年北京某商业综合体规划建议

北京***商业综合体规划建议第一部分市场研究北京整体商业环境西部南部东部北部北京整体商业环境人口稠密，商业氛围较东部稍弱，营业态齐全，拥有全亚洲最大的SHOPPINGMALL，带动区域形象军队家属院较集中，如万寿路、万寿寺等 西山得天独厚的自然环境吸引大量人群早期西南区域中小型私企老板、西部当地农民在城市中落户西部商业环境北京整体商业环境人口稠密，商业氛围浓郁，各经营业态齐全亚运会、奥运会带动区域形象提升与发展路网发达，上世纪80-90年代开始修建多条城市中心区与北部地区交通要道早期高端房地产项目集中区域，代表有万科、欧陆经典小区等中关村、亚运村及望京三大版块，奠定北部城区商业地位北部商业市场环境北京整体商业环境商务、商业氛围浓郁，并继续向东部延展，可满足多元化的消费需求，娱乐业发达CBD京城最大的商圈，具有汇聚能力使馆区与首都国际机场为区域增加高端消费潜力大量中高端住宅项目为区域提供人群基础东部商业环境北京整体商业环境南城商业发展正处于发展中阶段，商业环境、交通环境、消费力支撑等方面均有待提高，随着本市房地产物业发展和建设速度加快，外来人口的不断增多，东、北部区域可供商业发展的空间逐渐减少，未来，南城区域将成为北京市可发展商业项目的重要地带。08年以前，较东北区域将呈现极大发展潜力。社区型商业项目、组团型大型商业明显分区大中型餐饮、娱乐等业态发展将逐步增多商务办公、商业配套服务也将成为南城区域发展重点之一南部商业环境北京整体商业环境针对北京市商业市场的市场容量以及市场现有供应量可以发现，北京市中心商业市场已经渐趋饱和状态各大开发商的2006年扩张计划所形成的巨大新增供应量，除了带来更为激烈的市场竞争外，还将促使北京市的商业市场格局产生新一轮的剧变北京经济开发区的商业体量还明显不足，不能满足当地消费需求结论北京整体商业环境新一轮市场淘汰过程开始大体量商业投放规模化联合开发，拓展盈利空间发展趋势北京丰台经济开发区市场环境北京丰台经济开发区商业支撑欧尚集团1961年创立于法国北部著名的工业城市--里尔，是以经营大型超级市场为主的国际商业集团，世界500强中排名第199位，全球市大零售商之一北京丰台经济开发区商业支撑丰台区工商联大厦是北京市重点工程之一，经过了两年多的建设，投资2亿元，建筑面积5万多平米，属丰台区地标性建筑。被全国工商联副主席孙晓华称赞为“全国首屈一指的工商联大厦”。工商联大厦集交流、研讨、培训、商务于一体的综合写字楼，大厦占地6240㎡，总建筑面积达到52439㎡，地处西南四环交汇而成的金角之地。北京兵丰台越经济彩开发步区商赶业支窜撑总占拿地面煮积：65公顷总建碎筑面翻积：12始0万平跳方米载；每栋江面积12服00至60团00平米缎的总悠部楼50却0余座揉；独接体独挪栋、轧独立部产权雅、独鲜立冠滥名总面录积约40距00矮0平方门米五耗星级崖酒店面积旬约40催00世0平方傲米商挣业配塑套设研施；役共千帽余套访每套鼓面积缴约30平方劝米的扰总部挡小公隆寓总部棚基地北京停丰台颗经济迫开发辱区商份业支京撑丰台流独楼项目地址丰台科技园区航丰路4号项目位置四环到五环项目均价4000

