某项目定位及规划运营建议

谨呈：沈阳xxxx置业xxxx项目定位及规划运营建议规划指标地块A地块B2地块占地面积约72万㎡约13万㎡容积率2.5建筑面积约180万㎡约34万㎡前言区域研究+项目研究郊区生态大盘新区生态大盘2目录城市背景解读高铁专题研究城市滨湖带研究XX区域属性界定本体解读房地产市场研究项目定位大盘开发研究规划运营策略规划运营建议区域篇项目篇XX区域与西客站融合发展？XX区域在城市中角色担当？XX区域的特色性如何塑造？项目与XX区域定位融合、如何实现价值最大化？项目如何领先市场竞争、彰显自身特色？项目目标客群、如何导入？项目的初步规划运营建议？3区域篇|城市背景哈大高铁线路图长春城市能级拓展在于南北融合，哈大高铁是契机长春南北融合的点将会成为长春新的中心之一，支撑未来长春能级拓展4高铁站落户西部区域，其发展将带动长春西部全面升级，城市发展将呈现“三心”格局西客站区域是长春南北融合的点，未来的长春三大中心之一区域篇|城市背景5不同于传统铁路，变“城市过道”为“城市客厅”长春城市能级将进一步拓展项目开发的市场辐射范围更广，会延展到高铁所带来的客群西客站及周边区域将成为长春新的城市副中心项目开发的市场辐射范围应着眼于整个长春区域带动长春产业升级XX区域与西客站互补，共同构建长春新的现代服务业核心XX区域与西客站互补发展，项目辐射市场范围更广区域篇|高铁专题研究日本新干线、法国TGV法国里尔站片区6引导性：带动居民生活方式和观念的前进功能性：能够对区域经济产生拉动力服务性：为周边社区和城市居民提供多样的活动场所独特性：能够形成自己的特色XX区域完善长春城市功能，带动新的生活方式，项目应担此责，提升项目品质城市滨湖带是承载城市功能的重要区域区域篇|城市滨湖带研究时尚的苏州XX湖浪漫的杭州XX湖奋进的堪培拉XX湖宁静的XXXX湖7区域篇|属性界定长春的“休闲极核”，XX区域首担其责长春中心城区内、特色的、游憩商业、文化娱乐、滨湖生活集聚区基于价值最大化融入城市发展基于竞争差异化、特色化基于本体彰显项目自身特色8文化娱乐区影视主题文化、汽车主题文化、剧院、酒吧、美食，打造长春高尚、时尚文化娱乐聚集地游憩商业区区别于传统的商业中心，以湖、水系为背景，打造滨湖亲水商业步行街。滨湖居住区引领长春生活方式的湖岸生活新天地区域篇|属性界定长春中心城区内、特色的、游憩商业、文化娱乐、滨湖生活集聚区9本案位于长春西部XX区域，行政上隶属于XX区，为XX园、XX两大产业集群与西部新城围合地带XX产业集群XX园区产业集群XX区产业集群中心城南部新城本案，应何去何从？净月组团北部新城中心城、XX区见证了长春的昨天南部新城、净月湖区见证着长春的今天西部新城和北部新城将见证长春的明天西部新城本案距西部新城核心区两公里项目篇|本体解读|区位10序号关键节点距离（KM）车程（分）1西客站约3约52长春汽车产业开发区管委会新址约6约103长春站约21约304人民广场约18约305市政府约17约25轻轨1号线快速交通2号线（规划中）绕城高速四环路西客站（规划中）XX区管委会新址长春站人民广场市政府快速交通发达，未来规划有轨道交通，半小时内可达长春主要节点项目篇|本体解读|交通11先业后城城优业盛阶段特征：以经济增长为压倒性目标，以工业为主导产业居住、文化娱乐等其他城市功能发展相对滞后，只能满足基本生活需求“先业后城”的发展模式为后期区域发展奠定了经济基础阶段特征：具备一定经济基础后，通过良好的规划打造良好的区域形象，加大各功能配套的建设环境的改善和配套的丰富吸引高素质人口入住，促进高附加值产业进驻和发展，实现人口与产业不断升级，最终达到共同繁荣汽车产业是长春的龙头产业，GDP占长春的62.5%；同时，XX区已经提升为国家级开发区，产业十分发达；另一方面，XX区相关配套较为落后，住宅、商务办公、商业等相关配套还停留在宿舍区的水平，严重制约了XX区的进一步发展。本案应主动承担XX区功能完善的责任，改善西湖环境，打造高品质住宅区，塑造良好的区域形象；同时吸引高素质人口入住，促进人口与产业的不断升级，为XX区的“城优”做出自己的贡献。XX区亟需完善城区功能，XX区域应主动承担“城优”之责项目篇|本体解读|周边环境12第一狮代住旁宅第二胁代住爬宅第三豆代住灯宅第四挠代住荣宅缺失发展阶段阶段特征产品特征第一代住宅造房子仅是可以居住的房子，遮风避雨的场所而已第二代住宅开始关注舒适度开始关注“看起来好”的品质和舒适，但依然以户型的舒适为价值核心第三代住宅产品全面领先，用科技解决居住舒适度，关注居住社区的文化及宜居的可持续社区呈现有机增长，各项功能通过成体系的综合运营来实现社区增值第四代住宅低碳、绿色、环保成为住宅的主题，产业化、个性化成为社区的新诉求，新住宅代表了一种生活方式的转变体现对自然环境、科学技术、人类文化的传承与尊重，体现了对人性最极致的关怀XX区现勒状本项阳目XX区现餐状二签、三煎代住拢宅并愿存，甲第四胖代住禽宅市户场缺沃失项目颗篇|本体犁解读|周边攻环境1320闻10年长遥春土仅地供旱应量协剧增驴，达92朽5.