年江苏常熟某工业园区地块项目定位报告

常熟＊＊工业园区地块项目定位报告2006.04.20璀璨繁华光荣梦想璀璨繁华——

理性论证的思辨，激情火花的碰撞项目挑战性激起我们的冲动与兴奋光荣梦想——

捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我）成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典）报告思路分析市场认识项目准确定位提案大纲第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分定位研究第一部分市场分析

让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么。——美国著名城市学家伊里尔·沙里宁

印象常熟百强前列苏南四小龙山水成林悠久文明天下常熟魅力独具印象常熟市场初探经济持续快速增长；人均收入不断提高；2005年度全国中小城市综合实力100强第8名近年地产势头发展迅猛；一线大牌开发企业纷纷抢摊常熟市场；房地产开发呈现跳跃式发展；住宅相对更成熟，商业地产正在起步。概况：96年建设开发，常熟市三大工业板块之一，国家级乡镇科技园，常熟经济开发区的高新技术产业基地位置：地处＊＊镇，位于市区北部，依山傍水，区位优越，交通便捷规模：规划面积25平方公里，国内知名企业200多家入驻园区，项目投资总额超过150亿元，新建厂房超380万平方米规划：以电子电器、机械制造为特色的产业群体的“外向型、科技型、规模型、环保型”的高新产业园高新园区整体分析园区情况分析产业园企业分析企业类别：服装、电子、光电等企业规模：不一，100人－2000多人的企业都有；企业性质：外资企业较多，早期有部分内资服装企业；内贸不多，外贸为主；他们劫，在饭成就河价值灿！入驻笔企业赞物业票分析项目乱周边纳的企追业多榆为买拴地开命发型梁，自恨身都畏有办蛙公、遍厂房辜、公员寓和们食堂冒；地华价为袭10茅－1怨2万赛/亩败，目为前土亮地供莲应控圣制严叶格，钉相对重紧张娘，一泳般总业投资场10陈00涉万美预元以床上，帖才能盗买地硬；边缘看工业捉区如胃方浜骨工业垮区有霞部分孤现房把出租积（售捐），优也都闲配套叼好了滤上述咬设施炸，5杨00株0平亩方左埋右的刺建筑望面积丢，5供0年冶产权吃，7之00凯万；园区你职工度生活穗写真普通南蓝领交阶层谦，吃日、住易都在槐厂里万，周欣末（等休假连）会唉到市曾区来逃；中高掌层管折理人侨员，扔部分轨住厂兵里，贞但多争数住陵市区鼓，办隐公多女在厂伟里的社办公京楼，鉴休闲来娱乐挥都在忧市区矿；对于乞部分两住厂各的中母高层短管理代人员觉和蓝练领而测言，乡丰生活隆工作谢都在爽一个盯局促嫁的空雹间，茎单调宰、乏赚味可另想而眉知；来往胳市区法的中址高层鞭管理灾人员潜，午慢间、澡下午长的商雷务、浑休闲絮、娱扬乐活役动只唱能到猪市区蛙，但责时间爬成本办比较元高。园区默配套僻分析产业漫园区盟内有晕三个筛商业贞住宅功配套就区：触分别理为珠傅海路宅以东营、常租福路狠以西辛的大都型商原业住拿宅配巨套区男（规就划中震）、桶外环薄北路村以南秧与市专区临头近的忆综合贯商住群配套眼区（负有学垂校、茎酒店作、社箭区商教业、诱新开捧发的惧住宅交等）诉和望因虞河失以西念、金满陵路尼以南疮的集冷中居铅住和尤商业列配套缠区。欧尚打超市肃即将止开业境，将伸成为许开发尊区最滴大的疗商业黑配套允；明日形星城逃，以70万的布建筑嫩体量齿成为做离园青区最厚近，惭衔接寄园区帆、市为区的踏最大词的住汇宅配协套区泥，常喷熟老鹅街一钞期即基将落城幕，摸二期远将启校动，午影响磨辐射辽力不原可小乳嘘，监衔接键市区剃的几第个别苍墅区仇都以崖园区谨高端介人群陆为目此标客芝户；常熟屡国际说饭店猪、梅耕园宾精馆、私森林员大酒即店等乎是园纳区外归围的皂主要长酒店尖配套基。休闲鸡娱乐挽、美兰食餐随饮、拼商务站聚会乳设施薯除了愈周边泉酒店叉内的筛配套麻，比蜂较欠死缺。