某地产策划公司取地和策略业务经验分享

**—取地和进入策略研究顾问业务经验分享2006-1-15取地和进入策略研究必须关注的问题Issue>在进行取地和进入决策时开发商最关注以下问题在企业战略和开发目标的指导下是否要进入意向地区？意向地区房地产市场和土地市场的现状和未来发展趋势是怎样的？现时意向地块的评估价值是多少？影响现时土地价值的关键因素有哪些？意向地块的发展前景如何？哪些地块价值大、对区域发展最为关键？哪些地块必须在近期拿？哪些可以远期拿？如何确定取地规模从而使得效益最优？企业进入市场的时间节奏是怎样的？合理的取地成本是多少？**对取地和进入策略研究的理解及观点Opinion>在企业区域战略下解析意向地区进不进入该地区？探讨企业在意向地区开发目标的实现度进入策略意向地区在其背景区域中的角色和定位意向地区城市及产业发展给房地产带来的机遇与风险意向地区房地产市场研判发展策略土地储备策略竞争对手情况市场总量、消化情况客户群与产品情况意向地区土地市场状况意向地区外部环境的变化带给房地产业的机遇与风险土地储备原则意向地块评估意向地区房地产市场现状及发展前景意向地区能否实现企业的开发目标如何进入意向地区？横向观察：周边其他城市的房地产发展其他发展商的在意向地区的表现及动态进入策略研究思路战略层面策略层面执行层面地价分析与建议取地策略研究思路确定可能的取地范围区域宗地划分单项宗地土地价值判断土地价值影响因素权重确定综合判断土地价值取地规模取地范围确定土地价值影响因素弹性分析**取地和进入策略研究成功案例简介Case>**成功案例项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容廊坊固安工业园区项目取地和进入策略研究2004廊坊30平方公里廊坊市开发区三浦威特园区建设发展有限公司土地价值评估与地块划分、取地策略（取地规模、范围及次序）、项目整体定位与发展战略、区域开发模式与运作、启动区发展定位及发展建议中山房地产市场研究2005中山2600亩中远房地产开发有限公司中山房地产前景、房地产市场与土地市场研判、发展策略和土地储备策略万科佛山城市地图项目2005佛山--佛山市万科置业有限公司通过地图系列进行信息分析、结合企业自身战略进行分析产品线布局和土地储备中山房地产市场研究项目规模：三个地块合共2600亩工作成果：城市在区域中的角色房地产机遇与风险比较中山与珠三角其它城市的房地产发展房地产市场研判土地市场状况发展策略土地储备策略万科佛山城市地图项目

项目规模：整个城市及各区工作成果：规划、产业发展和土地储备为房地产业带来的影响、发展空间各组团的产品类型、价格区间各组团配套优劣排序确定各片区的最适宜客户类型经典案例：廊坊固安工业园区项目取地和进入策略研究可能取地范围反映在“廊坊市固安新城（2003-2020）”可能的取地面积高达30平方公里左右，反映在“廊坊市固安新城总体规划（2003-2020）”上，即为西起西玉、柏村，东至纪庄为保证最终取地范围的准确，可能的取地范围向东扩展1公里左右；可能取地范围区间土地结价值颠判断轮方法凭：网汉格分符析法网格碌图的半基本概分析帝单元役大小晓由可唤能取撇地范剖围面絮积及坛合理蚂的网辨格地详块数怪量决沟定；考虑页到可口能的铜取地旺范围姿面积丈为3惕0平尿方公恨里，软确定坡网格屠地块榨面积交范围散为1蓝公里抗至2咽平方认公里由于占地块境的不丸规则皂性，版严格植的方庄格网伐划分破会产众生大弊量边果角及淹跨越疗道路元的用祸地，康不利号于整来体分祥析，反故实虹际划菜分时若作相算应调嘱整地块光划分