浙江某项目商业定位建议

包头商圈包百娜琳神华东河商贸包头的商业格局可以概括为“一核三副”：一个核心商圈：包百商圈。三个副中心商圈：神华、娜琳和东河商贸。包百王府井金荣包百时代泰富项目体量业态定位客群定位经营形式经营状况包百2.3万方现代百货中高收入扣点良好王府井2.5万方现代百货中高收入扣点良好金荣3万方小商品全客群租金一般泰富0.8万方时尚百货时尚年轻租金＋扣点一般包百时代3.2万方时尚百货时尚年轻租金较差包百商圈业态：以钢铁大街为轴心，包涵6个百货公司、1条步行街、数个购物广场和数百家沿街商铺。覆盖面：覆盖整个包头，甚至可以延伸至鄂尔多斯等地。档次与客群：从中端档次到中高端档次均有涉及，客群主要集中在中高端收入群体，但是能包涵一部分时尚年轻消费者。经营状况：日客流量可达10万人次，年销售收入在30亿元，为包头其它商圈所不能企及。租金：沿街商铺在8－25元/平米/天。总评：包头唯一的核心商圈。对中高端消费群体吸引林较大，但对时尚人群的吸引力不大，一是价格相对较高，二是还“不够时尚”。业态上相对单一，集中在百货和小商品上，缺乏娱乐、餐饮类业态。限于周边物业的缺乏，包百商圈未来拓展空间不大。包百商圈步行街项目体量业态定位客群定位经营形式经营状况娜琳2.2万方现代百货中高收入扣点良好宝林1.5万方时尚百货中等收入租金良好红房子1.6万方时尚百货中等收入租金良好神华一百3万方现代百货未知未知未知娜琳步行街3万方小商品全客群租金良好娜琳宝林娜琳商圈业态：以文化路为轴心，包涵数个百货公司、购物广场、中型超市，1条步行街和数百家沿街商铺。覆盖面：覆盖整个青山区。档次与客群：从低端档次到中端档次，但中高档次较少。客群覆盖面很广，但同样对中高端人群吸引力不强，他们一般去神华和包百。经营状况：日客流量可达10万人次，是青山区中低端消费者热衷前往的商圈。租金：沿街商铺在2－5元/平米/天，购物广场1层在7－10元/平米/天。总评：青山区的副中心商圈。对中高端消费群体吸引力不爱，但对青山区的中低端消费者吸引力很大。商品档次不高，价格同样也不高，但是业态上较为丰富，从百货到超市，从餐饮到休闲，覆盖面较广。作为传统的老商圈，娜琳商圈近年来通过物业改造，发展很快，而随着沃尔玛和神华一百项目的入驻，未来的发展空间会更大。娜琳商圈项目体量业态定位客群定位经营形式经营状况神华4.2万方高档百货高端客群租金一般蓝天1.3万方高档百货高端客群租金＋扣点一般神华国际城除了百货商场，尚有影院、国际大酒店、美食城等神华蓝天神华商圈业态：神华集团在“包头市政府”对面打造的一个大型高端综合体，涵盖百货、影院、美食城等业态。覆盖面：覆盖整个包头，但是由于定位十分高端，所以客群数量相对有限。档次与客群：神华商圈的商业定位十分高端。面向的客群主要是企业主、中高端公务员、国有企业高级管理人员等高端人群。经营状况：由于客群数量相对有限，所以经营状况一般。总评：神华国际城位置十分特殊，位于“市政府”对面，加之定位十分高端，所以成为包头高端人士趋之若鹜的场所。业态上，神华也较为丰富，拥有其它商圈所不拥有的一些“文化类”娱乐业态，如酒吧、主题餐厅、游泳池、电影院等，但是由于定价较高，经营状况一般。神华商圈总体商业规模庞大一个核心商圈，几大副中心商圈，加上区域性的商业网点（如腐败街等），包头的商业规模不可谓不大。包头比例很高的三产也印证了这一点。单体商业规模较小虽然规模大，但是单体商业规模均较小，大型商业综合体在包头还不多，未来的万达广场、赛丽特尔地块可能会做成综合体，但目前仍存疑。商业业态相对单一虽然规模大，但是种类并不丰富，多集中在百货、中小型超市、本地特色餐饮、KTV、洗浴等业态，现代商业五彩斑斓的业态有很多尚未出现在包头。尤其缺乏“时尚类”和“文化类”消费中端群体往往倾向于“时尚类”和“文化类”业态，这类业态在包头规模不大，而且往往走调。如神华的情调餐厅定价过高，对中端消费群吸引力不大；而包百的老鼠街则时尚感不足，对时尚人群吸引力也不大。这种缺乏一方面源于政府的退出，如电影院、游泳池的老化，一方面源于市场没有及时跟进，导致出现市场空白。包头商业市场特征庞大的中端消费群体存在对时尚和文化的需求前文所述的中端消费群体仍存在着较强的“文化类”和“时尚类”消费需求，如包头的几家并不出众的电影院，往往需要预订才能购票。同时这批人消费力并不弱，一是如前文所分析，他们年均收入可达到4－5万；二是发达的餐饮和娱乐说明本地消费力并不弱，他们可能承受不起神华的价格，但是稍微降低消费的价格和档次，他们十分乐于接受。消费群缺乏品牌意识包头的数家百货公司和沿街餐饮普遍缺乏知名品牌，但仍较受客户欢迎，说明这个城市尚未进入“品牌认知”的阶段。总体来说，包头的消费者存在商业需求，但需要引导他们进行更高档次的消费。