某房地产企业成本管理解析讲义

**地产成本管理简介北京**地产股分有限公司成本管理中心

2007-11-9

第一部分：**地产概况第二部分：**地产业务管理组织第三部分：**地产业务管理模式与任务第四部分：总部和项目公司的权责关系第五部分：各业务阶段的相关制度及流程介绍第六部分：各阶段成本管理的共性问题与解决方案第七部分：简述集中采购的价值取向目录一、**地产概况**地产目前下设5个控股子公司，均为房地产开发公司。**地产总股本2.88亿股，总资产46.26亿元，净资产9.74亿元。**地产的业务集中在京津地区，绝大部分产品已经成为区域地标和名流物业。截止2007年3季度，共拥有的北京和天津两个核心区域共计210万m2，预计未来4年在北京、天津区域每年新增150万m2以上的住宅或商用土地储备。**地产组织机构第一部分：**地产概况第二部分：**地产业务管理组织第三部分：**地产业务管理模式与任务第四部分：总部和项目公司的权责关系第五部分：各业务阶段的相关制度及流程介绍第六部分：各阶段成本管理的共性问题与解决方案第七部分：简述集中采购的价值取向目录二、**地产业务管理组织**业务模式调整，优化经营资源配置。三大事业部：住宅开发、商用物业和定制服务三大业务体系，开发与运营并重。四大中心：设计中心、工程管理中心、成本管理中心、采购中心四大业务支持系统。**地产管理组织架构设计中心工程中心成本中心采购中心商用事业部公司总经理主管副总经理主管副总经理主管副总经理住宅事业部定制服务部其他业务部门商用项目A商用项目B商用项目C住宅项目A住宅项目B住宅项目C定制项目A定制项目B公司总经理第一部分：**地产概况第二部分：**地产业务管理组织第三部分：**地产业务管理模式与任务第四部分：总部和项目公司的权责关系第五部分：各业务阶段的相关制度及流程介绍第六部分：各阶段成本管理的共性问题与解决方案第七部分：简述集中采购的价值取向目录三、**地产业务管理模式与任务追求制衡与专业化基础上的系统运营与重点把控。所谓系统运营：指按战略规划形成三年运营目标、年度运营计划，通过KPI等指标的层层分解形成财务目标及成本目标与激励约束氛围。所谓重点把控：指通过独立监督、系统管理、风险控制、危机管理等诸多手段，对公司层面的决策优化、风险管理及对管理层面的内部运营、外部协调等内容进行重点管理。而这一切都是基于有结构保证的管理制度的制衡与提高管理层和执行层的专业素质。首要任务：狠抓制度建设，提升公司核心竞争力。**地产项目开发6个业务阶段主要工作分解及目标第一部分：**地产概况第二部分：**地产业务管理组织第三部分：**地产业务管理模式与任务第四部分：总部和项目公司的权责关系第五部分：各业务阶段的相关制度及流程介绍第六部分：各阶段成本管理的共性问题与解决方案第七部分：简述集中采购的价值取向目录四、测总部矛和项融目公阀司的消权责艰关系组织惊机构名示意漆图直线页指挥渡、汇塞报汇报铃、督客促、挺协调总经位理副总柱经理副总围经理事业妄部项目软公司总经慌理副总撞经理（工浮程）副总希经理（营脸销）前期箭部工程尿部成本钳部设计副经际理采购爆经理工程遍管理闲中心设计逗中心成本抖管理馅中心采购中心四、竿总部或和项边目公图司的批权责完关系总部足职能类部门翁的定谱位规范监控参与支持四、抗总部狠和项恶目公均司的惨权责我关系总部鞭职能筒部门粱的定莫位规范对*恨*总巷部和幅项目场公司往专业剥工作摧进行锣规范芦化和检专业绣化管病理规范台涉及锅设计相、采均购专霸业、颜施工排过程皱、成香本等贝各个基方面包括司管理底规程房诚、流废程、务操作堤指引盛的制简定、扑完善宁和落讽实。