年云南普洱市房地产市场调研报告

2007年普洱市房地产市场调研报告普洱xx房地产开发有限公司策划部区域房地产市场普洱市房地产业发展概况

2007年，普洱市房屋建筑施工面积365.9万平方米，比上年下降1.7%，其中住宅施工面积224.0万平方米,下降6.8%；房屋建筑竣工面积221.8万平方米，下降7.8%，其中住宅竣工面积135.2万平方米，下降20.0%。建设单位拟开发项目名称拟开发面积（万平方米）普洱至胜房地产开发公司阳光新城二期22玉溪高新技术开发公司都市品质18思茅岱骏房地产开发公司岱骏嘉园20普洱城建投资开发公司公务员动迁小区20普洱大地中立房地产开发公司丁香苑11建设局经济适用房、廉租房7普洱天晟房地产开发公司住宅小区6普洱润生房地产开发公司交苑小区0.6普洱锦云房地产开发公司高家寨活动中心0.3锦云休闲园0.3普洱林城房地产开发公司商住小区4普洱厦鑫房地产开发公司住宅3普洱福通房地产开发公司福通大厦0.7医技楼0.7普洱昆利房地产开发公司凤凰新城二期10普洱海诚房地产开发公司茶林溪谷12中心商务区二期5.3城区合计140.92007-2008年城区重点拟开发项目一览表区域房地产市场普洱市住宅市场分析阳光新城天成花园五一商业城岱骏嘉园半山印象都市品质浙商天景园茶林溪谷主要在售、待售楼盘分布图城市花园茗志小区云海森林小区

当地住宅市场大体可分为中心城区、北部开发区和南部新城区等三个板块。目前的住宅开发虽在这三个区域均有分布，但考察得知未来的市场供应将主要集中在北部和南部。市场处于快速发展阶段，目前市场上在推广的项目多数体量很小且产品雷同形成了明显的同质化竞争。区域房地产市场项目规模分析项目名称总建面积（万平方米）工程进度余量（万平方米）浙商•天景园1.5主体在建1.5天成花园1主体在建0.2五一商业城1.2待拆迁1.2都市品质30主体在建30阳光新城30一期少量交房16.5岱骏嘉园2基本交房2城市花园一、二期共5.4一期现房，二期主体在建0.3茗志小区1.5主体在建1.1云海森林小区1.8主体在建0.4茶林溪谷7.6独栋少量在建7.6半山印象2.6交房0合计84.6/60.8

目前当地在售项目多数体量不足2万平方米，但包括待售项目在内近期推向市场的产品体量预计将超过60万平方米；住宅市场正加紧发展的步伐，未来供应量将迅速增加，市场竞争将愈演愈烈。

区域房地产市场供应产品类型分析项目名称主要产品类型多层小高层别墅商铺浙商•天景园√√天成花园√√五一商业城√√都市品质√√√阳光新城√√√岱骏嘉园√√城市花园√√茗志小区√√云海森林小区√√茶林溪谷√半山印象√√

目前当地现有的住宅产品类型不够丰富，多层住宅仍为主流产品，其中都市品质项目规划的花园洋房产品在当地多层住宅市场上独树一帜。目前当地规划有小高层住宅和别墅产品的项目极少，市场潜力有待挖掘；其中有别墅产品的个案中纯别墅项目仅茶林溪谷一例，从其预定情况来看市场需求远未得到满足。区域房地产市场主力房型面积分析项目名称主力房型主力面积（平方米）浙商•天景园3/2/2140-142天成花园3/2/2110-137五一商业城3/2/2121-125都市品质3/2/2108-116阳光新城3/2/2102-120岱骏嘉园3/2/2123-129城市花园3/2/2122-150茗志小区3/2/2108-123云海森林小区3/2/2120左右茶林溪谷联排180-255半山印象3/2/2111-125

非别墅住宅产品中，三房两厅两卫的房型是当地的主流，但统计中的各个案面积跨度的差别较大，市场中主要的面积段为110-130平方米；当前“70、90”的宏观政策在当地住宅市场未产生明显影响。区域房地产市场主力售价分析项目名称产品类型单价范围（元/平方米）主力总价（万元）浙商•天景园小高层2000-250031左右天成花园多层1530-165018.5-20五一商业城多层1900左右23左右都市品质多层1700左右18-20阳光新城多层1430-178016-18.5岱骏嘉园多层1700-180021.5-22.5城市花园多层1590-170020-24.5茗志小区多层1700左右18-21云海森林小区多层1700左右20.5左右茶林溪谷///半山印象多层1600左右17.5-20

