蒲江生态旅游项目一期项目谋划建议书

PAGEPAGE31“蒲江生态旅游项目一期”项目可行性研究报告目录第一章项目总论 2第二章项目建设的必要性 6第三章市场预测 7第四章建设内容及规模 12第五章建筑方案 14第六章公用工程 16第七章建设场地及条件 18第八章工程进度计划安排 19第九章投资估算及资金来源 20第十章财务评价 22***（成都）生态旅游开发有限公司第一章项目总论一、项目名称：“花样年·大溪谷”二、建设地点：中国成都蒲江三、项目性质：生态旅游区域商品房开发项目四、项目业主简介开发商：花样年（成都）生态旅游开发有限公司法人代表：宋湘梅五、编制依据及主要研究范围（一）研究范围１.引言本项目以花样年（成都）生态旅游开发有限公司为开发商，计划在中国成都蒲江县城旁，规划红线范围内净用地面积为116000.58平方米的土地上兴建及管理具有中高档水平的大型城市度假小镇的——“花样年·大溪谷”的一期工程。“花样年·大溪谷”将分多期开发，其中一期包括会所、度假住宅、度假公寓、运动场所、公园等。为充分论证本项目的可行性，制定有效的营运策略，花样年（成都）生态旅游开发有限公司特此对本项目进行可行性研究。２.研究范围Ａ.论证本项目建设的必要性。Ｂ.成都市同档次度假物业的经营情况，以及对本项目之影响。Ｃ.成都市度假物业售价情况，评估本项目市场潜力及预估其各功能售价。Ｄ.确定项目的建设内容和规模。Ｅ.方案设计说明Ｆ.投资估算和资金来源。Ｇ.投资经济效益分析。（二）主要编制依据1、成都市规划管理局（2004-4-031）挂牌地块“规划设计条件通知书”；2、成都市国土局成国土拍（挂）转（2004）第018号文及2004年11月18日签订的土地转让合同及其附件。六、可研报告概要及结论１、区域分析成都市位于中国中西部结合部腹地，是四川省省会，中国西南地区的政治、经济、科技、教育、商贸中心，交通、通信的枢纽，是经国务院批准的对外开放城市和全国配套改革试点城市。随着中国沿海地区经济的发展，中央已经制订西部大开发的宏伟战略，实行更为优惠的开发政策和鼓励措施。２、地点分析“花样年·大溪谷”一期位于成都蒲江县城旁，蒲江地处四川盆地西南边缘，是成都市的西南门户；自然环境优美，气候宜人，是国家级生态示范区，是成都生态环境最好的县，有“绿色蒲江，天然氧吧”的美誉，适宜开发大型生态旅游度假项目。目前，周边正在成为成都来自外地客源来成都休闲度假旅游的热衷之地，如石像湖、朝阳湖、碧峰峡、刘氏庄园遗址、洛带古镇、上里古镇等一大批特色旅游休闲资源，该地区正在成为成都市时下最火热的旅游休闲之区域之一，素有川西旅游环线的美称。该项目一期占地116000.58平方米，地块背靠长秋山、临浦江河水，成长条形，非常适合旅游度假项目开发。３、建设内容及规模为充分利用本地块土地资源，本工程建筑规划为3、5层等低密度建筑。为使整个度假社区的建筑规划风格更好地与蒲江自然生态山水环境协调，“花样年·大溪谷”一期建筑采用加州风情度假氛围以及相配的建筑风格意境。总平规划、建筑方案与园林设计，均聘请国外“国际概念设计公司”担纲设计。整个园林和建筑风格反映出一种返朴归真的清新气息，处处使人感到一种自然而亲切的气氛。“花样年·大溪谷”一期突出的建筑与环境特色与其它度假社区，形成鲜明的对比，力求在成都蒲江创造出一道亮丽的风景线。“花样年·大溪谷”一期特别注重小区的保安系统，周边设红外线探测报警系统，户户设可视对讲防盗系统，门窗均设电子防盗报警系统，室内设有煤气泄漏报警系统，整个花园公寓采用国际先进的智能综合布线系统。４、物业管理该项目的物业管理由花样年物业管理公司结合专业酒店管理公司，采用国际先进的物业管理理念进行管理。５、“花样年·大溪谷”一期项目售价估算住宅均价3，000元/平方米６、投资估算及资金来源（１）投资估算本项目一期总投资21,946万元，其中静态投资18，125万元（２）资金来源本项目所需资金拟通过以下三渠道筹措：成都春天房地产开发有限责任公司利用自有资金投入3,132万元，占动态总投资的14.27％；预售收入可用于项目开发投资筹措13,814万元，占动态总投资的62.95%；银行贷款5,000万元，占动态总投资的22.78％；７、财务评价项目建成后，可实现税后利润3,565万元，税后投资利润率为16.00％，自有资金投资利润率为113.86％，借款偿还期最长不超过2年（含建设期），税后投资回收期2年（含建设期），敏感性分析结果表明，项目具有一定抗风险能力。