河北某商业地产开发项目产品前期市场调研报告

xxxx财富广场项目市场调研报告

即第二阶段产品建议——xxxx房地产经纪有限公司1第一部分调查设计与组织实施一、调查设计（一）调查目的1、通过客观深入的市场调查和严谨的统计分析，充分了解xx市商业房地产市场供需空间，确定目标客户群及其对产品的取向，合理规划xx财富广场项目，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。2、根据对项目的定位、规划、市场前景、的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。房地产E网2第一部分调查设计与组织实施（二）调查内容1、xx市宏观环境调查宏观经济xx房地产现状2、项目自身情况调查项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）产品公司组成（开发商、设计单位、策划公司、物业公司）3第一部分调查设计与组织实施3、项目商圈调查分析人口因素商业环境未来区域环境发展4、现有商业项目调查分析业态形式店铺单元面积租金水平管理方式与经营状态5、商铺投资者调查分析投资能力面积需求6、住宅产品调查分析现有产品情况综合市场分析4第一部分调查设计与组织实施（三）调查方法1、宏观调查政府相关文献资料数据汇总报刊资料收集与分析2、项目自身情况调查项目现场考察有关人员访谈相关资料收集整理5第一部分调查设计与组织实施3、项目商圈调查分析前期市场调研报告资料汇总业务经理实地考察4、现有商业项目调查分析专项访谈问卷5、商铺投资人调查分析现场踩点调查深度访谈6、住宅产品调查分析售楼处现场调查6第一部分调查设计与组织实施（四）调查区域、调查人次1、现场调查河西区（马兰庄镇、蔡园镇、xx镇）河东区（xx镇）2、专项访谈问卷（573有效人次）河西区198人次河东区375人次7第一部分调查设计与组织实施二、调查组织与实施调查时间安排表时间安排工作内容2006年4月7日就现有规划方案专项讨论会，制定调研方式、方向。2006年4月12日设计制定调查问卷样本及调查细化方案。2006年4月15日市场调查全面启动。2006年4月15—21日1、市场调查资料初步汇总统计；2、共收回问卷600余份，有效问卷573份。2006年4月21日资料原始数据收集完毕，提报至公司。2006年4月21—23日进行数据统计分析，市调报告（第一稿）形成。2006年4月24日市调分析讨论会。2006年4月25日市调报告（修正稿）完成提交。8第二部分调查数据资料汇总与分析一、xx市宏观经济调查（一）xx市宏观环境分析

xx1996年10月经国务院批准撤销xx县设立xx市。现辖20个镇乡、533个行政村，总面积1208平方公里，人口65万。经过二十多年改革开放，xx经济跃居河北省二十强之首，财政收入居河北省第一。xx地处环京津一级经济开发区内,地理位置优越。国家统计局10月22日发布了根据经济社会综合发展指标测算的“2005年全国百强县（市）”名单，xx市榜上有名，位列第52位，比上年前移了45位。xx、野鸡坨、沙河驿3个小城镇被列为全省百镇工程试点镇，建昌营镇、xx镇被确定为全省小城镇建设重点镇。

xx财富广场就位于全省百镇工程试点镇——xx镇9第二部分调查数据资料汇总与分析

2003年，全市完成国内生产总值142亿元，同比增长20.8%；2004年，全市完成国内生产总值178亿元，同比增长25.4%。按照市政府工作计划，至2007年，本市完成国内生产总值300亿元。10第二部分调查数据资料汇总与分析

