湖南浏阳某项目营销提案

***营销沟通提案前言：房地产营销的时代背景这个时代的游戏规则：不创新，则死亡创新不仅指功能、环境等硬件的创新更指——项目定位及营销观念的创新！项目策划的理念：新路标置业相信100个“卖点”也比不上一个可以触动消费者心理的实际“动点”***营销及传播的——完整性：广告全方位整合行动彻底性：坚持单一个性不动摇是征服市场的制胜法宝！何谓产权式酒店？？？第一部分：关于产权式酒店

一、产权式酒店的基本概念产权式酒店由“时权酒店”演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。二、产权式酒店的特性1、旅游业：

作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目

2、房地产业

作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此，从产权式酒店的开发商角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作三、产权式酒店的类型1、时权酒店：有约定期的使用酒店客房的权利；2、住宅型酒店：投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；3、投资型酒店：作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。四、产权式酒店成熟的基本条件1、中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。2、分时度假消费的配套。3、产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S（阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。五、我国产权式酒店条件基本成熟1、国内旅游度假的市场气候已经形成，市场消费潜力开始释放。2、经济发展迅速，造就了一批具有消费能力的白领阶层，并成为都市消费主流群体。3、全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机。

4、市场氛围已经形成：产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。5、旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富。

一、房地产广告之

我是谁？WhoamI?[分析项目态势]“非洲的茅草屋和现代的居舍有什么不同？”分析阶段既要看，又要想；看和想的广度、深度、长度、高度将决定楼盘的未来命运。第二部分：项目的具体推广1、位置：项目地处浏阳市金沙路与人民西路交汇处西边,西湖山公园内.2、项目规划：打造浏阳市首座集商务、休闲、度假、餐饮、娱乐等多种功能于一体的五星级生态大酒店。营销环境分析：我是谁？WhoamI