四、铺总部化和项陕目公莫司的顾权责室关系总部辨职能届部门虾的定第位监控对项轮目公惠司专坦业工民作状孤况进宋行的变监控雾，确猴保制倘度得撑到落禁实，羞品质等得到怒保障愚。四、嘱总部绕和项霜目公匠司的笋权责侄关系总部陈职能芹部门前的定士位参与设计肃中心蹈、采驻购中击心直接所参与给了项恭目的席开发雷过程即是凉管理惰制度根的制奇定者絮，更仍是制沉度的刊执行究者项目霉是最落主要唯的利毅润来植源，慰为项效目提储供服扭务、辉保障孝项目猎开发顾依照晋计划遮和质川量要钞求完忆成，沸是两企个中妈心最价重要作的工洞作内嫁容之号一部门关的业纺务工傅作服煮从项桨目开酿发要滨求。工程柳管理勉中心李和成滴本管宣理中恨心同样疾要参已与项坛目的举管理的工作樱，为绵项目瓶公司桑提供使专业双支持椅和服鼻务。四、科总部云和项郑目公似司的哥权责躁关系总部依职能锅部门献的定笼位支持及时班协助弄解决吸项目躁公司馆遇到罚的相亡关专侄业问动题。四、炎总部梅和项抗目公叼司的订权责吴关系总部糠职能走部门绘的权呢责设计炭中心进：负责崖**驼地产斤所有肃项目巾的设恢计管惜理、避部门怕建设咬和施悦工配盘合工苦作，累对设鹅计成译果和递设计浪进度并负全淹面责春任。采购芝中心亲：负责爆**杂地产挥所有细项目文的采喂购管吓理工采作，鼠经办部集中览采购巷，并统对集么中采流购成屋果和降集中译采购饼进度般负全炕面责从任。番对项族目公般司的妙采购杰结果穿负管啊理责馆任。成本竟管理辽中心害：负责粒**就地产份所有短项目世的成真本管琴理工勾作，党直接却经办载项目猪前期靠的成庙本控薄制工窄作。蹲对其南参与梅的事育项的角结果阅负连屑带责阅任。工程亭管理亚中心未：负责鱼对各板个项护目的厅施工制管理幕工作更的监控督、拉审查劝，对贵其参阿与的妖事项猫的结破果负盛连带葱责任染，对躬质量宏的系剖统偏缝差负哗直接蜘责任遍。四、枣总部幼和项达目公宿司的汤权责伏关系项目希公司受权责负责系全面毛统筹离、协上调项根目的熄操作跌，对是项目忘的结干果负浴全面象责任杨。如经驶事业歇部授遣权，费项目某公司叹负责既项目戴的市采场和遵产品秃定位俊工作星，并禾对其兴结果帐负责诱。负责袄项目将的报撤批、醉市政花报装具，并爹对其蜡结果栏负全含部责界任。对项涉目的尼工程鞋成本桂控制偷负直汤接和贺主要你责任对施聪工的歉进度仔、质垦量和聚安全遍文明朵施工少负直循接和腊主要枝责任交。第一体部分揭：*吹*地牵产概铜况第二堂部分利：*庙*地黑产业演务管剂理组朱织第三陵部分扁：*锄*地蓬产业良务管哨理模孔式与却任务第四侨部分稳：总渗部和危项目植公司维的权损责关阔系第五絮部分打：各异业务腊阶段杂的相让关制乏度及椅流程隐介绍第六象部分绞：各希阶段愧成本罪管理给的共侵性问腐题与票解决彼方案第七岭部分简：简晃述集兰中采校购的坦价值壳取向目录五、间各业蒸务阶沾段的塔相关摩制度你及流茂程介壶绍**开发总流程图.vsd项目管理手册体系说明.施工过程管理流程图.vsd成本管理流程图.vsd成本窃管理劲的紧济迫性你认知悦及应忍对措秋施紧迫麻性房地承产开瞒发企晴业间拢竞争介不断露加剧有效她的土足地资蜓源不诵断减吸少，教土地甜成本钥越来络越高汤。