房地产开发全流程化管理详解

房地产开发全流程化管理运营管理部前言，创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳等七个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，现有员工4000多人。

经过十几年的潜心发展，形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。从2004年起，通过在全国重点区域实施“区域聚焦”战略，进入异地扩张的新发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，成立十几年来，稳健经营，精细运作，赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。1998-2006年，开发的项目连续五届荣获重庆10佳住宅小区评比第一名。2008年，水晶郦城、北城天街在首届“广厦奖”评选中双双获奖，成为唯一在住宅类和商业类产品评选中均获奖的企业。2006年，被建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产百强开发企业”。2003、2005和2006年度，三次荣获“全国住宅用户满意度综合测评”第一名。2007年，入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”。2008年，“”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。集团入选国家税务总局评选的“中国企业集团纳税五百强”，并被国务院发展研究中心等权威机构授予“中国房地产公司品牌价值TOP10”及“中国优秀物业服务企业服务质量TOP10”称号。多年来，坚持以优秀企业公民的角色自觉承担社会责任，积极参与社会各项公益事业和城市改造开发，累计向社会捐赠3亿余元人民币。另外，通过与政府合作、提供职业培训以及商业基金，迄今已累计帮助3万余人解决了就业问题。配合公司的快速成长，通过提供具有行业竞争力的薪酬和完善的个人发展计划吸引来自各行业的优秀高级人才，充实管理团队。从2004年起，在全国范围内启动了“仕官生”招聘及发展计划，从国内最优秀的高校挑选和储备未来发展需要的中高层管理人才。致力于成为最值得尊重和信赖的专业地产公司，致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为，在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。房地产E网1、项目立项申请报告书（原件一份）2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）4、项目建设投资概算（一份）5、银信部门出示的资金证明（原件一份）6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）7、项目地形图（一份）8、有关职能部门的意见。一、立项审批二、规划设计1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。三、建设工程报建（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；3、国土部门核发的《国有土地使用证》；4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；9、建设资金证明；10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；11、法律、法规规定的其他资料。（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设工程施工公开招标申请表；3、建设工程监理公开招标申请表。（三响）邀衡请招忙标的登建设亩工程倚，要旨补充颂如下减资料怎到招陕标办振办理挤手续滩。1、感建设讲单位误法定淹代表碑人证缘瑞明或疲法定叼代表彼人委坡托证刃明；2、狭建设葵工程先施工身邀请枪招标掩审批伏表；3、葬建设典工程鱼监理送邀请码招标表审批怪表；4、烟工商挺部门晴签发施的私农营企抖业证蔽明；5、芬法人成营业咸执照边；6、释其他迎申请哲邀请锦招标制理由疫证明罩。（四管）直西接发目包的盐建设用工程戒，要布补充含如下灾资料炭到招松标办土办理射手续瓶。1、撞建设惑单位电法定盖代表段人证李明或好法定纲代表吸人委历托证棵明；2、蠢建设春单位都申请冤安排雅建设淹工程嫁施工教单位剥报告积；3、非建设形单位犁申请弯安排童建设棉工程梁监理页单位鸟报告岸；4、座工商歉部门络签发炼的私思营企抵业证沾明；5、毯法人昼营业军执照写；6、尾建设济工程宜直接俩发包皱审批欠表。（五搏）办掘理建诵设工歌程质范量监少督，叶要提号供如姨下资骡料到社质监佛站办还理手线续。1、壶《规忌划许卫可证践》；2、剩工程磨施工拥中标胜通知远书或比工程怒施工剂发包逢审批义表；3、畜工程扮监理酒中标摘通知县书或与工程皆监理送发包岸审批季表；4、恐施工辟合同晕及其榨单位貌资质穗证书喷复印甘件；5、蚕监理产合同暖及其霉单位需资质葱证书凝复印旱件；6、潮施工虏图设花计文格件审弱查批肆准书薯；7、遗建设取工程术质量胖监督凭申请横表；8、许法律饰、法乖规规屿定的恼其他础资料击。（六帐）办纠理建轿设工掏程施臭工安蒜全监佛督，悄要提稠供如帅下资炸料到特安监旗站办辆理手呢续。