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旧城改造及一级土地开发

前言随着房地产的快速发展，土地交易市场价格也逐步攀升，拿地成本越来越高，土地争夺日逐白热化，市区内土地已变得日益稀缺。而旧城改造将会为房地产市场提供大量土地资源。2旧城改造1土地基础知识3一级土地开发contents房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。又称土地市场：土地一级市场：土地使用权出让的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。土地二级市场：即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产三级市场房地产市场分类房地产二级市场房地产一级市场房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。又称土地一级市场：是土地使用权出让的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。一级市场二级市场三级市场房地产市场分类土地分类土地用地性质分类农用地建设用地未利用地居住用地道路广场用地工业用地公共设施用地绿化用地土地所有权国家所有农村集体组织所有注：宪法规定城市土地归国家所有、农村土地（主要是指耕地和宅基地归）归农村集体组织所有土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典当权和租赁权。

国有土地使用权取得方式划拨出让出租

入股国有土地使用权取得方式注：有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。

划拨与出让的区别：1、国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校，医院，军事用地、国家机关办公用地，公路、国家重点建设工程，国有企业等。一般不可抵押、不能转让、出租。2、通过出让取得国有土地使用权的。是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产、住宅、商业、工业等。可以依法出让、出租，享受收益，可以抵押贷款等。国有土地使用权转让《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。土地划拨的特点：１．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。

２．除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

３．取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。

４．在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

土地使用权划拨土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”土地使用权出让土地使用权出让招标拍卖挂牌不同点在于：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。《城市房地产管理法》等法律法规，规定：“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，由出价最高者取得土地使用权。”

概念：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。注：城市规划区内的集体土地须经依法征用转为国有土地后,土地使用权才能出让。拍卖公告竞买人报名交纳保证金公开拍卖土地使用权出让——拍卖土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告竞买人报名参加竞买并索取有关文件竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；签订《拍卖成交确认书》；竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。土地使用权拍卖

在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。招标投标开标、评标和决标签约领证土地使用权出让——招标由出让人（市、县人民政府土地行政主管部门）在投标截止日前20日向社会发出招标公告或邀请招标通知，由要求使用土地者向其提出申领招标文件，投标人按招标文件的规定报名并提供有关资料；然后由评标小组按照招标文件的要求对投标人的投标资格进行审查，经审核合格的，确认其投标资格，并由其缴纳投标保证金。投标者在规定的投标截止日期前，到出让方指定的地点，将密封后的投标书投入指定的专用标箱。投标书一经投入标箱，即不得从标箱中取出。投标者在招标截止日期前如需修改标书，可以另投修改标，原标书无效。招标方邀请建设、规划、法律等方面的专家或专业人员组成评标委员会。开标、评标和决标工作由评标委员会主持。评标委员会对投标书实行公开评标，决定中标者。中标者持中标通知书在规定的日期内与土地行政主管部门签订《国有土地使用权出让合同书》，实行净地出让的，中标人还应与土地储备机构签订《土地开发补偿协议书》；签订协议时中标人应向土地行政主管部门支付不低于成交价总额20%的定金，其缴纳的保证金可以抵作定金。中标人《国有土地使用权出让合同书》和《土地开发协议书》的约定全部缴付土地使用权出让金和土地开发补偿费后，依法办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》。发布挂牌公告出售挂牌文件受理竞买申请审查挂牌资格挂牌揭牌土地使用权出让——挂牌签订出让合同公布成交结果出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。

根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》。

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