客户黑成熟们、期泰望及忠要求狡越来报越高项目蹲开发按成本姜的不养断攀满升，舒从而岔使项插目开嘉发风样险加匹大。上市缘瑞公司恢对股择东的毯承诺应对蛙措施合理扬有效缎控制宅开发念成本贯穿梨项目冠投资屿决策临阶段湾、设拌计阶这段、呈项目眨发包排和实戴施阶矮段的屋系统股管理全员类性和沉全过叛程性缝的特当点。建立贩系统什完善擦的管突理制躬度抓住梅管理鼓重点猛，解蔽决主悲要矛奸盾**烈地产捆成本筒管理宣的过科去和列未来罩愿景公司焦的过鸡去：制度慕不健佩全、层不统示一总部刷与项蹈目的克分界壶不清耀晰成本解目标忘—不孝明确成本虚超支所—不愚可控项目贝间成宜本—杯不可友比基础起资料剃—不百规范管理钓信息长—不主共享公司知的未押来规范钞、统驼一的骆制度多流程总部垒参与滑、监棋控、厚指导目标挤成本巧—刚言性控吸制指堡标动态脊成本而--均实时雕监测统一饶标准抚、动着态成螺本报福告规范严作业生流程后期暮评估抢、总请结、雅整合酬成本铲数据管理锹制度炭制定是的特他点层次疲清晰避：管理旧规程—操作丧指引—相关混表单—示范痒文本针对非性强筒：弊端—对策可操票作性拴：把握恰管理门脉络自，具窗有针颗对性管理厌重点抬：重心塑前置毯、目唇标成伸本刚狠性一条单主线遍：项目恶开发稠全过段程的胶顺序恐，预缸测-计划-目标-核算-检查-预警-结算-总结臣分析三部泉曲：事前让、事隶中、袄事后数据谈分析踩与储币存新项目发展规划设计合约规划与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价亦步亦趋准确测算工作选的重厅心根据衔估算蹦条件金不断给审核蒜判断扩当前悬估算困是否叔超过虑目标绳成本提出准确税测算、亦步径亦趋获、事责前定哨价、估动态鸭反馈台、及格时结相算20字成爆本管讯理方痕针成本脏管理悠指针**折地产厕成本轰管理浑规程柳体系成本阔管理范规程成本慰管理驱流程炎图成本励管理忘职责槽及岗烈位说抱明成本液管理嫂操作支指引成本习管理督参考稠示范成文本成本段管理管相关劣工作壳表单**颗地产素成本途管理框规程姻体系事前叼管理项目钞前期苏估算酱编制膛操作按指引三阶毛段设割计成化本控患制操奶作指石引制定笼合约进规划渡操作近指引项目棋目标酱成本茂编制俘操作询指引责任约成本挖管理衡操作妄指引事中乓管理经济晒合同堡管理操作众指引动态灭成本艺管理操作途指引工程知变更铜及现录场签座证操作讽指引工程俗类合匹同编充制要贯点操侵作指跳引标准惑格式的合同忆内容讯要点昌操作汁指引合同辆审批病程序死与权给限规围定操鞠作指识引供方穗履约类评估腊操作旗指引**检地产定成本汽管理扑规程振体系事后建管理工程运结算董编制水及审烫核操揉作指帮引工程堤款支狠付操萝作指节引项目堂成本够后期锋评估翻编制猜操作戴指引**番地产痕成本插管理缸规程得体系第一勉部分育：*简*地广产概苦况第二山部分绿：*甲*地块产业斩务管考理组仁织第三施部分谈：*投*地费产业月务管古理模拴式与含任务第四跳部分叶：总你部和翠项目条公司顿的权紫责关长系第五普部分先：各赞业务位阶段逼的相抬关制采度及笼流程膀介绍第六降部分砌：各告阶段漠成本陷管理听的共说性问挺题与括解决筋方案第七塌部分贡：简伙述集揪中采斩购的影价值钉取向目录解决稼方案资料熄准备瞧：市场扇研究最、调爷查大色市政轧配套贡条件迷、技士术经淡济指唤标、咏产品婚定位还、标愧准化成本秋估算视：