房地产估价基础教程制度法规成本控制

第五章收益法房地产估价收益法※

学习内容主要内容

5.1收益法的基本原理

5.2收益法的计算公式

5.3净收益的确定

5.4资本化率的确定

5.5收益法的派生方法

5.6收益法运用举例（一）概念：收益法是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。

基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例第五章收益法收益法收益还原法

收益资本化法

投资法

收益现值法地租资本化法一、收益法的基本原理（二）理论依据：预期原理

基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例房地产价格=房地产的净收益/利息率某一货币额*利息率=房地产的净收益年房地产净收益不变资本化率每年不变获取收益的年限为无限年获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下假设一、收益法的基本原理第五章收益法（二）理论依据：预期原理

基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例1．可获净收益的大小2．可获净收益期限的长短3．获得该净收益的可靠性基本思想表述

将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。一、收益法的基本原理第五章收益法（三）收益法的适用的对象和条件基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例房地产未来的收益能较准确地量化

风险都能较准确地量化

适用对象

适用有收益或有潜在收益的房地产

如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用如：政府办公楼，学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。条件一、收益法的基本原理第五章收益法（四）收益法的估价步骤基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；2.估算潜在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算运营费用；5.估算净收益6.选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数。7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、净收益均以年度计一、收益法的基本原理第五章收益法基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例式中:V—房地产在估价时点的收益价格i—年份Ai—房地产第i年净收益(假设发生在年末)rj—房地产的第j期资本化率（折现率）n—房地产自估价时点起至未来可获收益的年限（一）最一般公式二、收益法的计算公式第五章收益法基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例V—房地产在估价时点的收益价格A—房地产每年净收益(假设发生在年末)r—房地产的资本化率（折现率）（二）收益年限无限且其他因素不变的公式[例5-1]有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元，资本化率为10%，其经济耐用年限可视为无限年，试计算该房地产的收益价格。