成都某住宅房产项目营销策划方案

推广策略分析产品策略分析销售策略分析楼盘基本数据地址：成都市**路开发商：成都****置业有限责任公司占地面积：83亩总建筑面积：28万平方米，一期99000平方米二期：19万方容积率：4.3绿化率：38％总户数：1547户，一期595户、二期952户车位：1150个层高：3米价格：一期4915产品类型：26层+24层高层电梯公寓。临街是底层商业。项目区位图项目位于九眼桥旁，靠近一环路。生活便利，交通通达性很好。教育设施完善，有川大和成都市**中学位于该区域。临近府南河、望江公园、合江亭等人文景观，有着独特的优势。项目总平图会所幼儿园该楼盘由道路分割形成2个组团。在规划中将2个组团统一起来，形成有机的整个，较少道路分割的影响。该楼盘是低密度高层建筑的典范，采用大间距大围合式布局，减少建筑密度，开阔了小区的视野，增加了小区的通透性。这样吃够容积率的同时，提高了产品的品质。一期组团二期组团

**绿化底商项目景观分析灌木绿化走廊草坪具有坡度的树叶型绿化景观泳池一期组团二期组团下沉式网球场在景观规划上抛弃了大量种植乔木的风格，种植大量的草皮，将草皮与乔木很好的结合，使整个小区更加通透。同时打破草皮形成树叶式下沉坡地景观，具有较好的层次感和改变草皮的单调性。12312345项目立面建筑立面采用现代简约风格，外立面的挺拔、俊朗，色彩明快，给人于较高的品质感和舒适感。项目户型配比分析****的户型主要是以124—135平方米左右的户型为主力户型，所占的比列达到了62％，其次是150平方米以上，占了22％，2房所占的比例为16％。可以看出****主要是舒适型为主。总价主要是集中在60—75万之间。户型结构户数面积（平方米）比例4室2厅2卫332152—16822%3室2厅2卫950124—13562%2室2厅1卫2438916%合计1525项目户型分析

这两个户型是其主力户型，户型的通风和采光性较好，明厨明卫。功能分区以及动静分区较为合理。卧室设有飘窗或阳台，观景效果较好，主卧面积较大，有20平方米，较为舒适。客厅的开间有4.5米，有近4米是落地窗，采光性很好。户型偏向于舒适型。135平方户型功能分区较为合理，采光较好，空间尺寸较好，主景观朝向中庭景观，具有较好观景性。项目户型分析133平方米户型方正，功能分区合理，户型面向中庭，景观较好。项目户型分析168平方项目户型分析该户型面积是88平方米，在户型的功能分区上处理较好，动静分明。户型的通风采光性很好。卧室设有飘窗，采光性较好。厨房的空间较大，外部是生活阳台，便于利用。但是生活阳台是封闭式的，进深较深，不利于油烟排放。卫生间与厨房距离很远，不利于布局管线。阳台的开间仅有3.8米，对具有的舒适性有一定的影响户型进入口于主卧入口相对，隐私性不好，从建筑风水学的角度上讲这样的布局是有很大的问题。88平方米该户型方正，功能分区合理，动静分明采光性较好，舒适性较好；但是在空调位上有一定的缺陷，不便于布置。项目户型分析124平方米该户砖型较芒为方浑正，杂功能声分区州较好碑，房澡间开锯间合而理，祖景观否的均屿好性挖较好诸。项目奔户型袄分析157平方米项目窝户型后分析15朋2平凤方米该户笨型的摘采光鲜性很虏好，熄每间络房间申采光绣性很拣好，无设有您观景推阳台捷。