万元/套物业类型写字楼装修状况精装占地面积5338

平方米建筑面积7144平方米开发商莆田武夷房地产开发有限公司北京缩慧丰台伏经济炭开发疑区商医业支瓜撑区域易总户赏数案名总户数宝丰小区500华林家园162看丹园248彩虹街区447鸿业兴园3565怡海花园2100亿城天筑518富锦嘉园3000北京国际花园200大溪地256未来城1054加来小镇（棉花城）265宝隆公寓600怡锦园1100***720总户蓬数为14锡73钉5户，伟按每恭户三摘至四合人常间规计配算，凯长驻视人口京约4.院4-匹5.痒9万人据不赔完全沸统计腹，该辈区域赵流动熄人口房诚约为4-维5万人区域当总人成口约赛为10万人北京疏丰台谋经济纷开发挤区商亦业发绵展趋礼势投资芒45卵亿元惯的总部醒基地扛给这迅个区域固带来早了巨普大的商懒业机化会投资繁40桨亿元境的国际广汽车迈博览汁城看中有了区换域潜虫力正在翻大兴伪土木招商酬地产重投资隆20亿准讽备开鸽发的厅项目，漂已规筒划完自毕，近两间年入倡市由国贸美投虫资4怖0亿元的改国美馋商都咱和全球现高科战技体川验中心巧，充系分证衣明了这逮个区悬域的辽发展潜高力北京型丰台改经济按开发加区商之业发事展趋踩势国际办汽车悟博览模城总建永筑面锯积65万平民方米地上52万平超方米地下13万平虽方米汽车烧博物奶馆建雨筑面肢积4.埋7万平想方米商业臣项目趁建筑谊面积60郊.3万平蒙方米主要订经营垫业态邮：品诊牌展广示馆桃、销盈售馆晕、商漠务区蝴、汽叨车主占题公诵园等预计叉于20孝07年年动底建球成开耀馆北京梳丰台连经济胀开发浴区商豆业发制展趋煮势国美东商都（全涌球高唤科技理体验艺中心新）国美就置业捉有限菜公司印投资40亿元对，在妖丰台醒区科耍技总金部新滑区核垫心商腿务区洗兴建猛“全达球高吧科技驳体验妻中心摧”，子其中僚设立10万平椒方米书的“寇世界缴电子付电器证高科泉技体滋验中偶心”绣，并诸建造3万平块方米琴的国渣美电绣器音幕像商掩场，责它将淋成为耗国美枝电器董连锁镇中最这大的池旗舰纯店北京卸丰台脸经济加开发塞区商苍业发蒜展结浩论目前鞭西部爹提出普以发众展大师规模庄购物则中心杏的发眠展模破式先亮发制如人，置形成虫影响佣范围截较大快的商量业圈陆。而乖南部碰地区范随土丸地资套源的宇优势捞突击景，以膨及城茶市交渣通和堡市政帮设施傻的进商一步托改善库，也底正稳著步发怨展。缝北京珠未来却的商循业地杯产发京展方却向重使点在价集众晶多功圈能于净一体经的社肌区商村业服圾务中宽心，笋侧重连于大糖众的捐消费往型商旨业。落本区替域商裁业、由商务纵发展光潜力扎巨大懒，目度前国鸭美商灶都和京汽车喘博览旅城还狮在建预设期如，而僵本案收已具病备招闭商条望件，毒所以肺，目返前这涌个时笑间段歪正符宾合我伍项目略的发漫展，浇应抓饲紧目指前有心利时给机，驴快速摔完成克招商夹任务策。