2004年全部财政收入达到21.2亿元，同比增长69.5%；2005年全部财政收入达到33.6亿元，同比增长58.5%。至2007年，本市实现财政收入达到40亿元11第二部分调查数据资料汇总与分析2005年农民人均纯收入达到4900元，同比增长18.1%；城镇居民人均可支配收入达到10000元，同比增长17.5%。

12第二个部分抽调不查数乱据资阻料汇涌总与软分析（二谷）x肉x市恒房地懂产市顷场现棕状新世欧纪x批x市杏确定据了建占设现考代化舌中等读城市恭的宏隐伟目头标，款几年据来，工累计岸建设仍面积付在3葱00耀00煮平方列米以重上的阵城市岔住宅音小区堵6个斯，建摩筑总想面积宗达到续10送0万右平方使米，工极大都地完馒善了喷城市叛居民夺的住叠房条衰件，刷提高凡了城业市品口位。谦随着建首钢衫重点项项目辰落户鸽xx脂，以萍及本厚市居骗民住也宅消僵费水杀平的府不断态提高汤，在喝“十血五”嚼期间耻，x营x的拔住宅干需求惠达到民20穷0万秀平方蒸米，想总投泉资1厉5亿池元人访民币将。随着利“钢火铁x袋x、冷中等悼城市京”口院号的搭提出歪，经品过近俊年来翠市政授府对勇城市免房地心产市技场的恰大力执支持跳，如戒今的污xx垂的住迹宅、璃商业橡产品把形态绍、功蓬能已消逐步炉并轨术于大托中城烂市同现类的梁发展牧方向交。13第二拜部分团调抱查数肆据资尸料汇轻总与建分析二、绣项目旱自身兰情况满调查项目员地理誓位置优势项目所属地块位于xx市河西区，钢城大道与国道交汇环岛西北角。钢城大道东部连接河东区；西至首钢矿业公司居民住宅区；国道南连首钢二期厂址。未来规划的河西区中心位置。地理位置具有河西商业中心选址唯一性的优势，具有明显的增值空间。不足本项目位于xx河西区，目前此地段繁华程度不够，而且现有酒店及零散商铺远未形成一定的市场规模，商业环境欠佳。项目西、南部，整体形象较差，给本案带来一定的影响。河西区无法比拟河东区，对周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力，大多数经营者和投资者对本项目的认知度不够，对商铺未来的价值很迷茫。14第二捡部分诱调括查数该据资羡料汇芝总与包分析参与锐项目滴的公皮司情万况优势发展商xxxx房地产开发有限公司董事长曾从事过本市同类产品的开发，拥有相关的市场经验。项目设计由中华建建筑设计研究院进行整体规划设计。该院规划设计方面具有一定的知名度。营销策划聘在行业内具有实战经验的xxxx房地产经纪有限公司来进行全程策划代理，全新的营销服务理念，全程的客户服务体系会有效促进项目的营销推广及利润最大化的实现。物业管理还在筹划之中，此举可使本项目具有较强的市场竞争力。不足15第二犬部分针调催查数例据资过料汇撤总与麻分析三、长现有必商圈帅调研国分析人口罢因素xx财富殊广场驱位于xx河西哥区钢郑城大拢道与贞国道左交汇暑环岛柴西北角。项目嗽周边攀常住器人口叉为首知钢矿核业公董司员览工及标家属款，其桶家庭招收入鸽水平相前对较甜高。周边膝流动伸人口扰多为梦与首华钢有认业务揉往来赛人员时（约2-猾3万人黄），句及与xx镇相薯邻的短马兰惕庄镇殖、蔡肢园镇皇居民晴。16第二刚部分虏调袜查数血据资烤料汇努总与外分析商业静环境项目滚所在蚁地理匹位置果河西娃区，炉整体喊商业令繁华暮程度浇不够息，而鲜且现有的己零散忆商铺父远未错形成炒一定肚的市趟场规械模。街目前奥的情宁况仍姻属于此未经现代至化商棵业洗盟礼，口比较贺零散乞无章静的商烟业形耳态。未来须区域援环境凶发展本项曾目的知周围睬存在辰大量由的显剥性消旱费者梢和隐芹性消耽费者速（直户至首真钢三期纱工厂渣投产政，本孙项目巧所辐彻射人归群预储计达断到10万人役）。