物业管理实务课件

目录第一章物业管理的招标投标第二章物业管理的前期介入和承接验收第三章用户管理第四章房屋修缮管理第五章房屋设备管理第六章物业环境管理第七章物业租赁管理第八章物业财务管理第九章物业风险管理与保险第十章物业综合经营服务于管理第十一章物业管理档案管理第十二章ISO9000与物业管理企业的质量管理第一章物业管理招标投标与物业管理合同第一节物业管理招标第二节物业管理投标第三节物业服务合同1、主要内容：物业管理招标的含义、特点；物业管理招标的实施；物业管理招标文件；物业管理投标的含义、策略；物业管理投标的实施；物业管理投标文件。

2、能力要求：具有协助参与物业管理的招投标方案的编制及实施的能力。

3、考题形式：单选题、多选题、判断题。

4、主要考点：

掌握：物业管理招标的含义和特点；物业管理招标的方式、程序与原则；物业管理投标的含义。

熟悉：物业管理招标文件；物业管理方案的编制、经费测算；物业管理投标的文件的主要内容；物业管理投标的实施。了解：物业管理投标的策略。

物业管理招标:是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参加竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。物业管理招标投标的概念物业管理投标:是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。物业管理招标投标的概念物业管理招标招标的概念——交易方式招标的主体——建设单位、业主大会、产权人物业管理投标投标的概念——对招标的响应投标的主体——符合条件物业服务企业或专业公司按物业类型划分：住宅项目招标、非住宅项目招标按项目服务内容的实施划分：整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标、分阶段项目的招标按招标主体的类型划分：物业建设单位、业主大会、物业产权人按项目服务的方式划分：全权管理项目招标、顾问项目招标物业管理招标的类型（4种分类）综合性：服务内容范围广差异性：物业类型不同、需求不同特殊性：招标主体特殊、物业管理服务内容不确定超前性长期性阶段性物业管理招标的特点（6个）物业管理招标的方式（2种）《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第八条——公开招标、邀请招标中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会物业管理招标的内容早期介入和前期物业管理阶段的招标内容常规物业管理招标内容物业管理招标中管理方式的确定：全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作物业管理招标的方式、内容物业管理招标投标的基本要求（4个）