功犹能分彼区较管好。玻该户胃型的六主卧号是面表向小辰区景枪观，酷主卧车的景闪观很嘴好，阅同时异有衣镜帽间差和卫算生间屿，主苦卧很哈舒适题。项目心客户家分析客户记年龄闲段：以3脱5—卵—5序0岁玩左右狂为主客户粉交通匀工具员：私家主车（搜雅阁壤、马恢志达圣、大来众、尝福特勒、丰训田等其）置业复次数驴：二次渡置业惠以上百为主职业刘：公务月员、影企业筒中高积层、也外地帜人等需求笋：8昂8—佳—13渣0平买方米率为主从售健楼部宇的观刺察看勺出，更该项礼目客顽户的腔年龄织集中眠在4挣0岁须左右杆，在峡事业胶上有霉一定添的成占就的艰群体霉。这蓄部分芝的群策体购箭买能吹力强外，文组化层鸭次较奴高，愚对产润品要工求高狱。这拌部分兵群体回看重验**叮的品吊牌和晓产品含的区征位。产品勺策略蜻综述**检**辽利用瞎其优丝式越的预地理达位置针，打茅造都钉市豪坦宅。述通过态大间捷距围摘合式采布局芒，创妄造小鸦区内悬较好器的景奔观和磁视野福，弱肿化了傍周边古高层圆遮挡猛问题党，在换景观饼上采此用创滔造性宣的手林法，蕉注重嘉绿化钱和外叫立面唐的包勿装，蹈把钱谜花到圆看得躺到的拖地方古，做袋出了广大盘常高品机质的征感觉森。产品旁策略喝分析推广题策略闸分析价格疾策略裕分析营销赚强度窜分析之前4月5月6月7月8月9月10月11月铺垫科期品牌占导入裙期潜伏桨期强势松蓄客柜期持续测销售为期开盘猜热销昨期重要斜营销寄节点营销灰强度变结果辣用“★”表发示★★★★★★★★★★★4月8月9月10页月11眯月12戏月5月6月7月房交餐会上痒项目下正式汤亮相6.福16怒产品贵推介世会6.艳17志正式数排号9.多9二个期一拳批次械开盘10聋.1阵秋交意会加素推1何个单业元6.须23绪摇号6.孩24宁一期巷开盘6.纷3售楼春处、脾样板缘瑞房开蜘始启恳用20厘06踩年初伯，报革媒提渡前预裤热户外员、站盐台广白告全对城呈到现11崭.1漫9二酿期二狡批次础开盘7.卸26纱二期啄告知职广告深亮相二次俘蓄客氧期报媒巾投放斤统计首：总援投放丈整版吼广告旨40姓次，厚商报嫁27汤次，遇华西敏报1期0次叨，晚划报3穴次。1期辅8次钢整版周，其桶中商补报6裹次；像2期捆30盏次整愚版，震其中阁商报构19抽次，铜11浙月高崭达8逢次。营销强度★★★★★★★★★12兆月★★★**盈开盘项目黎推广凤情况20渡06滔年4渡月初服在各扔大媒杆体和钞公交走站牌患推出属**之形象续广告疑“*岛*—羽—善分待你椅一生芦”20沃06勿年4牵月参淘加春鹅季房恢交会汤，做僚形象即广告20青06猾年5慨月中枯旬在西公交叙站推达出*竿**扔*广皆告，叫推出灰“*傅*属师于决她不简身单的朝你”衡——锹城中池央.竭大型篇高层的阔院模华宅6月蜻3日姓售楼束部、堡样板劈燕间对泻外公宜布；6月忠16纳日晚蚂产品帆品鉴冈会，续对外律公开荷价格糟；6月酷17尚日对咬外接条受牌誉号，壶接受洞诚意暗金；狮（当秒日接低受了采50号0余遭户诚飘意金浇）6月攻23咐日开斗始摇挡号。失（现障场次苏序竟益然）6月响24炮日开析盘。**遵在产烘品推摇广上湿，充液分利丢用其彼在重粱庆的内品牌蠢形象吃和影根响力郑。首耽先，兰是用域2个月多月荡的时收间对圆品牌爬进行痰宣传需，在研客户碎心理甚上形昼成很听大深忌刻的津影响伏，展域现其此企业戚实力泼，提配高客桑户对界企业塌的信瓜心，头对产航品进迟行造领势。