?我是谁？WhoamI

?3、区位：位于浏阳市西区，西湖山公园内，环境天成。SW侵OT来分析勾：我是偷谁？策W胀ho份a鹿m靠I?有利不利产品市场标环境劣势晋：劣势柿：孔1咱、周走边环送境；2、虎瓶颈关环境号；唤3怨、工体程进想度。优势表：1龙、品国牌；闭2、苏生态尼；3检、地捏理；猾4、刺硬件威；5扮、政渐府；征6、枯投资潮优势暴（低宾门槛五、高宁回报破）。机会地：1敬、人辟民西恭路规捐划改位造；纳2、使西湖涉山公考园规拾划；狮3、愤浏阳杆河风你光带跪西延馆。威胁陡：1球、市衡政趋层势“蓬东扩柳南移改”；匀2、迁国家拘宏观扫政策嫌调控册。我是际谁？亚W忍ho墓a雾m直I?我是任谁？麻W乌ho躬a徒m非I?属性胃定位镰分析枝：项目然周边钢生活贡配套抹完善(学校,医院,商场,银行,便利烂超市,商务泉中心)交通封便利天，地马段优糠势尽禽显.项目逢物业牢定位我是华谁？舟W楚ho舅a盯m色I?我是絮谁？提W妖ho良a格m向I?楼盘据（产市品）便定位1、墨浏阳冠市首言座真看正意愉义上爱的五租星级摇私家凶酒店耐；2、简浏阳杰市首纪集商痛务、谨休闲捐等多伯种功典能于悦一体支的生矿态五占星级园酒店草；竞争骄事态纹：我是寇谁？番W例ho伍a绳m鞋I?品牌厚\形鞠象力产品礼力••弱弱强强二、季房地咸产广浅告之对谁虎说？煤W周ho疼m强to胞s府ay肉?[勒界定立目标确人群变]在大壤多数丝式情况泡下，迷人们瞒既不革想看凡广告雅，也拨不喜悬欢广妈告，朱甚至旺厌恶另广告邮。然悄而，午毕竟休存在泊一种钱可能弹性，拣即有真可能蹦抓住袭某个方特定吴人群鼠的注棚意力遮，令容他们邮产生厨兴趣泻。了龟解他济们，抵成为旧广告康成功酒的唯葡一途蚊径。甄别曾目标挣人群对谁唱说？做W宣ho府m亚to瞎s视ay绵?1、羊地段候属性蝴决定硬目标劲人群房地类产属催性：卖区域挪性决勤定了苹本项责目的宴目标星客户停群以溜浏考阳市泡本地佳投资温者为翠绝对枪主力树人群蹄。2、独价位爹决定施目标晚人群项目落定价域决定企了本跟项目悉的目伪标客头户群自体为呼中上哀层消数费人及群。3、叛项目拳性质爷决定洗目标趋人群投资醒型物篇业的巩目标序客户储群体披以政液府公臂务员垃、医轿生等榜手里是有较钥多余伸钱又柏不善崭/无超暇打洗理的堡人群话为主旱力消崖费群具。对谁裙说？缴W秒ho殖m崭to末s毁ay正?目标吊人群膏的界靠定原庭则从整堵合传狂播上扫理解黑，我丙们必却须在急庞杂辩的人炼群特极征中降，找谜到集即中的纲共性测特征蔽，这济样就素提供协了划稳分人诱群的晶标准对谁便说？管W锯ho昌m陆to辞s拔ay子?1、枣掌握默大量男余钱掘；2、隆不善具/无衡暇理横财；3、稼爱慕缝虚荣可、向抬往上罢层社馋会的蛛生活散方式做。目标惰人群厉特征便锁定小结植：**夸*的眯目标障消费挤者是—1、仇企事滋业单符位员长工、蒸政府查公务尼员；2、窃福利瘦好的杀单位验职工猎（烟页花行括业）嫌；3、拐医生欠、个卸体经恶营户贷。对谁粘说？改W葛ho缸m掏to验s磨ay泼?新投贷资+该新生虚活——适应价值喊观的生咏活方毒式瞄准核心险人群，同季时吸庄引边缘衔人群对谁惊说？牧W慨ho鼻m石to雨s倍ay累?三、危房地的产广诸告之说什条么？剪W酱ha疏t苗to驶s肉ay买?[胞传播替定位辆问题哭/塞制逮订广帝告策乳略添]“在宵传播惧的丛刘林沼拢泽中稠，唯凝一能吧取得番良好扇记忆荐效果鸭的希唱望，缘瑞是集中乞火力叹于狭塘窄的蓬目标，实都施市卧场区变隔，重一言俭以蔽豆之，捎就是‘定岸位’。”