二、收益法的计算公式第五章收益法式中:适用条件：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零；（3）收益年限为无限年基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（三）收益年限有限且其他因素不变的公式【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，资本化率为10%，则该房地产的收益价格为多少？二、收益法的计算公式第五章收益法此公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零（当r=0时，V=A×n）；（3）收益年限为有限年n。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（四）净收益在未来的前若干年有变化的公式有限年无限年二、收益法的计算公式第五章收益法假设前提是：（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化为A；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化为A；（2）资本化率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例【例5-3】某宗房地产，预测其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元和30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。如果该房地产的收益年限为50年，则该宗房地产的收益价格为多少？二、收益法的计算公式第五章收益法基本猜原理计算稻公式净收它益资本腥化率派生恭方法运用哪举例（五粘）预掌知未交来若警干年份的净叶收益送及若俘干年哄后的店价格玻的公吃式转售捷价格帝-销句售税迷费=洗Vt【例耽5-却4】某宗屑房地阵产现梅行的粥市场钢价格柿为2胡00肉0元嚷/m严2，遵年净扑收益斤为2记00晓元/蒸m2网，资爪本化乒率为沸10床%。帅现获沟知该缝地区估将兴供建一面座大脖型的叹现代芒化火持车站敞，该灰火车己站将返在6吊年后婆建成猾投入绘使用离，到流那时限该地葛区将确达到满该城却市现洋有火纠车站国地区都的繁集华程凶度，株在该杏城市撑现有顿火车叠站地棕区，唇同类矛房地蹲产的彩价格扑为5鉴00殖0元色/m膊2。尤据此遍预计南新火发车站幸建成咬后，哀该地谋区该魂类房层地产促的价凡格价止格达渴到5斩00版0元贸/m鸡2。饲试求技获知粱兴建去火车谈站后还该宗稿房地医产的垫价值瓶。二、收益法的计算公式第五章收益法（1削）已聚知房梦地产墓在未坏来第陕t年菜末的妖价格配为V日t漂；（2歇）房鲁地产射在未若来前昨t年角（含孩第t请年）甚的净绒收益金有变砌化且槐已知样；（3劈燕）期御间收本益和挡期末蹈转售歇收益窝具有恼相同鱼的报则酬率所r。【例阀5-躺5】没某市堂郊有调一宗枝房地器产，被年出淡租净浊收益缝为1克00惭万元肯，预慰计未禾来3滥年内藏仍然讽维持拆在该份水平鹅，但兔规划绩等到伯3年困后该首处开炊发为岩新的钉市中跪心，眯预测名到时尺，将搞其转耻卖的宰售价扭会高滴达1天50蔬0万蜜元，逃销售酷锐费余为售咬价的腊6％访。如节果投恼资者偏要求凝该类剖投资廉的收豪益率崇为1哲0％前，则拾求该居宗房销地产捉目前努的价复值。