跪其次静，在识推出痕项目旬广告扇，给躺客户倒一种哪打造榜精品狂的形轧象。核心却战略岛思想营销重节奏绑：先听塑企话业品蹄牌后充建项庭目形傍象，销先获缠得市塘场认若同再削快速皇提升泳价格辆。营销衰前期翼1.淹5个棍月左某右以视品牌贩导入融为主拥，营帐销力给度强留，以境建立氧企业剥良好境的形领象、犬获得乱较高歼的市贸场知泥名度内。以隙低开恨高走认的策磁略入考市启伞动，让在企羡业品戴牌和御项目自形象汪得到扔市场夸充分遇认可桶后，艇以持影续高绸频的接营销掘推广插配合轰强势缓产品亩提升扛价格搅和赢顺得客秧户。营销六风格汤：。营销财主题甲：企业膏形象触”善炒待你塘一生怠”形泉象统建领“信献给寺绝不哄简单尝的你除”的赖项目末形象刺。营销镰核心执竞争跪力：立足俯企业小“善牵待你趟一生魂”的陪品牌杂核心滔价值知，从鸡而形慰成本罚项目让的核升心营纹销驱梨动力冠。成功炒关键专——脊前期插“善碑待你拉一生贪”品萄牌形叨象塑声造在商翅报、阴华西辱报上护连续述推出挽关于巾**械报道突、软钢文攻绸势使乡丰得*统*被葛接受究的一杠个关鸽键因捞素通过蚂“思垦君不读见下后渝州蒙”活草动让及客户太真实栽感受升**房诚的企裳业文键化和掉物业巴管理值。在商光报、饰华西危报上叶连续头推出著关于际**修报道渣、软糟文攻援势使凤得*席*被鸽接受该的一异个关采键因满素通过芒“思铸君不窄见下离渝州浓”活嘉动让俊客户骂真实玻感受弃**紫的企吹业文涨化和愧物业臭管理寻。活动缴体验软文茄造势密集向推广前期宗展示Ps夹：*色*前抖期品顶牌推步广经样历两挣个过印程：余告知绣**博来到盖成都戏、宣愉传*侧*“暗善待狼你一效生”顾品牌房诚形象产品查策略摆分析销售恰策略芦分析推广殃策略疏分析户性结构户数比例4室2厅2卫14625%3室2厅2卫34658%2室2厅1卫10017%户性结构2.1户数比例4室2厅2卫12135%3室2厅2卫17150%2室2厅1卫5015%户性结构2.1加推户数比例3室2厅2卫5150.00%4室2厅2卫5150.00%户性结构2.2户数比例3室2厅2卫28480%2室2厅1卫7020%推盘麦策略缸：通朵过地旬块素委质的医迅速棚升级足提升幻玉价格2.蛙1期1期2.合2期2.拒1期6月：禾从地起块总吴体素害质较沈差的高一块厅开始刑启动前，同风时配端合较辫低的脆价格厚开拓尖市场落；10难-1谣2月：吩通过界地块镜素质伴的升沾级拉混伸项意目整素体价命格；1期2.鸽1期2.发1期肆（房齿交会功加推畅）2.叔2期户性结构户数比例4室2厅2卫14625%3室2厅2卫34658%2室2厅1卫10017%户性结构2.1户数比例4室2厅2卫12135%3室2厅2卫17150%2室2厅1卫5015%户性结构2.1加推户数比例3室2厅2卫5150.00%4室2厅2卫5150.00%户性结构2.2户数比例3室2厅2卫28480%2室2厅1卫7020%推盘挺策略恐：通塌过地矩块素贪质的戴迅速盖升级印提升敞价格1期2.沉1期2.吸1期捞（房裙交会倘加推胞）2.脊2期20枯06棉.1屈0.凝1时间晋轴20冬06遗.6困.3舌-6思.2冒4价格痕走势安（元愚）6.体3阵对外割公开漆售楼幸处及戒样板仿间6.株16鱼晚眼50兴0名青客户巷产品典推介辨会6.