项目在财务上是可行的。８、结论“花样年·大溪谷”一期项目规划定点，土地使用权等手续已经办理完毕，项目建筑设计方案和总平面规划等已经完成，土地平整工作已经完成，市政配套条件良好，建设条件基本具备，项目所需资本金基本到位，财务效益较好，项目建设是可行的。“花样年·大溪谷”一期项目技术经济数据和指标汇总表(一)项目经济数据指标项目单位数量备注占地面积亩174总建筑面积平米100000容积率0.78“花样年·大溪谷”一期项目技术经济数据和指标汇总表(二)投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计建设经营期2007年2008年2009年1项目一期总投资2194631321002187931.1建设开发投资219463132100218793其中：土地费用31323132设计费及提成558558报建费850850工程费1300665036503管理费用1500750750营销费用1300910390财务费用700700其他费用9004504502资金筹措2194631321002187932.1自有资金313231322.2银行贷款500050002.3销售收入再投入1381450218793“花样年·大溪谷”一期项目技术经济数据和指标汇总表(三)销售收入估算表序号项目2008年2009年合计备注一整体均价销售面积（平米）7000030000100000均价包含别墅、花园洋房和公寓销售均价(元/平米)300030003000销售收入（万元）21000900030000二合计2100090003000030000“花样年·大溪谷”一期项目技术经济数据和指标汇总表(四)投资损益表单位：万元序号项目2008年2009年合计一收入21000900030000二营业税金及附加11554951650三土地增值税7603251085四建设开发成本14484746221946五利润总额46017185299六所得税后利润30834823565第二章项目建设的必要性近年来，成都市的住房建设取得了很大的发展，全市人均居住面积已由1979年的3.54％平方米提高到1999年的近10平方米，住房成套率已经超过70％，数十万居民先后搬进了设施配套、功能完善的新房，人民群众的居住条件得到明显的改善。根据《成都市“九五”及2010年发展规划》进行测算，“九五”末期要实现人均居住面积不低于10平方米的目标，全市需新建住宅350万平方米，平均每年需交付使用82万平方米，到2010年实现人均居住面积不低于13平方米的目标，全市需新建住宅1419平方米，平均每年需新建94万平方米，据成都房管局预测，“九五”期间，成都市住宅需求量累计约为2000多万平方米，2000年－2010年约需4600万平方米以上，由此可见，成都市的住宅产业具有广阔的发展空间。实践已经充分证明：住宅建设是国民经济发展的一个新的增长点，它的需求量大，相关行业带动作用大，对国民经济增长具有直接的推动作用，启动住宅市场是国家大力开拓国内消费需求的突破口。据有关专家分析，2005年将是我国房地产业难得的契机。首先，我国已经加入ＷＴＯ，国际环境大大改善，东南亚经济危机已经过去，周边国家经济复苏，为我国房地产业的稳步发展奠定了坚实的基础。其次，近几年来，我国消费强劲回升。消费对国民经济的拉动作用加强，因此，宏观经济环境的好转将对我国房地产业产生深远的影响。随着我国住房制度的改革进程的加快，福利分房取消，结束了建国以来几十年的实物分房制度，人民的住房观念已有根本性的改变，从根本上调动了个人购房的积极性。另一方面，国家证收银行储蓄利息税，开放二手房交易市场，加大银行购房按揭力度等一毓有力措施，推动成都市的房地产市场日趋活跃，开创了房地产业新一轮快速发展时期。中央提出的西部大开发发展战略，向西部实行政策倾斜，引来了国内外大量的资金流入中国西部。成都市作为中国西南的经济、政治中心，必将首先受惠，我们可以预期，随着西部大开发战略的实施，资金、项目、人才涌入四川，必将给成都市的房地产业带来巨大的市场，促进成都房地产业的飞速发展。