房地产工程成本管理重点及体系

房地产工程成本管理***2006年04月15日房地产工程成本管理观点解析谁是控制工程成本的核心部门

目前流行的工程成本观点

工程成本控制的投资理念

套用传统定额计价体系的误区

工程量清单的威力

工程成本动态控制的思路坚持工程招标低价中标的原则

工程招标后是否还需要砍价

99条理由与1条理由

我们为什么怕设计变更？还谈现场签证工程成本与财务的关系工程成本控制体系中最难的是什么？房地产工程成本管理10大关键环环节工程成本管理思路的要点

房地产企业工程成本管理思路1、公司经营层面经营情况（比如：土地、配套费用、合作条件等等）。项目的可行性研究（经营、营销、方案设计、开发，强调高端信息的重要性，点评不同的经营模式，探索摊薄地价挖掘土地价值）。财务现金流核算，确定工程招标付款条件。抢工等经营需要引起费用的增加。2、产品定位层面项目营销产品定位，明确产品功能和技术参数，确定产品选材用料标准。3、规划、设计层面控制项目规划设计指标；控制建筑设计方案的科学合理性；控制结构、水、电、设备的设计参数；控制材料、设备的选用。规划、设计控制工程成本理念，详见专门PPT。4、工程层面编制工程成本控制指标，为工程成本动态控制打下基础。建立承建商、材料供应商资源库，优选工程资源。制定规范的工程成本控制流程，比如：招标程序、签证控制程序、结算程序等。5、后评估工程结束后，对工程成本管理进行后评估总结，建立工程成本数据库。某公司目前控制工程成本的流程房地产工程成本管理流程图，详见链接。房地产项目营销产品定位，确定项目档次。见某庭项目发展报告项目定位部分现金流分析，与财务部门一起确定付款条件或合作方式。工程成本费用计划及现金流分析实例规划指标控制：各类规划指标参数控制，比如：容积率、地质条件、退红线、小区市政道路管网等等。方案设计阶段：主要是产品参数控制，比如：门窗比例、公摊面积、设备系统档次等等。扩初设计阶段：建筑参数控制结构选型及参数控制，见某工程结构设计技术措施设备参数控制，见LG-QP-PR009规划设计管理程序文件，某庭扩初设计任务书施工图设计阶段：主要设计细部控制，见某庭施工图设计指导书选材用料标准确定：见某庭选材用料标准编制项目成本控制指标：见LG-QP-PR005工程成本控制程序，某庭成本控制指标承建单位考察、工程技术调研，见工程部LG-QR-PR012工程技术管理程序，某庭电梯梯调研报告确定工程技术标准，组织招标，技术标准见：某庭铝型材技术标准，某庭铝合金门窗施工技术标准技术标分析、商务标分析，见：某庭铝合金门窗技术标分析、某庭铝合金门窗商务标分析、某庭外墙涂料技术标分析定标：低价中标确定中标单位，见合约部工程分判流程图项目部执行合同，把好现场签证关，见项目部成本控制流程、甲方认价流程工程竣工，进行决算，见预算部结算、保固金支付等等流程声明：本节涉及到的项目管理理论知识，源自戚安邦主编南开大学出版社出版的《项目管理学》。谢谢大家

(E-mail：jiangxilwd@163.com

Tel谁是控制工程成本的核心部门观点一：合约预算部门是控制工程成本的核心部门。观点二：规划设计部门是控制成本的核心部门。观点三：项目部是工程成本控制的核心部门。观点四：物资部是工程成本控制的核心部门。

目前流行的观点工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的。设计阶段占有70～80％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）30～20％，这是目前比较流行的观点。关于设计如何控制成本详见专门PPT

。工程成本控制的投资理念选用技术方案的标准是什么呢？◆我们进行项目设计时，首先要明确项目的档次定位，这是超越技术本身的问题。◆投资决定技术标准。承建单位的成本控制和房地产企业的成本控制的区别。房地产企业真正体现水平的、真正具有挑战性的成本控制，是在一定的合理预算成本下，如何做出性能档次最好的产品，并保证同一楼盘各部件的质量档次一致性。

套用传统定额计价体系的误区解读传统定额：传统定额的历史渊源－计划经济的产物；定额管理的本位现象－采集数据的本位；市场定价与定额基本脱轨。存在的误区：误区之一：费率误区。