估算盛科目吗划分必、技某术经幸济指陈标及耳品控雷标准久假设唉条件去的制咽定、蝇倒逼先成本动态绿调整慨、修脾正：投资屈评审障委员茶会共性数问题估算认条件芽不足突或差栋异估算垫的适楼用性百偏差估算查成本弦与实魂际情轮况相搁去甚顷远各阶缺段成败本管览理的应共性柴问题傻与解邮决方破案项目患前期取估算--隔-项以目可乳研阶节段决亦策的柱依据骗，遵宽循科学成方法奴，稳江健性吓、可签比性骄、可循追溯涝性及葬经济蒙上可贩接受哥原则倒逼笛目标崭成本撑原则1、咳投资淘决策箩《项漫目投钢资可夹行性毙报告仁》售价蜻-成轻本=翠盈利信检视爬项目卫投资闷可行捷性可研勇目标滩成本2、叔项目欢策划拼项目秋定位蝴：概请念性壤方案锐设计售价老-盈匹利=须成本景检视阶概念坐性方击案符览合投页资目雹标可研劲目标炼成本仙修正3、举方案作设计稳确定搁产品龙标准检视然方案码设计掘符合旬上阶气段目但标计划测目标泛成本4、珍初步吴设计缘瑞分部禾、专傻业标将准检视补初步认设计厅符合五上阶衔段目多标目标麦控制谦成本5、尘施工池图设猾计检视心施工紫图设堂计符庸合上扯阶段讯目标目标胶成本投资火估算概念薪性方竖案概某算方案饭设计洁概算初步柿设计锡概算施工灵图预药算倒逼泰成本元指标倒逼逃目标龟成本梯实施低过程蜂示意借图纠偏昆及调告整建钞议纠偏蛛及调左整建樱议纠偏桑及调唱整建庙议共性虑问题易忽领视设标计阶次段成牙本控仁制设计父阶段赴成本隆失控扯：概坐算超府估算坛，预绸算超篇概算宫，结耽算超菠预算伪现象羊严重限额县设计摧方法桨不当阔、操惯作性芽不强解决债方案成本青管理拘重心蚀前置权，有芦效干浑预、盗动态绒控制三阶便段设新计应沾用价浪值工处程管疑理，辨明确遗的成姻本目蒸标优化贡重点估-控庙制低舅效资士产比减例可研涉目标敬成本夸修正旧，形碌成计怎划目允标成苦本系统洪定位降、各监专业留设计援优化辰、品脾控标呆准，哭形成绝目标虾控制低成本三阶秘段设枕计成巧本控厚制--射-设费计阶警段影淡响成袍本7宣5%韵，设剂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浑要求弹而进考行的栗设计讯变更盾或合腿同外椅增项青，由厦此发短生的蔽费用膀可以怖在售闲楼条激件和些售价棉中解才决或龟由于市情况斜需要循而必终须付柱出的争成本求，此喉项不躁列入幻玉正常仗的工事程成天本考刃核的阅范围捕。B类抄－－焰甲方逢要求们之变券更：指甲志方根烛据自冻身的快需要水及从益工程伴实际摊情况外出发垃，对倚原设疫计提抗出的矩优化摄变更爽，或腐甲方号根据孕现场诞情况押指定冠做法咱而引添发的损变更理。C类仪－－摩各专坟业间锣配合厉引发译的变伴更：指由疯于总如包招手标时西为扩惯初图甲招标报，后河出施蛮工图吴配合暮专业勿与原察招标疗图之旅间的册差异而或深望化及聋补充受；因各虽专业凡分包滴各专辫业深撒化设域计后费总包城或其妇它专坦业分影包的挥补充丸设计革或修秀改设泰计、且对原沟设计斧不满耻足各稻专业刊实际膛施工劳的要仓求发团生的和补充泄设计亮或修史改设晋计。配合劳其他眨专业鬼设计驾变更符而进苍行的母设计娘变更窝。D类加－－赚配合躬现场纠情况端进行透设计编变更巷：指由碧于现壮场实蛛际情顶况发柳生变膏化而弦引发剂的变脉更，万包括惭为了坟施工喉方便送，为咬了施繁工安题全或血加强烫结构截的安模全，雹为保夏证施糠工进锈度，百根据符现场踢情况否承包巾方提么出的恼合理移化建勇议，不现场挠发生丹不可过预见已或不浙可避或免的还情况掩发生嗽的变泛更。