第二裤部分丸对前哗期招慰商情蜂况的颈思考宠物庭用品杆市场引进猎宠物奸用品征市场旅所需开要具约备的觉条件区域速条件交通艺条件商务乘氛围颂条件居住岭人口扒层次冤条件宠物呈用品灾市场引进睬宠物成用品忍市场倘需要晒具备败的条狼件分秤析区域滋条件交通陪条件商业尝氛围约条件居住受人口漆层次睬条件区域昂尚未盒发展裙到成串熟阶乌段，买属于狡初级拜阶段交通纺条件蝴通畅戚，到婆达便眼捷周边凶商业容氛围践还不页够居住稍人群粒未达果到一久定层爽次标成准宠物问用品谁市场引进予宠物跃用品要市场晶需要轰具备类的条糕件分踪蝶析比肆重区域修条件压占比交通浊条件碎占比商业吵氛围慈条件组占比居住城人口姐层次奇条件蠢占比３０辟％★片★煤★２０斩％★裕★１０炕％★４０单％★叉★殿★游★宠物殖用品烂市场占比客最重蜘的是浮居住弓人口疮条件此项绢需要啄较长各时间亮才能微发展康完善勇，所霞以得像出如鱼下结脸论宠物窑用品屋市场目前耕引进歌宠物姜用品启市场篇不符籍合本液区域未目前抱的实踏际情牛况电脑谜城引进细电脑原城所钻需要誓具备手的条梳件区域起条件交通捆条件商业案氛围果条件办公因物业择条件电脑幼城引进替电脑备城需哈要具随备的刘条件浇分析区域兔条件交通郑条件商业岭氛围悦条件办公仪物业货条件区域悟尚未捉发展兼到成挺熟阶颈段，算属于仗初级伍阶段交通肃条件途通畅乳，到扇达便林捷商业惩氛围深还不穿够办公刺物业张条件悬尚可适,紧峰邻总锤部基睁地,夕需求懒人群捐有一钥定基散础引进皆电脑丽城需浊要具雨备的脚条件诱分析从比重区域诸条件乒占比交通状条件松占比商业休氛围粮条件但占比３０脂％★瞎★层★２０形％★食★★新★★然★酬★办公协物业砍条件２０模％３０宪％电脑械城占比走最重脊的是术区域发条件撑和办崭公物仿业条偏件此两劫项中后区域拉条件傅较差纪，而找办公哥物业阔条件泪有一轨定基亏础，补所以度得出芳如下叙结论电脑嗽城在本宅区域哄有一裤定基撤础，景但还亲需要逼一段朵时间挨的发勿展电脑塘城大型隐购物祥中心引进荐大型设购物离中心救所需喇要具嫩备的笋条件区域壳条件交通潮条件商业累氛围钱条件居住朴人口往条件引进效大型弓购物赴中心浇需要潮具备者的条精件分笔析区域薪条件交通鸟条件商业不氛围劝条件居住面人口固条件区域硬尚未哨发展垫到成岂熟阶步段，蹈属于硬初级桐阶段交通蚁条件作通畅依，到么达便利捷商业泛氛围沉还不漂够居住绪人口脱数量怜不足埋，目挽前不血能达霉到大证型购丸物中屋心的殖要求大型蚂购物号中心引进横大型傅购物窗中心决需要龄具备蚕的条幼件分缸析比协重区域租条件联占比交通巷条件尺占比商业哪氛围够条件离占比２０犯％★晋★２０蚂％★闻★★终★★斗★湖★谅★２０词％４０先％大型衫购物抄中心居住傻人口兰条件腰占比占比凳最重驴的是杏区域竹人口旅条件区域圈人口庸数量梢的增匀加还肚需要辱一到廊两年叛时间风，所炮以得羞出如脆下结乡丰论大型野购物吹中心目前弹居住香人口两数量程不足躺以支鸟撑大职型购亩物中鉴心的也消费大型伟购物奴中心本区湿域暂杨时不编支持郊引进依较大适型专岛业市醒场及趋大、律中型塞购物湿中心降。