悠53万平烫米，提规划街建筑京面积20裕00多万撇平米茎，是20遥09年的亩近3倍，会尤其驱是11、12月土遥地供误应量留更是察占到乐了全址年供谣应量1/投3，由究于国梁家宏肚观调秆控的须加强家，捂严盘风完险增市大，20职11年这病些土绩地上津住宅醋将开弊始集犯中放洋量，预计岔未来码几年威长春煮商品阳住宅产供应返量将聋呈现晋爆发纤性增忘长，加商品垂住宅民市场商竞争架将异竿常激极烈；从20椒06屈-2廉00雷9年土奸地成第交均往价呈食快速腥增长盾趋势掌，20童10年土甜地均槐价创傍新高贸，将躲对房舱价产辣生进吧一步染影响包。20左10年长滤春土刃地市熟场供画应量矮剧增丙，未缘瑞来几柔年长随春商测品住发宅市送场将看面临遇竞争睬压力数据斜来源循：思恭源数古据平蛮台项目犬篇|房地驶产市绩场研誉究|土地辽市场14从分抢区土络地市烫场来燃看，治随着炼市政烂府南计迁及避南部客新城抓的开侵发不咬断升炉温，执长春接南部匙高新阁、南涨关两哲区成愚为城企市热坐点土暴地供收应区千域，顷占到棵了长吗春土笨地总概体供兽应量境的50烂%；XX区的件土地械供应波量较洞低，狐老城牙区中券心朝择阳区旷土地司资源岁紧缺棚，供昨应量遵很小诊。从供巴应区陶域来壮看，蚂预计20由11年南着部新抢城土铅地的订供应创热度文不减券，西神部新维城和堵北部苗新城愈的开漏发将渡逐渐殖升温绩，高咏新区娱、南挨关区耗、XX园区澡、XX区、穴经开京区四刻个区遗域预政计将诱成为型新的撤一年检土地坚供应制的主撞力。结论篇：20躁10年高澡新区校土地棚供应达量占宫长春虹整体场的近30藏%，20修11年其蛙商品返房供寒应量帜巨大蛛，将村成为幻玉本案甲的主土要竞莲争区沸域；从未舍来长曲春整闹体发或展方匹向以辣及计飘划供次应土滋地分渣析，秀高新临区、歌南关成、XX园区诉、XX区、史二道发区将滤成为做土地御集中壮放量米热点赢区域但。XX园区183.07XX区64.76高新区622.89净月区112.06经开区257.7二道区208.85宽城区254.172010年长春市各区土地成交规划建筑面积统计（单位：万平米）朝阳区12.75南关区328.1区域慕内竞犁争较痛小，抬区域亿外竞律争激阵烈数据怀来源故：思喉源数浩据平后台项目盾篇|房地疤产市澡场研护究|土地筒市场15（万平米）市场品供求色分析从长先春商蹈品住竟宅整拣体市腊场来摊看，20京10年前11个月墨新增罚供应笨量达先到33歪5.宁4万平兆米，景但与竟成交壮量相疑比，棚供不怒应求之现象膨明显本。20殃09年新辫增供虎应量拣仅为模成交定量的疾一半虚，20廉10年新喝增供轻应量军有所朋增加汗，也凡仅为誓成交困量的80萄%；究其丹原因梦，我祝们认酬为主效要有灭以下睬三点格：第一搁，长馆春居鸽民购舟房需墙求旺宋盛，讨尤其塔是长宗春支殊柱产旧业汽车脚厂职旷工进溜入人碎口分腊裂期，年笋轻人跪急需尼购买慰新房槽作为债婚房选，中狗年人暴急需舒产品伸升级昨换代闷；第二首，长冬春目前素房价慕仍处鲜于相洽对合尸理水脏平，均坝价在50逃00蛙-6建00捏0之间榨，尚身处于艇长春零居民烈可负看担范蝇围内剖；第三毙，长糖春在诵吉林馒省的津地位省显著朵，城张市首肃位度邮高,吉林微省高风端人秤群来塞长春嚷置业脉的趋迫势明患显。2008-2010年商品住宅供求关系统计（单位：万平米）年份200820092010年1-11月新增供应量490.3293.6335.4成交量358.5607.66403.7供求比1.40.50.8长春修住宅队市场始需求庆旺盛牧，新持增商糠品住虽宅供门不应畅求现溪象明很显数据爬来源皇：思带源数撞据平活台项目肠篇|房地唯产市资场研颗究|商品度住宅当市场16分析便：长春剧商品挪住宅祖均价俗增长勇迅猛店，从20慌09年上虏半年牢的44趁30元/平米粱增加堡到20余10年7-薄11月的歇将61爹75元/平米赵，短短柱两年状均价磁增长广了近40蝇%，主要盼原因捕有以竭下三维点：第一员，新注出台忆的房灶地产出调控股政策扬导致惕开发哀商进著度缓甘慢；备第二性，通过酬商品幅房预牙售制蛛度的妄严格运执行，政府调控鲜房产怎放量倡；第生三，遇通货揪膨胀跟预期欢加强逗，人乳们希田望用毅房产合保值坐，且相可以私通过花贷款性减少吵通货衰膨胀还的损糕失；随着伸宏观崭政策鞋的出泻台，商品描房价嫌格上吗涨幅士度有队所回不落，泛市场末进入恋盘整捎期，阴但价蜘格回键调空施间不锣大；市父场转么入结构惯调整罚，传茫统的岔“核田心区评”商鲜品房姿的价吉格竞焦争力刮将得浩到明鸣显体磨现，霉成为收市场值价格地稳定直的一沸支重能要力者量。预测在20绝11年，20谱10年入醉市的霜土地贺建设线的楼骆盘开许始集中放今量，米供应恒量会信显著坡增加劝；另个一方莲面，报基于乡丰大房冰地产调巷控大深势，伸房地叠产价喂格过习快涨貌幅受医到压协制。预计20货11年房穗价将笨会平阻稳，谁价格桶基本窑稳定匙。数据壳来源华：思科源数陕据平纱台两年呢长春封商品钳住宅毯均价改增长抓了近40级%，预咽计20步11年价寻格将扶稳中议有升项目绒篇|房地两产市蛇场研纯究|商品矛住宅耕市场17供求拘比分肉区上您来看隆，大米部分免区新袜增商东品住芦宅供镰不应美求，途尤其脚是净肃月区迁和XX区，纷供求赢比分骡别为0.昼3和0.挪5，严趋重供岸不应垦求。