年北京某房地产公司发展战略实施方案项目建议书

XX公司发展战略实施方案项目建议书机密2006年6月10日中国房地产业发展综述

北京房地产业发展状况房地产业的四大行业特性:周期性,关联性,地域性,政策性周期性关联性地域性政策性

房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。而且，房地产在国民经济中具有一定的先导性

房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。政府政策对房地产业发展的影响主要体现在三方面：一，政府土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应；二，各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；三，房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。中国宏观经济强劲的持续增长极大地促进了房地产行业的增长我国房地产市场近年来一直以较高的速度增长，预计未来几年会持续下去中国房地产开发投资总额：1996-2005单位：亿元开发投资总额年均增长率为15%中国建筑业占GDP的比例逐年增大，但与发达国家10%-20%的比例相比，还有很大距离建筑业GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%按用途分，我国房地产投资还是以住宅投资为主商业用房办公楼住宅城镇新建住宅面积有大幅度地上升趋势2000年商品房销售额3572亿元，比上年增长30.1％，显示出强有力的发展势头我国城市人均居住面积比过去有了明显的提高但是整体上看，我国人均居住面积与国外相比还有很大差距以上数据国外为90年代初，中国为1999年数据世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。在商品房购买中，个人购买住房的比例逐年增大个人购买购买方研究--收入等宏观经济指数单位购买18沫%66址%74叠%90狗%蓝色痕为个短人消煎费灰色灾为总签消费个人仔购买雪商品位房占喊房地循产消西费比屋例呈淹逐年病上升崭趋势互，现止在个唇人以成为早整个谋房地洲产市愉场消影费的恭主体个人神购买牌商品合房占群整个索房地熄产消判费的掉比例猪：启19删87泥-2替00腊0年按中豪国政季府规资定的球人均薯目标挣住房珍面积缴20巾平方冶米，直中国沿住房贩市场迫容量撤巨大按国洋家目辛标标狐准住种房面攻积的扬市场院容量悬分析26错%74炕%60孙平米抵以上60乡丰平米张以下国家蛛目标核人均茧住房聪面积线为2伶0平哗米，企三口缠之家魄为6桨0平刑米近几新年全稻国商蝇品住晒宅的仔价格赖也一怪直保并持稳舟步上尼升的版态势同时倡，我杠国房帜地产次业的眉赢利汇状况息随着慈竞争宾的加规剧逐世年下的降-2京.0惯0%0.杨00乡丰%2.方00社%4.话00颂%6.舰00扩%8.愁00燃%10型.0楚0%12绝.0嘉0%14奖.0传0%16美.0扫0%19纤9119云9219蝴9319碗9419猜9519盛9619厚9719宫9819天99全国坑房地辜产业哀平均荣营业还利润捏率我国良各地壶商品关房价谜格存夫在较嫁大差莫异，默东部弱地区饱大城切市远妻高于暗全国拥平均浴水平20宰01恭年我怎国商肤品房凉平均贪销售辟价格单位顶：元步/平臂方米并且坏商品把房价否格也调以较娱高的剃速度缩慧增长污，但熔是目攀前也信有放蓝缓的晴趋势74旺011眠9416版1316躺6717丑9018号5418华5721匀03050耀010忙0015浊0020搅0025傲0019有9019乓9419夺9519呢9619根9719凡9819体9920限00我国丈商品倘房平艳均销房诚售价稠格：示1摄99遵0-枪20匠00俊年均蹈增长加率为熔11俘%单位贵：元厌/平举方米我国浊房地弊产业狮企业绪过去效以国恳有和漆集体誓性质世的企游业为收主，岭现在架股份抹制和央私营灯企业饶的比俗重加百大国有42董%集体22歌%外资20慈%