广东东莞某别墅项目整合推广方案

东莞·**·别墅项目

整合推广方案

深圳**目录

一、市场篇二、产品篇三、客户篇四、定位篇五、形象篇六、推广篇七、建议篇

市场篇（一）项目区位市场价值1、**处大京九铁路运输枢纽华南第一站；2、政府对**作出了“东部支点城市”的定位。

“客流/物流中心”华南的商贸重镇。

“支点城市”就是区域中处核心地位、起中心作用，在经济文化方面具有辐射力和拉动作用的城市。

一、**地产高端市场滞后于其城市发展水平相对**优越的经济地理位置和规划远景，**高端地产处于滞后状态。具体表现有二：其一，对外部资源的引进不够，至今仍罕有知名建筑师、怡景师的作品；其二，地产市场发展的最大动力在于**与樟木头、黄江一起是港人置业的金三角，因此，市场一直忽视对原地住民/居民的关注，真正符合本土消费观念的产品欠缺甚至空白。二、地产高端市场面临着结构调整****房地产现在正处在一个提高和完善的阶段。现在**楼盘的竞争，已经是品质、品牌和服务全方面的竞争。传统**住宅市场以外销为主，但如今内销的比例逐年增加，成为一支主要购房力量。许多富起来的家庭抱着改善居住环境的想法，对高质素物业情有独钟，纷纷置业造园。[结论]传统陈旧的开发模式仍是**地产的现状。通过引入和整合领先的、本土特色的模式，将会实现项目价值的巨大提升，将会催生**新一轮的本土住民（不同于之前的港销）的置业潮。（二）**地产面临新局面

产品篇产品特征房地产产品的核心价值在很大程度上是由地段、规划和环境决定的，环境、商业、景观、文化等等诸多因素构成了房地产产品的综合特性，所以房地产应当是综合性最强，所涉及行业和内容最多的一种产品形态，聚焦本项目，先让我们看看我们卖的是什么样的产品？SWOT分析

优势

劣势

机会

威胁SWOT分析内部外部优势1、处将来物流中心区，前瞻性的地段价值；2、交通便捷，距火车站五分钟的路程；3、周围生活及商业配套齐全；4、超低密度典藏43户独栋；5、领先模式的湖景资源；6、500-1000平方米超大户型满足大家族生活；劣势：1、相对中心地段外在环境喧嚣，缺乏别墅应有的私密性，与产品性质不相称；2、社区规模不大，完善配套,成本相对提高：3、产品环湖前后层叠分布，湖面景观的享有的差异较大；机会：1、政府对该片区的开发方向是未来物流中心，片区物业升值强潜力较大。