E类北－－迫设计曾修改鲁及深阁化：设计钉院发遭出的卷变更椅，包茄括原饺设计兴漏项聋、原坏设计栏失误捏、设虚计院晌各专久业不族交圈脆、对孩原设护计的蚕深化碗、设藏计修拖改、沙设计失补充局等发蔬生的夺变更设计衣变更仇及现箱场签谨证管举理（续辣）设计寺变更裹分类禾：第一差类为轧产品苗设计与变更陷，第待二类林为其球他设所计变滥更第一渔类设堤计变琴更是洽指变纱更将压影响蜘经审见批的轰规划蔑、建类筑方害案、救扩初辨、景违观环幸境引屡起的晒变更赠。如咏原规透划方耻案经保审批纽奉后，谁用地兰界限管或用却地性够质等排涉及芦到规想划设迎计条尸件改饿变的有规划车调整除；建充筑布植局及秀道路疲系统返等发放生改鞠变的驶规划消调整笑；竖站向设亩计变趴更；粥建筑诸单体聋方案乌涉及企到外删立面荡（材感料/色彩/构件眨）效太果的橡变更彩；功凝能要像求改特变引接起的荒平面心布局赤调整勒。影挂响整虾体效同果的炕景观幕平面求布局吧变化昏，或轮其他你可能埋导致避销售蓄法律今纠纷织的设团计变椅更第二扫类设券计变详更是动指：傅除第镰一类叉设计窑变更漫以外敲的一余切设荷计变喇更。衡包括虾但不欠限于迅：售练楼协旨议文默件引肿起的龄设计煤变更版（如铺前述A类）计；设叹计问砖题引幕起的伏设计异变更猫（如勤前述B、E类）宿；配扑合施裤工需嚼要引迁起的吵设计庙变更块（如烧前述D类）想；配界合设奏计优誓化需辈要引安起的衫设计置变更为（如并前述C类）蕉等现场变签证疗分类特急榴类现鸟场签页证：不能档做到矮事前扣控制丈，同煤时又唯必须气立即慈执行坏，而坛且延恩缓实定施会苹造成享更大料损失喂的现兄场签循证。正常身类现覆场签膜证：可做伞到事抖前控勺制，辜能遵晴循“织先估坑价后绞施工江”原庙则的轧现场厅签证桐。设计管变更炎及现稿场签啄证管粪理（续葡）设计叼变更侄及现首场签善证管迫理（续怠）设计变更金额有效签字人（共同签署）责任人第一类不分金额设计中心、成本中心、项目公司总经理、项目公司总经理第二类5万元以下设计中心、项目公司工程部、成本部项目公司主管工程副总经理5~10万元设计中心、项目公司工程部、成本部、项目公司主管工程副总经理项目公司主管工程副总经理10万元及以上设计中心、工程中心、成本中心、采购中心、项目公司工程部、成本部、项目公司主管工程副总经理、总经理项目公司总经理设计舟变更的审批添权限现场签证金额有效签字人（共同签署）责任人2万元以下监理单位、项目公司工程部、成本部、项目公司主管工程副总经理项目公司主管工程副总经理2~5万元监理单位、项目公司工程部、成本部、项目公司主管工程副总经理、总经理项目公司主管工程副总经理、总经理5~10万元监理单位、项目公司工程部、成本部、项目公司主管工程副总经理、总经理项目公司总经理10万元以上监理单位、项目公司工程部、成本部、项目公司主管工程副总经理、总经理、设计中心、工程中心、成本中心、采购中心项目公司总经理设计挨变更跳及现侄场签浸证管泪理（续肥）现场繁签证诉审批圈权限设计灾变更缠及现如场签垄证执键行原烂则多级暴审核睁原则袜：至少积要经插过二虫级及滥以上坡的审章核。权利测限制斧原则纵：实行占严格梦的权脖限规翁定，豆并在畏施工逆合同遍是明挪确，救不在笑权限购范围网之内简的签佛字一承律无符效。原件胜结算榴原则也：必须堂要有邻齐备魔、有遮效的