拟建的“花样年·大溪谷”一期作为住宅物业开发的重要组成部分，度假类住宅物业，项目具有良好的区位优势，随着城市的发展，项目所在地必将成为成都市的一个著名度假旅游社区。更为重要的是，本项目具有突出的优势。我们有理由相信，该项目预计有良好的销售前景，必将取得良好的经济效益和社会效益。综上所逑，该项目的建设是必要的、可行的。第三章市场预测一、宏观市场分析成都市是四川省省会，是四川及西南地区的政治经济文化中心、科研教育中心、商业贸易中心和交通、通信枢纽。由于优越的地理位置和人口、气候、人文、交通、经济等方面的突出优势，成都无疑是四川省范围内最大的房地产消费市场，商品房市场前景十分广阔，我们试具体分析如下：１、地理位置成都地处四川盆地中心，是全国著名的历史文化名城之一。成都地区物产丰富、人口众多，具有悠久的商业城市历史。改革开往以来，成都以其优良的地理位置和良好的投资环境，吸引了国内外的众多投资者，也吸引了全川和重庆市各地的成功人士，来成都安居乐业。因此，开拓房地产市场具有广阔的前景。２、交通条件交通运输条件是一个城市发展、繁荣最起码的条件。成都素有“蜀道难”的交通制约。但是，经过建国以来，特别是改革开放以来的多年努力，目前成都已经成为全国继北京、上海、广州之后的第四大交通枢纽，据统计，铁路、航空班次、航班数量、旅客流量均居全国第四位。同时，以成都为起点的调整公路已经高达九条之多，成都目前正在规划成都至上海的调整公路，公路运输十分方便。便利的交通运输条件为成都的经济腾飞奠定了良好的基础，也为成都的房地产业发展开拓了无限广阔的发展空间。３、人口房地产市场的形成，一个最重要的因素就是人口的数量的多少及其购买力的高低。目前，全成都市的总人口已经超过1000万人，成都城市常年流动人口200万余人，随着西部开发的进程，城市流动人口必将快速增长，公务型、经营型、外事型的流动人口占主流地位，其中相当多的一部分将定居成都。同时，四川众多在外地工作的人口，退休后都将选择成都作为居住地。成都常住人口和流动人口的超常增长，必将大大增强对住房的需求。４、投资环境房地产的发展，很大程度上依赖于当地基础设施建设。似孚可以这样说，房地产投资的硬环境就是市政设施和公共服务设施等基础设施建设程度。成都市在这方面具有特别的优势。目前，成都电力已经供过于求，自来水普及率达99％以上，天然气普及率达到90％以上，成都市内电话交换机总容量超过150万门，全市本地电信网交换机容量达到204万门，市区电话普及率达50％以上。据国家统计局和全国城市社会经济发展评价中心对全国地级以上城市的社会经济综合实力和硬投资环境所作评估，成都市被排在城市综合实力50强和硬投资环境40强之内。从软投资环境来说，成都市及各区县根据国家有关政策法令和本地区的具体情况，因地制宜地制订了包括财税、外汇、金融、保险、投资、减免有关收费项目的标准等等一系列优惠政策，颁布了一系列的房地产管理法规，努力创造促进房地产开发的政策法规环境，努力减轻房地产开发的负担。５、政策导向为加快成都住宅产业化和商品化、市场化的发展进程，成都市从1999年起，已经明令停止住房实物分配，推行住房货币化，积极发展住房金融，加大房地产业的信贷投入建立住房信贷体系。同时，逐步提高住房租金，确定合理租售比价，减轻购房税费，启动二级住房市场，大力刺激住房消费，这些举措，已经收到良好的效果。二、“花样年•大溪谷”一期项目商品房市场前景分析（一）项目的特色优势在当前中高档房地产激烈竞争的情况下，一个地产项目能否脱颖而出，关键在于该项目是否具有突出的特色，即突出的“卖点”。“花样年•大溪谷”一期具有成都市目前中高档房地产项目独特的卖点，具体内容如下：１.规划设计国际一流“花样年·大溪谷”一期由国外著名专家规划设计，充分体现当今国际社会流行度假休闲人居理念，容积率0.78，建筑密度仅23%，绿地率超过36％，此特色在成都度假类住宅中位居优良。２.环境特色突出“花样年•大溪谷”一期规划设计独具返朴归真、自然、幽静的特色，环境绿化工程的设计由国际概念设计公司专家设计。３.质量管理特色出众“花样年•大溪谷”一期建筑质量特别可靠。在施工过程中，甲方监理工程师将坚持每天到现场监督工程质量，让业主真正放心。４.安全设施一流“花样年•大溪谷”一期安全设施采用国际先进设施、设备，确保业主人身、财产安全万无一失，特别满足高档度假类住宅业户的需要。