对前冒期招单商情赚况思旦考后些的结飘论所以其，对盾本案魔的业迫态规桨划如亏下第三译部分安商业巧业态丽规划一笛层橡——有超市植、餐屋厅、末零售捉店二闲层脚——偷歌厅像、康搏体中竞心三、腔四层传——容经济胜型酒吧店商神业圣业轨态兄规撕划第三唉部分扮业态副规划（一榨层）超市餐饮零售散店第三提部分俘业态雨规划肤（一南层）超市楼选取护原则由于越本区扒域不徒支持戴大型细购物沿卖场宽,所竭以建表议选惰择中卧小型矿超市肉,目浆的为题满足狱周边淋人群抗生活卡基础千用品薄的需愈求比较跨适合买的超跳市有拳物美待、福吉客隆匹、好患邻居闯、顺讽天府阶等小电型超喝市第三呜部分互业态胆规划掏（一滨层）餐饮斑选取零原则本区肾域建晴议引巷进一梦些价识美物症廉的堡餐饮筋公司弃，例字如大呆鸭梨穗、太盗熟悉妙、金泻佰万养、永拖和豆坚浆、漫马兰修拉面搜等第三贱部分捉业态针规划最（一袍层）零售键店选职取原拣则零售铅店在州选取些中主熔要弥拜补区仁域不惜足，驶分为迷两种树方式调，一金种是妄整体校出租黎，例血如开碌眼镜来店、处药店个和电引讯器兆材店鹿；第毁二种撤是打轻散了语出租葛，例钉如美季容美毛发、邮干洗舟店、龙花店钟、影际楼和冈口腔打诊所害等物业暑纵深煌在50米以嘉上为闪佳，香原则涂上味不能雁低于40米，火临街黑面不绑低于70米层高以不低畅于5米，珍对于椅期楼浮的层抵高要接求不明低于6米净腾高在4.异5米以零上（害空调且排风寨口至牢地板也的距革离）楼板钟承重衬在80逆0K峰G/平方忘米以雷上，柄对期零楼的伍要求控在10姜00性KG赌/平方珠米以授上柱距复间要嘱求9米以细上，统原则梨上不舍能低溪于8米正门武至少停提供2个主歌出入缝口，喝免费飞外立熟面广朽告至赴少3个每层风有电主动扶淹梯相慕连，色地下伤车库脾与商宁场之模间有论竖向新交通往连接商场沾要求看有一垫定面拔积的液广场超市童商户错选址风条件对产装品的边要求至少竿提供30珍0个以愈上地锡上或块地下影的顾爪客免贝费停得车位必须插为供详应商屑提供20个以需上的掌免费延货车志停车真位如商津场在供社区绿边缘挂需做麦到社痒区居蹲民和绸商场帅客流茅分开斥，同画时为消商场茄供货防车辆厉提供曾物流罢专用雕场地弯，40尺货炊柜车伶转弯崖半径18米对停趁车场殿的要续求市政红电源刊为双漫回呼遭或环扔网供已电提供绑商场豪独立招使用杀的高暖低压亚配电恢系统坟，电条表，析变压姿器，拼备用搅发电哄机，魂强弱洲电井减道及承各回摧路独胁立开高关箱配备晶完善组的给嫁排水侍系统安装就独立衔的中颗央空辩调系村统，云空调误室内株温度喘要求迅达到24度正闷负度艺标准物业杆租赁姿期限骗一般饺为20年或20年以天上，滴不低顾于15年并碗提供赚一定炎的免规租期其它赶要求沃尔睬玛乐购察超市旺市俗百利华润难万佳欧培弦德北京澡华联华泰购超市国美瓣电器佳联恒超市家和倍超市利客洁隆连蒜锁总瓶店华润兄万家苏宁蜜电器家乐泥福麦德到龙普尔相斯马惜特家世屿界欧尚好又致多新一例佳大润仰发上海分联华易初婚莲花万客花隆人人异乐农工污商**轻*超昼市商歇户资糠源商业心中心鸣或次毙中心不区域胀，餐刃饮集雹中地嫂区或朱大型竟居住哈区内忠及周运边良好跨的可铃见性隔和到叮达性浊，万地址尘方便旧寻找搁，交棉通便扎利有独炕立停睬车场(车位50个)或周倍围具证备便提利的映停车筑条件有足族够的锈营业昂面积携和空放间，孔使用克面积谜不小炼于15渐0平方熊米比较欲规整怀的店能面外鞠形最好鼓为底筹层，签具备晴独立层的门僚位及侵门厅愁，商亡业大设厦内译的餐亚饮楼瞧层亦嗽可有配裂套的姐广告咏位,有足狂够空肆间可诸放置悬各类喊宣传醒灯箱缎广告水电饱气三仁通，际并具析备布姑置排定污、乳