但从业分区技商品普住宅奋销售抵均价呼上看痛，供绒不应促求的XX区在善整个疫长春崇各区港中排粗名靠意后，汉分析那其原熄因，也一是XX区缺葬少优千质的崇楼盘翻，房够地产雕开发北档次辨偏低委；二炭是临录近的赛高新述区等胃区凭斯借便画利的烫交通眉和中辰高档渴次楼台盘分凡流了荷很大圈一部拦分的XX区客廉群。XX区房释地产取开发防档次谎较低度，亟场待提婶升项目石篇|房地务产市喝场研境究|商品坚住宅涌市场18正北：区域浙发展对关键剪词：宽城烛区政闹府；还老城呈区；龙地铁、长芝春火挪车站面、资娱源一管般；房地厉产印毛象：南严部发磁展较晶好；闹北部免进行棚户辰区改籍造，跳人口秀密集栋，房锡地产项目较多娱，档探次低，随饲着地使铁向性北延思伸，尽房地漂产的费发展贪迎来佛契机；东北：区域壁发展悼关键翁词：长烦吉图带发展输战略情；玉副米深牺加工行；北丛部新休城；章工业湿发展爆重点犹；产童业人豪群聚限集；房地富产印坦象：未鞠来房请地产璃发展邮重点瞧之一呼，小亮盘较洁多；价格薄处于逝中等讽水平教；正东：区域高发展叔关键唤词：地铁2号线轻；长养吉高拜速；产业堡档次誓高，国萍际公贴司多；房地脂产印融象：中士高端宋房产屯较多请，如践洋浦棕花园泛；东南：区域扶发展际关键茅词：净闯月湖等；别盖墅区锡；房地与产印尼象：是储长春皇公认咽的两陆大房演地产咏板块丘之一推，均妖价高肤；近觉郊以偿城市战高端秧住宅禾为主炉，远羞郊以纽奉高端完、低眠密度状别墅心区为咳主；项目绸篇|房地胜产市响场研商究|市场当格局19西北：区域突发展鞋关键忍词：发河展缓敏慢；嫂轨道船客车私；房地旋产印舟象：大未盘较馋多，狼高端忆楼盘详投放滔量不荣足；正西：区域共发展惹关键献词：发否展缓弊慢；刘西客待站；途同心涉湖；房地坦产印真象：西橡客站谦的建潮设将突带来炕大量敲项目在和客德群；西南：区域猫发展服关键烦词：汽插车产早业；脆高新即技术堆产业窃；房地促产印异象：XX区内移房产正密集新、水锻平低迈，土收地放找量不模大；贪八一锣水库激周边叼楼盘什档次组高，册多为卵第一撞居所恋，目鱼前已蛙有多珠家大袭开发妖商进当驻；正南：区域球发展葛关键预词：市额政府持；南米部新桂城；冠重量竹级商岩务区移；城腊市发缓展方咬向；房地嫌产印尘象：中亏高端擦楼盘探聚集街地；收未来拒房地贝产供弓应量乡丰大；多点打开花炼，西垄部起总步较查慢，暑东北他和西刺部潜鞋力较钟大项目雀篇|房地鸦产市钱场研驳究|市场性格局20板块瘦现状城解读碰：目前XX区项点目主国要集喊中于XX大街撒沿线离与XX路XX公路办沿线耗，高摇端豪转宅产企品沿XX路XX公路仙发展防，普袍通住曲宅沿XX大街寨发展欣，XX大街听沿线科住宅首比XX、XX公路润住宅鼓均价足低50召0-述10鸡00元/平米算。XX路沿钻线：潮环境皇较好胳，距钢市中园心较漫近，端集中些了本索区域病大部谷分高她端产同品XX街沿柜线：扣周边郑环境盼较差号，普执通住喂宅产咱品多虑数集精中于婚此。板块分区代表项目物业类型价格水平区位特点XX路、XX公路沿线XXXX花园品质洋房5600-6000对城区辐射力较小XX大街沿线XXX城多层、小高层5000-5600辐射半径仅能覆盖本区XX芽X城XX兵XX公馆XX时代XX告X园XX红XX花园XX豆XX景XX诸X府XX造XX临XXXX脾X郡XX新城劳二期XX嘴X城XX大街XX路、XX路XX研XX暂19稀53待售页项目在售债项目平行牢线市拴场布患局，XX路为衣主力谎，XX区域董将成举为新以贵XX区\高新料区\X咐X园区项目本篇|房地墓产市匆场研纯究|竞争叹格局21项目名称总体量（万m2）开发商地理位置容积率XXXX公馆18.2长春XX房地产开发集团有限公司东起XX路，南到XX铁路，西临XX路，北至XX南街1.3XXX园31.7长春XXXX开发区东皇房地产开发公司XXXX路与XX大路交会处2.3XX时代17吉林省XX实业XX路与XX路交汇处1.55XXX府20吉林省XX房地产开发有限公司XXXX路1688号2.2合计86.9XX区目极前待风售项义目的番总体哑量为86挡.9万平班米，壮是20澡10年XX区成勺交体储量的网近3倍。20瓦10年成岗交的65万建友面的穿土地皇将会润陆续贝投放习市场朽；目前XX区高压端客盈群向距其他浊区外膀溢现擦象明史显，痕随着XX区楼叉盘档桨次的混提高叨，会敞有很在大的扇客群虫回流抵；虽然瞒目前XX区的腊待售工项目盗总体耕量和20论10年成康交的果土地患总体怨量较门，但经随着蔑这些考中高蒸端客马群的秧回流满，XX区中熄高端尝的房究产需报求会陡大幅畏增加主，因牺此，直符合受市场暂的项恼目定尝位至钟关重傲要。2010年XX区经营性土地成交土地建筑面积（万平米）652010年XX区商品住宅新增供应量（万平米）14成交量（万平米）29.6供求比0.5成交均价（元）4855XX区主婚要待流售项碧目数营据一纺览表XX区\高新闹区\X羊X园区面临谢一定决的竞净争，盏产品必档次柄需提在升，命如何样吸引馅外溢勉客群馅是关县键项目所篇|房地滥产市收场研碑究|竞争愉格局22XX区\高新趴区\X宣X园区二元展结构哄市场热，板熔块三队分天贴下板块短现状昆解读恰：目前在板块签北部笛为项户目集破中区挠域，室整个呼板块榆形成雀二元尼结构蛙市场料，为河价值亮核心上区及壳起步芽发展房诚部价值肠核心侨区：创随着衫城市阿发展掏，区岁域将惭成为令主城择中高稿端聚它集区胞，带凉动区蒙域房罪地产也发展名核心氏价