2、所在片区属地产开发热区，市场影响力较大；威胁1、附近的玫瑰园、隐贤山庄---鹿儿岛等产品有同质竞争；2、周边的工厂、村屋人流量大，治安状况复杂。产品挽特征结论地处降**崖中轴瘦路的鸡置业你旺地剂上，钞优劣沿并存京。独讨栋大推户型晶，完病善的蓄生活低与商羞业配妙套是惨其一渴大优昨势；冷将项寒目定者位为南本土狡特色塞、终午极置治业的暂高档岁别墅踩住宅冷，能陡较好泛的迎惑合市消场，嘱为规世避其斥本身瓦的弱提点，域在推跪广时忌不能毯过分宴强调摄别墅族概念刻。客户涨篇关于洞目标苗客户榆的描还述当地招称他终们为氧“有桨钱人继”媒体胖称他晃们为贸“富寄人”官方闻称他迫们为填“高痛收入垂人群烈”我们闭称他量们为益“中掀国财姜富新萍贵阶坐层”他们态是先刺富起旬来的窗一族赢，是怜创造壤财富北，利烂用财鲁富，筑享受枣财富获，急于怪寻求较社会认捡可，名利谜场上以，有隐他们境的身滴影，境他们或商蜘或官，为白自己糊的价抹值取饼向打漏拚奋蜡斗，并已丛经取否得成这功，哀他们毯有着孔重要榴的社岂会网询络，狐拥有鹿权力岂资源裳、高番质量薪的社会赖关系凡资源猜等，稳他们帅有自毯己的夺生活剧层面发--知富人港圈子菌，他问们在顺这个兴圈子中互诵相影受响，把互惠籍互利护，在托以市喷场经倦济为荡主导油的机千会结妖构中督保持圣或换露取了相卡应的夺地位熟优势析。并在体思考虾如何鹅用最姜好的帽方式稀传承患给下匆一代嫂的一敢群人约。他们碗在彰蠢显尊脏贵身贼份，粒召唤渗尊敬登和关税注的蜂同时歼，注之重下花一代往继承事业读，极距力希恢望这态种奋统斗精遥神传盐承给羞下一麻代，盈望子杨成龙哪是家绪族辉煌延头续的埋表征白。1、牺超大竞户型嫁，大帐宅大秒院，炭承载撒社会猛交往坟、家兰族生跪活，百实现肃更高垮层面锦大户止人家畏生活析，体夕现身奖份与胃社会助价值红。2、秆完善挠的生铁活商焰业配尤套，朋便利保的交牲通达苍成对舟价值掉的心荐理接受钢。3、每领先刑模式伏的产腰品、挨优美敞的湖漆景资雁源环拍境促错成家俩庭终嚼极置胶业的吵意识辩；什么骆因素翼促使抽目标镇客户挂选择嫩我们受的产羽品？什么雾因素便阻碍耐目标杏客户垫选择拉我们扛的产忌品？1、外在估环境奋喧嚣脖，缺祥乏别疮墅应析有的弓私密吉性，究与尊并贵的生活竹不相群称。2、稼项目蚁社区闲规模梨不大泛居家惕氛围皱不浓君。针对哑市场莫现状隙、项莲目特袍征以教及目便标客跌户的疼购买弃障碍招与利益观，本殖项目届如何筐有针危对性棵的确袋定自泳己的嫂项目未特色珍及定位纹，最爬大限相度的扬争取幻玉目标鼻购买垫群体帆？定位占篇**模式叠：定沉位铁屑三角[同制造敬差异引导洲需求创造池第一项目猾命名鞭：**阔**关于烫命名：龙是玩神圣奖的象普征，僵**演**随表明牙了大拐家族粱尊贵的生狗活荣抓耀，扶迎合想对目文标客城户价盼值观当的取馒向；向也是疯对本阻地文饶化特色汇的溶械入，旱同时别是对欧同方络另一仗成熟会项目筋聚富贞花园云的传抽承，疲发展开坟发理青念的遭提升籍。副推伴案名**霉**启、*伞**环*、役**养**产品凶定位慰：深宅侮大院扯世泪袭领馋地1）礼定位堵的原巷则：掩区隔章市场蜂，突缘瑞出核绳心竞叠争力势，瞬狭间打乘动目就标客塘户炮的内蓝心。2）打“蝇深宅矿大院凳”展棵示的戏是项阶目的征外在杨特征渐，“举世袭季领地宇”讲辅述的银则是内自在精夏神品谊质。3）惕本定桥位准收确概帽括了章项目验最大厌卖点满，即颤：低董密度晒的建浮筑空梨间，毫超大厦户型足、私参家庭沟院。响满足抚客户鬼社会匠交往组、家究族排证场生言活；厦同时义与客荒户精候神文垫化特罗征传俩统根怪基，常家族苦观念角的膨网胀，例尊贵巨身份止的展萝示相娘迎合狂，而这碧些正至是我聚们的里目标局客户精最为晃关心驶的，榴同时怒也是锐竞争爹楼盘引所不锅充分编具备，能纽奉够与伴他们捞形成优最大扭差异填化的角。这是羞因为广告恰语：留给佛**毛的传封奇（龙售脉传颗承，撒尽显煤尊贵织）建筑瞒实体泉的领他先开梯发模佩式是食传奇乱；景括观价值是肉传奇挣；血阔脉的宜相传归，记立载物尿质财午富和竹精神继幕承的棍全部纳生活闹秘密绑更是护一种伪传奇把。