房地产估价报告书

①交易情况：交易情况表可比实例富丽真金永福名烟名酒巴黎风情使用年限2019·20剩余使用年限202120成新率75%60%80%可比实例应修正为正常交易，资本化率：r=10%比较因素条件指数表：比较因素条件指数表比较项目估价对象富丽真金永福名烟名酒巴黎风情销售单价(元/平方米)待估16929.2013710.8016071.00交易情况100100100100交易日期100100100100区域因素居住区成熟程度100100100100交通便捷度100100100100环境条件100100100103基础设施100100100100繁华程度10099102103个别因素建筑结构100100100100平面布局100100100100装修程度10010298103建筑朝向100101101101成新率10010098101因素修正系数表：因素修正系数表比较项目富丽真金永福名烟名酒巴黎风情销售单价(元/平方米)16929.2013710.8016071.00交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100区域因素居住区成熟程度100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100环境条件100/100100/101100/103基础设施100/100100/100100/100繁华程度100/99100/102100/103个别因素建筑结构100/100100/100100/100平面布局100/100100/100100/100装修程度100/102100/98100/103朝向100/101100/101100/101成新率100/100100/98100/101④交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正见下比准价格修正表：计算比准价格表项目ABC交易价格16929.213710.8016071.00交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100区域因素100/99100/103100/106个别因素100/103100/97100/105比准价格（元/平方米）16602.0013723.2014431.8估计对象价格14919元/平方米建筑物总价值：14919*120=1790280元2、成本法(1)测算取得土地使用权费用：采用基准地价修正法对该宗土地进行评估。根据文件规定，估价对象占用土地主要为一级商业活动，2010年5月1日的基准地价为2838元/㎡。根据益阳市经济发展情况，将土地的价格指数定为每月比上月上涨0.6%，到2016年5月刚好有72个月，则交易日期修正系数=（1+0.8%)^72=1.8，商用土土地容积率为2.2，土地面积=120/2.2=54.5（平米）地价修正表项目ABC交易价格260926484531交易情况100/100100/100100/100交易日期180/100180/100180/100区域因素100/99100/103100/106个别因素100/103100/97100/105比准价格（元/平方米）4605.004770.007327.00估计对象土地价格5567元/平方米土地取得价格5567*54.5=303401.5元(2)测算建筑物开发建造成本费用：重置价格=1250×120=150000元（3）开发利润=（21600*12-216000*16%-1250*120*2.2%）*(1-1/1.1^20）/10%=1825546元建筑物价格=150000+1825546+303401.5=2278947.5元(4)测算折旧：评估对象为商业用房，按国家商业用地50年规定，其折旧年限最长不能超过40年，该房地产已使用20年，假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命情况下，综合成新率为=75%,建筑物折旧额=2278947.5*（1-75%）=569736.80元建筑物价格=1709210元(5)求取积算价格：积算价格=（2278947.50-569736.80）/120=14243元/平方米3、收益法：1.年租金总收益=21600*12=259200元.2.房地产出租总费用：a.年管理费=259200*4%=10368元b.年维修费=1250*120*2%=3000元c.年保险费=1250*120*2‰=300元d.年税金=259200*12%=31104元3.房地产年纯收益=259200-10368-3000-300-31044=214488元4.综合资本化率=10%收益价格=214488*[1-1/(1+10%)^20]/10%=1826057元单位面积价格=1826057/120=15217元/平方米4、最终评估值根据估价目的，估价对象状况和估价思路，结合估价经验分析取算术平均数评估房地产现值=(1790280+1709210+1826057)/3=1775182元则平均每平方米建筑面积1775182/120=14793元/平方米七、估价结果的确定经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定益阳市桃花仑东路多喜爱家私店，建筑面积120平方米，在估价时点2016年5月20日的房地产市场价评估总值为人民币1775182元，大写：壹佰柒拾柒万伍仟壹佰捌拾贰圆整，单位面积价格为14793元/平方米。