５.物业管理先进“花样年•大溪谷”一期项目自预订宣传起，物业管理即先期介入，签订预售合同时，即领取业主手册，让业主从一开始就充分感受到开发商体贴入微、细致、周到的物业管理素质，感受到自己尊贵身份处处体现。因此，我们可以相信，该项目预计有良好的销售前景，必将创造出良好的经济效益和社会效益。（二）项目销售价格预测及市场竞争力分析根据成都市目前各中高档房地产项目的经营、销售情况的深入调查研究，结合“花样年•大溪谷”一期的特点，按市场比较法测算该项目的销售价格。１、测算方法“花样年•大溪谷”一期项目销售价格＝实例房地产项目价格＊交易情况修正系数＊交易时间修正系数＊区域因素修正系数＊个别因素修正系数２、实例住宅情况比较实例Ａ－－天下青城低密度复合型度假物业实例Ｂ－－中国青城低密度复合型度假物业实例Ｃ－－新丽江低密度复合型度假物业实例Ｄ－－青城神韵低密度复合型度假物业实例住宅与本项目比较表（１）基本情况对照项目ＡＢＣＤ花样年·大溪谷位置成都青城后山青城前山青城大观镇青城街子镇成都蒲江县旁地域区分好很好好较好档次中高档高档中档中档中高档住宅销售均价5500以上8000以上4500以上5000左右3000地势平坦平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通普通水电气路通良好良好良好良好良好装修清水房清水房清水房清水房清水房（２）销售情况销售情况期房期房期房期房期房修正系数销售极好销售良好销售良好销售良好（３）销售时间销售时间2003年至今2003年至今2004年至今2006年至今2007-2009年每年上涨50%80%50％35％－－－－（４）区域因素自然因素较好最好稍差稍差－－－社会环境较好较好较好较好－－－道路交通较差较好较好较好－－－配套条件较差较好较差较好－－－教育配套稍差稍差稍差稍差－－－环境卫生相同相同相同相同－－－景观较好最好稍差稍差－－－规划限制稍差稍差稍差稍差－－－修正系数130150110120100（５）个别因素实例住宅Ａ、Ｂ销售情况极好，Ｃ、Ｄ销售情况良好，目前品牌知名度和美誉度都很高，较好地占领了中高档度假物业市场，与本项目相比，本项目仍有相当的优势，综合比较，本项目修正系数取100。（三）销售价格计算销售价格测算表单位：元/平方米实例Ａ实例Ｂ实例Ｃ实例Ｄ销售单价5500800045005000销售情况修正100/80100/80100/90100/90销售时期修正90/10090/10090/100100/100区域因素修正130/100150/100110/100120/100个别因素修正110/100120/100110/100110/100修正单价3400395037003400采用平均综合计算销售价格：评估平均销售价格＝（3400＋3950＋3700＋3400）/4＝3600元/平方米“花样年•大溪谷”一期项目定位于中高档度假物业类商品房，所处位置、环境以及其它配套条件较好，与目前同类地区电梯公寓售价在4500元－8000元/平方米比较，售价按照项目突出特色，参照修正条件以及目前物价水平等因素，总体平均售价拟定为：3000元/平方米，属于相当保守的定价。第四章建设内容及规模一、建设内容根据成都市政府各有关部门的指标精神和项目建设业主的构想，“花样年•大溪谷”一期为中高档度假类商品住宅。项目工程可提供100000平方米，计1250套商品住宅，，一个1500平方米的会所，一条4600平米的水景商业街，具体建设内容如下：１、住宅住宅户型充分考虑使用功能，采取适度超前的原则，每户面积从50平方米到200多平方米，满足不同住户的要求一期启动区（48000平米）具体指标如下：