除天景园的小高层产品主力总价突破30万元外，其余个案主力总价主要在18-20万元和20-25万元两个价格段内；从在售产品较好的销售状况来看，置业客群对目前的售价水平接受程度普遍较高。区域房地产市场销售情况分析项目名称开盘时间总建面积（万平方米）销售率浙商•天景园待售1.5待售天成花园06.12185%五一商业城待售1.2待售都市品质待售30待售阳光新城07.330一期90%岱骏嘉园待售2待售城市花园07.5一、二期共5.4二期90％茗志小区07.91.525％云海森林小区07.81.820%茶林溪谷待售7.6待售半山印象05.122.6近售完

经考察已开盘项目销售情况普遍较理想，待开盘项目的预定情况也较好；这种情况除市场需求方面的因素外，当地房地产职能部门对开发企业宽松的管理也有重要影响。区域房地产市场客源分析

经考察目前当地物业的购买客户主要集中在当地，职业构成较复杂，例如个体私营业者、公务员、教师等；少数客户来自乡镇、周边城市，主要是一些私营业者。推广渠道分析

目前当地项目的宣传推广采取的媒介主要有户外广告、报纸广告，部分采用电视广告的方式；目前供应的项目多数体量很小，多未着力对售楼处进行包装；不过近期正在推广的新项目正在努力改变这一状况。区域房地产市场

普洱市住宅市场正处于起步后的快速发展阶段，市场需求量持续增加，这为本项目的启动提供了良好的市场环境。当地目前的物业发展水平多停留在满足基本生活需求的层面，且物业管理、智能配套等方面较为欠缺，有较大的提升潜力。本项目的启动将对城市住宅产品的升级起到重要作用。另一方面，目前市场上多层住宅产品同质化现象严重，缺乏小高层、高层产品，别墅产品的供应也不足，为本项目合理的产品规划创造了条件。小结：区域房地产市场普洱市成型商业市场分析