值泥板块起步对发展烫区：待板块同逐渐拌成熟姜，随研着核深心价澡值板御块的抚发展京及区贺域逐爱渐成猜熟，指板块闸开始傻发展高端壁资源培区：派八一搅湖附扛近，栋依托逢八一滴湖水供面，缘瑞打造冠临湖右居住勇区板块分区代表项目物业类型价格水平（元/平米）区位特点价值核心区别墅、洋房、品质小高层别墅9000-12000洋房8000-9000受朝阳区板块辐射，地处硅谷大街核心地带起步发展区多层、小高层多层3500-4000小高层3000-3500高新区北部，靠近市中心区域高端资源区高层5400-7000新兴发展区项目咱篇|房地赛产市痒场研非究|竞争择格局23项目名称总体量（万m2）地理位置容积率XX城17.2东至吉林省XX公司，南至XX路，西至XXXX，北至XXXX公司3.5XX园9.8高新东至XX西街，南至XX路，西至XX街，北至XX南街2XXX别墅31.9XX大街与XX路交汇处1XXX庭127.5长春市XXX南街与创XX路交汇2.47XXXX45XX路与XX大街交汇1.4XXXX13XX路与XX街交汇处2.6XXXX100.8XX区XX路与XX大街交汇处2.1合计345.22010年高新区待售楼盘总体量（万平米）345.22010年高新区经营性土地成交土地建筑面积（万平米）6232010年高新区商品住宅供应量（万平米）36成交量（万平米）34.7供求比1.0成交均价（元）6608XX区\高新浅区\X异X园区未来亲几年异高新够区住痒宅供燃应呈衡爆发俩性增狱长，棉将对隔本案嫂的开秆发形修成巨丽大的贝竞争高新抢区主宽要待诱售项消目数挂据一沙览表项目底篇|房地怀产市阔场研花究|竞争岔格局24XX区\高新恢区\XX园区集中脏在东衡部两泄线，奸呈平名行线绒分布栏，大询盘聚牵集区火和板亦块高麦价区遗二元费市场场逐渐露形成板块牢现状察解读迈：从项灰目分帮布来随看，块现有衰在售呈、未魔售项殊目大膛多集拘中在XX园区毛东部父西环视城路惩、基堵隆中图街和妈正阳秤街两粪线。毛这主灾要是到受交负通和哗朝阳对区辐晶射影恒响；从项栋目特培色来盯看，浊区域掠内项气目特估色不抛明显泛，多猴以外量国风宋情和仓社区退景观边作为纹推广吧重点犯，区较域内拾缺乏樱中高酱端品拔质楼切盘，隔同质阵化现瞧象严圣重。板块分区代表项目物业类型价格水平区位特点西环城路沿线洋房、多层、小高层5000-6500元/平位于四环沿线，交通带动区域住宅发展基隆中街、正阳街沿线酒店式公寓6688-10000元/平靠近朝阳区，城市发展较成熟区域大盘杆聚集录区板块狡高价等区板块双高价贡区项目柳篇|房地虑产市伶场研局究|竞争咳格局25项目名称总体量（万m2）开发商容积率预计开盘时间产品类型大禹华邦502.52011-5-1普通住宅香港其士XX园项目96.91.92011-10-13普通住宅绿景国际721.22011-6-25普通住宅锦绣西域41.83.72011-9-16普通住宅丰和西都15.61.82011-3-10普通住宅吴中XX园项目5.83.52011-9-16普通住宅展轮新世界8.23.192011-3-17普通住宅合计290.320给10年XX园区坚经营袋性土虽地成谈交建婶筑面鸡积为18蓝3万平庆米，接按照20耗10年商乏品住承宅成鼻交量沫计算闲，约屠可消羊化3年；现在XX园区帮主要厨待售涛项目区总体弦量为29绑0万平辨米，筹按照20赶10年商役品住欢宅成心交量俱计算录，约歉可消直化5年；随着晓西部赌新城站的开扁发，预计粒未来衔几年XX园区善的市色场供高应量矮将有由所增肌加，纽奉成为晌房地误产开叉发热守点地尼区。2010年XX园区经营性土地成交土地建筑面积（万平米）1832010年XX园区商品住宅供应量（万平米）43.3成交量（万平米）54.8供求比0.8成交均价（元）5341XX区\高新坑区\XX园区市场佩供应牲将会远有所昂增加齐，随喜着西产部新耳城开铲发建来设，归将会胶成为趣房地翠产开来发热越点项目羞篇|房地甚产市豆场研韵究|竞争纹格局26从区域发展来看，西部新城、南部新城、北部新城是长春未来发展的重点。本案紧邻西部新城，拥有西湖这一稀缺资源，处于是未来西部新城和XX区住宅发展的核心地带，未来住宅供应量将会有所增加，产品品质将引领XX区发展项目敬篇|房地枣产市录场研锤究|总结27定位贷篇基于域价值弯最大呈化洞察懒城市跌发展厘格局良下的冷项目雁价值族最大胶化基于警竞争挖掘仰区域栋市场盾需求警下的谱项目锯机会防点本项沙目定况位原碗则基于愧本体满足仇自身锈禀赋快下的壳项目毒切入修点项目薪篇|项目斯定位|总体俱定位28基于本体满足自身禀赋下的项目切入点借势般西湖国、领塞跑西帐湖区域饱优势著：区站域集辩湖居盾生活修与都阴市生亦活为假一体鲁，坐此拥XX、XX园高仙端客排群；地块挎规划耽配套耻优越旧：规矮划了桂了大霸量的弱公园觉、商朵业休役闲、纷学校挂等基宗础配铸套，叮助于脑休闲散生活暴氛围乏的形闲成；地块狸自然覆环境贸优越唤：紧逝邻西岂湖，标规模萄巨大财，土落地平勒整，楚利于什打造蜡多元枕产品奴组合罢的湖发居产份品；A地块裳率先德入市兔，将乎引领纽奉区域名开发盘品质伶；西侧污高速者公路枣、东铸南侧其高压出走廊归、B2地块愿东侧冷石油腐管道弱的影振响，阴可通每过后穷期产山品规举划进朴行处摄理湖居览的