配套醋分析唯结论居家催住宅畏配套读丰富躲多样叙且数犬量庞板大，观但商厨务居详所欠赢缺；虽有社酒店痛但都悠比较工偏远咏，经涛济型寨舒适险酒店胞欠缺磁；大商伍业配趋套有怀，但库服务俯周边械的小种社区匀商业朴明显候不足越；民以胖食为音天，赵餐饮些配套先明显调不足鼠；商务般、休败闲、业娱乐沈设施未偏远群。消费颂者分裤析厂区筋蓝领蹈：年龄幼多集应中于20荒~2主5岁之林间，娱偏年尝轻化克，绝恶大多恩数为畜结伴肚而行，喜委欢流吃行，粥追逐化时尚翠，爱勇到市术区逛集街，背但收型入有撞限，棚相当义收入醋要解脑济家装庭，鼠日常桶必备灶的购嘱物存约在诸绑多不晋便；中高裳层管党理人肉员：陪年龄瞒多在25－33之间箭，收呈入相沾对丰加厚，扬讲究镜生活尾品味隔，交内际圈态子比叔较广东，会阁朋友课，谈即恋爱毕，消券费力甚大，旦部分盒已经斯有房蹄，部梁分还币没有亚，很遗多没慈有结藏婚的售他们遮需要晚一个尸自我果空间游；高层柱决策递管理蛛人员羽：年酬龄35－55左右沾，事致业有硬成，赶收入冈丰厚犁，讲污究身扩份认扯同感孙，基护本都惑有车伶，市净区有求房或花外地迫有房榆，且蔑不只适一套扁，作刺为老压总级逆人物篇，他黑们的顾朋友阶也都沈是商岩业精索英，精他们吃圈子采非常浊广，腥他们展是经框济增型长的坝强力期推动祥者，丝式处在凳事业愧成长谁期和京收获悄期的侍他们据，压过力也祥非常方大，能除了茶家庭扑，他残们中住不少钱还有苏异性托知己繁，另温一个骗感情铅寄托灿，但唐又不路能公赖开，卖所以姻他们掌需要始一个雀独立笨的小跳公馆声。市场少分析炮结论开发害区的翅大宗斯配套越虽具纱备，伟但多阔偏远盛；能满庙足开俱发区览内各酬种消身费者痛需求鼻的个疾性配宏套明防显缺辨乏；开发绩区内毛消费勿者相截对比洲较集岸中，温群组长特征倒比较金明显艳，消掠费潜找力大斩，存压在较述强的最个性木需求省。知己吵知彼自，百矿战不便殆。——惑《孙饭子兵皆法》第二网部分给项目爹分析周边厕环境SW点OT分析项目类型分析总结项目炭分析代部分项目慢分析合部分蚕——港四至国分析项目沈分析料部分——衔地块SW稻OT脏分析优势努（ST朴RE涝NG插TH床S）地块钟方正匀，利预于规电划设叨计；地段职好，犯紧靠壤管委炒会，绩国际芽大企佩业集装中；两面蛇邻路解，交昆通便伞捷；周边百项目烟对我妈地块比的干晴扰小漆；劣势削（WE娘AK布NE授SS趁ES）地块所面积楼不大养，如黄果实附现多宾种功产能，潮相对云会比城较局婚促；自成厌一体摧，没枯有依菊托，储不利旷于形照成气富候；项目脖分析吗部分——脂地块SW薪OT泊分析机会盏（OP独PO肌RT般UN克IT斗IE穗S）周边眼人群集聚集洁，消鸟费潜少力大痰；园区秋内缺凤乏综星合型骗的配梢套项肾目；经济惜持续犁发展窗，园醒区发刚展依匹旧迅秋猛；在园兴区的磨核心洲地带筋，没改有商耽业、秋居住天配套光，需虑求饥怖渴。项目挡分析壮部分——气地块SW孤OT和分析威胁紧（TH絮RE默AT键S）经济疾衰退揭或其留他不退可抗蔬力；周边住配套用迅速津成熟吩，形因成气款候。项目撕分析馋部分——议地块SW帝OT钞分析项目律分析写结论一块两小而腐精的晚地；一块丛优势孩很多闷的地托；一块踩机会跟大于珍威胁好的地藏；一块丹需要判智慧忽与挑梨战精吹神的裹地；一个菠可以随成就传财富栗梦想什的项宿目。面对趋挑战知，思飘路决宴定出精路。第三镜部分降定位裕研究发现冻市场资空缺茎，可邪如何响做好婆自己捎？

项目肆开发服定位抱原则根据炊项目缘瑞的不食同，库开发助商不桑同发迈展阶阴段的沈不同亏，项闭目开芦发定心位的丹原则身也有穷差异昂，但搏总体令讲有咽如下惭几类延：1、风雕险最炕小化锋；2、利钞润最竿大化梳；3、周逼期最皆短化谨；4、影池响最籍大化抚。本项乡丰目开翅发定饱位用足丙容积示率，号实现拳效益钩最大雁化；创新现产品隔，迎粗合市藏场，失并引变导市在场，颠降低孩风险野；准备泰充分秘，快贩打快胳销，坡一鼓祸作气攻，成刺就辉宽煌。项目贩定位蛛分析——茎市场肆定位一个悬集酒高店、狸居住同、购让物、汉餐饮挪、娱慎乐为亚一体痛的国缘瑞际商六务港骗；为园况区企耐业做棍配套懒，成终为企恨业发宇展的进助力艺器；服务谋园区蛛经济容，助晃力企猎业腾久飞；让生痰活更跳方便捕，让职工作关更惬宇意。酒店怪：经越济舒穿适型林酒店春(含薄多功尼能商拜务会坡议中展心)贝；居住壤：私漠人商设务会哗馆；购物咱：社妥区型