第七部分附件益阳市城区商业用地基准地价内涵级别土地权利容积率标准深度开发程度估价期日一级地402.22.0181512二级地401.81.5181512三级地401.81.5181512四级地401.51.2181512五级地401.51.2181512六级地401.21.0181512益阳市中心城区商业用地级别分布范围土地级别分布范围Ⅰ桥南：滨江路——金山北路向西100米——桃花仑西路向南100米——康富北路向西100米——益阳大道向北100米——金山路向西100米——海棠路向南80米——康富南路向西100米——康富南路向东600米——海棠路向南80米——龙洲路向东100米——桃花仑中路向南100米——桃花仑中路向北100米——茂林路——青年路——益阳商业步行街——龙洲路向东100米——桃花仑西路向北100米——大桃路向东80米和龙洲路（嘉骏路——商业步行街）两侧100米、金防路全段两侧50米、秀峰西路（金山路——康富北路）两侧80米、金山北路（桃花仑西路——益阳大道）两侧100米、金山南路（海棠路——玉兰路）两侧100米、桃花仑中路（茂林路—萝溪路）两侧100米、萝溪路（秀峰东路——青年路）两侧100米七段。桥北：三益街——五一西路向北100米——文艺路向西80米——马良路向西100米——迎春路——长春路——马良路向西100米——马良路向东200米至汽车北站——致富路——汽车路向东80米——资江——人民路——资江西路所包围的区域。Ⅱ桥南：Ⅰ级地以外,金山北路向西200米——资江——沿江路——三里桥路——赫山区政府以南——茂林路——青年路以北50米——萝溪路——十洲路——银城大市场——汽车东站——晓园路——团山路——梓山湖北——海棠路——龙洲路——玉兰路——金山路向东200米——迎宾路与金山路交叉口所包围的区域和迎宾路（康富路和迎宾路交叉口向东100米——中央储备粮益阳直属库）。桥北：Ⅰ级地以外,群众街——资阳区政协——资阳区人大——民福路——迎春路——长春西路——迎春路——幸福渠路向北200米——致富路——长春东路——文昌路——五一东路向北50米——永丰路——资江大堤所包围的区域。Ⅲ桥南：Ⅱ级地以外，会龙山、会龙公园东——玉树路——荷花路——益阳汽车南站、益阳火车站、石长铁路——龙洲路——梓山湖西——梓山湖东——团圆南路——凤山路——桃花仑路——梓山东路沿线——长常高速——资江所包围的区域。桥北：Ⅱ级地以外，资阳大道——文昌路——幸福渠路——永丰路——长春东路——永丰路向东200米——五一东路向北80米——白马山路——资江所包围的区域。Ⅳ桥南：Ⅲ级地以外，资江——志溪河——花香路——会龙山生态保护区——云雾山路——梅林路——团圆南路——迎宾东路——桃花仑路向东200米——长常高速——所包围的区域桥北：Ⅲ级地以外，资阳大道向北300米——白马山路北段——资阳大道——长常高速——资江大堤所包围的区域。Ⅴ桥南：Ⅳ级地以外，会龙山生态保护区西部——中山村路——梅林路——银城大道——工业大道——桃花仑东路——迎宾东路——长常高速——四级地边界所包围的区域和兰溪河所在区域（长常高速——定级边界所包围的区域）。桥北：Ⅳ级地以外、定级边界以内的区域。ⅥⅤ级地以外、定级边界以内的区域2010年益阳市中心城区级别基准地价单位：元/平方米级别商业用地住宅用地工业用地Ⅰ28751092568Ⅱ1629795433Ⅲ1086579330Ⅳ832422252Ⅴ611307Ⅵ453目录第1章 总论 31.1. 项目背景与概况 31.2. 主要技术经济指标 71.3. 问题与建议 8第2章 项目投资环境与市场研究 92.1. 投资环境分析 92.2. 区域房地产市场分析 112.3. 销售预测 152.4. 营销策略 19第3章 建设规模与项目开发条件 213.1. 建设规模 213.2. 项目概况现状 213.3. 项目建设条件 22第4章 建筑方案 264.1. 设计依据 264.2. 项目设计主题和开发理念 264.3. 项目总体规划方案 274.4. 建筑设计 284.5. 结构设计 294.6. 给排水设计 30第5章 节能节水措施 325.1. 设计依据 325.2. 建筑部分节能设计 32第6章 环境影响评价 336.1. 编制依据 336.2. 环境现状 336.3. 项目建设对环境的影响 346.4. 环境保护措施 34第7章 劳动卫生与消防 357.1. 指导思想 357.2. 职业安全卫生健康对策与措施 357.3. 消防设计 36第8章 组织机构与人力资源配置 388.1. 组织机构 388.2. 人力资源配置 38第9章 项目实施进度 399.1. 项目开发期 399.2. 项目实施进度安排 399.3. 项目实施过程控制措施 39第10章 项目招投标 4110.1. 工程项目招标投标概述 4110.2. 工程项目招标投标因素分析 4210.3. 招标依据 4410.4. 招标范围 4410.5. 招标方式 44第11章 投资估算与资金筹措 4511.1. 投资估算 4511.2. 资金筹措 45HYPERLINK\l"_T