新手入门房地产项目管理精讲讲义

项目管理了解项目项目的计划项目的执行项目的监督大纲Agenda提出自己的看法或意见，在这堂课里应该是完全公开的keepanopenmindandsayyourownopinion参与者不应将别人的发言带出室外，以引起不必要的负面影响don`tbeintimidatedamdyoushouldbeexempted尊重他人的看法，尤其是与你持不同看法的“第二意见”respectother`sopinionespecially“secondopinion”鼓励参与讨论及意见分享：他山之石，可以攻错encouragegroup`sparticipationtosharethoughtandideas让我们以开阔的胸襟来面对问题及提出看法behonestwithyourquestionsandcomments讲师的期许及要求GroundRules1.项目的计划2.项目的执行3.项目的监督完成成功项目，赢得客户满意1.项目的计划2.项目的执行3.项目的监督1.1定义愿景1.2订出目标1.3评估限制1.4列出工作1.5敲定资源1.6工作排序1.7确定进度1.8未雨绸缪完成成功项目，赢得客户满意1.1.定义愿景definethevision1.项目的计划1.1.2.检验思考examinetheidea有野心是好的，但必须切乎实际项目愿景要写得精确，不可模糊不清同伴们能认同这个项目愿景吗？检验这个项目愿景是否值得要投入的成本

1.1.1.定义欲见的变化definedesirablechange发掘出作改变的需要与重要的相关赞助人（sponsor）及团队成员商讨定义项目所希望（ideally）达成的改变评估项目愿景的可行性写出可行的项目愿景（visionstatement）1.项目的计划1.2.订出目标setobjectivesSAMATR1.2.2.订定指标defineindicators认清指标与目标、目标与愿景间的关联性。1.2.3订定轻重缓急setpirority低优先度的项目有必要时可以放弃80/20法则1.2.1定义目标defineobjectives清楚的（specific）可衡量的measurable)达得到的（attainable)合理的(reasonable)具体的(tangible)1.项目的计划1.3评估限制（assessconstraints）1.3.2检验资源的限制（examineresourcelimitations）认清哪些资源是必需的，它们的成本以及我是否能付得起确定是否有法律、安全、环保等外在的限制考虑是否外包（outsource）比较划算1.3.3.善用现有的管道（useexistingprocess）调查一下是否别人有作过类似的案例（case）调查一下是否别的部门有正在使用或采购类似的资源尽量不要从零开始（startfromscratch）1.3.1评估时间的压力（assesstimeconstraint）宁做快速但不完美的决定，也不要慢而完美quickbutimperfectdecisionisbetterthanslowbutperfectdecision.1.项目的计划1.4.列出工作（listactivities）1.4.1.脑力激荡（brainstormacomprehensivelist）1.4.2.由下往上作组合（groupactivitiesintoalogicalorder）运用KJ法，把工作由下往上作组合及归类1.4.3.检查是否有遗漏（checkthatnothinghasbeenmissed）运用MECE法，检查是否有遗漏或重复的工作1.4.4.给予有意义的编号（nameeachgroupandaactivity）1.4.5.纪录工作总表（documenttheactivitylist）把工作总表上的工作作完之后，是否便达成了项目的目标是否每一项工作都是必要的？有没有锦上添花？1.项目的计划1.5.敲定资源（commitresources）1.5.1.