股份12贤%私营2%联营2%19室96赠年我呀国房其地产风行业兔企业付构成我国稠房地亭产开骑发商灶的数际量比线过去桑急剧晕增加掘，但朵近年盯来数职量又志有所浮减少仗，房尽地产裙企业无逐渐剖向规鸦模化塔趋势聚转变19喊8619败9519亚99中国反房地思产开诊发商兔的数佩量：峡19掏86语-1豪99盖9年30捞0033火48菌225壤60那0单位推:家20耗01紫年全务国主登要房瞧地产词公司透所占溜全国统房地题产市即场份怀额总的久来说啊，我各国房渔地产施开发肝商的香规模婶较小砍，所锯占市然场分肢额有狡限加入WT揪O将给局我国乳国内平的房斧地产皱企业灭既带蜻来机将遇，禽同时事也带达来更沸多的犬挑战机会挑战成本砌降低：电杀子配裂套设备施进迎口、香建筑不用原荣材料依成本孤因中修国加木入WT段O而降滑低，逮使房池价有峰了降英价空鄙间交通稿便利：汽刚车更仇加普怨及，朗交通桂成本载降低摧，消敌费者流有更姓新住嫌房的若意愿中介竿发展：房迹屋中炭介咨魄询机魄构发色展迅垮速，帐房屋罪交易日更加馒方便金融菌保障：房崭地产鸟金融脱服务丢普及信，更距多的寒消费如者可瓣以贷注款买刻房政策葡透明：房苹地产岛的行阴业政闲策会察更加悠透明追和规贩范，川以前棒依靠竖政府朋背景紫获得灵开发锻土地须等优境势将偶不复诊存在外来舌竞争：国流际承成包商笛凭借票其资序金、玻技术绪优势锤进入惠中国唯市场逢，对伪国内酷房地角产开贴发企诉业带志来压访力人才唱流失：国泊外房沾地产混公司蔽进入吴中国炼，必右然引仗起房途地业踢的人母才竞青争，师国内骄房地趴产公嗓司面河临人锐才流爸失的病危险在未丸来几叉年，勤我国冰房地呀产业植将呈齿现规饼模化橡、品境牌化遮和业帅务多传元化厨的发呈展趋奥势规模搭化品牌矿化多元裹化伴随获房地始产业旷进入询微利鄙时代探，规超模化湖将成势为未激来竞伟争的跪关键由于矩房地雪产开秤发商问竞争虫日趋牺激烈秒，品齿牌化陡经营踏将成万为未惹来房树地产架企业锐赢得羡竞争衰优势住房帅改革搅将使狼房地时产企督业向桶多元斗化方驶向发幅展，告不仅遵供给创面向盆中高伟收入僵阶层转的商妹品房血，还纸有面向脚中低阳收入肿阶层闻的经轨济适甘用房析，以求及面王向贫凤困阶沸层的洽解困载房和惭低租马金的枕公寓奋等将来陈房地热产市勤场竞我争的仁关键鼠在于秒策划描，营茫销和膨销售市场棚研究膝及定位土地获取规划笛及设计融资建筑市场营销销售物业管理重要许成功专因素具体己分析表示专最重尤要详细映的市栽场调徒研是溪正确哗的市撒场定爷位的闪基础房产谎市场跟日趋纽奉多样信化和汇个性啊化，逐消费针者越括来越枪有经劲验。息因而允在开眼发前倍的精麻确市跳场定昌位已家是成福功的炸必要军条件土地筑资源光是竞珠争优时势的紧重要挣部分戴，但魂并非敞是具秆有决嗽定性犹作用夸的因偿素房地馋产的伸购买乓是一荷个很嘉长的翻选择窜过程抬，越帮来越妄多的鄙消费忙者会亦反复草考查狮和比抓较。伴良好慌而超梅前的禽设计般及规纸划可如以最激终赢锡得消每费者嚼和提输高房新产商伶声誉具有腥市场犯潜力文的楼搏盘和赶声誉斩良好之的发筒展商辩较易京获得膛贷款国内览建筑劝商的健数量册约为梨房地救产开淹发商腊的两榜倍，施房地辅产开申发商落占据减了买集方市垄场房地泼产开怠发商绪应具胜备良蚂好的行成本敬及建独筑质椅量控视制能粪力有关雕法规魂和市车场竞紧争会宝使物责业管亿理逐鼓渐形藏成一婚个独已立于涨房地承产发大展商慨的巨解大市铲场房地刻产商级应具领备与消优秀推的物知业管寨理公习司合励作，吧建立饲长期床顾客旨忠诚防度和腾楼盘盐声誉遮的能盯力优秀惰的营捧销和圆销售练能力杀是依帆据市驶场规狐律充梯分利不用和羊有效涨整合恒所有垄资源洗的基苦础品牌玻的作询用在买房产平业中冻日趋维明显哪，成搞功的贿地产茎商无侦不具螺备详仙尽的脉品牌桑规划盗和传案播策省略市场弊营销来的概圆念应雅贯穿痕于从趋前期剧开发嘉、研欲究到司建设堡、销杠售、环管理遗的全趣过程总之再，房贺地产抵企业腔要发苹展，玩必须急塑造艰三种节核心竟竞争众力创新亲性的施营销轻能力资源服统筹蹲能力对环锄境变撒化的学习肚和适伙应能玻力能够补按照跟项目孤的要跟求在习全中斥国、贸乃至寺全世亚界找垃到最讨适合企企业捐的资墙源。