合法性：遵循相关法律、法规的规定适应性：充分考虑市场因素响应性：选择最适合的物业服务企业及服务程序性：明确招标投标的相关程序和时间安排物业管理招标的基本要求与原则物业管理招标投标的基本原则（4个）《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第四条公平：物业管理招标由招标人依法组织实施，公平公开：信息保持公开，保持高度透明公正：严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正对待诚实信用：依法组织招标投标活动，实事求是，守信践诺，准确履行招标投标义务。物业管理招标的基本要求与原则主体条件建设单位、业主委员会(业主大会授权）、产权人批准的单位——自行组织、委托代理机构项目条件新建住宅及同一物业管理区域的非住宅物业管理招标的条件物业顾管理针招标匆的相葱关时杨限《前度期物时业管落理招灭标投伴标管离理暂戚行办民法》站第十忙九条新建俯现售胞商品串房项衔目应同当在恭现销恨前3荡0日纺完成笼；预售暖商品舟房项束目应钩当在竟取得夫《商继品房孟预售称许可族证》任之前敲完成弦；非出陡售的逃新建酒物业厕项目拢应当雨在交当付使浸用前投90忠日完奔成。物业样管理修招标仇的程咳序（膛图）成立达招标领导包小组编制籍招标文稠件公布铺招标膝公告发投告标邀名请书发放阻招标岗文件资格怪预审接受哪投标文角件成立皂评标委员传会开标滋、评路标和中步标招标洽的程艇序:喝（文业字）成立凉招标灶领导叙小组才；编制脉招标脾文件狗；行政默主管哥部门史招标处备案寒；公布趴招标恨公告核或发绒出投妹标邀劈燕请函祝；发放割招标沟文件阴；投标浸申请芝人的初资格售预审越；接受混投标角文件劳；成立驻评标李委员剂会；开标挂、评聪标和祖中标恩及签阅订合敢同。招标名行政晶备案发布摧招标舍公告江的1海0日洞前提估交材万料《前备期物央业管清理招难标投钻标管可理暂廉行办过法》想第十钻一条与物垫业管南理有宴关的烦物业苍项目掌开发盐建设确的政晋府批净件；招标币公告庸或者别邀请箱书；招标岸文件已；法律栗法规尺规定咐的其伤他材恨料；物业蕉产权峰证明床或业得主大采会决阿议等井招标减人资逮格证青明文乳件。招标距文件镰的主静要内钱容（降6项纹）招标坡人及宁项目施简介理物伴业管携理服舞务内城容及承要求姓：包混括服班务内绳容和娘标准印对好投标庄人及象投标醉书的脏要求编：投漏标人笼资格推、投吐标书瞧格式赖及主扇要内向容等坝评坦标标辰准和缘瑞方法闲招采标活像动方胁案:稳招标自组织枯机构沿、开恒标时经间及斥地点米等骆物业顾服务罩合同手的签莲订说缸明祝其他参加霉物业锦管理口投标逢的条萝件（炭2个述）法律郊法规喇规定筝的要钢求、暂招标贞方规浪定的随要求物业陆管理彻投标波的程为序（顿8个圾）（狠图）物业络管理咱投标突的条耀件、声程序获取养招标信咏息项目亚评估风险乔防范登记陡并取务得招标性文件准备树投标锅文件送交贸投标流文件接受所资格乖审查参加扭开标艰、答辩梁和评定标签约帽并执行毅合同投标攀的策麦略攻势恨策略守势码策略低成喇本策偏略差异碍策略投标烫程序垂（8熊个）党（文旋字）获取吨招标胸信息阁；项目兽评估匪与风截险防沸范；登记碌并取瓜得招晨标文棍件；准备劲投标亩文件受；送交竭投标神文件颜；接受梳招标井方的异资格箭审查驻；参加令开标杂、现虹场答荐辩和证评标豪；签约寇并执坚行合依同。投标坟文件捎的主溜要内巨容—痒—对盼招标掌文件棵的实矿质性饿要求劣和条丹件作森出响种应投标峰函投标撤报价缓一览咐表物业临管理括方案招标世文件责要求俩提供谊的其绳他材蒸料资信班2纱0%商务丹3设0%技术钥3冠0%答辩粗2蒸0%商务盐文件诵——品公司秤简介微、公忠司法省人地卧位及饿法定据代表烧人证朋明（心资格征、资行信证隙明文说件）池、投转标报阶价单彼及其霉他技术损文件晴——笋物业惕管理深方案芳及其长他项目粥评估躬的主必要内买容（雨7个额）物业匪的基勿本情激况物业唐的定支位业主盐的需警求（鞭客户荣需求掠）招标始人的婆基本耳情况病（背金景调航查）招标看条件姥和过将程竞争拼对手企业怖自身简条件芽的分鹊析项目侨风险膏防范困（3竿个）来自盼招标监人和捉招标所物业来自狮投标活人来自叛竞争络对手投标会的组帝织策移划：摸投标昆小组项目拌的现祝场踏导勘投标渣文件转（标陆书）茄的编恼写投标管报价必的策薄略和男技巧现场以答辩适的技墨巧签约趟谈判倘的技梅巧物业第管理趣投标咬的策僚略技求巧（乌6个另）制订滤物业估管理荷方案衫的一黎般程现序（瞒9个嫂）组织笨专业他人员满；分析硬项目烫、收朗集资纹料；分工毒、协愈作；确定轨组织歌构建旋和人适员配血置；测算券成本保；制定变详细梳操作盯方案赛；测算烂费用浩；审核壳、校击对、爷调整情；排版赢、印漠刷、茂装帧制订谣物业尽管理充方案戒的要深求（惯4个怠）——狠响应环性；羞针对季性、毕合法叙性；按可行叶性；电合理蔽、科率学性叶。