【解烫】由距题意缸：【思勿考题胖】某磁处租递旧办给公楼肾的租怀约尚然有两早年到泪期，奖在此活最后夸2年边的租慈约中虑，每拢年可晚收取溉净租恶金8斯0万星元，紫到期屋后要云拆除仿作为氧商业钩用地并。预惑计作乞为商走业用骗地的始价值吨为1救10蚀0万袭元，猫拆除闷费用秆为5错0万垄元，柔该类业房地坊产的迎资本舱化率才为1胖0%晶。该税旧办塞公楼绒的价往值为都多少笨？基本阶原理计算返公式净收鬼益资本墙化率派生妇方法运用劈燕举例（六丝式）净泥收益课按等兰差级搭数递负增的似公式无限配年二、收益法的计算公式第五章收益法式中挡：b葱为净献收益烂逐年飘递增念的数排额，怜如净妇收益肾第一乌年为倍A，酒则第圆二年论为A衡+b喜，第割三年荐为A己+2多b，怪第n配年为目A+辰（n糖-1善）b赏。假设歌前提销是：毁（1昂）净画收益索按等验差级呀数递替增；（2跌）资息本化西率大浑于零珍为r时；（3张）收芒益年研限为迎无限胞年。【例雀5-酿6】姻某宗晓房地圈产预搅计未隙来第恢一年轮的净扮收益碌为2变0万汁元，翅此后凯每年侮的净保收益冤会在伴上一箩年的迫基础功上增秋加2刘万元习，收呆益年仿限可络视为糕无限馆年，漫该类徒房地鹊产的巷资本秆化率拉为8液％。类试求渗该宗俘房地害产的择收益寸价格碧。基本朋原理计算扰公式净收附益资本应化率派生幅方法运用爬举例（六规）净德收益新按等廉差级樱数递疫增的贯公式有限尿年二、收益法的计算公式第五章收益法假设搏前提增是：役（1伏）净猴收益不按等桃差级及数递心增；（2秋）资饺本化化率r伶不等扭于零摆；（3准）收博益年翅限n史为有掘限年旋限。【例展5-糟7】泽某宗概房地江产预渔计未训来第凉一年楚的净扩收益贼为2希0万抓元，搞此后淋每年茶的净刘收益派会在幼上一遮年的脚基础关上增店加2丹万元籍，收抢益年撕限可夫视为辉无限世年，输该类埋房地笑产的恢资本艘化率葱为8齐％。孝试求盾该宗蹦房地榨产的骑收益根价格祝。基本暂原理计算赤公式净收草益资本凤化率派生竟方法运用弱举例（七止）净快收益生按等访差级允数递隐减的锻公式二、收益法的计算公式第五章收益法只有存有限唯年式中俗：吨b—杀净收坛益逐渣年递采减的难数额称，如跑净收伍益第犯一年侮为A顷，则饥第二剥年为唤A-闯b，赌第三令年为榆A-活2b醉，第响n年范为毫A-镜（n间-1龄）b壶。假设废前提堤是：（1侧）净蜜收益卡按等业差级运数递凶减；创（2职）资嗓本化椒率r直不等芦于零醉；（凶3）轮收益控年限讨为有壁限年蓬n，限且n糠≤A弄/b赶+1壳。（黎当n看＞A度/b卡+1满时，绣第n赚年的滑净收列益为犹负，峡以后伍各年猜的净稻收益尘均为兼负值牛，任絮何一迹个“鞠理性园经营纺者”喊在A搬/b即+1掠年后泛都不症会在甘经营迎）。基本换原理计算甩公式净收吧益资本徒化率派生的方法运用仪举例（八遍）净禽收益监按一赖定比塞率递找增的括公式二、收益法的计算公式第五章收益法无限店年【例榴5-积8】庙某宗里房地孟产预绍计未套来第和一年污的净堵收益别为3朱0万膝元，容此后圈每年浩的净捧收益兽会在盒上一哲年的叹基础令上增絮长2纤％，遭收益终年限亿可视啄为无还限年陪，该桑类房条地产贱的资替本化丽率为管10顿％。贴试求呆该宗嗽房地寄产的捏收益泰价格初。基本斗原理计算逆公式净收暖益资本灭化率派生狗方法运用私举例（八哲）净难收益储按一撒定比励率递妈增的荣公式二、收益法的计算公式第五章收益法有限抗年假设贝前提东是：译（1亿）净贝收益绳按等猜比级端数递誓增（2挖）收些益年稳限n惯为有资限年饺。【例奋5-为9】暖某宗苗房地诱产预诵计该域房地渔产未吉来第梯一年缝的净占收益膝为2灶0万核元，霞此后录在使绳用年讯限5蝴0年棵内每雁年的眠净收诉益会婆在上昂一年府的基吸础上蔑增长油2％棵；该暖类房尘地产扔的资汁本化君率为六10居％。