生态便的多元变的生活禾的休闲帽的引领瓦的打造鹿多元损产品坛组合拴，塑俗造休尚闲生沙活项目错篇|项目绢定位|总体朱定位29基于市场挖掘区域市场需求下的项目机会点定位匹篇XX区、XX园区槐中高惩端客扶群数闪量大齿、消徒费力圾强；XX区、XX园区溜住宅尺品质翠低，些同质妨化现慕象严修重，乌中高爹端住笨宅严暴重匮各乏；XX区区折域价纸值尚仆未被锅充分贞挖掘饰，商描品住像宅均振价低冒；汽车例厂中划高端所客群托外溢峡现象朽严重弟，增脑强区帮域客拴群吸耳附能赔力是遮关键欣；西湖电生活户标准螺，吸存引西谨湖尊扬贵客跨群富裕肚的低端言的同质虑的都市董的外溢怕的定位京中高驾端，术增强赛区域变吸附讨性项目轧篇|项目纠定位|总体朗定位30基于价值最大化洞察长春城市发展格局下的项目价值最大化定位饱篇融入挪西部扩新城迟，共武建西走城副拆中心融入旦西部牢新城辟，引抚领西骨湖开通发都市眠的契机狱的创造遣的成长耐的空间梁的融入幻玉的引领屠的长春归城市祝发展希面临席契机童；我们缎参与幻玉创造趴一个任新的肃城市巴中心详；融入铸新的遮城市饥中心关带给哑我们段更大那的发奶展空幸间；融入百西湖重开发匪，与财之功挨能共轻享；唇引领谈西湖花开发拆，塑暖造西趣湖标负准；项目倚篇|项目烫定位|总体因定位31新标孩准都听市、坛湖居伴文化枪、休闲蒜生活乒区新标宅准、汁新都选市、贝新文奇化、纹新生熟活项目壳篇|项目向定位|总体获定位32长春捞首席恐都市穴湖居溪生活米领地首席梁即是愁标准是都讨市、闪是湖盖居、旱是都颈市湖朽居有熙休、有跟静、因生活介有熙管有静向往胜都市衡湖居某生活昂的人膊的专激属领适地项目火篇|项目成定位|市场瞧定位33新标钢准都术市、周湖居酷文化爬、休闲队生活览区新标青准、祖新都茶市、路新文剂化、喉新生瓜活项目蛾定位例深化|总体估定位XX·XX湖梦：毛寄托统梦想处，创污造梦大想熙：稍生于哑自然罚，长桃于都以市湖：武湖居饮文化跳，休撞闲生扛活形象升定位34有知扁识,有涵看养,有阅奴历,有实廊力……这群聚人分由布在递长春卫西部徒、甚恳至以乱外各垒个区爹域，做他们坝相信,生活虫中,除了风工作,还有掌更多启的精岁神追量求;他们驱崇尚缘瑞自然听的和辜谐，辰因为烧那里锹有他纵们的擦精神罪家园良；他们赶对文跑化类楼的活霜动有君天生说的执本着和馆热爱;他们出可能税活跃俱在各甜行业,并且睁已经谅成为言了行日业的高中坚绍力量,由于伴他们响受到恳较好拉的文硬化教满育熏敏陶,对居押所会随有更泊高的敞追求.这群眠人不锻会是怀城市帝最令光人瞩厌目的弹视觉塔焦点,但却匀是构专成本爱项目饱最为劳独到勇的人骑文风秆景；他们是项目跌篇|项目柴定位|客群驶定位3536雅品佩一族雅：锻是姿溪态，招是气戚质，疮是他妥们选攻择事右物和呜约束全自己特的标岂准！品：仓是生挠活状跨态，徐是行亲为习摘惯，货是游幸戏规莫则；萝他们求对事琴物有皮自己否的认谎识和岗衡量古标准.并且设也有限实力歇享践受精盯致生另活方砍式。这群另人的蹲共性虾可以雅归纳越为：项目诊篇|项目裂定位|客群塘定位36生相暴同，亲活有装别！雅品拍一族崭的生搜活价惭值观零：项目盖篇|项目朱定位|客群筐定位37思源姥客群铸梳理伶模型项目筝篇|项目抄定位|客群凉定位收入情况距离自由度中等中高高近中远低中高自由度曲线客群狮梳理妻策略基础抚：近距丢离的未中等轨收入律人群府，近秘、中气距离乐的中饶高收或入人停群以捕及近文、中纠、远肌距离惭的高设收入细人群提升肚：中距倒离的凳中等凑收入垦人群论，远描距离袭的中挺高收抛入人火群自由炉度：撕根据傍收入笛情况便，其谣购买浪房产饿可能地的距秀离覆逆盖，浅如高袍收入芝人群杜的购伐买房疲产的嗽空间财距离忌覆盖凯远、垦中、规近。距离携：或脏是空渗间距摔离、谱或是咳时间兼距离吐亦或恋是心凶理距辉离，连在长协春，驴根据扬本项青目特巷征，草时间愉、心糟理约纹等同芳于空疏间距心离38思源章客群耗导入触模型项目陕篇|项目英定位|客群备定位价格承受力区域认可度配套需求周边环境需求高收入人群中高收入人群中等收入人群客群摊的收执入不陪同，滑对相健关需主求亦砍不同如高糖收入聪人群厦对价叹格及妖相关摊配套旱相对搜不敏端感，园更注析重周祖边环忠境需短求和裙区域票认可布度导入葬策略倡：根龟据客松群收颂入对胀价格忍及相优关需隆求的犁不同临，进广行客嘱群导盆入研锐究，叔在不级同时铃期吸叛引项鹊目的枕目标哲客群39项目耕客群怨梳理项目持篇|项目京定位|客群全定位区域XX区、XX园区长春市内其他区域外地客群项目客群75%10%15%客群修正大盘竞争，西部新城、XX区域的发展，高铁的开通运营项目客群65%15%20%区域XX、XX园区长春市内其他区域外地客群绿地上海城90%5%5%XXX城75%5%20%XXXX花园70%20%10%XX区工作人员收入水平员工级别工资收入水平普通工人4000元/月一般管理人员5000元/月高管及工程技术人员7000元/月收入级别家庭年收入中等收入10-15万中高收入15-25万高收入25万以上40项目徒客群闯梳理项目滋篇|项目仇定位|客群雕定位XXXX园朝阳高新宽城南关市内亚其他做区域省内省外家庭献中等揭收入10拐-1棉5万/年家庭拢中高索收入15乌-2凳5万/年家庭脸高收录入25万/年以秘上普通端员工一般膏管理良人员私营俯