油烟泥处理赔、空典调等花设备糊的空践间，榜具董备上猫水傲（有壶用水虾指标30探0吨～50糕0吨）纳、下滴水（影符合责当地荣环境钱保护羞部门加排放束标次准或竹能够及提供谣市政候部门痛同意注的排慎污管堵道接岂口）碰及相漆应的炊用电鸽指标有充群足库攻房及秆商用浇中央佩空调遭核定具制冷胁量具备钞符合喘消防此部门军规定位的防隙火设丛施为规膝避投搬资风言险，割没有使房屋全产权柄证书潜、临茶建房垮屋、感在拆傻迁范母围之走内的奸房袄屋，姓均不往合适株开设镜特许平经营隆店。餐饮埋商户话选址进条件中式仁餐饮金山酸城中畅辉海洋动宫餐宏饮有怠限公详司中侨梳潮州陕酒楼北京摧潮香右味美左食服政务中臣心申煜帆华景伐苑食阳府华龙庄不夜市天潮毕州海圣鲜金佰捏万佰金垒瀚中愿餐厅金岛朱潮州结餐厅叙福吴楼酒咸家翅都过饮食莲有限都责任赤公司海阳梢宫潮粉州酒丽楼大鸭朋梨郭林陈家常丧菜全聚鞭德金鼎裳轩快餐饮式餐歌饮大成央永和灿中华冲美食荷花灰泰式个菜馆永和选豆浆紫荆沾花茶庙餐厅麦当群劳肯德蜡基必胜羊客赛百梅味吉野喷家**懂*餐必饮商兔户资晨源行业面积选址楼层药店标准150-400平方米常驻人口、人流量较大区一层或二层层高3米花店标准10-30平方米成熟社区周边一层临街商铺影楼标准70-120平方米商业氛围浓重地段一层或二层冲印标准30-80平方米社区周边物业底商首层，超市进出口口腔诊所标准100-200平方米人流量较大，高档物业周边一层，层高3米以上宠物店标准80-200平方米成熟社区一层电讯器材标准100-200平方米成熟社区一层零售慕店商漂户选晃址条挥件第三喷部分插业态加规划无（二爷层）KT尝V运动娱康乐迁中心台球矩厅乒乓居球馆洗浴撑中心第三登部分内业态伯规划免（二合层）运动易康乐辱中心涨选取右原则本区目域目谈前较狮缺乏批以运毛动康缎乐为辫主的内娱乐夕场所贼,其昆中上遍文划兼分的拖四个绳业态船也可芬以进听行更折迭调访整,篇使整菊层都钱具备没康体尿运动古的娱圣乐属熄性歌厅罩及康篮体中迁心选寺址条秤件面积缝要求宿：标平准50借0—毁20国00平方枣米电力长要求究：民痛用电选址石要求丝式：选邮择在崭写字款楼或删成熟皇社区选择逃楼层萄要求毯：物土业的椒地下适一层绳至地荣上五穗层，闷层高3米以论上租金检水平络：1—肤—2纷.5元/天/平米其它半相关孝要求:要求叹大开脾间,通风渔系统碎良好汽、明拒显广胀告标鲁示康体纳中心中体树倍力架健身五中心进步竖健身储中心宝迪外沃－东英派纳斯健案身中掌心潇乡粥雨洗次浴桑伸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整体租价（1至4F）12919.83(不含车库)2.5车位数量（个）202结合框项目宪优势佳，以落本区侄域独值一无吴二的鞭商业蜡综合晨体为态诉求惨点，叔吸引恳商家裳进驻项目敞整体坛营销轧策略招商短策略引进吵核心自主力汁经营渣店起税“领薪头羊提”做全用，增子强租猴户对封未来校商业假成功筝经营赤的信艘心，性达到叨吸引考市场侮关注格的目底的，高规避趣市场贝接受让风险随。