房地产项目及市场调查报告

xx项目分析FoShan.03.2012汇报说明本报告对xx的基本情况、区域优势、经营定位和业态分布等方面的分析，目的了解xx相关情况，以此通过个案逐渐了解黄岐乃至大沥的商业情况。报告结构项目整体情况分析项目基本情况分析项目小结231项目整体情况分析Part1项目基本技术指标项目位置佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路与黄海路交汇处开发商佛山市钜隆房地产有限公司商业销售代理策动地产商业经营管理广州策动商业经营管理公司项目规模占地面积：1.7万㎡建筑面积：10万㎡停车位负一层车位约130个，露天车位约108个住宅、公寓600多套单位酒店121个房间商场部分北区一层面积7000㎡南区一、二层每层约2000㎡南区三、四层每层约2500㎡总计约1.6万㎡商场电梯每层两条手扶电梯及一台货梯楼层分布负一层：地下车库首层、二层、三层：商铺四层：酒店大堂和部分商业商铺层高首层：5米；二层/三层：约4米；面积段街铺20~80㎡、商场内铺以9~12㎡为主实用率北区首层：62%

南区首层：61%

南区二层：46%物业产权年限70年（产权期限至2074年，城镇混合用地性质）区位优势：项目位于黄岐档次最高、人气最旺的商业区，是两城六区的中心区域，来往广佛之间的人流、车流和物流旺盛如果说“广佛同城，南海先行”，那么处于广佛交界的黄岐就是桥头堡，而xx就处于黄岐现在档次最高、人气最旺的商圈—嘉洲广场商圈，区位优势明显，未来商业价值值得期待两城六区：两城指广州、佛山；六区指荔湾、芳村、金沙洲、黄岐、大沥、盐步大沥黄岐金沙洲荔湾芳村盐步xx交通状况（1/2）：项目位于广佛路与黄海路交汇处，东西两面都有高速公路连接广州和禅桂，交通便利xx距连通金沙洲的黄岐大桥1公里距连通广州中山八路的珠江大桥3公里沿广佛路往广州芳村5分钟车程往南海桂城约15分钟车程往佛山禅城约30分钟车程往盐步约5分钟车程往南海大沥约5分钟车程交通状况（2/2）：广佛地铁5号线经过xx，根据市政规划，将在商场正门前设计一个地铁口，商业价值进一步提升佛山5号线嘉洲广场站佛山地铁5号线（佛山葛岸～广州滘口），全长34.0km；途经乐从、江湾、佛山火车站、大沥、黄岐，联系狮山组团、大沥组团和中心组团。根据市政规划，广佛地铁5号线（广州窖口至佛山葛岸）经过黄岐城区，计划在项目附近设立地铁口项目广场及负一层已经预留出口与规划中广佛地铁5号线接驳，建成后，本商场就是名副其实的地铁上盖物业周边商业：项目所在的广佛路，是华南地区乃至全国知名的商品集散地，同时处于嘉洲广场商圈，商业气氛浓厚广佛路自20世纪80年代开始发展物流批发行业，经过30多年的发展，已发展成广佛地区乃至华南地区的大型物流批发集散地沿广佛路分布有夹板、装饰建材、家具、五金、茶叶、服装、小商品等数十家大型批发市场，如大转弯装饰城、盐步家具城、广佛五金城、中大内衣城、中大小商品城等等年交易额数十亿元，商家云集、人气鼎盛。嘉洲广场商圈目前黄岐档次最高、人气最旺的商业区，有“黄岐天河城”之称已成为黄岐及周边地区首选的中购物休闲消费场所客户群体：项目地处广佛结合部，消费群主要是黄岐本地人和周边广州人，同时这一带商贸发达，外来人口多，也是一股重要消费力量黄岐的户籍人口约7万人，登记的外来人口达到6万，再加上大量没有登记的流动人口以及户籍在广州的小区居民，常住人口约20万人周边分布着家具、五金、茶叶、服装、小商品等数十家大型批发市场，有大量的流动人口位于项目北面的金沙洲多个楼盘已经入住，人口约15万，但是生活配套还很不完善，据调查，很多金沙洲的居民喜欢到黄岐消费目前已建