用试求膛该宗街房地光产的寄收益誉价格婆。收益铲会不或会减拾为零基本色原理计算歪公式净收竖益资本猎化率派生胜方法运用哭举例（九习）净练收益见按一招定比尽率递抹减的周公式二、收益法的计算公式第五章收益法无限年式中易：g净—净丝式收益句逐年枝递减揪的比弱率假设污前提佩是：（1哥）净觉收益筐按等羽比级赖数递陪减；（2裹）资售本化哑率r拘大于城零；（3华）收姻益年氏限为妖无限铁年。【例妹5-收10客】某凡宗房序地产村预计技未来览第一女年的蛾净收厚益为括20主万元能，此适后每往年的腊净收矮益会宜在上概一年走的基跪础上觉降低目2％爱，收违益年世限可夸视为鲁无限渣年，镇该类两房地吊产的午资本尚化率迎为1倾0％扁。试趋求该平宗房盲地产离的收袄益价队格。【解帜】由至题意欧：基本踩原理计算疤公式净收传益资本挡化率派生辈方法运用最举例（九馒）净延收益泽按一乐定比列率递崇减的并公式二、收益法的计算公式第五章收益法有限年假设爽前提廉是：（1伍）净袋收益像按等导比级小数递逢减；（2匆）资拐本化富率r枪不等斜于零脱；（3捧）收营益年每限n仍为有卧限年扁。【例捉5-访11怀】某盾宗房海地产缠预计送该房扬地产浙未来枪第一诉年的渗净收绩益为宜20舱万元校，此初后在肺使用米年限仓50堆年内邪每年让的净悟收益惨会在塘上一占年的棋基础拳上降歼低2盐％；俭该类幕房地今产的讯资本侵化率糊为1恼0％掠。试浆求该担宗房左地产悟的收蚕益价戴格。【解兴】由苏题意幸：基本辩原理计算序公式净收令益资本恳化率派生察方法运用矩举例(一现)概偏念：净收裁益是太由有们效毛关收入鼓扣除敞运营魔费用书后得墙到的嘱归属详于房付地产砌的纯矿收益恋。排出笼了其榴他生董产要螺素所述产生咱的收住益部缘瑞分，舍而仅甩属于端房地给产所至带来掘的收唤益1．潜慨在毛础收入阔：是鸦假定拢房地烧产在旧充分凯利用弊无空寺置状掘态下去可获碧得的复收入芦。2．有铜效毛槐收入墨：是痛由潜茶在毛勤收入雁扣除偿正常邪的空语置，破拖欠昨租金结以及他其他蛇原因档造成悦的收烧入损失失后拌所得循到的容收入米。3．净展运营例收益蚂：简疾称净泄收益患，是屠由有熄效毛扑收入筒扣除锋合理促运营弱费用冤后得庭到的旷归属握于房裤地产弟的收叶益。三、净收益的确定第五章收益法基本态原理计算合公式净收送益资本哥化率派生豆方法运用她举例(二证)种联类（赤净收鱼益的报取舍带）：实际权净收想益：拜目前蕉状况茧下的顷收益客观飞净收冈益：益合理当使用帐状态绑下的筝正常虫收益励（有贿租约谜除外授）有形化净收出益：无形魔净收问益：伐商誉腔、实叨力4．税辞前现狸金流逝量：是从纵净收厨益中症扣除原抵押但贷款啦还本构付息续额后功的数电额。5．期弹末转史售收父益：是在柔房地绍产持轿有期郊末转播售房竿地产帖可以债获得各的净病收益并。三、净收益的确定第五章收益法基本迈原理计算袍公式净收灯益资本隆化率派生准方法运用拿举例(三蓝)类速型：1.允每年刺基本阶上固闭定不蛋变；2.搞每年鞠基本泽上按哲某个接固定盗的数博额递帅增或俩递减健；3.卖每年较基本史上按撑某个律固定股的比息率递烦增或款递减独；4.浪其他新有规时则的属变动割情形乔。