室17基排案号，差交2平万元似定金6.上23捡开传始摇村号6.乌24族开悦盘，白当天贪销售屠30划0套扎，转化壶率5汁0%6.臭25牌再女接再违厉，隆销售扒量增治至5该00寇套转化坟率提厌升至忧84晴%57扒0054筋0048词8020俯06良.9其.9内部黎预定呢期、绪对外格咨询反、一汁期开急盘推出适房源蛇35崖0套睡，当天尾销售异21碍0套阻，转化龟率6暗0%茎，8苏0平米妨户型殃最为畅销带客占户前骡往重服庆考驼察*在*作抵品及滚**丹企业殿文化锐，大油大加形强客燃户对炼楼盘娃开发串的信筑心,极大喷的促乳进了慈销售货。首批书物业59划5套,低于炮市场烘预计昆的价党格入链市，油让一码期迅罢速取型得优窝良的况销售民业绩嫁和市恩场口败碑，活**违品牌否、业钱绩一牲箭双擦雕。依靠1期的株市场筝效应,并利践用金田九银排十的辩市场燥时机播，二劣期分麦批次萝开盘予的市遵场反海应依吩然向优好。项目无推售抵策略乏：1棕期推往出5共95击套单商位，术2期莫分批何次推针出加推贿96稳套（5停栋1百单元训）推出准35港4套支，当天俯销售16渐0余搁套转化询率4奏5%20无06铲.1北1.执19二期慕一批日次二期蝴二批体次秋交酸会加危推一期二期20语06勉.1睁0.篇1时间排轴20贸06研.6早.3即-6欲.2碍4价格袋走势内（元蒙/㎡）6.雷24雷开删盘，龙当天坊销售禽30刃0套烤，转化抱率5戴0%6.也25挠再睁接再霜厉，成销售宿量增跟至5含00推套转化阴率提淋升至评84摧%20轮06无.9违.9一期狐开盘推出拿35符0套当天约销售筛21皂0套筹，转化处率6写0%耐，8央0平米鞠户型绵最畅销加推迅96单套（5感栋1集单元某）推出漫35游4套约，当天待销售16圣0余肚套转化劝率4诊5%20行06桶.1摔1.复19二期屠一批欢次二期浩二批奸次秋交爆会加阴推一期二期推出予14努套，底越车户型丝式，当天束销售6套饥。20蜡07关.1异.2歉1****垃明珠20坊07燥.绑3二期迟剩余54状0048狱8057撇0010滔00涝03月浆底4签月初地将推扎出1侵30膨套48舟80元/平米耀低价艘（45被00元/平米工起价腊）入羽市，部引起区市场馆关注劳和热峡销。在充堂分挖兔掘品陕牌、嗓区位采优势列情况瓶下，计同时钻借助虑项目绩自身检素质法的提效高，细大幅忘度提垃升价垃格。借助汉底越游产品费推出喝提升冬价格巡寿同时伴拔升层项目犹形象架，为遥三月附加推宅二期拜剩余个创造顺有力蔑条件绝。推售长策略笑：低台价入搭市，铺走低汪开高炮走的筒策略秆。体验杀式营蜓销—友—售处楼部逮包装高品填质中走等价握位入策市，垮提高航产品汗的性筹价比项，同免时给疫以后誓的价评格预盲留了社一定罗的上之升空事间；塔通过逮高品拐质低果价入朗市，弹树立锡**敲企业候形象驴；润控蔽制好晌总价碗，便驾于大涛面积姨户型欺的销饱售。产品曾销售嫂策略开盘这情况开盘舟情况开盘陷情况开盘钞情况开盘检情况开盘错情况开盘枪情况1、榆开发她/项工目策修略性币市场拦占位脱：主动急式营偷销，兽产品沙+品福牌**油**越——氏区域瞒大盘弯项目填，中拨高品贿质，滨**运地产计成都轰1号戚作品执。担聚当挑句战者坐并主悼动放柏弃区忆域领膊导者穴的角号色，灶以产乓品优池势（罗产品退创新然+环坑境创凳新）溜和营亿销优弟势赢松得市庭场。摊引起状市场欺