人力评估（estimatemanpower）先考虑工作所需要的知识、经验、技术、资源，才去找最适合的人选，不可因人而设事1.5.2.评估其他的资源（identifyotherresources）再考虑场地、器材、耗材、特殊资源以及财源资源的不足或过多都可能导致项目的失败1.5.3.沟通协调（makecompromises）理想上我会在预算之内拿到所有的资源，实际上很难如此考虑是否有替代的资源或工作，一样可以达成项目的目标1.5.4.记录资源（documentresources）用资源投入表（commitmentmatrix）来记录及沟通所有的资源记得要拿到掌握资源者与项目赞助人的签署1.项目的计划1.6.工作排序（orderactivities）1.6.1.考虑优先级（considerorder）先考虑是否有逻辑上的先后关系再考虑是否有资源上的冲突1.6.2.估计工期的长短（estimateduration）由工作的承办人来评估工期（duration）如果可能，先试验一小段（trialrun）1.6.3.网络图（networkdiagram）把所有的工作依照优先级画出网络图依照工期来找出关键路径（criticalpath）1.6.4.找出空档（lookforslack）在每个非关键路径中，找出它所有的空档1.项目的计划1.7.确定进度（agreedates）1.7.1.计算日期（calculatedates）给定开工或完工日期，把所有的工作依照网络图画出甘特图（ganttchart）在甘特图上标出关键路径1.7.2.找出撞期（lookforoverlap）在甘特图上标出所需要的资源，检查是否有撞期要求项目团队提报假期/训练/岁修，把它们也排入甘特图，之后再检查一次甘特图，要尽量合于现时的状况（berealistic）1.7.3.赢得认同（gainagreement）加上时间之后，再次取得资源、掌握资源者与项目赞助人的签署与别的项目经理讨论共有的资源的调度1.耍项偷目的拐计划1.汽8.给未逝雨绸情缪（依bu煌ll填et忠p排ro糊ve痕t尚he滤p贱la贴n）1.书8.造1.罗找准出威愁胁（版id涨en衰ti究fy砖t垃hr春ea头t）有哪富些问浪题会姥造成截项目贺目标兼的失牧败？忆会错冬在什院么地辱方？优先骗检查润关键哀路径鸣上的百工作考虑染可能钢性、帝严重晨性与变应变送度1.淋8.狮2.役事竟先预亿防（寺pr横e-璃em灯pt播y否pr等ob疮le喊m）有哪颜些状肺况会沾造成腔上述请问题爽的发咳生？我们接可以枕作些真什么菌预防幸措施氧来阻薄止这逐些状千况的煮发生1.尸8.朽3.寨应前变计办划（偶co钢nt由in乞ge优nc工y蜡pl悬an镇）一旦柱问题继真的略发生从，我志们该佣怎么叉办？把预侮防措异施与肃应变泄计划艺所需遭要准吗备的走工作颜，也回列入纤项目稻工作应变骆计划坏需要登事先蜓演练1.项目的计划2.项目的执行3.项目的监督2.1检验角色2.2建立团队2.3好的开始2.4有效领导2.5开发团队2.6团队决策2.7管理信息2.8沟通清晰完成兵成功喇项目拨，赢颗得客填户满棋意2.享项家目的坊执行2.愉1欠检验距自己驾角色梢（e查xa命mi钱ne脖y跳ou会r队ro吊le妻s）2.幸1.姜1.仍定义义责忆任（秋de固fi逢ne寺y悲ou软r信re执sp她on腰si蒜bi物li作ti麻es岩）项目帽经理锡要能忌够彻砍底地莲了解丛项目俊计划今，并医且能筹有权掀威地吉答复吧任何朴问题仔细掏考虑观如何访将项纵目计扭划转泉化成躺行动2.楚1.全2.糟领馆导团贸队（参ta满ke井t妹he乳l颗ea饺d）遴选海及确茂定团吐队成李员，超并付荡予责额任顺利巾地推网动项范目的危展开继续锅不断少地鼓腾励团巧队成知员，语以确程定项脾目目码标的搭达成2.者1.寄3.掀自拒我评累估（举as掉se常ss榆y离ou钻rs疤el转f）我是义否真项的对混本项仅目有删兴趣我是谣否能油把项暴目的虑工作喇授权躲团队呜，以跌团队鲁力量位来完串成项轿目目共标？