年武汉某住宅楼盘市场报告

**·**假日项目

市场分析及定位项目认识项目地处三片交汇地带，楼盘开发的密集区域。东接声势迅猛的光谷片区南与南湖新城雄楚片紧密联系西北与卓刀泉片楼盘紧紧相邻街道口商圈南湖新城片东湖南湖光谷商圈及光谷片珞喻路雄楚大道雄楚大道卓刀泉片本项目南湖新城雄楚片外部景观优势较为明显。北眺东湖，南望南湖，湖景丰富而独特，成为该片区楼盘的一大卖点，也成为片区楼盘维持高价位的强有力的支撑。片区内楼盘供给产品及建筑形态较为单一。产品集中为小高层、高层普通住宅，其他物业形态比较缺乏。该片区南邻南湖，西连街道口，东至光谷商业中心，处于街道口商圈和光谷商圈的包围之中，地理位置优越。区域内楼盘开发较早，规模大多一般，目前多处于尾盘状态，仅余名都花园、领秀城等项目“独撑门面”。卓刀泉片有利的地段、良好的外部景观以及充足的客户来源是支撑该片区高房价的主要因素。随着片区道路交通的逐渐完善，其房地产行业也将得到较大发展。该片区紧邻东湖和街道口商圈，被桂子山、伏虎山及众多高校包围，景观优势突出，外部配套相对齐全。区域发展环境较为薄弱，楼盘开发较少、规模小，缺乏大盘和名盘、名企的品牌带动，整体竞争力较弱。与相邻的南湖新城雄楚片相比，该片区楼盘产品较为丰富，小户型公寓和普通住宅共存，房价也较高。光谷片随着区域城市建设的加快及富士康等大批企业的进驻，该片区的房价一度大幅度上涨，再次印证了该片区房地产发展之迅猛。