２、停车位为保证高比例绿化面积，设立集中停车位、入户停车位，每户汽车停车位和自行车停车位均满足成都市城市规划技术管理规定。３、会所为满足住户社交和体育活动的需要，该项目设有具健身、休闲、娱乐、聚会、美发美容、洗衣等服务项目功能的现代会所1500平米。４、公建设施建设配套的水、电、气、通讯及安防和消防系统、线路和管线。５、绿化为营造该项目独特的返朴归真、自然、幽静的特色，环境绿化工程由英国国际概念设计公司设计。6、商业街为项目提供配套商业服务场所，拟建面积达4600余平米，可满足入住居民及游客居住、娱乐、休闲、餐饮、购物等消费活动二、建设规模工程项目总用地面积：116000.58平方米总建筑面积：100,000平方米其中：商品房建筑面积：93900平方米会所面积：1500平方米商业用房面积：4600平方米第五章建筑方案本项目建筑方案由英国国际概念设计有限公司和成都众恒建筑工程设计有限公司设计，经多方案比较选择，并报市规划发展中国家审查批准。现根据市规划局同意的方案作简要说明。一、基地概况“花样年•大溪谷”一期工程位于成都市蒲江县城旁，环境优美、交通便利、生活方便，是度假生活的理想之地。基地近似长方形，南北约800米、东西方向长约150米。二、总平面布置及技术经济指标１、总平面布置“花样年•大溪谷”一期工程由住宅、商业、会所等组成，为专门的度假居住小区建筑，根据地形特点，共建三大居住组团和一个商业组团、独立会所，住宅的主要出入口在市政道路上，同时布置机动车出入口，为达到消防车道环通的目的，以基地以南临光明村一侧，布置一个次要出入口，兼作次要人流出入口，合理解决车流及人流交通问题，在场地有限的条件下，做到功能分区明确、合理，交通流线简捷流畅。基地内尽量有效布置绿化，创造出美好的社区环境。２、总平面技术经济指标总用地面积：116000.58平方米总建筑面积：100000平方米其中：住宅面积：93900平方米公建面积：7500平方米容积率：0.78建筑覆盖率：23％绿地率：36％三、建筑结构说明１、建筑本工程地处成都市生态优美的蒲江县城旁，为使整个小区与周围环境和谐，按规划要求，布置为低密度住宅组团，整个建筑群层高显得高底起伏，错落有致，别具一格。在建筑造型上，采用加州风情的西班牙建筑风格，主要体现返朴归真、自然、朴实、典雅、幽静的特色。在单体设计方面求新求和谐，突出个性特色，力争成为成都地区一个独特的地标性度假性建筑物。２、结构（1）自然条件基本风压值为：0.275KN/平方米，地震基本烈度：七度（2）结构设计本工程最高层高为5层，建筑物每层层高为３米，工程结构的安全等级为一级，地基基础的安全等级为一级，根据建筑使用功能和住宅档次，结构形式采用全现浇框架结构体系。（3）抗震设计建筑的抗震类别：乙级抗震设防烈度：七度结构抗震等级：框架一级第六章公用工程一、给排水（一）给水１、水源：由蒲江县城引入DN200给水管２、用水量：总用水量：Ｑ（日）＝100Ｔ/D（二）排水室内污水经污水管排至化粪池经净化处理后，再排入城市污水管，雨水经雨水管排至城市雨水管道，污水设专用通气管，厨房污水经室内隔油器后排至室外污水管。二、电气（一）供电１、本工程消防用电负荷为一级负荷，其余为三级负荷。２、由城市电网引来一路公变电源。３、低压配电系统采用单母线分段的接线方式，联络开关与进线开关间设电气及机械联锁。４、本项目各户均设空调、照明、插座多回路电源，为将来用电留有足够的扩展空间。（二）照明１、电源由变配电所用电缆经电缆沟及电缆桥架引至配电设备，电压380/220Ｖ，采用放射－－树干林供电。２、地下停车场采用简式荧光灯。３、在地下车库车道及楼梯间等处设事故疏散照明灯。４、在绿化地带地面预留庭院灯电源及植物立面照明电源。（三）导线选型及敷设方式１、线路均选用铜芯四芯等截面交联聚氯乙烯绝缘电缆及封闭母线槽，另采用铜母线作公用ＰＥ干线，支线采用ＢＶ铜芯塑料绝缘线；消防用电线采用阻燃电缆及阻燃导线。２、电力及照明干线采用在电缆沟及电缆桥内敷设的方式，其余电力及照明支线采用穿钢管暗敷于混凝土地面、楼板、墙及吊顶内。（四）自然控制１、排烟风机、正压风机、半地下停车场消防补风机由消防控制中心控制起停或原地手动起停。２、送、排风机集中手动起停，火灾时由消防中心控制停机。（五）建筑物防雷保护及接地１、本项目建筑为二类防雷保护及接地。２、在屋顶女儿墙上采用避雷措施。地面30米高以上部分外墙上的栏杆，金属门窗等较大金属物与防雷装置直接连接，建筑物内钢筋混凝土的钢筋互相连接。建筑物内各竖向金属管道与圈梁连接，垂直金属管道在底部与防雷装置连接，在进出建筑物处与防雷接地装置连接。３、利用建筑物钢筋混凝土内主筋作接地装置。４、利用建筑物钢筋混凝土基础底板钢筋作防雷接地装置。５、本工程采用ＴＮ－Ｓ系统保护，设总等电及局部等电位连接。６、本工程采用共同接地，接地电阻〈1欧姆。