误区之二：套用定额计算工程量进行招标控制工程成本的误区。

误区之三：套用定额价格计算直接费控制工程成本的误区。

工程量清单的威力为什么采用工程量清单可以有效控制成本呢？为什么事后算帐房地产企业的工程师算不过施工单位的工程师呢？◆这是信息对称与不对称的问题房地产公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制内行的方法－货比三家。工程量清单招标，计价方式简洁，一目了然，在总价和单价上都充分竞争，可以体现各单位的真实成本，便于分析招标商务标，容易比较投标单位的报价优劣，有利于选到报价合理的承建单位，有利于工程顺利实施；工程量清单报价，能够比较准确地反映市场的价格水平，有利于房地产企业依照市场规律控制工程成本；有了充分竞争得到的单价，有利于房地产企业建立工程成本数据库；工程量清单范围涉及的施工措施，可以在合同中有效约定，有利于规范现场签证；设计变更套用工程量清单单价，有利于提供设计变更签证效率，便于动态掌握实际工程成本情况，使动态控制工程成本成为可能；工程量清单不作调整，结算时只算设计变更引起的工程量增减，有利于提高结算效率；付款过程简化，减少施工过程中付款的分歧。

工程成本动态控制的思路现代项目成本管理的主要思路，详见链接。房地产工程成本管理流程图，详见链接。工程成本动态控制的思路：◆其一，工程成本控制标准的定位。◆其二，各分部工程的成本测算。◆其三，招标控制和签证、设计变更迅速反馈。工程成本动态案例，详见动态控制表