物业束管理凶方案颤的制荒订物业塘管理朋方案漆的基嗓本内漆容关键吗性内笨容(4豪项)项目迷整体李设想台与构训思（袜总）组织冬构架耕及人窜员配暂置（表人）费用停测算白与成胳本控季制（燃财）管理遗方式铅、运上作程佳序及躺管理羽措施溜（过袭程）实质后性内扰容(8遗项)管理探制度骗的制效订档案燥的建峡立与粪管理人员镰培训妖及管霜理早期叔介入辟及前恳期服碍务内齐容常规群服务篇综述管理地指标物资屠装备工作振计划制定椅物业巨管理楼方案耐的要我点及哄方法项目站的整枯体设方想与屿构思渐；组织弦架构薯及人丈员配手置；费用稀测算抹与成脉本控碗制；管理取方式胜、运病作程诞序及补管理租措施轧。合同瘦的订郊立经浅过两洽个阶旗段—基—要蒸约、纹承诺要约才——归以缔脊结合悬同为终目的鞠，向定对方漠当事跑人所常作出天希望微与其且订立邪合同悉的意席思表味示要约蛙构成夺要件颂：向航特定词人、脱包含幕合同围主要喘内容稼、到烤达生家效邀请霸要约寺——坐要请伴他人结向自颤己发骑出要龙约（概拍卖嘴广告某、普杰通广盛告、净标价南、招繁标）承诺酱——鲁完全飘接受向要约捞以缔卫结合铺同和宽意思屈表示承诺幕的构宗成要马件—励—受讲要约呜人或害其代娇理人蔬作出愿、有咐效时伟间、腿内容没一致震、传不达要洲约人要约拦与承肺诺的肤法律弹意义透——迅到达紧生效渣；撤论回与领撤销合同公的概踩念合同羊的要御件——樱主体者、内叼容、淹形式卵合法罚，真默实意开思表虫示合同夕的分责类——年口头私合同解、书盼面合害同、谨事实贞合同合同县签订浆应遵细循的欠基本丧原则——救主体如平等吗、合恭同自歉由、馆权利痰义务半公平秃对等得、诚碰实信浙用、游守法克和维搞护社喂会公兰益概念楚——李开发盲建设联单位扩与物除业服白务企宴业签抵订主要乘内容——牲当事渔人、过物业扣基本防情况中、服休务内造容与价质量治、服茂务费贱用、刻物业扒的经朝营与筋管理懂、承家接查竭验和胶使用颤维护爹、专祖项维虽修资矿金、沙违约括责任哑、其乞他事腥项注意膊事项——益物业怕管理干承接肥查验决、物陈业服职务的份费用权、合绿同的递解除讨或终热止前期交物业推服务折合同概念仁——耕业主亏（业令主大乱会授报权的芬业主挎委员渠会）役与物艇业服柳务企就业物业到服务木合同亡与前类期物亏业服明务合芬同的服区别物业及服务塞合同前期物业服务合同物业服务合同当事人建设单位业主（业主大会）期限可以约定期限；约定期限未满、物业服务合同生效的，合同终止约定期限（期限明确、稳定性强）物业窗服务依合同凉的终落止——忘期限熔届满快、双见方协汇商解醋除合促同、恋不可燥抗力茶、企切业破仿产、膨其他临时蓝管理俘规约——开发桑建设睛单位掌制定跪，买疾受人版承诺供——捕入住相阶段饥宣传管理隔规约——业主牢大会爪制定概，对缠全体杠业主猴具约派束力其他颜物业姥管理虑合同管理肆规约菜和其犹他物间业服邀务合由同第二泄章帮物业塑管理畅的前留期介朱入和返承接腔验收第一嫌节前物炒业管爆理的革前期座介入第二挽节眠前趣期物森业管版理第三昂节没物蛾业的事承接渡验收1旧、主绘要内嗓容：饲物业羞管理翠的前爪期介银入；旬前期粗的介驱入阶遵段物饭业管水理企木业的烧主要肌工作桶内容伯；物民业管许理的狭竣工旺验收撇；竣招工验铃收的界实施编；竣衣工验江收后行的物糕业保仆修；吗物业讯的接瞒管验虹收及痰其实更施；剂接管敞验收蛾中质萌量问懒题的锐处理缘瑞。瓣2控、能槐力要离求：朋具有衰参与课物业垄管理无前期盏介入远工作糊的能去力；牛具有皆参与设接管染验收霜和竣挽工验披收的僚能力朽。箩3本、考旨题形言式：砍单选楚题、拔多选纺题、集判断侍题、汇案例映题。秧4殖、瞧主要恼考点跌：剃掌环握：梦物业芒管理室的前淡期介勉入的装含义阴；前魄期介晕入的态不同眯阶段泪划分咳；物嗽业竣碗工验隐收的晴含义点；竣奶工验旬收的赔工作友程序患；竣梁工验滋收后赖的烈物弦业保桑修期弄限；爆物业忙接管分验收义含义求。士熟朋悉：拘前期宰介入甚阶段希物业遮管理移企业颜的主发要工躺作内倡容；陡竣工渠验收屯时需设移交左的材掘料；固竣工脉验收袍的依定据和紫标准静：竣旅工验束收后搂的沥财业保底修范到围；疮物业岸接管省验收勒的实碎施；侄物业哄接管黑验收宰中质福量问输题的环处理添。桨了鄙解：足前期斤介入验的必料要性之；接蜘管验侮收与据竣工须验收盏的区核别；顾物业性接管马验收抄的作香用。房地律产开钉发流和程可行致性研究阶狼段规划锁设计阶旬段建设阶段销售阶段竣工纪验收阶袄段早期烦介入物业驼承接查验陪阶段物业洽入住阶妇段业主套大会剥选聘物业墙服务羽企业前期题管理早期茎介入施与前乞期物提业管较理的军区别早期罢介入早期介入前期物业管理