每年扒基本豆上固闪定不吓变的栗净收赔益的篮求取职方法至（实静际估旁价中贿最常能见）调查宵估价此对象虚过去3—千5年的悉净收迅益，由求均套值预测估价顿对象利未来3—管5年的躲净收沟益，颂求均顿值三、净收益的确定第五章收益法基本课原理计算土公式净收据益资本执化率派生薯方法运用婶举例(四苗)煮房地校产净魔收益距测算驱的基脉本原辰理：（1饼）潜青在毛结收入饮、有股效毛跳收入岗、运娘营费刊用、暮净收碎益通被常以年度计；（2蛙）空给置等倒造成陪的收箭人损欧失一梨般是刮以潜在恳毛收获入的某裕一百制分率揭来计聪算；（3疫）运亏营费狗用与冒会计来上的坛成本畏费用项有所协不同辩，是犹从估坚价角厌度出唐发的猜，不留包含呢房地伸产抵侧押贷租款还暴本付下息额铸、会鸦计上梳的折猪旧额村、房执地产梁改扩稠建费底用和堪所得卷税；净收驾益超=洽潜在织毛收嫌入-要空竖置等绑造成辨的收捧入损冤失确-建运营隙费用处=齐有效寨毛收御入-错运互营费押用1．射基于壤租赁伐收入拌测算嚷净收宽益（灾基本钞公式畅）三、净收益的确定第五章收益法基本柄原理计算虏公式净收各益资本盒化率派生闯方法运用聋举例其业赚主与国经营表者是漆合二密为一凤的，城如旅维馆、滋娱乐浙中心刮、加励油站垦等。一是嗽潜在谷毛收阅入或勤有效车毛收垒入变克成了惧经营疾收入直；二是啊要扣得除归群属于季其他也资本嚷或经相营的过收益加，如殖经营培者的减正常丘利润晶。2．牛基于价营业鸭收入轻测算尝净收赖益特点年净闹收益续=年收经营艰收入言-年批经营绳费用三、净收益的确定第五章收益法基本铃原理计算眠公式净收部益资本佣化率派生傅方法运用阵举例(五膨)不霞同类收型房球地产技净收聋益的械求取净收铲益通帽常为泻租赁举收入视扣除醋由出冒租人谈负担秋的费性用后编的余浅额。租赁荡收入燃包括租金触收入和租赁泼保证印金或房诚押金卡的利逆息收法入。出租郊人负陈担的狭费用悔，一洁般包谜括维趣修费愿、管仇理费简、保阳险费兰、房划地产搅税、放租赁卸费用圣、租覆赁税盖费。1．漫出租棋的房观地产粥净收毫益求五取费用堪的扣嫩除视影租约义而定三、净收益的确定第五章收益法【思席考题拿】有输一建改筑面戒积为养10罩00火m2丽的写驶字楼善，其槽月毛股租金矛水平垃为1炕00钩元／名m2愧，空呀置率渣为1奴3％治，租杰金损讲失为汗毛租那金收宽入的膨2％肚，合挽理运梯营费织用为糠有效锡租金榨收入坐的3盖0％结，试详求该占写字靠楼的胀净收闯益。【思考昏题】对某扔商住婶楼其劳一层20间商繁铺进妨行评溜估，债平均闸每间扫商铺问的月猛租金敬为20半00元，狠年均秃空房曲率为20保%，该坦营业擦费用掌平均功每月铁花费1万元届；据巧调查浆，该汁地段歇同类迷商铺惧月租过金为25仁00元，坡年均直空租击率为10由%，正雅常营浮业每星月总桌费用拐平均妖占每夜月总升收入宽的15％；酱该类袖房地驳产的议资本浮化率悔为10％。弹试选蝇用所踪蝶给资码料估引算该胶商铺肠的价测值。基本搏原理计算回公式净收同益资本昼化率派生掘方法运用贡举例（1滥）商骑业经刻营的京房地爹产：净收繁益为减商品娃销售夜收入抛扣除匠商品缩慧销售热成本冰、经蒙营费春用、侄商品躬销售们税金届及附反加、蔽管理待费用汁、财善务费维用和束商业筋利润乎等。（2歪）工侵业生进产的酒房地研产：净收偶益为戒产品跌销售钥收入闹扣除雄生产川成本励、产堆品销浪售费淹用、秧产品萄销售逼税金赶及附斑加、最管理积费用逐、财翼务费瘦用和及厂商顿利润蜡等。（3暗）农帖地：净收吓益是故由农治地年捏产值群扣除提种苗港费、束肥料舍费、嘴水利食费、脉农药迎费、镇农具踏费、葬人工焰费、棚畜工团费、利机工糖费、洁农舍孔费，晓投资菊利息捉、农踩业税党和农居业利池润等庸。2．悲营业傲的房院地产昼净收舍益求逐取三、净收益的确定第五章收益法基本仿原理计算刮公式净收豪益资本蹲化率派生貌方法运用舌举例可采偷用市仓场比零较法拐，即焦根据竭同一腔市场危上有周收益昨的类甚似房绢地产岭直接尚比较忆得出群净收溜益。3．忍自用眼或尚木未使亚用的乞房地御产净浓收益拜采取4．规混合呆收益爸的房阻地产所净收军益求范取分别立根据举不同滥经营心各自唇的收止入和柄费用萄求出耽各自传的净江收益静，然和后将副所有厦的净匀收益蜘相加俯。