区域房地产市场开发呈多样化发展，多层、小高层、高层等各种建筑形态一应俱全；花园洋房、酒店式公寓、精装小户型等各种物业形态也孕育而生。中国“光谷”高新技术产业的快速良性发展，为片区房地产行业持续走强提供了十分强大的支撑。世界500强企业的陆续加盟，直接促动需求剧增，房价跳涨，光谷也一跃成为2007武汉最为风光的近郊板块。目前，该片区内聚集了万科集团、长城建设、东盛地产、利嘉置业和广州恒大集团等众多实力雄厚的开发商。众多大规模、高品质的楼盘也齐齐亮相。三片紧紧相邻，光谷片为主心，卓刀泉片、南湖新城雄楚片借助光谷东风，价格一路狂升。以光谷为核心的辐射区域，已一跃成为武汉近郊房地产最耀眼的明星。但与此同时，随着板块的快速发展，在区域内也掀起了一股区域性的颠峰之争。近30个楼盘扎堆开发，大盘与名盘密集。外来巨鳄与本土名企云集。目前已有万科、恒大、**、南益、诚投、长城等名企，但依然有众多的地产企业仍在蓄势加入。分析结论：客户充足，水涨船高是三片楼盘的共享机遇，而颠峰地位将只是少数者的荣誉。在板块客户充足的条件下，已高昂掀起一股另类竞争，它不再只是低层次的客户之争，它已上升到大盘、名盘伺机而动的巅峰之争。本项目位处三片交汇核心区域，周边楼盘密集，对手如林，项目遭遇着周边楼盘与相邻板块的重重包围与时刻潜伏的市场危机！回避杂竞争蒸，默最默前阵行，角基本粮不太验可能胀！项目普思考面对啦复杂课的市堤场竞纳争，我们诉如何章才能待有效粪突围桥？首先气，我菜们看幻玉清敌耻人，稿将其密加以挠区分僵：谁才初是我裂们最泄强劲盒的敌紧人？竞争嚼片区脸之一秧：卓肚刀泉读片楼滴盘。以本碍土化凳、小很规模寇、小算体量乱、零腊星开馒发为暑主缺乏阅名企暖、名皮盘促尼动产品骆定位挪灵活裤，充榴分差衣异尾盘捷开发碗阶段轿，后餐续供站应少竞争殃力研傻判：邻华雹师、提近街祥道口暴、邻毅光谷冒商圈欢、依器伏虎途山，凭借相对饶优越丽的地啦段、骨景观议和配承套等先天闻优势古取胜塘，项堡目自语身核胜心竞顶争力就并不宏突出翼。竞争顽片区茎之二暖：南菠湖新朝城雄浇楚片半楼盘双湖甚水景趋、双应重商构圈，夹临近判交通椒主干链线，净配套盆完善颠，出斜行便悄利中小赚规模俊楼盘导数量艘多，桌大盘枕、名伪盘较苗少产品昂供应霸常规骆为主叨，中拿小紧坝凑居豪家户赤型少携量补澡充大多凉较早虾开发疯，接芬近尾拨声，旱相对丧成熟晕，存吨在后告续开是发的伤项目绒少竞争很力研摸判：仅名毕都花矛园、会领秀风城等号大盘彼处于皱开发而中期浇，能拉够对磨周边安楼盘是造成团一定派威胁怪。强弩深之末贵，缺勇乏后匪劲。竞争酷片区牧之三毫：光联谷片寇楼盘土地永资源虾丰富衬、楼峰盘分貌布广妇阔，犹但开释发多培不成简熟。单一喇外部栏绿景势支撑罪，大舍部分霉项目素品质盾塑造骑不够幅突出耻。产品烟结构厉与建拴筑形傻态较始为丰悲富，脉常规阻户型者为主谎，中剂小户讨型作化补充饱。海量泥供应卫之势扣仍将调持续潜，后分期产渗品仍易将十熔分丰石富。竞争转力研谈判：凭借筋光谷饭的良抵好发镰展势芒头，伟获得暗飞跃克性发齐展，但大愉部分叫楼盘纵品质育塑造陵不够愈突出猾，陷醋入低苹层次姐客户语的平押庸状锅态之裤中，整体鉴的竞哈争威嫁胁不答足。竞争庙片区维综合秩分析届：从对端竞争罗楼盘始与竞水争板蹦块的尚发展遭来看傲，它尿们大睬多数栏凭借回机遇狼而上犁，享受想着光论谷片梁区迅恐猛发让展、炕水涨沸船高械的良圆好机顿遇，却并没落有十叶分强益大的菠楼盘趋内力美作支凝撑，渣是房已地产阳行业查典型乎的“阴爆发受户”。从楼姥盘后室续供哑给情近况来丛看，大部斑分楼轿盘销异售接穷近尾趣声，敞对后著来项割目造匹成的瓦竞争战威胁捞较小跌。仅有扫一小赤部分际楼盘闸，既有毯出色蜡的品术牌、劝突出华的地帮段，逃又有易可供隐延续梨开发衰的巨趟大规影模，迟同时斑通过茂后天瓶的建陵筑、桃景观精与配言套建下设，实现圣了较索好的槽突破弦。从本问项目滥的品您牌、秧规模雪与地拖段等片特点牛与三晋片楼骨盘的疲竞争离对比萝发现绪：复杂拘的竞怪争环妥境之撇中，股我们笨也并夫非草兆木皆当兵。我们仗的竞终争对嚷手将丸主要怎是：规模崭较大摆、有搏延续去开发据，品榴牌突绒出、自品质廉出众旦，地胳段显姑要、渐地位壤突出蛙，为裹数并鹿不多团的一凡小部致分楼纯盘。如名号都花筹园、喷领秀雁城、滚光谷哭中心液花园能、光彩谷世翻界城晃等后或续开眉发项劝目的断直接膨竞争娱和以拔及少粗量的救潜在使市场渴竞争暮。挑战邮劲敌懂，我们扬是否率具备披足够夜的资觉本？总用地面积211798㎡地上总建筑面积561200㎡住宅建筑面积530702㎡商业建筑面积21160㎡容积率2.79总户数5264户地块英分析邀：地理搞位置恩：项目惯位于限洪山映区虎戒泉街锣以北输，用尚地东喝邻空葡军干包休所绍，西啦临华销师一溪附中付初中流部，全北临蚊空军捧干部般住宅桌区与交东湖诉高新予区管截委会啄大楼篇相望捐。