矛考虑嗓地块逼相对想方正锅，能宿反映翁地块进的实报际资尽源现忙状网格侧划分网格滔划分字原则根据佛以上棒原则即，*月*把很区域壶土地积进行侨网格赢划分眼，并骄进行激编号123456789101112131415161718192021222324252627282930影响年土地膛价值轮的七按大核央心因疫素基于敲“固既安县膝土地启基准拍地价谈”、逮“殃北京贴市土在地基柄准地迅价”纪及固哲安的旨现实译情况烂，*搅*总疲结出塞影响法宗地旋土地喂价值林的七万大因绣素根据友“固托安县真土地绵基准应地价违”与聪本区昌域的祸总体聚规划迫，本夕区域雁的土漏地均黑为一挥级用天地，努毛地防价基焰本相瓦同，锅所以慨成本甚影响涉因素清忽略独，不成做土五地价谈值影悼响考楼虑因巩素1、岛商服部繁华吼程度2、如道路热交通群状况3、偏基础堤配套适设施龄状况4、脂环境怀条件5、榜产业垫影响湾因素6、用城市凭规划7、飞宗地版现状弓及内巡寿部资躺源七大捞核心姿因素颈权重眨值及般考虑贞因素根据兵特尔滥菲法漏（通索过专乡丰家对晒影响佩因素礼权重恨作出他统计滥估算泉）计肚算，摊参考卵固安兵县及源周边鱼区域巧基准蹦地价迈修正舌体系北各因亦素权委重，拍确定搞七大膛核心蛇因素趋对地尤块价爆值影鬼响的竞权重纹比；按照胡土地燥价值贴大小惭，地宫块分孤为四补个等处级：拳很好本、好戒、一敞般、尺差，祥分别群用2践0、守15昏、1认0及氏5代肌表。1、僵商服狂繁华蔑程度馒（权浑重2没5%宴、弹宇性权智重1册5%奇、弹衔性权忙重5隙%）考虑猜商服芦中心届（农毙贸市盼场、分酒店吼、银限行、叨商业杀街）略对地缝块的管辐射藏影响挣程度球。2、摸道路床交通郊状况挂（权换重2搁0%钓、弹洋性权夜重2战0%捏、弹馋性权凳重2驱0%伤）考虑圈地块甩临街获道路盟的状峰况（贩如临绿街道辨路的描性质剑、宽建度、复长度逆、年布车流滤量）拦、对桶外交役通便全利度拐（距夏长途湖汽车今站、款机场怎距离极），鞋分析锯各地窗块的阁对内碎和对理外交恐通的堡通达卵便利种程度姻。3、巧基础玻配套慨设施肠状况讽（权锅重1店0%挑、弹着性权粮重5内%、荣弹性冒权重碎1%兰）考虑滔目前泄地块德的城屯市基疤础设舒施投屡入情香况（做供水冒、供为电情锄况）栗、地美块距递公用进服务引设施斑（市谊民活件动中煮心、贪公园仪、体般育场卖馆）套的距污离。4、嗽环境用条件陶（权冤重5舒%、妹弹性努权重津5%甲、弹秩性权拘重5痰%）考虑雾地块森周边章环境斥质量弊优劣腿度（煌噪音孔、大初气污端染、奔与污赔染源视的临记近程寒度）认。5、飞产业纱影响裕因素甲（权某重1泳0%匙、弹望性权嘴重1缘瑞0%虏、弹名性权豪重1送0%宗）考虑驼园区鸡的成必熟度际、相国关产城业的抓配套继、集贸聚状骄况及乱未来查发展鸟趋势惜。6、骂城市毫规划悬（权竟重1蚀5%碌、弹捐性权菊重3帅0%租、弹呼性权膛重4嫌4%叮）考虑昏周边断区域份及城嚼市对饥地块败的影炸响。7、盏宗地忘现状葬及内甩部资找源（兵权重政15凳%、招弹性城权重特15帅%、镜弹性呆权重率15折%）考虑役宗地赔面积滚、宗权地形鲜状、下临街干状况主、地学上建老筑物湖现状阶、土烫地开晓发程底度、茄土地晌使用寺限制殖及自盲然条宿件（租地形许、地盼势条朽件、表景观汤资源烟）等扎其他痰因素芦的影刮响商使服繁恨华程杀度对菠土地庆价值构的影寒响分坏析商服托繁华谅程度搅分析第主要绣考虑爷的是鸟老城伞区的卡辐射乒影响勒力老城互区对浪本区初域的心商服被繁华扔影响科程度坦由圆闷心向宪圆周与逐渐寸下降1123456789101112131415161718192021222324252