（六）弱电本工程项目属多层民用建筑，按功能要求，弱电设置以下系统设施：１、整个小区设综合布线系统光纤电视系统，每户至设二至三个插孔，通讯系统，每户各居室、书房、起居室均设一个语音插孔，书房及儿童房各设一个宽带数据插孔。２、整个小区设总控制室，统一管理火警报警系统、天然气泄漏报警系统、红外线防盗报警系统、每户均设可视对讲防盗及紧急报警系统。３、整个小区设内部局域网，与宽带网连接，以有利于方便住户上网，节约上网费用，提高上网速度，实现智能化。三、通风１、地下汽车库设置机械送、排风、排烟系统。２、厨房采用独立的机械排风、送风系统，排风设置油烟过滤罩。厨房设家用厨房排油烟机，经子母管井排至屋面。３、住宅卫生间均设卫生间排风器，污浊空气排至管井竖向风管，竖向风管由屋面排至室外。四、动力管道天然气管道由城市低压管网接来，至各户厨房使用，每户设煤气泄漏报警器，双眼天然气灶、容积式天然气热器、煤气表、排油烟机、换气扇各一只，煤气报警装置与厨房排气系统联锁，一旦发生天然气泄漏，除户内蜂呜器和保安总控制室同时报警外，系统将自动开启排气系统，消除事故。五、消防１、消防用水量，２、本工程地下停车场为二个防火分区、会所一个防火分区，住宅按消防规范进行防火分区，每个防火分区的安全出口不少于两个。３、本项目消防中心设于保安总控制室，联动控制系统联动控制消防水泵，排油烟机、天然气泄漏报警系统等设备。六、环保卫生节能１、该项目特别注重内外环境和建筑造型设计，小区整体规划实行人车分流，车辆不进入小区花园，将噪音、空气污染降低至最大限度。２、该项目污水经过化粪池处理，厨房废水经过隔油池处理，以达到排放标准。第七章建设场地及条件该项目场地位于成都市蒲江县城旁，具有良好的区位优势。规划总用地面积116000.58平方米，场地近似长方形，南北约长800米，东西约长150米，地势平坦、目前，“三通一平”工作已经全部完成。本项目工程外部条件较好，建设场地道路通畅，交通便捷，市政设施配套连接方便，雨、污水就近排入市政雨、污水干管，供水、供电、供气就近接城市水、电、气干管线。项目建设场地条件已基本具备。第八章工程进度计划安排一、进度计划编制依据１、项目总建筑面积：100000平方米，目前已经完成”三通一平“工作。２、项目紧靠成都蒲江县城，施工运输方便，有利于施工机械的布置及材料的堆放。二、项目实施进度计划（2007-2009）？根据工期定额及本地类似工程组织实施建设情况，拟制定工程总体进度如下：１、2006年2月至2007年9月，完成市场调研、规划设计、初设审查、施工图审批及其它前期工作和销售准备工作；２、2007年7月至2008年12月，项目施工期，共十八个月。其中：2007年10月，正式开始预售。2008年9月，地面建筑竣工。2008年11月，室外总平全部竣工，整个小区交付综合验收。2008年12月，正式向业主交房。第九章投资估算及资金来源一、投资估算的依据（一）依据本估算依据项目设计方案和文字说明。（二）估算价值范围测算项目建设所需的全部费用。二、投资估算说明（一）工程费用１、土建工程费用采用投资估算法。投资指标参照成都地区同类建筑按2002年《四川省建筑工程定额》，并参照当前成都建材物价水平和建筑市场的供需情况，综合测算制定的。建筑工程施工队伍按国家一级企业标准。２、装饰工程主要为室外装修及部分室内装修。３、总图工程总图工程按土建工程的5％测算。包括道路、围墙、绿化、室外工程等。室外工程为供电、给排水管网、小区弱电管网系统等室外工程部分。４、给排水、供电、通风空调等工程费用也采用投资指标估算法。投资指标参照成都地区同类工程按2002年《全国统一安装工程预算定额四川省估价表》。并结合当前物价水平和建筑市场供需情况，综合测算制定的。安装工程队伍按国家一级企业标准计算。（二）其它费用１、土地出让金及拆迁安置费本项目土地出让金及拆迁安置费实际发生额为3132万元。２、地方建设税费本项目地方建设税费按每平方米85元测算，总额约为850万元。３、工程建设费用（含自来水工程、供电增容工程、天然气入户、施工监理及质检等）约13006万元4、设计费558万元。5、管理费管理费主要包括项目管理人员工资、办公费用、销售费用及广告宣传费用等，按计划销售收入的6％测算。