项目盗东距就鲁巷四商业华中心幻玉仅1泉00茂0米炕左右磨，1逼站路容距离立，处雅于规奸划中补的地贷铁鲁培巷站难与卓础刀泉扣之间鞋；项目汇地块顷先天女优势霞突出味：近鲁使广，盐出则窜繁华。避喧递扰，蜡入则真宁静。坐落你两大炸商圈们间，强配套劲完善督，生逗活方际便。邻近煤城市顿主干它道，彼道路拾通达乳，交凶通便升利。位踞哄成熟慨教育阻和生复活圈羽，资付源丰衔富，盏客群划充足泡。合适纸的项购目规畅模，吨纯粹局的居薯住环窃境，断奠定语项目偿高品贿质。过硬镜的企梅业品纤牌，蛮增加反项目酸竞争歼的有息力资那本。与三这片区躬楼盘沾相比宣本项论目品腿牌、回规模脏并不常逊色打，而项箱目地识段在湿三片绩内却顾是首喇屈一磁指！既可面近距怨离直罚抵光殿谷商题圈又可疤享受宋双重删商圈慕、双隔重湖村景照店应还能磁充分高退避带主干仁交通稻与繁狡华商醒圈喧掩扰此外泳，我翠们还俯面临露着难质得的锣市场皱机会妙：市场赤供给浅的空助白突费出。绝大限多数稀的楼凉盘延帝续着绣传统慨开发抹与小连幅度咳、小朴体量代创新敞的老权路，膏为后刷来者掘预留惩了足长够的绿突破遵口，逆市场仰空白虾十分备突出窑。光谷统效应帽，客材户充孟足。紧邻妻光谷陕广场狼，可证充分艰享受妈光谷连发展嚼带来坟的充流足客驴户。初步贺判断淹：挑战遭劲敌叙，项垒目资暖本初熟具！产品页初定稿，有谜效突色围，穴快速级上位我们持的核繁心竞扶争力嗓在哪乞里？首先汗，不得练不承侵认，首屈融一指诱的地社段优外势，钉就是良地块乔先天裳已经盒赋予提的不胃可复咽制的捡核心她竞争艺力。其次腹，出钱色的孤景观湿、建富筑规皮划，湿使本塌项目忌拥有抹十分欢突出橡的楼施盘气状质，监大大啊提升客了楼撤盘的丈综合炉竞争馅力。尤其被是在切建筑飘充分培利用索中式画风格晨异化换、创巨新、沙突出终品位晴的基拢础上障，以位十分妨稀有茫的超良长坡般地落端差水播系，设贯穿猾社区袄，将巧项目俱住宅梳品质偷迅速混拔高迫到极栋致，嗽为三屿片区责众多粒楼盘嫁所不械能及念。蜿蜒质灵动古的超负长水夏系，坐是项雀目核沃心竞骑争力参体现燥之二磨。其三土、差证异的你产品荡定位政与创星新设泽计，漠以面浙积精拌简、努功能战加强土的高攀品质望、宜饰居、雷创新戏小户毅为主锡力。53倾.7炉%的仙户型研位于渡90东㎡以沫内，果且相棍当一但部分束宜居妙小户笑同时竞配有壳双卫其和入薄户花弹园。33按.5枣%的瞒户型狠位于90呀~1墙20死㎡之间阵，入隶户花主园、锯双卫抹、双指厨同尾时具险备。80创%以中上户携型拥讯有入损户花国园、陈室内牵花园槽和空规中花差园等恰与户灭型相颗匹配诵的设聚计，钞使高县层住愁宅均昨拥有披超高先的洋江房品艘质。适应遥房价房诚变化现和市哲场需若求的孕差异屋和创蠢新的旅产品扑设计，颠覆者三片沙区楼再盘小统幅度院、小尤体量卫户型眉创新轨和供小应的咳拘谨仁局面怒，是项位目核拍心竞详争力混体现碑之三益。综合抄分析醋，我取们的冰核心搬竞争李力是禁：成熟接地段饭，坡芦地水作系，宜家崇高层牲洋房闹社区它将竹完全扩使项剖目从溪三片颂区楼餐盘中免，脱将颖而壶出。项目红最终滋将以津两类痰产品图引领伟市场饱，以小唯户公旷寓作牛为补互充——其一库、紧永凑型致临水站高层止洋房殿：品敢质确密保、溉总价柴控制阶；其二玻、舒提适型围滨水膛空中管别墅帮：高退档品站质、旨高端士品位粮。项目柏定位三片孕交汇剂地带谣，看渔似八种面玲砍珑，腾它将饱为项葬目寻显找客限户带们来什帽么样妙的机条遇？目标客户定位可以言充分建巩固芬南湖集新城碧雄楚互片置膝业客逝户有效短分流蜘光谷异片区毅内新沟生购各房客疾户拦截茎中心弃城区虽到光抵谷购昨房的藏二次钉置业挤客户焰和投丢资型漫客户闪。我们编的客向户主餐要来白自哪默里？通过帝上面救分析别，发虹现我贵们的桃客户雅群体萝将：以街畜道口则、卓烤刀泉乳及光虎谷片悼区内探的教美育、系医疗舟单位出、I晓T行控业精保英以食及新州兴产证业的线白领卷人群泉为主；以来炎自中探心城院区的大新生要代白曲领、哥二次掌置业严者及草投资婶、养迫老人税群为群辅。他们贞有些隙什么敏样的叶消费徐特点兵？本项敌目丰煮富的恋产品津构成鹅，将艺吸引甩不同仇目的弄的置糟业客炸户，帝其消农费需源求也死将与嫂置业浪的目柿的紧险密联师系，登而且亮适度近差异假。第一撇类：膏长期朗自住睛型客块户，赵占据禁客户月主导混地位粘。中青粗年、柔行业玩精锐奏是该匪类主旨力客铃群的回主体呢特征感。他贸们以锄解决肿长期将居家污为第拿一要朝务，沉同时剑也带孔有一惹定的衔投资危动机箭。他们肯收入汤水平躲较高假，但尚经济霜积累钟却不合一定闸十分矛强大蒜，对狱房价才水平酸也相裙对较暑高，摧对总险价的闲承受绿能力霜却相耽对有运限。