说什盏么？坟W姻ha版t格to麻s史ay犹?广告转所面扔临的状问题放及分址析课那题**歼*的广戏告方夕向在而哪里串？说什烦么？伤W柔ha蚀t杜to豪s翼ay求?低档想物业高档刺物业注重批产品辱属性蔬的性糊价比更注迈重产恶品属粪性带雕来的报社会愚心理春认同黎度（宰身份俱、财我富等遮）而*胀**扎绝对去是属渐于浏棵阳少繁有的笼高档哀物业山,所搁以广抱告的像表现阶在强衡调产笔品所百具有词产权谷式酒爆店的灶特性爆之外级，更冲须强蜘调其谣是投念资者尼身份慢、财笔富、悠地位以等的漠象征药。广告刮的挑享战让大产家明耗白：**伯*是浏换阳绝狠无仅硬的五星谁级生朴态商狸务大今酒店说什述么？平W帜ha课t握to柱s颂ay养?说什蔑么？虎W输ha扔t职to渡s净ay需?将卖投资勤、生训活、敢身份查三合鹅一**员*的避销售乌主张拦（U填SP因）**竭*不仅缸卖楼精盘，班更卖累一种冲生活浮方式、说什宽么？纽奉W魄ha声t权to招s估ay属?传播瓦定位纠：经上浮述分壶析，火我们雀为确求立的闯传播企形象昼定位陷：浏阳牵第一晴家五站星级耳生态搭商务辆酒店我的夏五星灾级私情家酒绒店说什键么？邪W春ha童t简to陕s籍ay族?传播艘定位磨建议幻玉：第一惕建议惩：案沙名宣匀传采嗓用“烫**腔*国有际大床酒店勿”第二鸣建议品：案叛名宣肌传采高用“尘**渐*国孕际大天酒店滋”更直惑白、犬更具灭煽动莲力，奶同时榨若能振直接醒在案哈名中溜体现沿“华诊天”侍，则今不仅置对项掩目的朝销售党其到年促进秘作用挥，对党酒店知以后贵的经妈营也皆起到沈了很荣好的摘传播肥效果坝。四、坑房地献产广沙告之怎么宰说？夫H元ow分t刚o哲sa闯y他?[制蜂订传奥播计管划岸/委开发智创意轧表现蛇]“聪介明的杆广告素创意唉，往组往是弟利用潜在晓顾客心中添早已存宴在的食需求作文禾章。樱在创牲作上烦，去问凭空椒创造化某种并并未吧存在果于心聪中的汪事物墨或需斥求，醒即使破不一布定不史可能蓬，也呈必会题十分爆困难郊。”[斥观察架生活宴/运侦用生仗活午]怎么胸说？匆Ho柜w素to狗s枝ay丽?传播集推广优的总锈目标1、桶树立雀“浏纲阳第游一家尊五星睡级生益态商拼务大千酒店桶”的芝概念若.演艰绎楼顽盘的膨各大钥卖点妖和塑陡造公梅司品哀牌形泡象。2、撇全面绿整合鹅地盘刻包装圣、销遮售现骆场、死广告拐创意选、媒稿体、鄙促销牲、公乞关等漏一切畅传播市工具乌，持弹续的农、一症致的阻传达企楼盘态信息梳.**茎*传冈播策庆略导坏示消费依者核心冤主张传播嫂口号1、顶“华李天”耐品牌范经营裙确保蓄经营颤稳、址回报睁稳2、沿统一予经营冷，省枣心、痰省力壶。传播埋卖点案名新投环资+巩新生苹活传播嫂印象3、垦高回谊报：讽7%军—9映%的榨净回究报率单。4、明升值赚潜力萌大：准浏阳曲第一烘家五岂星级烂生态涉商务艇大酒宏店，贩人民糖西路降的规参划带逢来地乒段升土值潜胀力巨糊大。5、坛项目绳配套甜、规图划、板装修豪等硬巴件资皂源的穗优势链。6、牛政府帐支持录：浏堤阳市漂政府退重点芬工程扛、形姻象工院程怎么葱说？包Ho双w隔to技s槽ay姻?**盐*浏阳搅第一胡家五担星级找生态姿商务宵酒店收益伸高、殖回报怎稳、击升值联大、坏省心、省力吵等同时谢是身哀份、请财富装、地屿位的清象征怎么怒说？羡Ho窃w籍to邻s斥ay撑?1、央以工期链和销倍售分阶浙段是盾传统班的方狐式，肤因没毅有充螺分考盗虑市甘场对缠楼盘滨的接纱受程悦度，疾容易菊导致催推广剥与市耐场的要脱节麻。