业主公务愈员外企友白领高管高级晒技术桌人员私营扯业主公务借员一般织管理系人员私营应业主公务抖员外企次白领高管高级秃技术蜘人员私营视业主公务跳员高管高级离技术市人员私营黄业主公务剩员一般欺管理静人员私营拥业主公务往员外企湾白领普通高员工基础笼客群提升崇客群定位咱中高没端，兄中高匠收入券客群密为主XX区、XX园区岔的中诞高收坑入客氧群为悔主目标表客群重要努客群偶得朽客群41项目穷篇|项目扑定位|客群崇定位起步良期-客群凑梳理周边胞自然挠环境企优越累，但敏处于世整治膀阶段西部访新城耐开发爽建设预，区柳域认没知度腾较低项目尽处于东起步有期，摸各项纸相关猪配套顽不成劫熟开发晓目标形象坡塑造贯阶段框，树夺立项昼目中网高品松质项目唯背景价格吸承受诵力区域吗认可秩度配套周边膊环境价格承受力区域认可度周边环境需求配套需求初期中低中高低中等收入人群低低低高中高收入人群中中中中高等收入人群高高高低√高收探入人充群中高作收入堆人群中等扮收入拿人群42项目油篇|项目激定位|客群丑定位起步驴期-客群呢梳理基础壶客群终：人民堆大街说以西违方便膜进入振项目醉区域杏的中蔬高收芒入人耽群，吹其中匠以XX、XX园区袖中高数收入辰客群妥为主衣。项目漠客群提升梨客群落：依托固便利赵交通四进入稠该区斥域的夹市内到其他怪区域慰、省屑内省桐外的萝中高虫收入恢人群拨，尤项其高迫铁开寺通运蔑营带兴来的榨通勤篇人员目标依客群重要施客群偶得左客群43起步蜂期-客群送导入价格绞方面：高嫩品质辱打造扇，树犁立项量目形因象，沉低价桥入市引，快包速启将动项啄目周边苍环境：加兰快西派湖环禁境整口治，叹西湖毒公园余建设卡适度睡提前区域公认可岛度：西沫部新恭城及XX区域梅价值拳解读让宣传相关拨配套：加映快道在路建命设尤这其是嚼区域援内道启路与功区域饥外道垮路的滋快速骡对接项目肚篇|项目搞定位|客群姜定位44价格进承受蛇力区域巩认可菊度配套周边涂环境项目材篇|项目辆定位|客群混定位发展晶期-客群安梳理周边器自然励环境雷优越陷，治天理效洪果初自显西部售新城端初具是雏形也，区铲域认线知度疫提升项目交处于茶发展扛期，椒相关侨配套佛逐步额建设开发垮目标产品良线覆素盖，较提高瓶去化曲速度伙，迅嘱速回制流现触金项目篮背景价格承受力区域认可度周边环境需求配套需求中期高、中、低中中高中中等收入人群低低低高中高收入人群中中中中高等收入人群高高高低√√√高收期入人采群中高稿收入度人群中等演收入好人群45项目计篇|项目致定位|客群乡丰定位发展姨期-客群宜梳理基础腐客群崇：所有厕依托掘便利丘交通奸方便眨进入杏本区桶域的钥高收炉入人馆群，害人民肥大街削以西谋方便秘进入迟进入陵本项缺目的付中高抓收入拿人群交，以奏及XX、XX园区田方便蹦进入弓本区毁域的臂中等尾收入景人群巷，其御中以XX、XX园区太人群涌为主抄。提升怜客群你：依托桐便利范交通母进入升该区微域的雅朝阳羞、高寸新、巧宽城怀、南巾关的榜中等伯收入犹人群狗以及绕市内比其他模区域敲、省镇内省登外中粱高收搞入人怨群。项目罢客群目标剂客群重要激客群偶得重客群46项目充篇|项目六定位|客群盘定位发展侧期-客群坛导入价格款方面：项骆目产辣品拉单开档翁次，葵全面咐满足诸中端果、中嘱高端剥、高馋端客按户的拆需求周边境环境：展殿示xx状xx环境景整治户和西镜湖公年园建夕设的呼成果本，增傍强客勒户信鸭心区域肃认可偶度：起趁步期外项目潮品质禾展示辟，配跳以西脆部新施城及XX区域罪价值露解读雅宣传相关培配套：商拉业、裂休闲赚、娱搞乐配填套完靠善，统教育伍、生年活配嫁套的劝完善症，引耀入公脂交场猎站，助加强叹地铁2号线旬的宣爆传47价格承受力区域认可度周边环境需求配套需求后期高、中中高高高中等收入人群低低低高中高收入人群中中中中高等收入人群高高高低价格抵承受基力区域壮认可披度配套周边谜环境项目窝篇|项目缝定位|客群湖定位成熟助期-客群劈燕梳理环境贱治理蛇完毕路，真秀正成郑为长膜春四点湖之蒜一西部栏新城石日趋犹完善锁，西驾部中多心快烂速崛羽起相关窃配套速基本均完善虚，生均活、供交通款十分扫便利开发血目标成为驴房地俭产发扎展热英点区纲域，先实现鼓产品就的大梯幅溢添价项目惭背景√√高收论入人型群中高射收入掏人群中等肚收入曾人群48项目准篇|项目正定位|客群锅定位成熟虑期-客群科梳理基础匀客群羊：所有雷依托罩便利龙交通射方便余进入络本区倒域的开高收待入人狐群，党人民标大街跌以西元方便迎进入载进入括本项堡目的朵中高支收入带人群奥，其回中以XX、XX园区遭人群兔为主掘。提升辈客群弊：依托耕便利典交通尤进入寇该区启域的哭市内励其他世区域往、省搏内省亩外的叙中高昨收入伙人群毒，尤闪其是魔高铁筹开通谈运营辉带来线的通援勤人际员。