广告乔调性尊贵骄、大象气推广娇篇鉴于瓦项目共定位客和产快品体榜量的吵43赶栋，晒以及盆目标录客户的精意确定呜位，躺在推队广时多高调液入市障迅速么启动蝴形象钞；展开嗽促销孤活动慢，充讽分利抄用口牺碑链杂式传饮播并孝为客近户提供描深度按服务榨。推广判思路栋：推广道原则恶：短、声平、胆快短—程—与仰目标背客户把保持沈最短霞的距凉离，府一针肥见血！平—陷—最颗有效恰的传众播组羞合，沙用最滑平的疤费用竖，取得筛最佳牲的推安广效邪果！轰！快—栏—快桐节奏愧，！崇！整合除市场害攻击珠线第一默战役：形那象攻庆击阶庆段20夜03浴.1积2月火-2卸00学4.影2月攻击霸目标失：技*餐启动脆形象推形成辅市场贫高点球；*签尊贵乱为核渗心S奏P活溜动积销累客同户；*内娱部认咐购活颂动第二昨战役：开党盘展卸示攻慎击阶刘段20脱04挨年.炸3月鹿-2构00吵4年夜5月攻击滨目标的：*愈开盘相活动*样帆板居煌眼见恨为实风的品购牌促抛销力第三何战役：现坦场决盯战攻恰击阶伏段20而04子.泰5月墓-8冰月攻击蹄目标陆：*朗S乞P活歉动以扮活动僻形成谁高档社柿区氛养围；第一输战役：形银象攻卧击阶睁段20灿03畜.1士2月卷-2搬00简4.暑2月3、欣文本攻击异点1、嗽现场含包装2、国户外挪广告创牌灯杆雁旗售楼煮处围墙精装哗楼书折页晶宣传姻品加油穷站、状火车旦站、独市中察心派送贤在汽车睬美容侍维修厘店、纵加油宏站、高尔圾夫球僻场、琴酒店首。建筑城模型以体永现“裤尊贵鹊”为筒核心倡展开整合极促销慢活动主题葱：“世‘贵族假视野矿”陆资虎汽含车展时间腐：春贸节期偶间（谁内部快认购雀前）地点剖：现裂场对象厨：目善标客需户群内容武：陆虎偏汽车罚展目的披：把成际立汽挽车展盾览的仇新闻腊在*作**固*的艺推广鉴中引勉爆，打造符出浓理郁的六汽车讯文化蛋并与燥**吊**燃链接磨。用兵一种躲汽车文化庙栓住杜目标束群，传积累童客户禽。活动僚（一缠）主题复：仅“周究大福坛”珠罩宝展时间围：清乡丰明节狂前后地点友：酒烫店对象豪：目层标客氏户群内容要：珠宝亚展览收、拍叉卖目的壤：在挖目标打客户害群集拾中的夜时间爸达成访项目甚信息口诞碑粥传播损，客州户积字累。物料劳准备巷：建刊筑模复型活动朗（二宪）第二论战役：开辛盘展泽示攻雕击阶返段20纱04锣年.王3月荣-2质00年4年口5月活动业（三胶）时间便：开看盘后地点忆：售勉楼处尚/会闭所对象随：目始标消隶费群内容讽：慈善释捐赠熟钱物发均可目的罢：倡桐导社订会公剖德，捐表现刻捐赠伴者爱爽心，上体现肥高贵线生份，彻积累线品牌道形象动。主题仓：“完户美生上活”拢慈善桨捐赠第三辨战役：现燃场决娱战攻图击阶速段20都03隐.5咽月-课20化04罗.8沸月咖啡忘·嘉猜年华时间昼：样材板居漏完工地点辩：样半板居对象伙：目拌标消剑费群内容久：煮该咖啡肢、喝励咖啡目的菠：强锄化上欠层生粘活一贡意识董形态挠，体菜现尊猾贵心理需姑求。巩固苹形象劲，建岩立消忌费者高忠诚痛度。活动液（四窜）主题萍：同冶方业搏主联铁谊会时间购：六悉月地点标：同村方会榴所对象索：目遥标客泪户业请主家勇庭（畜含聚材富花客园等盏）内容影：娱数乐联爹欢目的齿：聚颂集人澡气，贩把与可目标呢客户巡寿保持狮最短鲜距离巡寿强化摔同方冠品牌办形象双促进匙销售物料驻准备惕：折股页、检楼书活动乔（五盯）主题询：国际嫁名酒狭会时间钟：七榴月地点会：酒妥店对象吉：目粘标客渡户业能主家称庭（械含聚既富花猪园等屠）内容架：国销际名池酒目的泻：聚君集人歌气，挂促进嘱销售物料翻准备蜻：折捏页、找楼书活动后（六愁）建议键篇《黄郑帝宅狮经》招曰：宅者复，人逃之本捐，宅袍因人般而生猎，人掀因宅左得存耗--赤--贤--窑人宅旷相抚授，感缎通天滴地。结庐垮在人续境，虚而无衡车马久喧奋（一森）问题膨一：项目锈周边地交通斩主干炕道对稳别墅碰都带巷来了信灰尘唯、嘈楚音，脆并且美名流卧所重扭视的私添密性似也遭辰到很蹈大程肃度的井破坏默。解决手方案走：沿周居边主疗干道脊提高伸坡地剃落差栋，抬遭高别蛛墅地良基；撇沿路肚种植傲较大番乔木姑植物配狂以灌仗木为四辅助袋，并碗且建