2、出以塑倘造楼盘弟形象，传播姓新一冰代“咬新投奋资+相新生却活”婚的主级张和楼盘哥卖点为传互播布掉局主拴线，望分阶拣段地疲有效惹触动霸市场次，引恭起购戚买欲雁望。3、柳根据桑市场路的实功际情罩况组啄织系晋列活芦动，少演绎围生活看主张狱。每继次活蝇动和余节假由日期绵间也券将出撞现销祸售高骗峰，顶换句蚕话说垃，销虹售成盒长、梳高潮主期将师包含驼在整腊合传福播运资动中骆。传播妻布局胡的思元考传播搂总体泽思路星：营销款模式立：品盏牌营越销＋丸窄众浴营销品牌简营销谣：在地处产营醒销中进，一旅种是砍品牌尺营销蛮，另拒一种吼是实矮效营为销，沟动辄康花巨院资请停来“联名人戚秀”迎或者稠展开溉全民助参与抖的体膏育运再动。虑这种场大众短传播女，对淹一个蛙企业咳的品膀牌创著造可搜能还直是有油所好该处，葬但对叛一个晶项目亩的营团销恐补怕并判不明肤显。怎么伴说？沃Ho宇w左to巷s瓜ay协?怎么盈说？堪Ho趟w卫to安s统ay恢?窄众膨营销川：——国锁醒定目狸标客妖户群追，进占行定演向传杯播，们撇弃渗房地登产广碰告用俯轰炸骗吸引誉的广获告模判式，寄是一额种新叮的房息地产拐营销龄模式衬。所住以在潮地产亿营销裂中，兽“窄敏众营忙销”截也是熔一种茧实效朴营销标，在竹锁定劣的目陆标客朽户中捧进行贿有效侮的传萄播，完这样座既降典低了休营销复成本坚，业浓加大传了营洲销的击直接梦影响见力。采用户原因学：（1榴）项孟目不询同于帐其他黄的房棉地产择产品授，不扰是大且众化跨的消细费品缘瑞。（2保）目喇标客蚊户群放是一泄群“级高端歇客户裙”：构高收逮入、袍高品准位、凯高层湖次，寨讲身迅份业讲地隆位草注重糖生活余品质浙的人俱群。怎么遮说？郑Ho永w务to汗s哪ay新?销售持续焦期形象测丰满秆期蓄势铺垫勇期收尾清盘牙期推广至期传播侄阶段眉规划时间窝段目逮标关注磨度认知扭度美潮誉度促进客销售促进链销售轰美誉士度知名艺度美誉龄度形象册树立报期利用录“华巴天酒会店统隙一进秩行经乳营管嘴理”带界定锹举行潮系列主题难活动盯.报纸箭、户形外、伶电视扩、D杂M、秃行为俩艺术不宣传竹队等疏同时陈推出玩“浏阳玩第一如家五被星级梦生态煎商务孔大酒删店”系佣列广日告.究风格撕统一推。软文缎配合佩宣传赏，强博化“咐华天在品牌落”管绍理—奥—经宝营稳惭、回降报高暂等卖得点。考虑佛到浏裹阳经筛济的滨特点平，对磨其各造乡镇青进行泛项目碎的大嚷力宣耽传传播叮思路怎么献说？轮Ho湖w航to芝s史ay错?怎么捆说？现Ho留w酷to萌s彩ay愁?1、扔紧扣语“浏索阳/洒第一展/五守星级贤/生针态/龙商务在/华狐天统你一经纹营管重理”伪之定许位，敲包装咐楼盘捎外墙渐，配赏合广喊告语千，吸烧引人助群注天意，奏烘托脏楼盘怨形象座。2、厨售楼失部布族置突曲显楼纯盘的动静结合译，外愤围以舟热烈福色调艳和图狭案，词内部使以暖混色为重主，肃塑造设热烈属气氛译，给哈人以狭强烈灾的视雨觉上恒的冲种击感咱。建议队：在任金沙煎路与银人民羞西路振交汇铃处附己近另死设立膝一接瘦待点诱。现场奖包装表现复风格绵与原题则1、榆风格灭：动夕静结若合：叨动中杯带静茶/静再中带郑动，蓄带上况时尚珠味道仅。2、驱统一陆主题钩，但鸣是不侮同时爪期诉桨求的娇重点役不同怪，风崖格会吵有细盏微区导别，客来塑坏造楼激盘的蚀统一近形象列。3、茶色彩胆较时队尚，含以暖垂色调兄为主恩，附阴以部捕分浅午色调退来突猪出项它目的筋“生腿态”略型特绢点。怎么酸说？墓Ho量w调to标s找ay森?