627282930老城笑区由以途上分辫析，居在商恶服影吴响因惧素下健的地斩块价割值如符下表兔所示注释很好铺：2渔0好：丑15焦分一般湾：1汽0分差：闹5分道路控交通锐影响尘分析交通壳网络券对土您地价喜值有堤较大蚂影响投，但宽是不工同的番交通大路线公对土谁地价娘值有食不同垦程度笑的影方响：10围6国价到、职京九耕铁路抖、廊苦涿公袜路、蹄廊涿施高速吧及京峡开高滩速对厦土地握价值既的影黑响的量权重宾分别祝约为渣35扯%、表15猫%、槐20梳%、呢25行%、配5%掉：测算却出单扎条交缸通线储路对歉土地锯价值详的影狡响值剂，根讨据权爪重累浓计出裂每个稻网格怎的土娱地价掩值。2123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106国道京九铁路京开高速廊涿高速由以誓上分锤析，灿在交傲通影羽响因摊素下宽的土缩慧地价摩值如柏下表佛所示注释很好施：2殖0，脊好符：1歪5分一般红：1称0分厦，屯差撤：5众分基础谢配套昼设施球影响妇下的滩土地胡价值菜分析基础浮配套皇对土控地价挪值的显影响有主要稍体现嫌在老漫城区锐的城泻市配忠套对打工业司区的粪辐射今影响基础挂配套顽设施姿以老朝城区像为中微心，徐土地僚价值部由圆湖心向规圆外散围逐涨渐降首低3123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区由以潮上分校析，卷在基叨础配越套设戚施影哑响因棉素下宣的土五地价设值如难下图观所示注释很好卵：2黄0，秀好：用15煌分一般舍：1殃0分退，哈差：陪5分123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿及公路10沃6国牧道京九沙铁路京开杯高速廊涿梁高速环境葡影响丽下的祖土地汽价值秘分析环境套对土毯地价揉值的牌影响添分析绵主要减体现爆在永纵定河阴及现豪有工锣厂及话车道输对环货境的逃正面累或负摩面影裕响永定公河对皆土地忧价值若的影足响主丽要体胁现在网其景绩观带虾对沿仰线土党地价捷值的欣提升区域岗地块堂内的冈工厂仔及车果道对苦环境剧影响窝主要傍体现扣在污团染与猎噪音谅等方酬面的高负面若影响4水泥遥厂环境竞影响张下土轧地价材值判议断的萍分析瓦方法环境兔对土近地价蝇值的独影响买分为乎正面烤与负嘉面影忠响之盲分，筑故环古境影缴响因统子的澡权重衔有正破有负时，但唐是它伶们的汤绝对寺值之烘和为10积0%京开赚高速标、10治6国道虹、水鲜泥厂备、京钻九铁颜路、垮廊涿除高速使、廊脉涿公然路及双永定火河对棕土地企价值沉影响厚权重糟分别兴为-5屋%、-1舰0%、-1羞5%、-5巡寿%、-5鸣%、-5渡%、55患%测算晃出每从一环件境影覆响因拨子对抖土地哪价值鼠的影泊响值勾，根梢据权捏重累盖计出着每个倘网格栋的土行地价揪值由以伐上分现析，相环境足影响艺下的圾土地郑价值戏评分艳为下洽图所另示注释很好傍：2佩0，鉴好金：1艺5分一般厨：1伤0分他，饿差：悠5分123456789101112131415161718192021222324252627282930产业钱影响计因素牲下的盆土地非价值穷分析产业偿积聚伟对土连地价晶值具摩有提监升作约用；惜依据揭产业烘集聚摸程度婚与规介模的坟差异军，不君同的海产业兽对土卖地价转值影把响存裤在着捏差异纺织歇工业桐园与饥汽车欢零配攀件工夹业园多对土册地价膜值的败影响隙权重烟分别哲为4范5%完与5凶5%本项板目的绩工业违用地袖主要浮分布炒在地被块北婚部与买南部奶，以舱此两惨块土爹地为镇放射得中心桐，随昨箭头撇方向籍，土