三、净收益的确定第五章收益法【综支合思泄考题蝴】某客商店园的土为地使贸用年的限为隶40隐年，签从1羞99见8年断10吩月1桶日期母计。谊该商青店共群有两站层，苗每层赵可出背租面祸积各体为2龙00垮m2稻。一绢层于咳19慈99决年1派0月快1日端出租质，租量期为葛5年拒，可商出租企面积延的月众租金奋为1服80敢元/民m2敲，且欲每年格不变齿；二寸层现锋暂空勒置。梦附近躺类似选商场逼一、霜二层糖可出龙租面定积的淋正常状月租繁金分残别为追20荣0元玩/m者2和顶12腹0元汁/m爷2，映运营旬费用卵率为扫25刮%。泉该类篇房地逃产的两资本乎化率而为9韵%。使试估裙算该轿商场薄20筹02亿年1紫0月材1日诸带租寇约出宗售时腹候的畅价格裳。基本盏原理计算匆公式净收响益资本网化率派生启方法运用谊举例(六菜)收控益年迟限的沫确定估价附对象荒房地性产自僻然寿财命法律营规定衔（如俘土地蛛使用给权法恶定最述高年跪限）合同率约定轨（如然租赁加合同喷约定肠的租条赁期千限）房地尿产剩蛾余经割济寿进命来写确定收益桌期限烘时估汉价对县象自凯估价叛时点末起至疮未来妇可以再获得袋收益哥的时繁间。1．掩对于仅单独炒土地扎和单折独建规筑物束的估柄价根据忙土地渠使用俩权年轨限和教建筑洲物经忌济寿窑命来霉综合扛确定凡收益币年限兵。然后盐选用旋有限坦年的碌收益够法计能算公宇式。注意尖净收猪益中婶不扣烈除建若筑物溪折旧垒费和裳土地征摊提砍费。考虑象因素三、净收益的确定第五章收益法基本党原理计算岭公式净收趣益资本蛙化率派生酿方法运用苹举例2．斧对于俘房地骄合成押体的扰估价浓对象对于指建筑最物的秩经济嗓寿命晚于或与越土地贡使用久年限一起结束歉的就根窝据土地插使用遥年限确定认未来惨可获亚收益洒的年拳限，所选有限软年的收我益法成计算搬公式梨，净咐收益柿中不夜扣除建筑运物折智旧费上和土毅地摊公提费阴。对于剃建筑兔物的著经济岔寿命冷早于摇土地幸使用底年限约而结而束的以建筑亮物的锅经济陪寿命确定友未来卧可获甜收益忙的年盈限，规选用鼻有限纤年的看收益右法计棵算公知式，某净收创益中偶不扣榴除建睡筑物以折旧甩费和从土地渔摊提浪费；然后杨再加很上土版地使赔用年居限超虾出建辰筑物辈经济宾寿命姐的土地骄剩余邻使用令年限咏价值刊的折则现值。三、净收益的确定第五章收益法基本膏原理计算驻公式净收储益资本昂化率派生郑方法运用从举例（一列）概助念：资本侵化率趟将房吴地产板的净领收益缸还原舰或转康换成天价格如的比麻率，亮通常浆用r盗来表旨示。（二驶）资车本化妖率的泉类型1、综合躺资本止化率应用棚于评岛估复遮合房则地产经时所治采用东的资闯本化巨率。醒所对棉应的闹净收厚益是协土地益和建浸筑物离产生缝的年津净收允益之记和。2、据建筑宰物资谱本化援率运用看收益向还原层法评踪蝶估建什筑物弯时所定采用糊的资在本化址率。灾所对展应的羽净收祸益也偷是建顶筑物榜的年芬净收看益。3、放土地纪资本捷化率运用普收益均还原扯法评抄估土邪地时灵所采清用的胡资本颈化率棵。所耻对应雨的净足收益庆是土英地的营年净殖收益善，这阔个净省收益哀不应枯包括毯其他兆方面遮带来息的部冲分。四、资本化率的确定第五章收益法在房厉地产讲估价偶中应愉用最怕广泛红的三镇种资动本化知率是往：综合浩资本晒化率僵、建洁筑物虫资本歉化率霸和土畅地资锣本化缓率。基本将原理计算罗公式净收步益资本银化率派生伐方法运用娃举例（三洲）资朗本化您率求坝取的浊方法1．扔市场集提取甲法(恒市场廉比较薯法)是通冬过搜企集市号场上灭相类竿似房稀地产员的净栋收益诵、价抚格等炸资料僚，反让求出巡寿资本虾化率查的方朽法。2．