在总揪价合衡适、涨功能坟与品翅质确梯保的普情况匙下，奶他们浑愿意石为一叛定的弄高单耗价买令单。他们税需求站的面现积不鄙大，肥但必弯须确璃保主弟要功狐能的辛齐全员和一零定的仿舒适探度；作为偶人文慈素养在最高休的一繁类人缩慧群，土他们揉拥有胞学院塘派理疾想主堤义的僵人性泪精髓电，追辣求实信用与串完美荒的最丛佳契桨合。对居根住的胖品质怠十分习关注荷，要友求有帜良好长的居饶住环派境和币较为援突出友的景剃观资璃源；第二堪类：迹投资瞎型客筛户不断显上升夕的房忧价，袍日益集见涨盛的楼翠市行矮情，梢保值拆增值号的置挎业目确的，菌对项雀目升肃值潜节力的姿关注恰摆在退他们穴眼里竹总是币摆在桌第一移位。该类率客户丽具备宗一定歌的经咱济实姨力，旅有一医定的笨资金凳积累踪蝶，但趣在住摇房投捆资上停也较浑为谨多慎。关注绘项目谨升值诊潜力聋和发蓄展潜颤质，改需要昏有充肾足的加租赁吸与住爆房需工求作冻支撑情。周边欲高校扒密集执、商业业、容商务桨发展役迅速进，新努生的隙购房傲群体锣十分波充足罚。在涂住宅录房价介快速假提升在而人汉们购贷买力塌提升罗缓慢严的情仪况下愁，中久小户统型将像成为照各类辫经济堤积累概有限淡的高阴收入喉客户央关注赴的焦亲点，洪这也范短线伏投资温这的仔关注态重点所。周边丢有大垂量的管学生果及年惨轻白渡领租械户，史租赁症客户骗十分绍充足夕，也言将有略效带岔动长榨线投考资者嫁介入叠。第三贝类：脊过渡唯及养偿老型修居家势客户以年紫轻的应过渡刊型居亩家人至群为掌主，紫收入甲水平颈相对贱较高四，但懂大多潮经济承积累丑十分驼有限敬，承丝式受的笛总房蓄价和蹦首付浪款较株低。由于成工作梢繁忙乳，他疾们更嘴偏好队地段亡的便仔捷与搭繁华男，对筑其早折期居符住的问生活戚圈较椒为忠杰实。作为娱现代状青年井，他榜们拥援有时旷代赋得予的天时尚咏气质缸与经浆济头抛脑，凝他们止注重紫居住辰的品拾位与床格调壮，也铅比较在看重机住宅投的升厅值空育间。而稀梯缺的扶社区纪小户缸型，缴无疑揭将能般很好控的满娇足他今们的品需求搏。项目乐应以驴什么肤样的怒品质共入市揉？项目品质定位鉴于抛本项淡目整赔体规延划、美产品诵设计围已经呢初步凑确定猛，项峰目品把质初鸦步定廊型，踢在此阶，我补司仅饰针对殊项目斯的品宣质定鼠位的往准确集性加六以论吧证。对地站块自但身的叙各地鞭产因奔素评誓估如唤下：影响因子单身公寓普通住宅中档住宅高档住宅本项目地块对交通便利的要求高高一般很高好对噪音及环境干扰的适应性强较强弱弱好对大气环境的要求低不高高很高好对小区配套要求高一般高高较好对周边自然及人文景观要求低一般一般高较好对地段升值潜力的要求低一般高高较好对小区地块物业管理的要求低不高较高高可达到对建筑、装修质量要求低不高较高高可达到对休闲空间、绿化率要求无一般高高好结合掌以上公对项预目地贞块各蜂因素误的分阵析可殊知，完本地拨块基口本具草备所纹有中色高档嫂住宅症所必搞须的羞地产度因素逝，因到此，将本中项目掘定位她于中降高档昂住宅贯小区双比较厦贴合作项目团实际柳。项目价格定位项目蓝应以针什么贤样的仗价格吓对外撤推出育？价格尝定位由于紧本项单目位弯处三松片交坑汇地俩带，扒同时毕受到塑卓刀俗泉片摇、南亡湖新它城雄续楚片膝和光打谷片押三个神片区渔楼盘棍的影友响，豆因此砍，在错项目疫定价咏时可偶供参巴考的虽楼盘缺数量位多、雷分布考广。此处随我司胜结合名项目含特点箭，首堵选项财目周捷边楼议盘及爽相邻耳片区年的典损型楼性盘作吵为定葬价参蛇考，痒如名惯都花劲园、古领秀牺城、项翡翠火城、拿绿汀朗雅境袖、新拔凯·朽山泉烟居、光光谷约世界计城·愤尚都需、巴搬黎豪替庭、制谓语塌城及决光谷美·坐坡标城院等，翅可供召参考滑定价抽的楼晃盘数粱量较尝多，门因此日采取闭竞争易楼盘效可比屿因素本量化托法定资价。即具体尸定价竭过程怒如下柳：因素权重名都花园领秀城翡翠城项目地块位置0.531.531.54242价格0.510.52110.542配套0.441.641.641.641.6物业管理0.341.241.230.941.2建筑质量0.341.241.241.241.2建筑形态0.330.951.541.230.9交通0.441.641.641.641.6城市规划0.330.930.930.930.9楼盘规模0.240.830.610.240.8朝向0.441.641.631.252景观0.351.530.930.941.2环境0.341.230.920.641.2发展商信誉0.25130.630.651付款方式0.130.330.340.430.3户型设计0.320.641.241.241.2销售情况0.140.440.440.440.4广告0.230.620.420.440.8停车位数量0.130.330.330.330.3评分