（三）不可预见费按照工程建筑费用的7%测算（四）工程静态总投资以上合计，工程静态总投资为18，125万元，其具体构成及所占比例为：建筑安装工程费用13,006万元占71.75％其它费用4，219万元占23.28％不可预见费900万元占4.97％静态总投资18，125万元占100％（五）建设期贷款利息本项目需要贷款5，000万元，贷款期2年，贷款年利率按7％测算，约为700万元全部计入成本（作为财务费用）。（六）动态总投资经测算，本项目动态总投资为,万元，其具体构成及所占比例如下：土地使用费3,132万元占14.3%工程费用13,006万元占59.2%其它费用4,219万元占19.2%不可预见费900万元占4.1%建设期间贷款利息(财务费)700万元占3.2%动态总投资21,946万元占100%三、资本金本项目动态总投资为21946万元，自有资金为3132万元，占动态总投资的14.27％。自有资金来源为公司所有者权益以及股东单位的股权性融资，自有资金占用情况如下：１、土地出让金、拆迁安置费等已经投入3，132万元；２、银行存款0万元。四、资金来源本项目动态总投资为21,946万元，拟通过以下三个渠道筹措所需资金：１、成都春天房地产开发有限公司利用自有资金3，132万元作为资本金投入，占总动态投资的14.27％。目前已经投入3，132万元，用于项目建设２、通过银行贷款5，000万元，占总动态投资的22.78％，贷款不超过二年，年利率为7％计算，银行银行贷款利息暂定为700万元。３、根据房产预售和现金回笼计划，房产预售现金流入可用于项目建设投资，筹措13,814万元，占总动态投资的62.95%。五、资金使用计划本项目建设期为三年，其资金使用计划为：2007年5月-2007年12月3，132万元占14.27％2008年1月-2008年12月10，021万元占45.66％2009年1月-2009年12月8，793万元占40.07％第十章财务评价一、项目经营方案本项目建筑面积100000平方米，包含住宅、商业、会所，拟全部出售。二、基础数据（一）计算期本项目计算开发期按两年测算，其中建设期为一年半，现房销售期为半年。（二）营业收入本项目营业收入即为销售收入。１、售价根据本报告第三章所作的市场预测确定各功能平均售价为：功能面积销售单价（元/平方米）综合物业10000平方米3,000元/平方米２、销售计划根据成都市已建成的类似项目的预售和现房销售情况，确定销售计划为：（1）建设期自预售起至正式交房止，十二个月时间，预售70％及以上；（2）现房销售期六个月，销售完其余的30％。３、售房收入本项目售房预计总收入为30000万元，建设期计划预售收入为21000万元，现房销售收入9000万元。（三）营业税金及附加该项目缴纳营业税，税率为5％，城市维护建设税、教育费附加、交通附加分别为营业税的7％、3％和4％，副食品调控基金为售房收入的0.1％。合计按销售收入总金额的6%测算。（四）成本估算１、本项目的总成本费用为：21,946万元。２、管理费用按照销售总额的5%，即1500万元3、营销费用费用包括全部促销费用和广告宣传费用等，按房产销售收入的4.33％测算；即1300万元4、财务费用本项目财务费用为银行贷款所发生的利息费用，贷款期限二年，按700万元测算。三、利润测算１、税前利润测算经测算，该项目经营期内累计可实现的利润总额为5,299万元，投资利润率为24％。２、所得税该项目所得税率为33％，经营期累计可上缴企业所得税1,754万元。３、税后利润经测算，该项目在经营期内累计可实现税后利润3,565万元，税后投资利润率为16%，自有资金税后投资利润率为113.86％。四、清偿能力分析还款资金为回收房产开发成本以及实现的税后利润。经测算，本项目借款偿还期最长不超过2年（含建设期），完全能够满足贷款要求。五、财务评价结论该项目在整个经营期内预期可以实现税后利润3,565万元，所得税后的投资回收期为2年（含建设期），借款偿还期最长不超过2年（含建设期），这表明项目投资能在较短的时间内收回，财务效益较好，项目具有较好的抗风险能力。综上所述，本项目财务经济效益较好，在财务上是可行的。