成和正在建设的房地产项目有60多个，如雅居蓝湾、瑞安花园、雅居乐御景名门、银丰花园等等，商品房超过10万套，按照平均每套房居住3人计算，如果全部入住，未来几年黄岐的人口将要突破30万人金沙洲xx黄岐商圈荔湾、芳村产品组合：公寓式住宅、酒店和特色商场的黄金商业规划组合，形成相互带动的商流、客流良性循环住宅共12栋，601套面积段：64-140㎡，2-4房2009年11月开盘，2010年11月全部售馨，成交均价8000元/㎡酒店酒店在13栋5-15层，312套单位面积段30-60㎡产权式酒店，由五星级酒店名都大酒店管理2011年8月推售9-15层196套单位，成交均价9500元/㎡，销售率85%商场商场分南北两区，北区是住宅1-11栋首层商铺，南区是4层的大型商场面积：街铺20~80㎡、商场内铺以9~12㎡为主在售南区一、二层和北区首层商铺项目基本情况分析Part2项目笼户型选：商场侦分南耻北两赢区，今南区4层大环型商隐场喊，北采区一怎层，街铺20云~8寸0㎡、商桨场内乌铺以9~付12服㎡为主商场中空南北休闲连廊酒店大堂公寓大堂南北休闲连廊销售猜情况港：总体厚来说让，南精区一桃层的贺商铺跟销售再的较问好，效基本浩售馨幸，南僻区二波层和托北区阁的商懒铺销夸售得狗较差翻，还煎有大漂量存砌货在售楼层标准层面积（㎡）面积段（㎡）总套数销售套数成交均价（元/㎡）销售率南区一层20008-4616013610万85%二层20008-25185393万21%北区首层70004-985571751.1万31%小计4-989023504.8万39%备注：1.数据统计截止2012年3月30日；2.开发商保留了部分街铺没出售南区逆一层煎除了露开发居商保丈留的免部分缘瑞街铺绝，其予他商仅铺基诱本售劫馨，侧但是齿南区爱二层率和北菜区的岩商铺神销售件得较扎差，完销售个率只技有20爷%-象30还%成交皂的商粒铺主昂要集闲中在8-薪12㎡这是个面登积段整个岔商业毫的销蕉售率债约40扶%经营琴定位昏：以特酷色主泡题经连营为添核心义，与恢嘉洲野广场貌错位宫经营固，实味现业杠态互驱补，领继续差做大推做强当“嘉扣洲广猫场商符圈”xx炸两大售特色仓主题搏：南区班：日珍韩潮品流港北区凭：儿帜童主料题购链物商煌城嘉洲广场嘉洲广场商圈嘉洲撤广场占地倦面积3万㎡境，建绸筑面诞积12万㎡是一朋座集伸购物邮、美食食、练娱乐肃、休严闲、容文化慌的大肚型现才代化疯综合缴性购殊物中怠心“大碎型超衬市、号百货活公司弊、连轿锁家许电、抓饮食刊娱乐钢、室页内步陷行街披”五与大业促态组扁合20辈05年10月开惩业，印经过叉多年热经营扶管理馆，现芒在已服成黄致岐档雪次最恼高、煌人气养最旺再的商忍业区仓，与源周边胳商铺超逐渐区形成告“嘉佣洲广崇场商迁圈”xx榆经营委定位桨策略根据公自身野规模诉和特待点，沫以特君色主犹题经戚营为袖核心与嘉食洲广通场是笛错位忆经营关，相赞互补匹充业隶态依托隔嘉洲奋广场千大型鸟成熟拣商业纪配套并，力佛求与尺嘉洲斑广场云共同聪做大蒙做强廊黄岐助核心姻商圈疾，打遇造“1+触1＞2”的商刑圈辐掠射竞湿争力布。业态细分布承：在经涉营定喘位上炭，虽兄说错位主经营堡，相匹互补钩充，骂但是哥嘉洲鸣广场凶业态件分布祥对比都，后场期两塌商场薪竞争疫在所映难免嘉洲广场楼层主题业态5F动感新天地御泉会所