队安全陆利率沿加风晃险调忆整值肤法（骆累加僻法）以安医全利装率加栏上风宰险调降整值叫作为鞠资本织化率程的方东法。测安全忠利率惕又称府无风尚险投截资的速收益抱率。资本增化率饰=糊安伐全利古率＋沿风险臣调整厌值铸风险设调整勺值=批投资晚风险胆补偿企＋管忧理负强担补济偿＋近缺乏点流动想性补宋偿－菌投资壶带来量的优短惠四、资本化率的确定第五章收益法3．策投资精收益码率排胸序插铜入法基本怜原理计算型公式净收重益资本墙化率派生划方法运用掠举例4、策利用啦土地盘与建狐筑物势的资愤本化牌率式中伤：ro—综穿合资学本化犁率；rL—土黄地资监本化版率；rB—建邮筑物题资本甚化率填；VL—土裕地价股值；VB—建照筑物纵价值两。四、资本化率的确定第五章收益法基本恨原理计算求公式净收例益资本吊化率派生利方法运用健举例ro=菜L·哑rL+舍B·俗rB式中蛇：L榨—土径地价坐值占环房地贡产价药值的游比率僻；B—魂建筑齿物价月值占撒房地学价值名的比窃率，L＋由B=伏10涛0％【例植5-父12敬】某凡宗房赛地产尖，土祸地价撇值占叶总价误值的消30乳％，粘土地独资本亲化率粪为7宝％，晴建筑阿物资膝本化确率为绵9％铲，试塑求综身合资滔本化欧率。【解景】由嫩题意牲：ro=耻30北％×尼7％铺＋（轰1－裁30额％）追×9畜％=吗8.怨4％四、资本化率的确定第五章收益法基本阔原理计算艳公式净收糟益资本泳化率派生帜方法运用千举例（一示）投故资组伸合收印益率斧法包括小:锄抵押建贷款阳与自梦有资份金的芹组合土地素与建努筑物扇的组混合1、传抵押肝贷款挣与自去有资向金的驶组合下时五、收益法的派生方法第五章收益法基本著原理计算顺公式净收抬益资本蚕化率派生派方法运用谣举例[例皆5-炊13泪]某遭房地馅产，饺在其程购买躬中通揉常抵忙押贷冒款占逆7成就，抵迫押贷移款的月年利臂率为枪8%叔，自企有资等金的箩年收灿益率碧为1伪5%恼，则敲该房血地产孟的资泳本化拐率为阴多少截？[例猛5-晃14字]某恼宗房溪地产辰的年错净收访益为锋2万骆元，着购买侧者的那自有研资金佣为5杜万元柜，自有影资金爽要求栋的年兔收益赌率为权12滚%，抵押拾贷款秀的年恳利率油为8速%，沸则该射房地期产的府价格禾为多绞少？五、收益法的派生方法第五章收益法基本文原理计算胆公式净收咳益资本据化率派生婆方法运用戚举例2、行抵押拳贷款级与自融有资追金的凉组合否时（见稀前面弄资本芬化率眠确定阻）五、收益法的派生方法第五章收益法（二晋）残竖余法所谓壮残余立法，狗就是塔从房言地合仍为一豪体所属产生愁的总愧收益泳中，根据睡收益快法以稳外的捏其他报估价份方法爸，扣除色归属浸于土恼地（浪或建正筑物嫁）的梦收益像，剩胜余部款分即五为归城属于输建筑仍物（光或土劝地）盈的纯蝴收益邻，再江将此沉残余型的纯桶收益深进行栏资本尝还原侮，从闭而就馒可求托得建银筑物挖（或皇土地牛）的以收益呆价格杯的估饿价方蒙法。基本窃原理计算尊公式净收疗益资本笑化率派生妇方法运用所举例1、朵土地屑残余写法的拖公式锈为：【例电5-研18饼】多某宗赌房地苦产每助年净脾收益虫为3线0万桂元，邪建筑什物价屈值为缓15捷0万冈元，帝建筑余物资炸本化嗽率为流12户％，公土地讲资本际化率防为1辽0％浴。试堆计算鹊该宗央房地铲产的置价值筛。解：卡土地近价值家=（咬30砍-1塞50膛×1漂2%待）/准10兔%=响1字20弯（万跌元）该宗贺房地罢产价给值需=差土地抛价值哗+滋建夫筑物肃价值=贼12络0兔+惑15雀0锅=吹27柏0（超万元昌）五、收益法的派生方法第五章收益法式中扇VL—土计地价借值；AO—土栽地与沈地上泽建筑粒物共销同产京生的线净收澡益（庸通常尝是基于房精租的淹净收础益）仙；VB—筑剃物价到值（辩是采哑用收里益法计以外防的方景法，彩多数跪情