咐加之xx政府统加大武对河稠西区匙的建贸设力泻度（孝规划粥交通狱环岛航、大豪型广屠场的音建设）缎，本系案所给处区粥位的牢各项昂环境熟条件邻均会庆得到闹大步有的提绝升，植从而提高竞本项攀目的洋认知情度及撤本项劣目产录品未椒来的模价值否。17第二话部分辰调胡查数捕据资涛料汇鸟总与禽分析四、现有火商业证项目露调查目分析（数律据统吵计均谋按市元调总索量百顷分比判计算略）业态说形式经营种类河西区马兰庄、蔡园、xx河东区xx镇餐饮22.2%19.6%服饰16.6%21.4%美容日化17.2%16.7%综合商场0%2.1%工业用品18.6%14.3%电气产品9%8.9%其他16.4%18%18第二成部分蛇调忙查数便据资坚料汇轻总与摄分析本次谋市调宏区域字重点列选择创各不绍同地绢区相碍对较渣具代厚表性裂的商门业集愤中点栽，试金通过啄此类魄数据颠分析萝出，婚xx评市商汗业形摘态。经分赶析，迫本市驴餐饮蓬、服阻饰、栗美容亭日化很及工摩业材性料均亲占有刘一定邪的市列场比冲例，烫但本晒市极快度缺端乏综盈合服己务型奶商场缓，尤刻以河定西区诸为重惩。河西扑区河东雷区19第二育部分努调莲查数币据资六料汇融总与跑分析店铺汪单元浇面积由于豪本市勒尤其拖是河葬西区驻稀缺识大型阔的综距合商异场作鲁为参聪考对篮象，旺故此青项调雀查重班点以远现有补临街独店铺拐为主斜。依严照此介类数淋据分砖析结胀论，达合理碎规划悄出本除项目践商业牲部分衣的单万元面葬积。店铺面积河西区河东区100㎡以下54.8%70.2%100~200㎡25.8%16.3%200~300㎡10.7%8.2%300㎡以上8.7%5.3%20第二低部分布调虚查数漆据资大料汇销总与业分析按照畜列表惨数据愿的绝闹对值筑分析络得出收，目挥前xx市场怀上商务铺的脱经营胆面积蒜多以10沟0㎡以下站为主株。因地冬价、悠租金失的等统因素脉影响服，河邮西区轿同等锻行业喝商铺芦的经辣营面句积略盲大于阔河东珠区,即河笨东区葵对10钩0㎡以下培的经盆营需架求面搭积较导河西西区要饶高。河西帖区河东雅区21第二笛部分搬调顷查数尽据资收料汇舅总与炎分析租金劲水平此次婆针对辣xx要商铺全租金恶水平森方面并的市盈场调防研，往目标剃选定徐为河径西、外河东色区现劲有经咬营状掀态较宇好的淋各类动不同悄的商绣业店片铺。半得到岛的相指关数滚据除河部分辫经营傲者自师建商辫铺经钟营，刃无法纠计算脸相关狮数据盲外，狭均具融有一恒定的幕市场遗代表联性，战基本冠可以顷反映坡出x干x市姓商业裁店铺瓣的整截体租宰金水们平。初步绕统计本可得肉，河好西区龟商铺前日租阳金约勉0.旦59尽元/因㎡；疼河东歇区为喝1.目01善元/纳㎡河西催区河东宗区22第二余部分开调雹查数摸据资香料汇望总与输分析管理嘴方式板与经土营状释态经过顺此次弱调查球，可乒以确工定目锣前在xx市无鞋一商半业项扒目可析为广大商扮户提隆供专哥业性近的物有业管蚊理服午务。晕按照蓝本项踩目的浊产品扒服务算规划——为客改户提勤供专牵业的条物业誓管理，正邪好可纽奉以弥潮补现政有市头场的图这一空魔缺，茫同时悠为本土项目聚产品届知名谈度的像建立隔、以踏及未名来的奏销售爽工作带来幕极大吼的利垮好条守件。23第二先部分漫调恶查数纳据资晃料汇酸总与痕分析现有满各类偏商业援店铺揪，两蚀极分疏化较肚为严限重。毅其中纱餐饮字行业壤的经济效优益相掩对较索好；装服装帆、服抖饰等货一些逗商品仗的经江营，壳除河孩东东杰购商场等烤类似绑人潮话集中念区的吼域外幼，其数他商素家的友效益庄并不胖好。右在对谨杨店子镇常的走肢访过伙程中讯发现态，有紫大部绝分商烫家提屿出愿巡寿意同牢行业烈集中抱经营，栗以此掀来营桃造出颤一种竿商业点环境或，带对动其缝经济竿效益臣的提袭升。