坚持壮工程木招标胞低价搅中标疯的原葡则工程锄招标终低价革中标誓的原劝则没违有错胖，低在价中建标的挡原则洪要坚亡持。出现棋争论乖的问逐题不办在低蓄价中柱标原捏则本锣身，在而在种技术联原则之上。工程父招标摔后是乖否还库需要醉砍价工程类招标量，低营价中态标，不再柴砍价。工程仔招标程，定标衔后继汤续杀袍价。几个扬提醒端：◆您博有没摇有精截力侃蒙价？卫有没掩有考卷虑对旦经营汪的影笑响？◆您跪有没诊有能挡力砍魄价？◆高虎高举致起大腿砍刀漫，您浓砍到途的到握底是斤谁？一位枝知名议的房抵地产障专家猾曾经钻讲过轻这样辈一句市话：引向承辰建单丛位或船供应刺商砍谊价，被谁要签是砍晓到了乐他们蔽的利写润，第那谁标有本激事，够砍下纯来的驶往往土是楼对盘的李品质横。需要惊不断早地谈径判比纺价、跌砍价轰才能粱控制和工程泪成本笋，只败能说旺明我愚们对书社会年工程盘成本渴资源区把握根的，赖还是皮不够影。点评泛商务兰谈判暑。99灯条理牛由与脚1条友理由一个遮不懂驾造价灾的工斥程师追，在州房地舍产企秃业不暴可能向是一树个优探秀的言工程裕师。一个匀不懂捷专业肆或者斩说不裁够专输业的派造价少工程单师，狭在房忧地产吊企业什不可艘能是门一个汪优秀巴的造指价工唇程师判。工程我成本井控制似体系溉中最胁难的债是什体么？工程寸成本占控制师体系悔中最悄关键添的和柄最难粒的工骗作应华该是皂对社书会资混源的形把握席。在我雕们目雕前不办规范割的建酱筑市街场中障从事说房地碎产工哗程管巷理，帅工程辜成本棕也好挎，工青程质付量也名好，坑最重雾要和殃最核援心的多是对锋社会梁资源拌的把疾握与尼配置团。对工吩程社狡会资架源把希握不尸清楚舟，源扣头上赢都有储问题谅，谈侄流程幸管理假，谈肠质量跌控制桌，谈鹊成本薯控制汽，都播可能角是事育倍功可半的目事情遇。坐在止办公脚室研欢究定福额是挽控制昏不了交成本拢的。社会辅工程线资源睡的考炭察、献选用影、评鼠估与骂管理除。工程软成本股管理饱思路近的要浴点房地长产工众程管楚理是兴房地撞产企期业经浅营路茂线指取导下炒的专衫业运认作。灾工程肉成本穷管理宜应该疫并入项财务茄资金塔运作汽一起介考虑常。房地蹲产企牵业的霜工程符成本尺控制赛，需挡要突子破传领统定腹额计生价方联式，求实现鼓市场虽定价鲜，反拖映市颤场的裙工程度成本环是科惜学的棵成本译。房地基产企理业的泛工程瞒成本欺控制蚁，需索要突殊破承舍建市构场的躁成本姨控制在观念驻，建渡立投铁资控层制的跃理念昌。房地怕产企劲业的铅工程咱成本秧控制竹，需打要建弊立、愁完善尿以项目难营销照定位好和技幸术管勒理为依鞭托的渔成本蜘控制须体系梯，实脑现工汇程成菠本的狗全程弊控制家。房地乞产企崭业的梅工程盆成本敏控制副，要炸坚持智工程旧招标损低价羊中标锈的原炉则。对于狗低价舞中标春后再食砍价乎，要渠根据穷公司桶的具凯体情乐况确尺定。一个担不懂疤专业迫或者盏说不括够专妄业的练造价郊工程剧师，甲在房器地产麦企业羽不可可能是暴一个绝优秀藏的造连价工项程师俭。设计泊变更况不可沉怕，泼现场剪签证腊要系纷统化陆。房地印产企费业的孙工程胶成本影控制环体系取中最渐关键招的工笼作是驰对社虹会资挂源的金把握状。工程万成本索与财命务的全关系房地级产工捐程管忠理是得房地歪产企村业公搭司经瓣营指电导下她的专腔业运摇作。减工程才成本青管理爽应该脂并入忽财务市资金兰运作液一起确考虑脊。如果学有些端房地嗽产企交业的纽奉融资蝴水平萌较高恐，可钞以拿石到利巩息较息低的谷资金裹，那搜最好肢出优吹惠的强付款渠条件钥，只挽要施玩工单魂位报弦价优崖惠部次分比草资金钢财务进成本并多，资就合塌算，霞也就比是房润地产贼企业狗的资观金本杏身也郊在赚蜻钱。顾如果燥房地铲产企微业的坛融资常能力微较弱傲，硬然是要伪借用离资金宁实力隐强的蓝施工半企业叫的力信量，皆核实匠给施脉工企级业的佳利润阻，就驶要考含虑增脊加资辰金成亩本部会分，蹲增加月的额透度以软社会艳平均澡资金拘成本毕为度洗。项目饼总成括本案彼例，枯详见链接。工程冲招标胶，低钩价中碰标，凑不再确砍价歉的优展缺点优点免：有利晋于承驴建单剩位或没材料档供应瞧商或减其它进技术缺支持块单位懒一开融始就加报实占价，龟有利遍于我日们得裳到相穗对准晋确的做工程泄成本借信息；有利筋于提泰高工柿程招观标的耐透明粮度，瘦有利钞于增偿强承少建单夜位或鼠材料象供应间商或悠其它门技术鲜支持逗单位名的信剥心，伟有利混于在筒业界现树立荒威信；有利牲于简诊化我沃们的权内部变管理；工程血招标焦简洁垦明了头，有闻利于影现场督的工芬程管愈理；缺点凭：发现鉴因技袜术标洗准缺晌陷或症商务摔缺陷鼓导致俯报价肾不合尚理，炸不利周于纠浇正；现阶其段付盲款条呜件难雀以事谣先确爷定，绍会影惠响“莫低价姓中标澡”的见具体敌操作。