1、替建设区单位弊提供卵的资泼料：（１典）工报程施尊工安能全监绿督报待告；（２急）工旦程施共工中啊标通百知书灭或工爬程施共工发败包审单批表盏；（３刑）工眠程监斩理中谢标通同知书啦或工布程监逢理发练包审颤批表欢；（４对）工区程项粪目地巷质勘朝察报袋告（常结论布部分芳）；（５秧）施扑工图粮纸（场含地供下室抚平、亿立、禾剖）吐；（６纵）工励程预笨算书淘（总覆建筑收面积今、层白数、千总高英度、乔造价迁）；2、辣施工票单位编提供始的资奔料：（１盛）安况全生洪产、状文明皂施工岂责任俯制；（２胶）安盲全生闸产、器文明者施工趣管理陶目标纪；（３销）施警工组哭织设毫计方笋案和供专项唐技术有方案郑；（４妹）安关全生驰产、纠文明啦施工搂检查浴制度蚀；（５紫）安犹全生杨产、培文明买施工著教育唤制度国；（６没）项和目经河理资伍质证信书复秧印件跃，安袋全员楚、特境种作俊业人隶员上装岗证惧原件采和复碎印件知；（７但）现索场设包施、墨安全弄标志柱等总强平面名布置壤图；（８谈）购企买安床全网划的合楚格证赔、准践用证圣发票仓原件峡和复通印件涛；（９剂）建亦设工小程施袋工安阀全生术产责架任书趁；（1评0）梳建设迎工程区施工她安全斥受监缺申请俘表；（1同1）洽法律蔑、法占规规锦定的悔其他遮资料砖。（七殿）领识取《宣施工久许可君证》架，除姑第（斑一）概条规忆定提怠供的菊资料孟外，净要补执充如筑下资龙料到苗建委树办理舒手续属。1、桂工程饭施工漏中标芝通知扔书或济工程省施工暴发包他审批竞表；2、慢工程贱监理件中标搅通知叹书和递工程首监理扯合同邀；3、钩施工巧单位喇项目汇经理炎资质星证书黄（桩则基础伏工程发要提谜供建菜设行危政主苏管部择门核厕发的怨桩机貌管理顺手册耳）；4、哨使用竿商品鸡混凝客土《每购销饶合同凑》或蒸经建枯设行励政主且管部喇门批陵准现乔场搅球拌的论批文天；5、赶质量轮监督涉申请页安排尊表；6、坟安全奇监督欺申请肥安排坛表；7、岁建设据工程迎质量溜监督仇书；8、拴建设贺工程厉施工侮安全赏受监径证；9、施施工块许可铺申请侵表；四、品建设阁工程仿竣工斑验收（一愿）建林设工返程竣耀工验切收，围要提缓供如龙下资础料到天质监翠站审纺核，茶质监岁站在扫7个忍工作颠日内殃审核遭完毕损；建素设单编位组符织有肆关单黎位验致收时宣，质犹监站贵派员在现场眼监督刑。1、唐已完位成工鄙程设插计和杏合同窝约定馆的各罪项内句容；2、欢工程普竣工择验收锄申请察表；3、希工程象质量芳评估受报告休；4、鸟勘察希、设怖计文符件质挨量检纽奉查报窄告；5、狼完整现的技萍术档怖案和吗施工抵管理截资料搂（包食括设寒备资边料）柳；6、垄工程葱使用炊的主辞要建源筑材饼料、颠建筑慕构配申件和蕉设备耳的进预场试史验报桐告；7、斑地基肌与基辩础、罪主体非砼结基构及眠重要默部位幻玉检验乒报告眠；8、冠建设默单位渣已按绘合同运约定检支付舞工程豆款；9、指施工驶单位左签署吓的《就工程姥质量乐保修若书》冶；10柔、市则政基茎础设桶施的晓有关怖质量欲检测绿和功返能性携试验仔资料浆；11字、规恒划部次门出撞具的忠规划洽验收怨合格嫩证；12恶、公项安、漫消防魄、环历保、飞防雷突、电妈梯等验部门粗出具贿的验贫收意确见书樱或验贫收合将格证质；13语、质妇监站他责令充整改磁的问标题已崖全部壮整改闷好；14察、造罗价站访出具孙的工总程竣脂工结恩算书茄。（二慰）建罢设工吓程竣补工验恳收前错，施丝式工单渔位要杀向建提委提税供安仪监站芒出具璃的工腊程施踪蝶工安杠全评幅价书往。（三脾）建巷设工何程竣附工验保收备匹案，完自工皮程竣颗工验元收之立日起帐15滥个工泊作日抬内，惑要提怕供如权下资塘料到幕质监材站办具理手遗续。1、盼工程烛竣工蛋验收加报告秒；2、酸《施荐工许悠可证喊》；3、蜜竣工述验收涝备案算表；4、述工程樱质量惯监督缘瑞报告值；5、茅工程大竣工扒验收张申请稀表；6、招工程脑质量肚评估己报告普；7、滴工程终施工鸣安全婚评价泊书；8、两工程杜质量蛾保修势书；9、膛工程龄竣工献结算千书；10午、商肃品住劝宅要司提供挨《住乘宅质穿量保跃证书功》和拨《住肝宅使蚂用说伤明书饭》；11层、法周律、佣法规拖规定层的其烧他资周料。ww鼻w.眉fd蓝ce详w.旨co聋m房地朽产E弱网四智建设口工程妹竣工付结算范审核超，要城提供杆如下抓资料肝到造霞价站咐办理漫手续贪。1、依工程洒按实发际结呆算的凉，要璃提供炉如下部资料损：（1法）建惜设单遥位和农施工铺单位附的委闷托书灯；（2神）工邀程类贞别核浪定书疾；（3策）工摆程施向工中暮标通真知书赚或工丈程施播工发所包审宾批表距；（4甲）工床程施朴工承司发包日合同爸；（5蓬）施需工组蚀织设描计方狐案；（6余）图桥纸会喇审记去录；（7称）工参程施旁工开些工报拜告；（8未）隐搏蔽工封程验琴收记喝录；（9欺）工漠程施嗓工进辟度表溉；（1富0）限工程堪子目膜换算皇和抽延料（挂筋）聋表；（1蛾1）责工程千设计容变更寇资料利；（1永2）前施工线现场调签证拍资料薪；（1朗3）依竣工伴图。2、耻工程攀按甲绍乙双判方约税定的程固定道价格泻（或痰总造朋价）只结算弹的，慎要提劈燕供如诊下资沃料：（1熟）建刮设单栋位和悉施工公单位补的委芦托书闪；（2群）工疏程承扛包合钉同原丙件；（3蓄）竣槽工图类。五、师办理按预售司许可隙证l、躺预售繁人已蓝取得诞房地命产开姓发证绣书、欣营业期执照戏。2、价已取枕得土委地管蜻理部屑门出项具的异用地照批文歉及土婶地使乡丰用证织。3、层持有笑《建禁设工铺程规疼划许法可证态》及建《建隐设工复程施抗工许虑可证缺》。4、植计划摔部门签签发殖的《材项目拦投资挨许可炎证》扶。5、蹲如向情境外弓销售历，需见提供历境外谱销售旷商品逆房批定文。6、侦已签娘房屋羡施工壳合同置。7、雷三层