17.7

17.7

16.1

20.6因素权重绿汀雅境新凯·山泉居光谷世界城·尚都巴黎豪庭位置0.531.552.552.542价格0.510.552.54252.5配套0.431.2525231.2物业管理0.351.541.241.251.5建筑质量0.341.241.241.251.5建筑形态0.330.941.241.230.9交通0.441.631.25231.2城市规划0.330.930.941.241.2楼盘规模0.230.620.45130.6朝向0.431.241.631.252景观0.341.251.530.930.9环境0.341.251.530.941.2发展商信誉0.240.840.840.851付款方式0.130.330.330.350.5户型设计0.341.241.241.241.2销售情况0.140.440.450.540.4广告0.210.230.65140.8停车位数量0.130.330.330.330.3评分

16.7

21.3

21.4

20.9因素权重光谷·坐标城谓语城位置0.52121价格0.52110.5配套0.420.820.8物业管理0.341.251.5建筑质量0.341.241.2建筑形态0.341.230.9交通0.420.820.8城市规划0.341.241.2楼盘规模0.240.830.6朝向0.45252景观0.341.230.9环境0.341.241.2发展商信誉0.25140.8付款方式0.130.330.3户型设计0.341.241.2销售情况0.140.440.4广告0.230.640.8停车位数量0.130.330.3评分

17.4

16.4原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YX*Y1名都花园17.74700313.2922090000831902领秀城17.74900