主动畜研究雁现有辜的客屠户群爪和发纷掘未缓来的吐客户调群，象并有辫针对骂的运秀用多摇种营覆销手逗段不断维改造行企业超内部脑的组设织结拐构，伪不断泰学习草，适沾应企孝业发梯展与狗市场辣环境眠的要肝求。中国红房地债产业豆发展脊状况北京通房地怎产业决发展偶状况北京荡20冒00丘年房克地产清开发建无任本从哪兽个指搞标分钟析，灰都反促映了献市场彩的快突速增冒长，洋随着画经济歌形势垦的强栋劲预动计将驼继续泛增长房地蛛产投透资总盘额奥+裕23刻.9如%住宅射+2挖1.驱9%商品妥房屋恭开复厘工总逗面积住宅递开复期工面闪积当年阶新开党商品肌房屋漠总面瓣积当面扭住宅咬新开记面积销售顶总面福积距+丙75错.8猪%住宅仗销售偏+8挎5.梅3%销售馒给个连人咱+法16遭0.俩4%商品训房屋克销售扒总额驼+5巨3.蛮1%住宅跪销售敏额巧+乞76氧.4纲%20摊00洋年北耐京市米房地冈产业衡投资个构成请情况阳（亿末元）总计袄：5序22垒亿元北京析地区卧的房译地产柴投资侮以商怪品房诱建设览投资岁为主在，其中守住宅径用房损地产乐占投矛资的疮大部肃分比嫌例按性岗质划腐分按用肚途划乎分北京洞19波99戏和2饥00店0年掩写字世楼供例应量榆虽比株前几捐年减效少，柳但市顺场基斧本是方全盘兴吸收甚呈上雕升态娘势。述目前逆写字塑楼供净应正脾处于市逐步疫放大从的趋可势北京烛历年墓写字葬楼供纯应量05010循015馆019据9119床9219礼9319较9419秩9519售9619裁9719识9819扛9920见0020明01僻E年份建筑惊面积碎（万纹M2胁）按行沫政区至域分甚，北赛京2应00网0年堤的写格字楼灯供应馋主要阶在朝衬阳区奴和海滨淀区敲，按早商圈盛分，址主要朽在C琴BD寇、中左关村延和＊晓＊＊相地区与1短99现9年梳相比乐，朝给阳区撞和东伏城区克的写构字楼艳供应爬量有艰所降瞧低，着而海沸淀区声和西增城区删的增近量明渡显，绞崇文棵区从菜原来省的基奥本空逼白开胁始出齿现供粒应而从随各概旧念板个块看往，中呈关村冈、亚押运村杜、＊煎＊＊毒和燕奴莎商围圈增莫量明漆显19谦99依/2区00刻0各葵概念板块写字杜楼供隐应量锄比较17孝.87.幻玉13.柏85.词76.省78.烛217芝.711亭.91417耳.105101520CB毒D中关努村亚运裳村＊＊林＊燕莎颈商圈概念贼板块喜区域供应撒量（爹万M顽2）19央9920蹦0020编00鲁年北烦京住他宅市枯场中择住宅胡新开圾面积鞋和开堡复工冤面积带放大墓，表日现了餐开发洪商对征市场抱看好插的信予心，鞋市场陪供应缩慧量增乏大19哭99冬/2禽00岭0年吧北京变住宅驼市场诸供应悟状况24叶47问.929西71炭.585巧0.只713侵22省.190央8.驰310锁13能.7010激0020经0030全0040拒0050课0060会0019仁9920败00年份（万碌M2）住宅厦竣工送面积住宅默新开变面积住宅逐开复污工面目积总量纵42害06台.9总量娱53泡07枯.320舌00屡年北装京住慈宅市烟场的举销售康面积邪较9钱9年背放大良，市故场需谋求呈坏扩大队趋势编，个遮人购州房的肉比例握急剧浸扩大20限00叨年北企京市贩场住姿宅竣抚工和焰销售山状况90棍8.幸310秧13追.748便4.甚789咏8.山229犁6.季877瓣2.沉7020篇040带060普080彩010与0012火0019滩9920孩00年份面积煌（万肌M2）住宅浓竣工盼面积住宅嚷销售祖面积销售趟给个射人20盖00榆年北才京住许宅市接场共特推出暂新盘娘19朴9个翁，加唉上1信99贩9年聪的约艇12凡0个做项目忧和前你几年争未消羽化楼湾盘，回20谣00名年住绘宅市扎场上热活跃夜的项悉目在粪40算0个株以上奶，竞嚼争激挖烈在激伙烈的李竞争贱中，杂20泪00述年北堆京市倘场规令模约馅30移万M2以下累中小膀规模孟的项激目占最主导20踩00闯年北呼京住兄宅市告场规役模分铲析10笨万M2以下50楚%10盏-3增0万抵M234序%10厅0万炮M2以上3%30肤-1蛮00少万M213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