我是笔否会巴提拔富人才播，培先养未元来的虫领导炸干部饭？2.肢项片目的展执行2.头2.凤建减立团虚队（芒bu结il缺d亦a弟te钱am济）2.吴2.筒1.览评舞估谁罢能出岗马（晓as跟se短ss欺a禁va股il迁ab舱il具it撇y）用资免源投裤入表壁（co闭mm挂it闷me还nt刑m冈at限ri斤x）及行锋事历汪来敲严定所榨有的能资源公司淹不是倘只有餐我的泰项目葱在进绵行，榜记得盈要与庸掌握桐资源工的人例作好童沟通2.匆2.温2.您敲某定团伟队成蛋员（涂se广le溉ct尤f算in钩al磨t誓ea形m乎me滴mb公er诵s）我对基某团锁队成滔员认银识多款少，绒我能雪信任扎他吗肃？团队顷成员六是否赶皆具谎备了惠必要紫的知农识与拿技能庸，还慨是需扮要再屈训练啦？团队薪成员缓是否够能够停互相皮合作胃，愉筋快共的事？2.陡2.址3.客定淋义角造色与占责任恼（d斤ef蜘in袜e毛ro齐le许s叔an无d店re现sp离on盆si画bi锋li义ti灵es钓）常见齐的重宴要团师队角分色：升协调示人（co研or意di蛇na闷to授r）、分析载人（cr旧it蹄ic）、智囊散（id勺ea骑p泼er不so崭n）、执行雹人（im悲pl滴em界en扰te纷r）、公关定（ex勉te谢rn珠al梅c孟on乌ta晨ct）、纠察区（in爪sp沿ec感to庙r）、团队券辅导无人（te谁am惊b脏ui描ld抗er）要能图因材缝适用姥，不网要削翁足适告履，语或强次人所龟难2.柿项奥目的维执行2.彻3.肾好刃的开菊始（夏st申ar稻t钳po细si番ti吃ve发ly毛）2.秘3.优1.执主摩动地工促进促了解址（s茄ta疯rt退a盆ct吩iv卡el乖y）办一汉个项危目誓速师大同会（ki颠ck为-o因ff咳p汁ar下ty），并邀胳请高妨阶长禾官致桂词鼓鱼励多与政团队婆成员捉沟通柳，使陈他们纯了解盟本项若目对泡公司赌及他叠个人污的好礼处在项馋目一丑开始疏时，椅便要饮趁早饼订定潮工作外规则北及考腰核标踪蝶准鼓励是团队冬成员盼表达捎意见知，有警问题秤之处吨要尽饥快解山决2.惑3.烫2.那纪鸣录项剂目的钥开始写状态走（w杜ri荐te瓜a粪s饼ta租rt僻-u壤p雹re酬po挺rt赵）愿景皱（vi诵si距on）：项目卫完成痛后，味公司滥所希孝望迈伟入的希境地目标瞒（ta真rg镰et）：总结塘本项赛目的引目标伙、指筹标，匙指标紫目前进与未香来的京表现里程市碑（mi巩le骂st尸on捷e）：本项典目所则预定题完成首的特起别事性件或穴成绩风险快与机愁会（ri兔sk咬a岭nd趟o舱pp顿or碧tu蚊ni耻ti境es）：项目刚的风羊险管柜理与pl悼an患B相关捎人士柏（st泻ak绸eh涨ol搂de型rs）：项目茶的关监系人夕名单2.捉项赌目的垃执行2.传4.怨有逮效领布导（细le稍ad寄e姓ff贴ec侨ti角ve肠ly剪）2.常4.造1.燥了持解各矩种的傍领导欣风格愤（u沿nd祖er这st册an福d警st价yl直es外）专制渴型（di扒ct锁at药or正ia泰l）：当面顺临危凑机或锦没时香间讨俘论时撕适用分析骂型（an政al熔yt羊ic）：当面打临时默间压绍力或魄需迅勾速作勾正确租决定病时适垦用谘商阅型（op涂in冤io能n-条se勺ek鱼in坡g）：当需桑要建坚立团狸队共毅识及胜长官肠支持接时适女用民主暴型（de久mo膨cr顿at堤ic）：应该考作为航项目肠的正态常模缠式，崇以灌搅能团薯队成挂员2.描4.怖2.顾因段材施土教，掘正确盛地领岁导（晓le汪ad读a节pp键ro瓣pr惠ia需te贱ly干）督导课型（ha削nd凯-o固n）：对新溪手要严多予旦以示驾范与成鼓励授权掘型（ha督nd箱-o永ff）：对老阁手要信多尊统重他甜们的嫩想法将，丸避免怒干预虹太多2.艇4.冒3.沸目饶标领慌导（叨ob羞ta构in漆r胡es埋ul挑t）在项宵目目安标不田受影扔响下亚，尽造量给园人方具便，眼要抓缓大方铃向赏罚颠分明彻，多忌作建梢设性续的批哄评与域鼓励2.轧项倘目的亮执行2.叹5.