管托理办涝法变更上及签愈证管轻理办仙法付款焦及结论算管荷理办巡寿法其他充：材榴料采贵购及嘉认价僻管理乌；资残料管挨理；舱预算隆编制跳深度羡要求成本飘目标网的制弹定—饲基本或原则1，目标棕的内梳涵：不仅隆限于绑成本做目标对值本淹身、装更要虫关注坟成本辩背后租的产掠品目勇标2，目标樱的作鸽用：目标蓝不一然定是眨上限适而是浴基准逃，目尽标的涉作用翼在于警心中边有数3，目剧标的岸范围极：成本尸目标歇是整碧个项守目团趋队的焦目标渡，目港标范支围覆知盖全帖成本成本责目标骆的制座定—哪主要泳过程1，制蝇定的搏时间：目标健制定塞从立芒项时锤就已津经开留始，雕区分薄控制仍目标阀与经子济测筹算数厘据，汪要求孔不同率，考绒虑风怒险因旗素；策划绳、设芬计阶姓段进药行各榆阶段钩的成依本测傅算，君各期粒测算拿要有或对应孝，比议较变白化原糖因，奥原则尾上前酒期目赠标控碧制后跳期目要标；规划筹方案塔确定威后，歉形成航正式徒目标围成本施工惩图完筑成后毕，可漠根据自预算马对目吐标做向调整耳（通躺常是猴在偏跳差较痰大的汉情况羡下）毫；2，制洽定的环方法3，制哨定的技要求成本闻目标脚的制朱定—上主要瞎过程1，制赔定的絮时间：2，制谷定的刻方法：成本杀与首惠先是嚼由产冷品的竭定位抹与档惰次决昼定的眯，因敢此成蠢本目笑标要房诚在与寨产品趁目标运的互员动沟绞通中缝共同守制定愤，在苹发包烧前的武阶段羞经历梁由粗掏到细话的过培程。坟一般程的依泥据文寺件有必：项晕目发吧展报部告、螺策划砍报告提、各誓阶段席的设逼计文皇件和饼交楼源标准深；前期聚工作茅尽可采能做目细，叉促进锈策划蠢、设评计人辫员对稠产品像的深汤入考挖虑，帮不要业因为缠今后纸会发丧生变威化而炕不作挽预先泄设定钻。最好狮能结欲合公畏司产秃品特女点，太制定振公司方通用底的标夕准和诵表格徒，各刷项目图的不臭同点移在局谎部作写调整杨，可便以节讨省时闲间，洽减少括误解痕；符合啄公司际利润温要求纤，经月过各盘方的岂讨论外和审避批（帽可能触集团爆审批标），微正式瓦发布3，制定念的要紫求：成本娱目标采的制而定—浩主要哄过程1，制取定的米时间：2，制购定的雪方法：3，制残定的睡要求：合理旷确定扯的前被提条化件：河了解切市场视、结暗合产启品，患有充承分的炕数据仇支持居，通漠过市营场调霞研和桨数据么库；内容志要明严确具历体，碑比如幼同样变是高涨档，雕各人垦心目助中可丹能不毛同；尽可立能有弦量化犬的计稼算，毫量价裁分离营，而威不是忽笼统披的总凡数，宋便于肥今后窑的对始比分序析；尽可腔能作忘为绩护效考病核指未标；色所有怕房地堤产公严司都哪会做尼测算蓝，只槽是没乎有作闭为正渗式的挥目标沉去执始行和番监控侮，没驴有用贩目标柜对控岛制结明果进利行考师核成本客目标识的制叙定—绢工作译案例1，某滨中学扰成本役控制老纲要：注意外前期春制定遵的过林程、眯计划耕和人户员，脆如何瓦调整2，某陈中学些成本躬测算：注意许全成估本的污范围屿，对蔑产品巩的明起确3，成羞本调虑研报风告格拦式：4，成轿本目漂标评糖审要捞点成本管目标赶的分皇解柳-啦-分解影是为微了落祝实1，要满温足动本态控束制的菊需要凑：按分砍包与借甲供饭材计槐划分饲解到逼每个繁分判蹦项目袖上；怕这样郑分解珍的前咬提项悄目开少发过撑程事旗先有萌充分岗的策艇划，细是计语划管叠理到伴位；团如果督做不袋到只豆能分航解合蔽同而些不是除分解逝目标2，要秃满足或成本躁分析日的需钢要：按照呢标准迅成本破科目同（公胸司内弄部的梯，没面有行尤业标乏准）名分解沿，一隆般只蝴在末翁级科希目上猎可以逮增加林；3，按肤内部习职责睛划分著：成本馆费用哭总额津分解鱼到各剑相关映责任茧部门音，列小入K拥PI4，分芝解到荒设计振限额谣：也可忌以认毅为是首目标位的落俱实，拾实际绩上在婚目标从制定列时就剩已经躲考虑骄到了汁设计崖限额5，分造摊问冷题：作为提成本姐控制汽目标战以已喜发生遮为准晨，但想在经狼济测侧算时护要分汗摊，婚建安嘱费之墓外的寇费用已分配太到单嗽体上洪；公何建配吸套根贺据服台务范痰围在蔽各期眯之间早分摊轻；成本永目标丈的分报解—洒工作畏案例1，按勾招标颜和合问同项裳分解：2，按素科目优细分：3，责宾任划载分：4，设堪计限货额成本芽目标裂的实蔽现产品毛的实隔现导漂致目每标的必落实郊，使独预测剑成本麦分块乏、分扫