项目裂客群目标疲客群重要匙客群偶得壁客群49项目眠篇|项目锈定位|客群风定位成熟中期-客群列导入价格蒸方面：延丧续项橡目高皇端品殊质，袜实现鹊产品梳大幅并溢价周边协环境：XX区域甲和项阳目环途境及晕文化根体验区域拘认可享度：西母部新揪城建炮设成察果展细示相关朝配套：各钱项配渠套展渔示50区域答发展起步下期发展痒期成熟粥期起步缠期发展灶期繁荣削期打造若湖面抹，治曾理环嗓境,基础宰设施捆建设西部益新城鱼成功我，配颂套完邀善，XX区域皱打造荣完善担阶段西客齐站及帽西部英新城题由成孙势到勿成型乔，XX区域扑面貌革极大洒改善客户屡演进项目坑篇|项目暖定位|客群稿定位项目你发展51项目询篇|项目爆规划盐设计概建议|项目屋规划咸理念新都羽市主永义区域六的发扯展从区线域整等体的泄高度杯审视梯和解蔬决问谎题，舌从区东域的处整体戴配套昌公建顷，提斗高使择用效排率邻里领、社衡区、台交通求走廊优先删考虑奋公共败空间慕，注脉重公黄共空去间的崭营造败，公她共利苹益寸大于息私人意利益触、同换时，赶居住间和服浑务功线能相个互融底合，巷多样缴化街道舍、街彩块、筋建筑适宜击的交吩通组斧织系钟统、丛结合淘交通唯提供宪服务败、合弹适的届街块什规模旗、整戴体统驾一又赤各具粗特色狠建筑大尺附度中尺烂度小尺垂度居住痰社区社区贡发展晕融入滋到区咏域发驳展中阔，从累区域奇规划勒的角叠度贡侮献配腾套公斧建，米提升喷社区器价值大尺早度居住兔小区注重室小区碍内公莫共空溜间的叼打造完，根主据居认住需欢求提缓供商枣业、返休闲龄、娱茶乐服倡务中尺宰度居住胃组团与社肤区、吵小区宜风格邪相对肚统一贺，居好住空馅间相骨对封饼闭、侍满足眼组团匪内相掩关需寨求服橡务中铜心的咽打造小尺傻度大包投容、让小纯王粹：大开袭放、踢小封旧闭；习服务思功能绳分级驰开敞苏打造链；整厚体风组格统矩一，习分区异特色具鲜明新都栋市主滔义更雄多的锅作为到城市职或片秩区的婆规划姨设计催理念国，根晕据其墨核心葛思想韵，将炮本项洽目从既大到批小分蛛为社和区、邮小区枣、组咽团三绩种尺贱度52项目漏篇|项目生规划拣设计鸦建议|整体迹规划扯布局四级枯空间袄架构冰关系开放娇空间半开毅放空筑间半私每密空真间私密扒空间面向票城市县的公撇共空怖间，恩商业娃街、烘会所扣等与归市政辫规划工路及灶市政复广场别紧密环连接蛾，创认造与坏城市染空间茅的互抹动联烤通社区档园林皆绿化乌区域江，对腐社区遣居民唉开放昌，是滑整个廉社区壶的公老共区寸域建筑昼中邻疤里庭园院，时具有买一定坡的私美密性住户受独有无的景明观阳紧台、裕入户狂花园亏等私闹家场秋所，欲强调染私有管性和华隐私唐性53项目效篇|项目浩规划圈设计朵建议|整体舞规划花布局土地钉利用居住+商业烛、休朝闲、钞娱乐居住呆为主发、融靠合商村业、脑休闲导、娱驱乐的唤社区整体皆统一京、不宰同类肃型的陷居住劝组团榨具有嘱各自烦的环恐境特扰征分级修开敞矛，商疫业、向休闲蛛、娱畜乐提关供服驶务中予心职讨能中尺籍度：战小区呀服务贩中心托，为甜小区帽内居声民提回供服锻务小尺仿度：刮组团鞭内服滴务中竟心，幻玉为组脊团内邮居民约提供嚷服务大尺葵度：丙社区则服务海中心漂，区螺域服垒务中野心的订重要址成部给分大尺障度：全整体药风格届相对箩统一输，高烤端、惑中高史端相额对集塘聚中尺瓜度：汽风格迈独特海，产薯品多汽样小尺选度：和相对笛封闭逆空间自，品孩质相饼同社区愧、小据区、很组团龄利用探环境扬特征府功能殖互补爬，相沈辅相惕依，晌创造蔑和谐刷社区54项目叙篇|项目必规划级设计因建议|整体回规划订布局开发神强度—A地块资源立导向龙下土览地价势值分很析交通接导向邮下土程地价虚值分蚊析限制起性条垒件导毕向下贝土地揪价值后分析55项目签篇|项目化规划恒设计如建议|整体幅规划缘瑞布局开发数强度—A地块低密条度区中密厉度区高密青度区三种允导向默下的哲土地携价值趋分析青进行迹叠加姥，得设出地赛块的付开发矮强度56项目贸篇|项目乳规划梅设计墨建议|整体说规划唉布局开发教强度—B地块资源腰导向淡下土因地价鼓值分伪析交通笛导向脏下土远地价牵值分竖析限制返性条阵件导巡寿向下判土地详价值传分析57项目巧篇|项目厦规划驳设计撕建议|整体煤规划呈布局开发算强度—B地块低密健度区高密移度区三种巨导向逐下的后土地宿价值搏分析晒进行催叠加穷，得绢出地眠块的食开发脖强度58项目钻篇|项目棍规划柱设计爆建议|整体凑规划笨布局功能火布局凯建议—A地块社区父服务林中心小区弯服务沿中心景观联轴线社区侍景观换中心公共静服务荣中心社区只服务双中心衬：靠级近道胸路既孝为社填区服蚂务又鬼是XX区域细服务伪中心望重要队组成室部分小区奏服务夹中心哨：分而为四肝个小涌区，聋服务季中心锦为小笋区内傍居民泉提供嫂服务专属奥服务就中心在低扇密度汇组团毅内，谢根据胀高端悠客群洞需求蹦，为窄其量母身设去置专醒属的虚服务范中心社区反景观缓中心与社况区服侦务中淋心分糊离，蒙为社配区居锦民服悔务景观档轴线整个醒社区粮横纵挨两条孕轴线盐是社含区景挡观主气轴，晨每个抗小区级布置膛纵向共景观积轴，服与主珍景观锡轴配雄合，希搭建套小区离景观表轴线59项目指篇|项目惭规划乖设计土建议|整体语规划盲布局功能吹布局霞建议—B地块社区服务中心小区服务中心景观轴线社区泡景观胳中心与社薪区服骨务中吃心重刺合，涛为社半区居螺民服码务景观求轴线整个弦社区括横纵碑两条闸轴线依是社题区景女观主伪轴，芒每个昆小区舟布置伴纵向蹈景观武轴，炒与主穴景观狼轴配炭合，纪搭建孤小区丑景观速轴线公共丸服务爪中心社区覆服务肯中心活：地额块高酱端产雅品打乔造，呜置于叔社区斤内部贵，仅窄为社亏区居翼民服益务，粮保证钟居民买的私姿密空伐间小区秃服务匙中心强：分滩为两仰个个赌小区茂，每太个小偶区布妻局服筹务中狠心与心社区洗服务盼中心菊搭配划，为即小区挥内居遇民提摄供服扩务专属收服务湿中心：根俱据高匪端住调宅社闸区客芹群，阅为其左量身君设置讲的专匙属服册务中副心，遮如精叨品酒节店、掌红酒搏吧等60托斯未卡纳赛风格地中粒海风墓格法式氏风格德式萄风格长春显现有格大盘境以传赠统欧教美风孟格为税主，响已被涉长春愁市民他普遍踪蝶接受冰，在丽项目灿建设亚初期合，本飘案应纹延续坚这一畏风格败。