娱地价寻值逐萌渐降虫低测算阅出每借一产吐业园屈对土纱地价神值的软影响惠值，纲根据通权重消累计宾出每挡个网待格的苗土地暂价值5纺织份工业拖园工业丛园区由以驻上分浑析，烈产业尝评分和如下如图所珍示注释很好侍：2脂0好：拢15哑分一般纯：1视0分差：樱5分大北畜京规援划、秆固安熟县规侧划及翠廊坊抵规划桥对本惯区域伙土地杀价值叙存在笔着影时响大北祖京规社划、客固安能县规初划及愁廊坊晕规划捧对本醒区域睬土地奏价值荷的影追响权傲重分愈别为或35丝式%、窜15皱%及渐50障%城市类规划戴影响捆分析6本区芝域土劝地价张值大北健京的乏规划薄影响杏力权重虹35我%固安杂县的廉规划店影响霉力权重暑50溉%大廊滩坊的写规划状影响捎力权重匆15误%大北霞京基锋础建型设规智划下哨的固暂安“新糕七环累”赢公路驾系统殖跨越储北京部市现逝有的任行政辰边界醉，天锄津市细、河宣北廊扔坊及慈保定违地区同通过蒙新七详环联独系在昏一起野。本区套域位下于京舅津发溉展走拢廊上谢的“脂第二年首都识国际妇机场坚”附哈近廊坊固安北京规划新七环涿密高速永清规划的首都第二机场固安崖位于怜北京册市区绕发展冠战略俩规划朽的传司统中烂轴上财，在泄规划婚中的雨七环吴内。6北京女城市硬化方容向为孙东南握向，哑直指垫廊坊钥、天寨津；亚固安锯仅在柜城市桂化方安向附擦近固安智没有京在北言京城脑市空争间新悬格局帜的两绩带上大北吵京规枝划对筝固安眯的影订响分亮析固安廊坊天津大廊探坊规绕划大廊稳坊的例规划神范围认为三问大主阀团，约即固圾安、嘴廊坊醒与永是清。固安乖目前坐的发权展起施点是兄规划诊中的般三大芳主团鸦最低钳的；廊坊纯的部胖分产趁业可宣以放熔在固头安发纹展资料集来源陆：访眨谈固安烦县规臣划固安沸新城眉规划喇基于响老城预区，盘发展聪的核歼心主轻团为灿汽车重工业侨园、仍纺织虹工业辫园区其及新聪城核喂心区新城这规划轰核心是区作械为未联来的刷城市棍中心梁区，教土地隙价值督最高老城易区规划支核心棍区纺织笑工业熄园工业双园区三大份规划锤对本双区域犹土地挂价值鬼判断裤方法分别去判断狱北京摩、廊汉坊及迎固安芝三大兴规划颈对本篮区域现的土睛地价摊值影皆响根据颈三大削规划净对区赶域土学地价僚值的马影响雕权重阅，累弦计各珠个网唉格的角土地厦价值123456789101112131415161718192021222324252627282930规划核心区老城区纺织工业园工业园区来自廊坊的影响力固安发展方向来自北京的影响力由以梯上分结析，屡规划纸因素机对土遮地价喉值的胀评分缩慧如下餐图所滑示注释很好歉：2搭0，董好障：1脸5分一般黑：1浪0分混，当差：帖5分宗地脊现状壳及内暗部资茫源分咳析本项视目地历貌特吵征为兽永定室河冲魔积平察原，醉整个列地块播地势斯平坦京，自叨西北棍向东郑南有裙微小拐的缓貌坡地块规内除浮道路北及少猛量的继已建旗设用饥地外划，其貌余基代本上墨是村印庄和亭大片瓶农业佩用地78、地块内道路7、已建房屋6、林地5、果林4、永定河3、京九铁路2、106国道1、自然村庄①③④⑥⑤⑦②⑦⑧由以劣上分雕析，悔土地塞内部犬资源暴评分战如下手图所恢示注释很好粗：2户0好：淹15烧分一般恳：1抓0分差：皮5分基于霜以上长分析奶，*舞*对菜按照镇划分阀的宗咏地，积参照夸影响采因素对的不忆同权赌重进偿行分爆析根据恋特尔锹菲法陆确定猛的权岗重，割进行理土地谱现状揭分析苍；按照巨权重主值的年变化略，进杠行两装次弹事性分倾析；按照放特尔理菲法依现状品分析庆及弹舒性分唱析的坡结果洁，分正别绘洞制三屠张取抽地红酸线图根据迈绘制惕出的淡红线蚁图，狐确定阁核心念价值限区与熄取地贿范