工程辣招标顷，定钓标后跑继续等杀价倚的优缺顶点优点及：招标屯文件哀中的误技术约标准睬缺陷探或商滚务缺护陷，汁可以概在后暗续工洁作中节弥补；发现免价格购不合化理，缠可以灰在后戏续工膊作中军完善；在某帆一个陷项目妻的某枪些分畅部工槐程上贯可能冒可以脸砍到顿一个案低价；缺点笨：承建等单位侨或材遥料供斩应商暑或其蜡它技徒术支厅持单嫩位很娃难一书开始东就报柳出实怪价；工程边招标永的透涂明度怀无法灿保证；工程匠招标话内部惹管理碎链比步较长苦，不抢确定悬的因志素多御，定鲜标的锹时间哥比较绵长，紫这对充于我宫们大报规模烤开发很是很握不利面的；工程秤招标符过程晒复杂吐，或梯在一五些小宫节上怨纠缠幻玉不清披，不铅利于稳现场志的工惧程管攻理。现代唱项目辱成本贞管理漫的主授要思扬路现代并项目滋成本雪管理即首先造考虑艺的是舌如何兆通过注管理午实现删以最甚低的器资源亲消耗帐（成污本）怕完成勾项目遗的全国部活驻动，绘但同设时它潜也强些调必瘦须考咬虑项疯目成庆本对忘于项浊目产朴出物属质量漏和项首目工惯期的城影响资，这灭些是主现代怎项目口成本自管理筹与传组统项厅目成执本管柱理最鸣重要疫的区业别。例如卧：盲迅目地射降低禁项目亭决策趴成本枝，就需可能粉出现选在项孩目决否策支们持工饲作上升的投目入不荷足，尘从而久会造泽成各呢种项蝇目决钉策的溜纰漏彩或失给误。尿这不锯但会滔给项伙目产置出物老的质号量和验工期越带来蚀影响丙，甚染至最斤终可舍能会描因为对弥补康决策赏失误龄而大缓大提佩高项战目的康成本芽。现代候项目芹成本哈管理勒的主佣要内提容，欧详见链接。现代戏项目那成本芝管理白的主宽要内邪容项目占资源省计划怀。是麦指通主过分目析进祝而识畅别和凯确定稠项目厚所需烧各种顶资源决的种法类（吊人力蒸、设籍备、勉材料萍、资栽金等赶）、刻多少扬和投柄入时所间。项目掘成本精估算堆。是擦指根墙据项柳目资冻源计计划以域及各纯种资邀源的封市场带价格愿或预扒期价大格等测信息煮，估弟算和怎确定麻项目煎各种颤活动灶的成卧本和席这个罗项目渗全部倘成本消。项目泉成本托预算涛。是茎一项盐制订跨项目浴成本倘控制遣基线楼或项抓目成朵本计胡划的庭管理纠工作孕。这闲项工课作包造括根例据项启目的躬成本哪估算励为项后目的倒各项四活动旅分配吧预算咬，以捡及确迷定整楼个项右目的猪总预采算。舅项目以成本新预算具的关舒键是旨合理未、科染学地参确定它出项剖目成久本的拖控制聚基线贤。项目著成本贿控制议。是赞指项甜目实控施过日程中希依据微项目则成本剥预算摸，努旗力将糠项目寄实际英成本善控制梦在项竟目预坦算范腿围之堂内的本管理你工作笨，主携要包望括：益不断士度量耀项目鹅实际题发生让的成派本，计分析碑和度椅量项熟目实絮际成共本与博项目卷预算昌之间逗的差权异，沿采取汪纠偏顿措施瘦或修践订项捐目预贝算的蜜方法穴实现降对项霞目成津本的强控制你。项目搬成本珍预测似。是昌指项筹目的求实施偷过程兼中，掘依据哪项目请成本蕉实际梨的发速生情捷况和挤各种壮相关练影响饮因素把的发惨展与虚变化侄，经唱常地平分析覆和预授测项唱目成聚本未配来的敞发展种和变剖化趋费势，茄为项廉目的饱成本耽控制寄和预舒算调翻整提努供依晓据。我们更为什吵么怕闻设计颈变更阔？面对开现实帅吧，题看来矛你我改是无傅法解次决房串地产鄙项目哭“三肃边工墓程”乒问题瓶，设穗计变柄更避牧免不撞了，柴谈“采虎”立色变关有什朴么用街呢？设计夺变更膏难道披真是笑母老渐虎吗样，我询们到馅底怕巩设计辨变更炎什么卡？经验营之谈吓。我觉脉得，基我们哀只担震心二叼种设屡计变蛋更，粒重点犹控制誉。◆第稼一种颈是退供到的凶设计钉变更布，现礼场已宇经施辰工了虾，因栋变更反滞后鞭出现刷重复坚施工眉的浪欣费溜。◆第垒二种些设计芦变更敞涉及钢的内标容，屈其计叼价方卧式在胃合同棕中没肆有约而定（矮比如悟：主坝材变草了、累施工孕工艺悠变了帮），乒只能继以独皮家协句商议系价方誉式确够定价烛格，强房地孤产企雹业的鲁工程女成本啊管理“货保比三铁家”的优租势失贿效，球必然研会带杜来成观本的埋增加将。对于忧常规赏设计善变更送涉及痰的内申容更，其品计价宰方式罪在合挣同中励有约班定，愁不用叶吵架窗，按本合同刷计算漆。若对于粗