普洱当地的商业布局凌乱，没有进行合理地规划。目前仅中心区商业发展相对成熟，但业态业种还不够齐全，档次普遍较低。当地百货、综合性超市、专业市场等各种商业形态均有缺乏，而从现有商业的经营状况看，居民有较旺盛的消费热情，但现有商业设施不能完全满足居民的消费需求。可以预见当地居民对城区商业的进一步提升接纳力较强。主要商业街区、商圈分布五一路边城路振兴大道财富广场五一路商业街中心商务区摩托车市场义和家具城茶源广场餐饮一条街志铭家具城茶叶市场昆曼建材大市场中心商业区区域房地产市场街道一般租金情况统计道路名称一般租金水平（元/平方米•天）位置振兴大道一段3思亭路交叉口至鱼水路交叉口五一路3宁洱大道口至茶城大道口边城路3宁洱大道口至茶城大道口月光路3市体育馆至茶城大道口人民路3思茅四中至茶城大道口思亭路1.8振兴大道口至茶城大道口宁洱大道1.8建材市场－师范高等专科学校鱼水路1.8中国人民银行至园丁小区振兴大道二段1卫生院至鱼水路口茶城大道一段1复兴农贸市场至园丁小区林源路1法院至鱼水路口茶城大道二段0.4石料场至市中医院振兴大道三段0.4师范高等专科学校至市地税局区域闻房地神产市应场商业耗干道精简况振兴出大道经营斧内容挤：当敢地南崭北向方主干判道之武一，调商铺兆密集词的路宝段主蹲要在庆人民编路至缺五一浮路一便段，瞎主要赴经营躲服装跃、饰添品等貌；经贪营状里况较荒好。商铺姿形态刃：临帝街店稻铺开壶间为3-即3.烛5米，未进深6-慰10米左扛右；租金卧水平酬：为1.煎2-些6元/平方逐米•天左久右。区域附房地房诚产市前场商业沫干道富简况边城良路经营浊内容雕：当熔地东孔西向白主干白道之币一，本振兴检大道含以西珠一段妙主要谨经营嫩通讯镇器材蛛、建掀材等颂，形现象档酸次较租低，芦以东系一段皮主要忆经营丙格式建休闲宴服装植、饰年品等类；整要体经呢营状谦况较漏理想逗。商铺礼形态遣：临送街店耐铺开强间为3米左诊右，纹进深4-汪8米左颈右；租金绞水平咐：1.背2-奔3元/平方尘米•天左缴右。区域疮房地铜产市海场商业兵干道考简况五一干路商疑业步河行街经营选内容史：步校行街遇长约70坝0米，遭为普轨洱市仆商业鼻最繁棋华的症街区快之一斤。目皂前一泥层商勤铺入奋驻率壤较高暂，经打营状已况较伍好；灰二层经入驻醉率不蛋高；事主要糖有男秆女服冶装、承饰品茅、日春用品营、打厌字复限印、猎美容及美发茄等业蠢态；商铺耻形式食：一婆层或汪二层说商铺伯，一际层层熟高3.委3米，毯二层3米左掩右；仿单倦套开编间3-膏3.呢3米，乓进深7-幅10米；梁单套炕面积20帐-3惊0平方戴米左念右。租金香水平株：一框层1.赚5-晕6元/平方罪米/天；赠二层0.借5-昨1.查2元/平方垒米/天；主要倡商业违个案—百货遇业态区域强房地钞产市尊场中心倦商务辟区简况鉴：普沉洱市标首个SH老OP苦PI墓NG排M杠AL道L形态甩的商精业项录目，励集购来物、剪娱乐岛、休声闲、迹居住谨为一乘体。君总建此面积约约5.划3万平根方米树，目圈前完舞工并必开业肥的部差分为勤该案朴的一色期，真主要五为1-职3层商仇业内弹街及4-央6层单启身公掩寓产勉品，例并设闲有中插心广过场，决引入肯大型施超市――大兴霜量贩阻及连翠锁影火院――星美妻院线笛。后序续产宋品的骂具体吹规划位待定幕。商警铺入否驻率丘较高赞，经脾营状怜况良锤好。开业械时间暂：20始07年初经营壤内容识：服女装、丢童装父、饰际品、扩化妆慨品、烘鞋类蛛、箱掩包、挺餐饮疫、音解像、狐超市哑、电桃影院递等商铺排形式梦：分津置三瞧层形麦成内感街，减一、旁二层融层高3.促5米，徒三层喜层高3.盆5米左论右；控单套忘开间4米左多右，迟进深8-暮12米，房诚单套标面积30腾-5渴0平方康米左浙右。租金慨：一桌层2-时10元/平方大米•天；帮二层0.协8-锁6元/平方嗓米•天；始三层0.醉5-顾1元/平方祸米•天；财富薪广场简况烈：该师案为痰商业炊街、号住宅躁结合甜的大吩型项盾目，拒总建鲁面积膀约7万平向方米罪。该妈案商答铺出舒售后犬没有絮进行身统一哀管理虑，目吃前经沟营业夺种较嘱杂，统没有觉明显植的业娱态分扑区。20氏07年4月，华第八业届中扯国普没洱茶倍叶节岛曾在崭该案阔举行抵，共无有来妙自泰吊国、治港澳护地区寇、广寺州、姐江苏挪、浙级江、谷湖南叔以及菠全省店各地23熔6户企屋业参巡寿展，45释00多名姨客商命参会遍。开业折时间核：20选07年8月经营满内容潜：男滤女服喊装、秒童装医、饰炉品、辱化妆祝品、赠鞋类域、箱赛包、那音像雁、日系杂、旅五金迟、建陶材等齿；商铺掌形式芬：铲一层软或二胳层商胳铺，盯建筑猛围合蝴形成配商业节內街饼，一呀层层侵高3.畏3米，送二层3米左送右；街单贫套开朽间3.铜3米，仗进深5-捐9米；普单套皆面积15未-3漠0平方阔米左宅右。租金蝴水平谊：一片层1.册9-索5元/平方馆米•天，鹿二层0.乎4-毛2.卷8元/平方匠米•天；区域贝房地努产市伏场主要装商业馆个案—百货百业态世纪槽商厦简况关：当舌地为泥数不闯多的血体量资较大终的商码业单停体之蛮一，益内街号形式懂，共蓝两层轿，目泼前内罩部处唯于停巩业状毁态。区域瓜房地血产市开场主要葵商业印个案—百货适业态禄顺厅商场简况据：位横于主粱要商梯业干况道振晒兴大枕道一膀侧，圾一层允内街慢商铺斯，主沉要经铸营服患装、敢小商缴品，茎档次珠低，投经营康状况丸一般称。区域预房地杰产市稀场主要衰商业赶个案—专业计市场昆曼传建材绣大市望场地理课位置顿：普春洱市色茶苑棕路开业骗时间字：20稳07年总建题面积剖：2万平扒方米胁左右租金版水平被：0.通5－0.施6元/平米/天简介剖：昆乓曼建辛材市元场是钟集建表材、拳装饰自、家揪具的六大型躬市场高，交枪通便冠利，但但目摘前无斥配套里设施逢，管需理也穿较松乎散，泼新近阵开业决，人坚气不睡足，说经营阻状况停平淡姐。区域在房地缝产市娃场主要件商业组个案—专业溪市场义和命家具班商城地理蔑位置奴：普阿洱市智宁洱撞大道22喂8号开业喝时间备：20粘02年12月占地狐面积蚁：20余亩总建排面积友：1万余蛋平方叮米租金知水平萍：1.吉2-缩慧1.添5元/平米/天简介晃：是闻中国搬茶城泽普洱谜市第筛一家按专业托家具销销售敢市场升