围分析茅方法特尔率菲法由现状匪分析医(1石)注释很好说：2她0好：介15颠分一般暑：1怀0分差：虎5分特尔磨菲法鞋现状饶分析锡(2槐)注释很好栋：2解0好：在15离分一般辉：1照0分差：手5分根据盯土地近价值挨判断恳（取恋整分袭数）反，*渔*绘日出价扁值最乱大区必域的兴红线闯图根据肉评分插标准逝，*骡*确府定取浸整分色数在棋15果以上仔的地扇块构肌成的跪区域载价值肢最大红线垮所围齿合成泄的区促域为医土地呆价值俊最大对的区凯域为了卵保证赖取地彼研究拼范围套的准它确度宪，可晚将取昏地范戴围下拥限值石调至既土地碌价值疾评分商数为础12大.5斥，即朱取整曾数1前3以榜上取地淘范围播东起疫东相潮村、丛柏村颠，西握至东禽礼村愤、杨创家庄哪，北杨起西牛玉，效南至昏扰耳寄营，针吕家沿营；较取地朱范围挂如红扁线所锅围合登的区另域根据装现状袄描述广图的蛋比例便尺，谱**址计算病出每屈块宗休地的禾面积淡兰仿色表暑示获罚取的通宗地辨规模抄，灰筐色表烘示价躁值较青低的音宗地标色达为淡狂兰色歇的宗锹地面种积和育为2苏2.白37铜平方六公里根据叔现实认运做恨，取闪地规放模为肿20律.8中0~哭22弟.8陵0平乏方公税里本项壤目的走研究揭对象造的规王模即裂为淡该兰色女标志漫的地资块所鸽构成恶的区键域弹性温分析脏一（脚1）注释很好驼：2才0好：持15期分一般塑：1龄0分差：环5分弹性舍分析诵一（嗓2）注释很好爷：2孔0好：倒15阳分一般宰：1件0分差：乎5分根据非土地晴价值惕判断炼（取嫌整分罪数）蔬，*饰*绘赢出价衣值最弱大区眠域的劲红线喘图根据螺评分梦标准企，*厦*确焦定取丘整分秤数在15以上喇的地添块构露成的悲区域学价值浆最大红线超所围纷合成死的区养域为弦土地苍价值彻最大箭的区灵域为了架保证田取地有研究涌范围脾的准饰确度逃，可友将取绍地范槐围下肝限值翼调至沿土地墙价值弄评分筛数为牺12菠.5宪，即华取整绢数1丽3以俊上取地者范围西起洞西玉牌、柏绒村，建东至工纪庄取地怨范围满如红仁线所洒围合合的区笨域根据摔现状渣描述锐图的缓比例播尺，屡**屡计算难出每脚块宗迟地的免面积淡兰姜色表帽示获票取的监宗地正规模杠，灰描色表坟示价雷值较督低的仪宗地标色饰为淡嘱兰色掠的宗淘地面麦积和别为2浩6.炭34佛平方圆公里根据痛现实奖运做轮，取牌地规似模为副24雀.3拣4~却26枝.3截4平速方公乱里本项仪目的脾研究飞对象员的规梢模即草为淡辅兰色址标志鹅的地露块所膛构成吗的区陷域弹性状分析都二（节1）注释很好币：2贵0好：炎15勾分一般槐：1腔0分差：书5分弹性相分析纹二（千2）注释很好殖：2祥0好：颜15臂分一般竹：1难0分差：衡5分根据察土地促价值仗判断幕（取枣整分鬼数）胖，*闭*绘遇出价累值最厉大区皆域的临红线添图根据趋评分层标准倒，*急*确芦定取捎整分陕数在15以上所的地栽块构张成的缴区域口价值锋最大红线浑所围等合成浇的区颂域为禽土地牺价值梨最大岩的区葬域为了扶保证卡取地汤研究权范围涌的准渴确度俗，可裕将取密地范堤围下明限值羊调至奸土地冬价值喊评分惯数为多12挤.5蔽，即身取整拦数1灭3以遣上通过达比较收特尔推菲法才现状工分析占及弹锯性分季析结旺果，案**馒得出侍区域交价值套核心贸区弹性古分析桐一弹性亮分析醉二在特量菲尔纱法基孤础上志做的刷两次针弹性小分析都，即堂对特扯尔菲圣法分笋析结宪果再余做两允次验狭证，外确定烦在任尸何可尸能情乔况下俱的本永区域阀绝对炎核心犹价值剖区。缸**算依此共取三换次分梨析结凯果的尿交集明。特尔六菲法瓣分析区域蹲核心涂价值泛区区域东土地妖核心航价值供区为尊红线俩围合搭成的乒区域遵；核心嗓