内容对开发建设阶段的物业管理专业支持实施物业管理服务服务、收费对象建设单位业主早期肃介入裕的作请用：怜优化块设计粪、提施高质搭量、基了解冶物业某、作狱好准傲备、春提高里开发丸效益早期涛介入贪的内跟容可行环性研究阶套段确定勿物业苍管理断模式加，服知务基习本内堵容，恒服务陕质量赖标准幅，物酬业管某理框吧架性爷方案规划罚设计阶营段建设兔阶段竣工慎验收阶裙段销售凤阶段协商祝解决穿施工抗中的幻玉问题动；配姓合设泊备安诉装；腔对装离修、低用料亲、工呀艺等智提出荐建议辟；熟朱悉并伟记录良隐蔽雄工程丈、管驱线情箭况，积记录梁资料闷未反遗映内连容提出局建议哪：布柴局、韵功能胆，环倡境及究配套资设施等，设闹备的痰设置灾、选宵型，舒物业坏管理滤用房菠、社孩区活贱动用星房等胆配套仆的设爆置完成伶物业钩管理贞方案坊及实曲施进漫度表淋，拟箱定公稼共管刘理制权度，功拟定郑收费茅标准乓及办台法，咬培训供销售准人员纪，售认楼咨遮询，果资料延归档参与澡竣工适验收辆，为爪承接尿验收坟做准反备物业蝇管理挣项目侮前期蜡运作——兰管理腥资源横的完盒善与裙优化软（物易业管叔理用墨房、璃物资重、人驼员）撇、管津理制旷度和翻服务部规范散的完紧善、蛛确定识物业挽管理抄单项剃服务明的分姐包工程好质量突保修毅——缠共有留、专糖有—透—开登发建足设单暴位承疫担前期祸物业容管理撞的特蜜点——告基础查性、嘉过渡四性、径不稳坡定性抹、风材险性法（收曾支不残平衡片和亏瞒损）前期眼物业泻管理第三龙章闻用户终管理第一期节瞎用户亏关系巡寿管理第二幻玉节街用户伟入伙第三盒节孝装饰晃装修舍管理1启、主今要内追容：用户剩入伙扣及相蚊关内钢容；第装修巡寿管理雅及相原关内惠容。2阵、能乒力要瓣求：具有看办理竞用户患入伙醒手续郑，以锅及对与物业诱装修叹进行稻管理盏的能扛力。3睁、考沙题形微式：单选责题、借（多榴选题跃）、脆判断毛题、猾案例央题。4预、主锦要考避点：掌握晶：用就户入颜伙的刻含义膝；办雹理入敲伙手捉续及拾应注防意的陈问题稍；办低理入竖伙手像续的域重要颠文件区：装薪修与哈装修伯管理浑的含少义；樱对施迁工队窝伍的乏管理昂熟悉停：装顶修管增理的稳相关栋规定投了雕解：床物业吸档案迈管理旁的内缴容。用户做管理哈：用户克关系嚷管理笼、用描户入帅伙、爸装饰堵装修夺管理脖。用户炒特点演:同质垂、相项关、单多维激、可然变性抛。用户茂入伙波：入住终。办理晓入伙者手续盼：-及尤时将外入伙猎通知诵书及艺入伙男手续读书寄建发给物业主-用墓户验泉楼和咱办理师一系河列手轨续-装早饰装住修管路理-组筹织搬气迁入需住办理喘入伙虚手续梨的重扛要文笛件:-办理戴入伙托手续照，实际饭上是抱要完租成二代个方捧面的间事情师，最胜后结专果是挖签署僻楼宇推交接告书和出物业贵管理毕公约收（现机在称借管理眉规约自）。入住--常-是蚁指建秋设单拣位将故已具亲备使射用条蚁件的留物业提交付喂给业掏主并备办理驳相关驾手续乓，同猴时物域业管设理单比位为股业主薯办理孕物业件管理盖事务舟手续储的过竿程，铃对业专主而绑言，赠入住杀的内膨容包砍括二杨个方说面：戴一是咬物业惰验收狮及其谁相关子手续别办理浆；二歉是物删业管选理有箱关业葱务的德办理题。装修搂及装享修管版理的毙含义物业酸装饰屋装修番管理笛是通肤过对贝物业堆装饰替装修浸过程辣的管强理、源服务趣和控辫制，瞒规范秆业主沫、物饿业使蜓用人款的装棕饰装逮修行塌为。物业血装饰梢装修忽管理星包括职：装德饰装丢修申拌报、置登记邮审核甩、入密场手辰续办岛理、脸装饰萝装修纹过程旷监督挺检查帅以及影验收佳等环歼节。装修敞管理柳的相悠关规煎定：依据窃：建月设部室11茶0号榆令《碎住宅万室内袜装饰命装修兽管理熔规定扮》以穴及国茄家和雁地方拉的其黎他规随定。20舱02翼年5厅月1谋日物业稀装饰您装修歉管理雀流程味：备齐蹈资料填写伐申报畏登记庸表登记签订蚀管理菠服务