包头商业消费者特征本项目距离几个中心商圈均较远，商业上受它们的影响相对较小，利用中心商圈的辐射力促进本项目商业的可能性不大。但是本项目西边存在一个特点鲜明的“区域性商圈”——“腐败街”板块，大量的餐饮、KTV和洗浴充斥此地。随着“腐败街”规模越来越大，其辐射范围已扩至全市。除了“腐败街”板块，项目周边商业多为满足生活需求的中低端商业，密度也较低。商业人气方面，本项目周边树立着大量住宅区，且未来本项目所在板块将成为包头的搞尚住宅区，这都为项目的商业发展提供契机。“腐败街”板块娜琳包百高尚住宅区项目周边商业包头严冬漫长适于室内活动本项目商业体量巨大有打造综合体的条件包头目前缺乏大型综合体本项目距离核心商圈较远必须以综合体形式打造目的性消费场所综合体商业对客户的吸引力远远高于分散型商业本项目商业适合打造成“商业综合体”对项目商业的思考123本项债目的单商业握覆盖羡范围扇分为巩三个伞层次说：第一蚕层次宪：覆愧盖项傅目周塞边大萍量的游住宅相区，鸦包括够腐败吩街板刘块。第二甘层次饥：覆荷盖青茂山区猪、稀师土区固和昆断区各端一部千分。第三伯层次逮：包握括九帅原区骡和东乞河区浮的客与户都强慕名俭而来档。将本陷项目怜真正巧建成预包头吼覆盖批全市数范围甜的第尤一商向业综鸭合体既。对项威目商业的题思考中端特客户高层纪客户低端呜客户本项益目的尿核心捷客户岩群约有喷58省万年收吸入4侮－5厕万本项库目的优核心涛客户稠定位邻为中练端客艘户，遇涵盖奇一部捕分高劲端客彼户和活低端桃客户望。如所上份姑报告泛所述无，这拐部分泉人数祖量在趴包头惑约有扒58懒万，获年收繁入4捞－5毫万，察年龄勾在2救0－慈35俭岁。这批君人的享消费塔特征遭是追凶求时急尚和必文化森型消敞费，岁而这堪部分名商业榆正是涛目前据包头锣所缺驰乏的是。对项唱目商业的挠思考商业纤业态再方面喷，本跑项目因重点沟打造牢“时勤尚类摇和文她化类战”消注费，贵一方兄面这踩是包意头所载缺乏渣的，候另一车方面矛也是棕本项纺目客荒群所反需求幸的。勺但同登时要膏注意袜本项蓬目的泛商品着和服液务的桥定价亦不能童太高铃，否棉则对仅中端碍客户医不能习形成凡吸引颠力，胶应追兵求“他高贵牢而不著昂贵励”的寻效果荷。对项鸣目商业的尼思考项目欠商业定坏位包头片首座舟5D以风尚字世界万象验国际源都汇5D潮=3谦D（扑多维镇）+框天天穗（D砍ai奖ly肉）+洒高兴鹅（D踪蝶el赵ig债ht魔）一站候式休掠闲购秃物综总合体和，包下含餐倡饮、阀购物擦、休暗闲等牛业态钟，满垂足人话们“椅视觉猴、味舟觉、丹嗅觉俱、触革觉”逃等诸弦多刺疗激，痒为人梢们提可供全雕方位悬的体席验服菠务。关键倍词：洲一站微式、躬复合庄型业怠态、樱风尚餐饮超市百货娱乐休闲家居……一站平式综娘合体意一般激包含桑如下录业态妇：如何浙在本既项目炼地块尼商业菌体中跑分布况如上强业态倘？6.已0容届积率商业住宅成本收益……首先寨，项贿目最榴终容稿积率由须尽读量靠纪近6窜.0规划搞方案祸：商谈业满军铺，扣南地男块商芒业做哈到4踢层，躁北地溜块商风业做键到4食－5纵层。北A北B北C南C南B南A如何迟在这班六个馆商业非盒子凡中分赔布各把类业蠢态。南地枕块先起动，乡丰而北例地块鬼由于堡拆迁巧问题纵，目促前尚温无明革确工西期。南害地剧块北绍地瓜块工程习进度床上，题本项殊目面歌临着挎一个滥十分浮现实止的问伐题：北地消块的辛拆迁情问题灶，可购能会松影响始到项色目的昂进度扁。南C南B南A因此例，接锐下来昆商业畏的重乖心在眠南地粉块。运首先辩要打隶造好叛南地丘块，夫树立心商业等标杆位。首先会启动嘱的南五地块伯，在约商业翁业态树的选坚择上孔须注库重两源点：迅速魄提升羡人气睛：短时仆间内姜为项汉目商业缝带来庆人气妖，如超特市、址菜市今场、时尚严百货迅速葵提升崇知名唇度：短时昼间内缓树立乐包头商盈业标库杆，测如50喊0强匙、运颜动城哈、家居勉市场人气旱指数名气炮指数AZONE:40000SQMBZONE:24000SQMCZONE:20000SQM楼层业态面积业态面积业态面积4F健身中心，作为小区会所使用，对外营业，对内打折10000500强超市8000家居类家电类市场50003F时尚文化类百货，主要面对年轻人，如“星尚城”；内有部分休闲业态，如星巴克10000800050002F10000专业运动城（特别是冬季运动用品）800050001F100008000净菜超市5000南地似块综涨合体旋：商业稿物业合采取肢租售稍并举枪的策赤略，惭以上尖如5律00商强和约家居属市场词等主陪力店禽建议荐持有辞，其扶它部喂分均已可出垦售；泛沿街争商铺映亦可净出售况。由于俭B地堤块后抗行，赢所以等大型楼主力适店规叠划在四B地博块；扰且南垮地块莫商业晃业态少的选文择，承已考珠虑到柱尽量饺不影摄响到拥上层鲁的住蝇宅。