地下果一层低超市：物美不、福田客隆闸、好任邻居畏、顺丛天府步等一层捧餐饮港业主句力店芳：大难鸭梨拐、太加熟悉赴、金喷佰万钟、永顽和豆逆浆、吉马兰舟拉面蔑等一层谦零售汤店：富眼睛糟店、炼美容牛院、匀国龙躺医药二现层魂：浩组沙健屿身、按南苑唇康体健中心宴、虞键美宫奋KT斯V、涛北京怠比佳屋乐娱碧乐城三、叉四层孕：如披家快头捷、雨城市论客栈糊、速热8、形锦江来之星引进松主力欲店招商购策略精装开接待扑中心魔，树船立起慎一个萄全新塑的形安象。驰引发刚客户雹的兴急趣，团增强宾客户碗的进别驻信素心。制作蓝看板重、罗骂马旗习、宣码传条仗等招她商工吉具，旗烘托手现场严火热黎气氛牺。将各仿商家榴的店呈名统打一制放作成虏挂旗蝴的形邻式以攻烘托死气氛烧。商业贤氛围金营造扭策略招商未策略在招屠商活党动开众始阶茂段对香前3塑名规滑模或财品牌词入住晴商家捆给予既特别交的优调惠（键在给物予租猴金价辞格优否惠的是同时抽再赠虑送开斑业支会持费都10券00跟元）优先赴入住原政策招商乞政策租用叶面积架在3钥00雁㎡以窜上，观带动桃市场隐人流结作用参显著岁且对责散户末进驻呀具有浊较强喂感召泻力的龙，可蛛一次叼性免受租三截个月大户猴政策招商隶政策租用堆面积振在1恭00评0-练-3梨00烟0㎡监之间铜，对写散户谜进驻零具有摆较强戏感召注力的醋，在妇一次润性签杀订十诱年租倾赁合誉同时症免租略一年品牌雾户政苦策招商掏政策租用膏面积俘在1尝00聚㎡以首下，准一次袖性签美订租咸赁合袖同在盲两年圈之时碰，免隆租三真个月散户作政策招商削政策邀请乓具有腰较强很感召揪力和捏影响拉力的罚各业浙态商设家参问加经恨营研洋讨会召开哗招商暑大会招商维推广目方案第一叉篇：海报应以《裹与众仙不同厕，一萄定出补众—银—我弯有我娇精彩艘》为雁主题期作为已开篇布，全毙面系鼻统的免介绍叔本项飘目的浮自身袜优势磨；版绵面以救整版消红色慰的为体底，带广告没主题观“与暮众不毫同，询一定删出众晕”特程别突咬出，阳图中址首先更向人姓们传触达一面种*阅**克与众菠不同馒的形拿象，估让他惨们对栏**疑*有归一个上印象桥；广告巧媒体郑宣传招商养推广诊方案第二逐篇：海报页以《霜即将茄闪亮蕉登场答——回因你湾更精银彩》悬广告舍则重前点诉爹求招永商的港相关膀事项虎，在砌广告针设计盟中，汇还是驱采用产了整涉版的垦红色守来夺赏人眼溉球。猛文案薪主要而对第誉一篇镰海报美发出苏后，笛客户拜反馈服和想冷探知穿的问化题进砖行简颗述，肌形成夹新闻功式的宣广告袜。广告诞媒体葬宣传招商更推广怨方案第三灿篇：以《吉爱你奖=爱猾自己挡——堡将爱述进行忌到底炊》将翁“爱弃”进扫行了调全新料的诠遍释，构文案安中指乌出开律发商有及经诞营商害之间非的结笛合是渠爱的促开始洞，在僻以后具的日塞子里孩开发拴商将落一道予与经浴营商戚共同描携手屈创造初良好浑的经撤营环巴境，彻赢得绘更多腊的利份润，染寻求替更大丸的发租展。广告划媒体弱宣传招商键推广真方案第四替篇：以《撒人缘器·财谣源·供冬至馅圆—乒—心滚中充竹满爱被》为们主题瘦的广欧告，跌一边酒向大关家表羡示节厌日的堡问候洒，一居边向秧目标桑客户土亮出馅与众嫩不同送的一杯招—刷—凡缴在开斥盘这牲天来绝参加芳现场收活动肝的都践可领莲取一中份另擦人意荒想不软到的星惊喜症。广告碰媒体附宣传招商鹊推广厅