峰开心发团聪队（芳de千ve掘lo辣p侄te香am已wo窄rk记）2.劲5.旷1.淘鼓慎励团折队精肿神（堆en虫co璃ur地ag车e而te凉am蔬wo油rk稍）项目市经理伐须公诞平对麦待团深队成哑员，减以免补造成上团队谜的分矿裂对个挎人与膏团队父都要粘作适征当的匆鼓励胞，避眠免凸详显英删雄主演义2.竞5.吉2.慈了滨解团办队的余发展牢（u京nd恋er美st踪蝶an滩d记te狭am气d椅ev烤el辰op售me煮nt窗）团队湖的发利展可狮分为彼四个也阶段朴：成建形期熟（fo庙rm）、震荡构期（st碎or阴m）、整合捏期（no岭rm）与表忌现期胸（pe劈燕rf食or腊m）适当蜓地管扣理好萍震荡嫁期，究反而盏能够冷开创汪团队君的创丈造力发展昆的阶寻段是脾可以隔退步富的，恼团队骗会因筐为成慕员的先改变抽而改致变阶咽段2.剩5.要3.皆保鼓持冲般劲（室ma纳in脖ta滔in它m蕉om宽en挥tu龄m）要适播当地丸轮调捉成员至的工宜作，杀因为芦成就先感会挑随着长时间范而递肃减的技巧滥地处堵理人摸事更挠动，协以减最少对踪蝶士气近的打套击2.垒项的目的畜执行2.西6.禽用怠团队挽来作竟决策末（m说ak蛙e扶te夺am坡d仪ec鲁is语io缓n）2.延6.夕1.换定帮义评骆分标农准（唉de敏fi踏ne盛t遮he赛i制de帜al取）定义努到底叉是要策选择屑什么鹅？什么释样的龄特质扬的东茅西是呈我们唐在寻摇找的单？把评翠分标犹准分未为“患必要胜”与童“想勒要”2.辱6.甘2.攻评攀估各躺项方渗案（刚ev碍al佣ua飘ti院on译o季pt紫io菌ns散）先由番“必慎要”克来淘而汰不亩合格容的选华择再由馅“想拦要”贫来比映较最拖高分勿的选贱择2.费6.俗3.缝订吗定S坡AF悟E的秒决策安（m竿ak穿e苦SA保FE锈d腾ec字is窜io颂ns讯）适当屡的（su摩it刮ab比le）：这是队目前坝状况织下最脚适当增的决沙策吗圾？可被凳接受慎的（ac眉ce躬pt翅ab诸le）：这个事决策摸可以纯被所歪有的逐相关底人接俘受吗钢？可行统的（fe绣as寺ib骄le）：这个佳决策托可行端吗？己资源皱与时治间足背够吗井？耐考麦验的要（en蛇du久ri床ng）：这个肉决策叙足够训撑到板项目蒙完成乘，甚占至更角久吗芒？2.塘项挥目的傻执行2.铁7.笨管武理信丛息（麻ma洪na知ge处i宵nf每or中ma料ti舟on知）2.辉7.乓1.记评适估信叔息（严as揭se描ss妥i陡nf弃or宅ma寸ti誉on何）不同勺种类胶的信勇息有征不同觉的处宾理方修式信息伶随时冈在进崖来，瓜尽量央别打狠断了员正常括的工佛作流穗程用浏厕览、暮研读深或委柳派别屈人的词方式奔来处童理信赶息想想俘这信女息是唱否对剑别的句项目旗或部贞门也磁有用2.墓7.毛2.腥整情理资沉料（爷or侵ga雨ni薪ze裤d稀at幕a）把工喜作的医信息满分为听“完旬工”椅、“确进行炊中”酸及“吼未开键工”砖三类用待付办档划（pe窄nd叼in朗g娘fi盖le）来存丛放暂炼没空腹读的移信息保持申信息搜的时练效，距今天鞠的新偏闻便传是明绣天的幻玉历史2.蜻7.任3.辟指丝式定一权位协肚调人株（a怪pp毁oi赚nt阻a讯c链oo盗rd毛in叔at梯or观）让团歉队成抬员有柄一个墙信息摘联络桨中心业，以铁避免爷多头经马车2.弃项概目的劫执行2.幼8.军沟烘通清萌晰（倍co胶mm译un市ic轨at蜓e炒cl岩ea困rl蔬y）2.泼8.守1.看分缴享知斑识（禾sh柄ar健e摔kn棒ow遍le损dg并e）检查叶项目魔开始誉时的幅项目喉的关笋系人蓬名单甜，想靠想谁念需要合什么怨信息图？要催用哪井种格望式？巧何时份何处技会需命要？运用泳网络京作知炊识管摸理（kn趟ow席le宁dg烫e俊ma批na件ge棉me爷nt）2.歼8.榴2.卷倾闲听别模人的馅想法忽（l需is尺te奔n盯to吹o袖th同er符s）您认驱为我旧们可派以如甲何来士把本丝式项目掩做得拒更好狱？对于桂您已此完成能的工绒作，争您认邻为有辆些什在么改漠善的劫空间丹？客户壳满意圾我们醋的工饥作与厉进度渴吗？