步变末为实竭际成情本；要有兴保证同目标请实现犁的方沙法，累技术珍经济镰相结焦合的绢手段龟；重林点是孝在设议计和岁招标时过程运中，羽在设即计和沟合约借中体捧现甲全方的呆意图同，保堆护设尖计和乎施工处的成像果不测会出衔现定御位和叹档次磨上的匙偏差或；既要环有完嗽整的英流程颤，更蒙要强茫调项眨目操斜作团榨队的阵成本智意识砖与沟棒通，贯对产蛮品和吉技术松的控疫制与哄对成蛮本的呢控制锣同步阁实现怖；这要里所喊谓成妻本意桥识就旦是要予考虑枯性价阁比；动态辈监控杂的环效节（慈招标冻、变绍更、消结算诞）与香手段拜（软识件与见报表幕）；调整江也是没一种洞落实耳，关骨键是锦要心羞中有称数，刻调整些的原舒因、罩内容使、幅文度、桌产生聋的影攻响等泼；调搭整的闲对象均包括炒成本珠目标煮、实堤施方粗案和蝇利润斑预期怎；调整免提出扰原则密：谁电主张毫，谁土举证留；成本扣目标蓝的落芝实-诸-工冲作案幻玉例1，月旨报表竭：2，疗每月居变更谣汇总兼：3，调滤整所件需文宗件：4，价竖值分哨析报隔告：5，后哄评估劈燕报告小结轮：1，成存本控啄制操国作的巷关键京环节事前叫有目辰标：睁项目幸总成编本目刘标及亏分解事中豪有监肌控：铺月报保表事后变有分交析：吼后评句估报采告2，成忆本控俯制指前导思宪想成本浙控制盲就是让要做躺到心肤中有鸦数，雕而不辣是简报单的搭限制浪和压芳低成树本，成本叙确定崇是要册找到谈合理迁值不垦是准钱确值不论辜确定权与控护制，路必须星面向律市场袖、面玻向产世品，怠技术耗与经藏济相烦结合工程屿量清矮单招掘标管糊理为什递么要神采用口清单体招标预，与抓费率便招标渠相比葡有多痛大益娱处？充分黑竞争煌、了怎解市促场、或掌握排投标唯细节协：在例总价饼和单医价上翻都充敬分竞胞争，奥可以共体现讽各单两位的屿真实栋成本屿，施臭工方通案，暂对项振目的中了解随程度检等，阻分析杜投标宅报价星的针饥对性施，可雾以知剃道其腹重视弱程度缺，也幅可以战反映踏管理匠水平真；事先蹦定价私、心搏中有尽数：星竞争汁是降茧价最已有力系的武挖器，惹在投医标阶遵段甲械方处协于主养动地某位，大尽可殿能确允定总喜价和睁单价坛，进泻场之叉后会新由主蔬动变缴被动片；承包缝范围奸和内灾容事买先明华确，庄减少鞭索赔架：促猎使招窃标过举程中湿将图彼纸和鬼现场蝴的问锄题事佳先提蚂出和天解决付款归、变寻更、悦结算圆过程夫简化汇、清傍晰：绒减少扰了施糠工过皇程中披的扯乌皮；存在盐的难爬度：要时间唐上的拾增加拾、地金方上饭的不赌适应贫；工程逮量清烫单招至标管形理2，清单企招标申的组到织及政过程招标诱范围犹：制片度化锻，不垫招标港的审敬批与益认定组织锅者、抽参与悄者、雁决策愚者—挑根据牌各公语司的凑组织辱架构塌和经斥营特贤点各船环节困的参捕与人辉与参辨与度排可能纲不同；准备申过程沉：调债研考绘察（水广泛钟性和啄准对胀性，废公司沫、项失目、凑基地挪）、竭标前旋会议翁、文绢件准乘备（左图纸急、清汽单、农技术摆要求充、样循板）招标碗过程啄：发独标、升答疑族、开仗标、钳评标俯、谈俯判、伐定标棍，每讲个过钳程都截要遵邀循“傲靠数烈据说术话、炮留有候作业动痕迹岛”的员原则善后较工作要：合作同签闯订与封交底掌（合走同附育件、蜓材料肠问题彻）、宇数据系分析只与积础累、脑资料漆整理培、样牢板管被理工程挺量清界单招页标管积理3，清贤单招逆标的援合同访管理合同驼制定轧的双滚赢原吧则，发要考截虑诚次信风摄险；明确僵合同挂的目戒的：抵分工撑协作倦，赚掉社会门的钱基本葱概念浪；一吴般是肺总价递、单鼠价、哭成本疼加酬钱金；刚最后胃一种薪中国洒用的殖较少鱼；总患价包寇括固讨定总环价和秘可调漏总价贝，单想价包浪括有览暂定男量的热单价架和纯您单价法；单价孟/总肝价合场同的疼选择弃：要维看具累体项戚目的掘复杂薄程度要，与禁时间盲长短巨，变毁化的遭多少毒，图稼纸的难清晰奸度有届关；各还可搬以综圈合选刊用的您方式赌，单玩价中夸有总负价，惕如，屑一些竞内容贺就是汁一项泰定一帖个价布，局局部总孙价；锡总价乏中有穴单价秧，比相如有宪些可摘能价飞格或切实际判数量顽上差劈燕别较家大的窃项目妈，某别消防性工程怖种的恐防火绘封堵嘱、土废方工珠程；最常痕用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