或随着未来介本项糖目的忆建成辰使用恳，势必杏会带全动河后西区仅的商剩业环胆境发吉展，满足广决大商塘家的矿经营石需求悬。24第二筒部分内调兴查数格据资储料汇涌总与鲁分析商铺唐投资劫者的卖分析拢调查目前刚河西刷区投肺资者桑愿意御花费翠的总锹房款绕均值蓄在16北.8换75万元~3筑6.焦6万元辞之间杰，河安东区忘投资锹者投贼资者核愿意驳花费半的总挎房款秤均值稿在17敬.9丢8万元~4加1.熔88万元胖之间狭。据拘此,综合软分析泳投资铁者所典能承暴担的衡总款抢预计辰在17万元~4辅0万元/套之间汗。（未陕列入蛇经营劫面积刻较大验的餐虚饮行移业数阻据）25第二秃部分方调死查数脏据资他料汇该总与浓分析被调苏查者议中需口求面甜积在40朽~1污00笔㎡之共间的般占5反6.框1%包，1其00究~2当00昆㎡控之间坚的占哨28湾.2岗%，丧20狼0~般30与0驱㎡之抓间的肺占1本5.乌7%。由此基知，棉在1仅00榆㎡瓦之间捡的户舟型总桑份额粒占到据50沾%以闸上，帝最为累广大瞧投资狂者所誓青睐陕，三抓个层袄面需识求均弓匀，献客户征群层超次明损显。候面积紧需求峰在1煮00贼㎡夺以下恶的经泥营种剥类多疗为服命饰、萍日用疑品等博小商欧品经符营；缠10虏0~怜20振0蛇㎡多顷用来速经营目工业奸零配汽件；费30黄0伐㎡左陪右基嗽本用读来从句事餐栏饮业题的经匪营。26第二券部分屑调姐查数谱据资子料汇辆总与遣分析现有法住宅杂产品跟调查挥分析A项目名称项目位置总建面项目规模工程进度开盘日交房日总套数销售进度户型面积售价客户群宣传途径颐秀园20万平米共25栋楼，分别4、7、9、15层9层封顶，15层建到6、7层2005-62006-101000套已售500多套三居~七居130~430平米，商铺120平米左右商铺均价4800元/平米，住宅均价3000元/平米xx本地人群，一部份首钢职工路旗（钢城大道、燕山大路、阜安大路），宣传单丽都景苑29.76万平米分三期，一期13栋，均为6层住宅一期奠基2006-4-212007-4-302104套二居、三居二居80平米，三居103—123平米均价2300元/平米金水湾小区8.98万平米分三期，共22栋，一期9栋一期在建2006年4月15日2007年1月500套左右已售398套一居、二居、三居四居60—77、80—90、98—114、170均价1390元/平米首钢职工，周边村民工地围档27第二勺部分林调犬查数元据资煮料汇轨总与秃分析现有智住宅棚产品型调查狱分析B项目名称项目位置总建面项目规模工程进度开盘日交房日总套数销售进度户型面积售价客户群宣传途径金水豪庭14.9万平米分二期开发，一期住宅13栋，有底商一期在建2005年10月2006年11月1116套，已售300套一居~四居、跃层66~200多平米商铺均价4500元/平米，住宅均价2300元/平米xx本地人群，一部份首钢职工广告牌福盛花苑分三期，一期售完，二期为8栋楼一期在建，二期正负零2006年3月2007年5月二期300套，已售85%一居~三居54~130平米均价2200元/平米帝景豪庭分三期开发，一、二期住宅30栋，商业1.6万平米，一期已售完一期现房，二期在建2005年3月18日2007年5月400套，二期40%二居~三居、商铺商铺170—180、住宅110--330平米跃层商铺均价6000元/平米，住宅均价2700元/平米xx本地人群，一部份首钢职工广告牌、小沙盘、宣传册等28第二芒部分毛调临查数抢据资励料汇板总与拿分析住宅柄市场赖综合境分析此项昂调查陆以xx市目个前在脏售住气宅产四品中帆销售门情况虏较好势的项呼目为更调查翠目标遮。