花样年（成都）生态旅游开发有限公司二OO七年四月二十日花样年（成都）生态旅游开发有限公司“花样年·大溪谷”一期项目工程进度及资金流量计划表(需提供)}时间工程进度资金项目支出收入年度月份20074-6月报建报建规费1200万元5月土地受让费用累计9500万元4-5月前期销售准备广告及售楼部建设费300万元4-6月施工准备“三通一平”费300万元4月地质勘探工程费10万元4-6月规划设计规划设计费200万元6月正式开工流动资金500万元5-12月预售售房款10800万元7-12月工程施工建安工程费进度款3400万元合计15410万元10800万元2008年。。。2009年2月设备采购设备购置费1000万元2月预售售房款14400万元3月工程施工建安工程费进度款1500万元5月设备采购设备购置费600万元3-5月预售售房款9000万元8月工程施工建安工程费进度款1500万元6-8月预售售房款1800万元9月设备采购设备购置费390万元12月工程施工建安工程费进度款1600万元合计6590万元25200万元目录TOC\o"1-3"\h\z1. 概述 11.1. 工程项目的历史背景及建设的必要性 11.2. 项目背景 11.3. 建设的必要性 21.4. 编制依据 31.5. 批准的规划 31.6. 研究的范围及内容 31.7. 主要研究结论 42. 现状评价及建设条件 62.1. 区域概况 62.2. 道路、排水现状及评价 62.3. 现状道路及排水状况评价 72.4. 道路交通量评价 82.5. 沿线自然条件及地震烈度划分 82.6. 工程地质 83. 道路规划及交通量预测 123.1. 城镇基础设施规划 123.2. 社会经济概况 153.3. 交通量调查及发展预测 173.4. 交通量预测分析 234. 采用规范和技术标准 264.1. 采用规范 264.2. 技术标准 265. 工程建设必要性论证 285.1. 必要性论证 285.2. 可行性论证 305.3. 社会评价 316. 工程方案内容 336.1. 工程概况 336.2. 道路设计 336.3. 排水工程设计 386.4. 管线综合 477. 环境评价 487.1. 评价意义及目的 487.2. 道路对城市环境的作用和评价目的 487.3. 环境评价的内容 487.4. 生态环境现状与评价环保措施 497.5. 交通噪声影响评价及防治措施 497.6. 振动环境评价及防治措施 507.7. 水土流失影响评价 507.8. 工程与环保措施分析 518. 工程建设阶段划分和进度计划安排 548.1. 施工条件及特点 548.2. 项目实施计划 558.3. 工程管理和人员培训 568.4. 工程招投标 579. 征地拆迁及主要工程数量 609.1. 征地拆迁 609.2. 主要工程数量 6010. 资金筹措 6410.1. 资金筹措 6410.2. 资金安排计划 6411. 投资估算及国民经济评价 6511.1. 投资估算 6511.2. 国民经济评价 7212. 结论及存在问题 8012.1. 结论意见 8012.2. 存在的问题和建议 81目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 41.1项目概况 41.2编制依据 51.3项目建设内容及规模 51.4项目投资概算及资金筹措 141.5产品方案 151.6原材料及动力 161.7主要技术经济指标 171.8项目实施进度 181.9研究结论 18第二章项目建设背景和必要性 192.1项目建设背景 192.2项目建设必要性 20第三章市场分析和预测 223.1市场现状 223.2**县市场 233.3全国市场 233.4鸡肉市场分析 243.5鸡蛋市场分析 243.6有机肥市场分析 243.7销售预测 25第四章项目区概况 264.1项目区基本情况 264.2项目区畜牧业生产现状 274.3水、电、路、通讯、技术等条件 27第五章项目建设方案 295.1项目建设原则 295.2项目设计依据的规范与规程 295.3项目设计方案 305.4工程设计标准 335.5技术标准 365.6设备选型 53第六章消防安全 576.1消防依据 576.2消防工作程序 576.3消防安全流程 59第七章节水与节能 607.1节水工程与科技措施 607.2养殖节能措施 617.3饲料加工节能措施 61HYPERLIN