我们吴可有签发现剪项目衬中有扑什么表问题系在发肥生的庸迹象旷？2.雕8.植3.析欢烦迎别荷人的辨建议医（i扰nv掉it口in姿g被fe分ed耽ba前ck毅）与团纱队成呈员作漆个别夺或小壮组的淘访谈盘，鼓梅励大疑家实腿话实郑说如果困建议乳不可芳行，急也要鱼告知悲提案茫人理妖由为坡何1.项目的计划2.项目的执行3.项目的监督3.爱1追苗踪进离度3.闯2开腊会检恩讨3.圣3解捉决问辨题3.巷4适岁应改色变3.嫁5扩护大战晒果完成努成功纵项目轿，赢顾得客躺户满胜意3.正项尖目的堤监督3.名1.告追叛踪进皆度（锄tr守ac姨k阀pr较og故re浓ss伐）3.亿1.日1.校有局效监数督（丸mo氏ni狱to倘r色ef纪fe敲ct例iv臂el陷y）经常满要核压对实猜际状昼况与递原订凑计划给的异圆，尤泡其要土注意娱进度若与预己算的适掌握对于内任何票计划桥上的削变更辞，都亏要仔狡细考隙虑出北合理抖的理爹由与慨行动射计划这，以膝及对幅后续矛工作虑的影词响3.亿1.队2.骂善沈用报兽告（兼us抛e向re聋po螺rt熄s）要求兴团队遵成员胳严谨奴地填遭写报静告，病并准裹时缴漠交报告劈燕的内谁容应飘包括烦项目耕目前待的状颤况、惧从上烫次报革告以超后重秩要的说成绩狠，以积及已充发生馒或潜梅在的羽问题糖与机侄会项目慎经理模需要包汇整辫团队然的报升告，凝并定捏期向羞上报诊告3.植1.象3.伯监铅督的虚时机亚（c帅on粘si骄de寒r芬ti毅mi耳ng陵）项目杯越大样越复灾杂，救监督日与回垮报的下频率圾要越余高项目部中头艇一次亿尝试惕的工剩作，拘要特誓别加袋强监凉督3.碰项菜目的规监督3.隐2.揭开帜会检天讨（播ho砍ld踩r察ev蕉ie联w刻me竞et家in谦g）3.作2.邻1.凡检碧讨会惭的计钓划（暮pl地an援a善r弯ev猴ie图w）定期拨会议愧：至灰少每况月要黎召开预一次渣正式锦的项往目团逮队检篇讨会目议专题绢会议薯：在圣到达忆项目际里程哄碑或皇特殊盐事件咬发生帜时召珍开事先丹订定止检讨魂会的店议程家与所塞希望保的目喝标，百不要源为开葛会而泼开会3.游2.肿2.各谁捞该与养会？怒（s泉el肆ec龙t厉at顿te夕nd殿ee饿s）这个佛人是遮否能灵在会辈议中冤提供塞有价驻值的愉贡献姐？这个猾人如索果不袍来参熟加，妖是否竞会影重响会鲜议顺尽利地查进行文？是否汇可以海分梯固次开钱会，钉不必婶每个钞人都求得全程程参纵与？3.骨2.悬3.街领情导检花讨会增的进企行（汪ch胆ai叙r严a册re符vi袄ew盘）依照唇议程燥领导岩会议坟，保玩持大熔家都鹅能专闹注在惑正在伸讨论锋的议衫题适时康地整躬理会程议中少提出找的问涌题与山点子脸，并梨作出缴必要怕的决挥定永远纸用鼓雄励与旦肯定饰来正慌面地遍结束且一个雷检讨咳会3.环项茧目的测监督3.巩3.播解孝决问波题（惜ov夏er股co拖me携p露ro倦bl催em枝s）3.拾3.警1.障有麻樱烦要剖尽早舞讲（厌ra预is末e掌co肢nc肚er馅ns奥）小问污题不遵处理慌可能沈会变卵成大龟危机擦，越孟早发患掘问幼题越榜好解慰决鼓励拳团队端成员登提出守问题路，并煤要求奋他们胡同时亦也考以虑解舱决方猛案3.畜3.耀2.板处编理问吨题（锦de纵al罚w半it协h扩pr系ob祝le喝ms奖）聆听绸团队璃成员部提出扮问题猜，并置讨论辉可能已的影须响在了耐解问雷题全谷貌之寇前，老不要鹿就跳找到解荒决方旬案尽量在由团茫队来鬼决定职解决饮方案驳，再糊共同若讨论吊出项歼目应猪作的捉改变找出告造成叮问题霸的根剥源，沫永远亮避免深问题叨的再悄次发殃生3.骡3.衰3.零更洁新项勿目计子划（抄up并da傻te循t苦he泄p近la弦n）要及优时向折长官雾与项梳目的找相关脑人士纹沟通船项目蹲计划戴的重衡要改桐变所有柏的改同变都症要作止好纪氧录（do母cu挣me感nt续at皱io损n）,以当稼成日锹后的响参考必要导时项招目可杂以认辟赔停苹工，渐不是兆非硬骆撑不刑可3.起项咐目的场监督3.败4.域适肢应改第变（罪de湿al稿w收it吹h究ch寄an钻ge抢s）3.章4.众1.敏有听效