项目弱篇|项目故规划嚷设计塘建议|建筑姻风格传统怪欧美哲风格61在项逗目后阻期，仪西部蜻新城哑已初牢具规遇模，寒本案段应以该融入置西部患新城敞，打仗造城圾市副切中心利的“友后花贤园”跑为己畅任，滚现代陕时尚砍的建练筑风姥格，症体现电“都怕市感常”。项目善篇|项目短规划适设计吹建议|建筑英风格现代贵时尚轰风格62项目趁篇|项目夕规划颗设计泊建议|产品槽组合竖建议客群仆导向装下的肿产品纪组合项目恭主力辟产品凝品质蚂定位城为中硬高端冻，满爸足目周标客孝群需捷求目标贫客群重点写客群偶得某客群中端中高堤端高端60葵%40仓%50税%30丝式%20辞%50纯%50执%50棉%30奸%20茶%63项目尾篇|项目茅规划明设计删建议|产品间组合予建议土地烤价值裹导向锋下的农产品蔬组合AB地块靠近私湖面押，一锄线湖州景资禽源，秃适合内打造博高端指产品A地块离湖喜面不角远，均可以票观湖相邻牛地块D资源屡良好胞，适蔬合打星造高肾端产顺品，A地块因可打访造中惨高端振实现夺差异凯、规也避竞碧争DCBB地块努高端锋打造少，高背端产罪品组盒合A地块颜中高纷端打扒造，判中高追端产疫品组叉合64项目刑篇|项目浆规划畅设计呀建议|产品塔组合艘建议规划痒指标渠导向蜓下的所产品徐组合规划指标地块A地块B地块占地面积718227㎡134787㎡容积率2.5建筑面积1795567.5㎡336967.5㎡建筑密度35%绿地率30％建筑限高100容积奶率相软对较康高，言在用屯满的罗情况仁下，欢拆分劫出高影端的杆别墅盼类产柏品以如及中牺高端棕的洋容房产咳品有叛一定密困难容积恭率微产降，度进行别产品毅创新抱，既璃满足例经济重回报温，又赌能保怨证项谊目的宇整体涂品质元，利未于项逼目的那整体圈开发胜运营创。65项目狮篇|项目岭规划趁设计逮建议|产品度组合春建议A地块物业类型特点问题点契合度独栋别墅形象好、品质高、提升项目形象政策限制低类别墅形象好、品质高、提升项目形象面临D地块的强烈竞争低花园洋房XX区市场缺失，提升项目形象市场缺失、如何进行亮点打造是关键高小高层拉升整体容积率、与花园洋房构建中高端形象价格不易提升中高高层拉升整体容积率、利用高度优势突出景观概念价格不易提升、市场有一定抗性中高产品秧组合厉：花搏园洋眨房+小高以层+高层/花园搅洋房+高层花园良洋房巡寿和小国高层辫支撑A地块柳中高谊端形敢象66项目耐篇|项目筛规划会设计及建议|产品哪组合他建议A地块—产品苗配比漆（花麻园洋勒房+小高侵层+高层像）产品建面建面比例容积率花园洋房179561%1.3小高层91573951%2.0高层86187248%3.5合计1795568100%2.5产品建面建面比例容积率花园洋房689504%1.3小高层89634752%2.0高层75844844%3.5合计1723745100%2.4产品建面建面比例容积率花园洋房1321548%1.3小高层84248051%2.0高层67728841%3.5合计1651922100%2.3产品建面建面比例容积率花园洋房18961212%1.3小高层80585151%2.0高层58463737%3.5合计1580099100%2.2产品建面建面比例容积率花园洋房24132416%1.3小高层78430452%2.0高层48264932%3.5合计1508277100%2.1产品建面建面比例容积率花园洋房30165521%1.3小高层74695652%2.0高层38784327%3.5合计1436454100%2.0不同梁容积翅率下会的产腹品配狮比：衫用足约容积阻率情劣况下习，花茄园洋拥房+小高唉层最构大化蛛，同福时最腥大化祸花园预洋房壶比例色。备注不：洋鞋房+小高着层+高层啦配比班如果摩仅仅纺最大栏化洋弊房比跨例，物则不涛存在爹小高吐层比途例问岗题，早根据锦经验洲，小董高层赌成本贺高，永溢价脖能力牺弱于蓝洋房67项目壤篇|项目乎规划甚设计栗建议|产品你组合滚建议A地块—产品亿配比套（花等园洋孔房+高层弦）产品建面建面比例容积率花园洋房41298123%1.3高层138258777%3.5合计1795568100%2.5产品建面建面比例容积率花园洋房46541127%1.3高层12533473%3.5合计1723745100%2.4产品建面建面比例容积率花园洋房49557730%1.3高层115634570%3.5合计1651922100%2.3产品建面建面比例容积率花园洋房53723434%1.3高层104286666%3.5合计1580099100%2.2产品建面建面比例容积率花园洋房58822839%1.3高层92004961%3.5合计1508227100%2.1产品建面建面比例容积率花园洋房63204044%1.3高层80441456%3.5合计1436454100%2.0不同钓容积变率下牧的产大品配共比：高用足厚容积蛾率情蠢况下户，最从大化秩花园洁洋房寇比例捧。68项目彼篇|项目