此括类产浆品除4月21日开些盘的吵丽都坊景苑旨为30万㎡外，杨其他闲各楼吹盘体迟量均融不超批过10万㎡。调研民中发暴现市悼场产邻品均笔价在23历00元/㎡左右鲜，个拖别项尊目因演广告很投入或力度桥较大漂（颐描秀园虎均价30锯00元/郊㎡）；垫开发蜓商品肥牌效糠应（妈帝景奴豪庭脏均价27婚00元/显㎡），称而导捧致其牢价格著略有阳偏高难。依照毅调研仗数据绸显示砖，在公售项尚目的矮销售阔率均些属合餐理水管平范地围，邮可见乓此类皆产品临在xx市有疤一定章的市帮场前落景。所调深研的夸小区宪均有右较为止完善混的配侍套，连例如熟：小狭区安歇全等寨。29第二赏部分号调逼查数赖据资淹料汇逗总与做分析综合办数据陪较差崇分析商铺滤经营膀种类碰与单炭元面眠积需忘求分值析经营种类面积需求餐饮200~300㎡工业零配件100~200㎡服装、服饰40~120㎡其他——30第二懂部分内调钢查数识据资蔑料汇斗总与最分析重点碗客户书意向走需求种类餐饮品牌服装美容美发电器销售眼镜店婚纱摄影化妆品面积需求200~300㎡100~200㎡100~200㎡100~200㎡200以上200㎡200~300㎡投资金额80万以下60万以上50万50万70万以上50万60万31第三汤部分师x吊x财掌富广殃场第代二阶幼段产太品建铺议一、添产品叙及构跪成定阿位“立翻足河丽西、家服务远钢铁xx信”“公倚寓+商铺=财富目广场杏”公寓羽约40绢00眠—8隔00其0泊㎡（3居≤14愉0村㎡锋/间；2居≤90姓㎡里/间）按照利上述兽资料蛙显示xx市的六住宅尘产品很只要忌符合成性价趁比，渐在销融售上而困难菌度较慨低，谅但开闭发的河效益连必须执考量活建安邮成本自。原夺方案倡有小稼高层饰的规摧划是秃因以与下两献点原浩因：政府检有管剥部门灾的期尿望弥补吧商铺且价值疲的不喂均衡商铺炭约25明00除0—急30拌00歪0亮㎡（平判均单非元不案超过60艳㎡帝/间）基地肿用地阶面积40亩=2捡66当00茫㎡以开晨放式但商场50况%的建矿筑密故度，少单层看商铺体面积=1助33对00牢㎡以两杨层为语独立陈产权场为单挥元，沟商铺闭总建绢筑面办积=1职33单00驳㎡×2=劣26双60挂0极㎡每单历元面秘积可衔控制轨在10狼0秃㎡左右32第三妨部分旗x性x财值富广拥场项踪蝶目定经位二、岂产品辉经营说业态候定位本项扮目位制于首鱼钢所拆在地构xx庄河西缩慧区，蚕从项谷目所皂在区腊域地搅理位丧置这谦一角度询来看负，目免前此堡地段在零散皮商铺熊远未效形成侵一定浩的市疤场规众模。膀因此厚针对本项涨目进悦行细暗致准私确的线经营斩形态窃定位如——“服静务型遥+商共务型监”服务竹首钢塑服下务钢想铁为槽中心沾的产未业服务纺首钢释：旨振在产描品满岩足首覆钢现抽有、世未来冰员工畅以及桶河西写区当尺地居山民盟日常鼓生活害所需杏。服务甚钢铁挡为中辈心的劳产业寇：旨辫在满勾足类利似于xx真的遮部分炮经营找者希可望同骄行业蛇集中结经营瓦的意揪愿，彻为他伶们提虚供良响好专归业的珍商业字氛围肝。33第三谁部分轿x躲x财谊富广响场第华二阶瞧段产父品建伴议三、废产品血价位宝思考项目轧价格亩制定投的方辅法成本脾导向裂定价翅方法成本桌加成睡定价春方法目标抓收益斥定价类法售价齐加成同定价巩法需求阁导向陈定价理解翻值定窝价法区分拔需求南定价浸法竞争收导向泻定价随行英就市花定价裹法追随您领导雾者企笋业定脑价可比失楼盘史量化骄定价简法34第三霞部分桨x条x财惰富广犹场第吨二阶净段产茂品建内议本项影目产见品价滩位参亲考下泥列因承素：开发听商的愚成本量及经伙济效碰益（塑市场甜客观脏环境杆可接观受的暗价位逝）与竞做争项距目比仰较（讯灵活忠的营突销手迷段）与同专类项列目比令较（堂性