4F娱乐新天地电影院、鲤鱼门酒楼、银座逍遥城、伊丽莎白美容、御泉会所等3F生活电器新天地苏宁电器、东方书城、IN特区、金龙游戏城、万岁回转寿司、魔法师、手机、音响等2F时尚新天地男女服饰、床上用品、水果捞、家居用品、精美饰品、童装、婴品等1F名店新天地麦当劳、肯德基、必胜客、味千拉面、台湾涮涮锅等餐饮以及鞋类、手袋、皮箱、运动系列B1生活新天地停车场、卜蜂莲花超市、大家乐B2——停车场xx区域楼层主题业态南区4F——酒店大堂、自助餐厅、棋牌、沐足3F——娱乐城、量贩式KTV2F日韩潮流港个性品牌店和餐饮1F品牌旗舰店B1——停车场北区1F儿童主题游乐商城迪士尼式游艺玩乐专区、玩具反斗城、儿童百货、母婴超市、孕妇专区、儿童主题餐厅、早教体验中心xx肤确立秋的两达大主静题,日韩花潮流机港和赖儿童丝式主题勿游乐违商城放，与础嘉洲双广场烘的经画营定绘位虽域然有桶一定润的区回别，赵但是森两商右场在花业态钩上存撞在重秒复，塑如品喇服装书牌店桃、电相影院棕，KT叮V等，杨在两色家商或场皆虫有分甜布，寺未来堂两商旬场在资经营苍上的萍竞争油很难饲避免宅。项目庙包装：在商控场正粗门外宇立面物、销模售现瞎场和弟街铺严展示罩上做慨了包虫装工怒作，恒以此霸展示竹项目阳的未捐来业煎态、拔价值释和优宝势外立拐面包杨装街铺寇包装销售现场包装销售按中心漂包装甲中规配中矩捞，周师围方头面的甚xx影的有拴关价趋值宣惑传牌乒和一资口价柔信息效栏，忆沙盘道比较肆有特馅色，视采用顾解剖头式，喂展示教了商角场内导部以蕉后的替业态商场礼外立瓦面正振门的积包装搏主要蚂是商告场的挥宣传红广告冰、优痛惠折堡扣的斩宣传街海报警和有攀关活嚼动海围报街铺要的包勇装按趴照门橡店服件装展教示的企形式脏装修寻，让决人体采验到状街铺宜未来想的业垒态与届模样媒体兰表现手：项目晓在报匙纸和荡户外食上做碧了大督量的最宣传露，特权别在院明星裕见面秆会上严，更普加进颂行了落铺天收盖地肠的宣损传，焦引足割眼球从20罗12年年收底到榜今年3月份需，x集x主概要在广州古日报和佛山亡日报做了耕持续寻的广穗告宣依传户外良宣传佛山份日报远、新捡快报葱和广仿州日役报等新宗闻媒迹体都吩对x券x的母开盘压和活距动做城了相编关报霉道营销臣活动池：近期父举办帅的经碎营启刺动仪纹式和纸明星绩见面尊会有私效提伯升了扎项目小的知疾名度酱和影明响力奇，促珠进项笑目的喇畅销2月5日，惜xx流首届垂铺东滨大会份暨“衰黄金妨十年袖”经酷营启洁动仪朽式3月17日，闭香港袭红星隙黄宗疤泽、众江若朗琳和典雷宇扑扬明宅星见幻玉面会从20幕12年1月份捆开盘若以来泰，先收后举黑行了首届运铺东样大会伶暨黄贤金十鸣年经事营启方动仪凑式和香港玻红星党黄宗铺泽、绘江若芹琳和踏雷宇临扬见坚面会，活袋动一越场比器一场牌火爆读，吸捧引了违大量房诚群众辱围观咬，同纪时媒就体做企个相慎关报药道，稳项目场影响香力进岩一步吃提升秤。预海计“高五一艰”会妖有同萄类型令的大扣型活毁动举望行。项目息小结Pa站rt剥3项目栗价值勒点地段计优越仇，地托处广贼佛黄蔑金交蒙汇点堤，交坚通便苗捷四蔑通发冈达，环商业碎辐射抛范围寻广，斥同时访周边染是全蜡国知剩名的网商品码集散店地，铲商贸便发达重，人骑气旺婶盛市政承规划剥利好伸，广桨佛3号线折经过戚本项痒目，他将会蛾是地胀铁上龄盖的谎物业滋，升卡值潜环力巨旋大项目龙在黄拌岐档巴次最深高、茄人气雅最旺睛、租绳值最见高的久嘉洲裹广场骨商圈斩内，确利用唯商圈桐已有其的旺幕盛人驰气，交大大傲缩短粱项目荷凝聚粪人气道的周悟期，泼商业垃价值旷、投脱资价上值不品容置虑疑经营蝇定位群明确震，确韵立两定大主捉题，馆与嘉薪洲广好场错牙位经止营，代互补以业态忌，打佛造“1+皂1＞2”的黄超岐核既心商宜圈投资父回报定优势干明显夏，每简年回协报率钳达8%，统柳一经榴营10年，内收益木稳定仿有保予障，签同时段长达70年的庭产权严，比吩其他休商铺巨多30年的射收益届；同捉时设刊立10扑00万经览营推传广基状金，泼头5年预姑计投责入35锦00万-4见50具0万巨袋额经波营推冷广，舱为业阻主打