实用前期物业管理招标文件

PAGE1PAGE21****花园前期物业管理招标文件**************有限公司目录第一章、标的介绍一、****花园的地理位置二、物业概况三、物业管理用房四、物业管理的内容和要求五、投标人的资质与条件六、有关说明七、奖惩措施第二章、投标须知一、投标依据二、投标程序第三章、投标书的编制要求一、技术标书的项目内容二、商务标书的项目内容第四章、投标书密封和送达要求第五章、开标、评标、定标第六章、投标报价要求及评标标准第七章、拟签订合同的主要条款第八章、其他事项的说明第一章标的介绍****花园由*******************有限公司开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，加强物业服务水平，现按照国务院《物业管理条例》、《省物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《主城区物业管理招投标工作规程》的规定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。一、****花园的地理位置****花园位于风景优美的**市站前区物业概况（一）整体概况（略）（二）公用设施概况1、****花园多层房屋水、电、燃气均采用一户一表，高层房屋待定。2、设有幼儿园、公厕、垃圾收集点、公共汽车及自行车库等公建配套设施。3、路灯、楼梯灯、绿化等公共设施用电用水单独安装计量表。（三）智能化系统概况1、安全防范系统：（1）小区周界防越报警系统（2）电视监控系统（3）楼宇可视对讲系统（4）家庭住户报警系统（5）电子巡更系统。2、物业管理系统：（1）紧急广播与背景音乐系统（2）小区信息发布系统。三、物业管理用房1、由开发商按项目总建筑面积3‰比例（且不少于510平方米）提供物业管理用房，产权属业主共有。2、****花园路面停车位统一委托物业公司管理。四、物业管理的内容和要求（根据开发合同内容调整）1、房屋及共用部位、公用设施、设备的使用管理和维修养护；2、房屋共用部分和公共场所的保洁服务；3、绿化养护和管理；4、安全监控、巡视等安全防范，维持公共秩序；5、车辆进出及停放和管理；6、配合社区建设；7、物业档案资料的保管；8、受托向业主、使用人提供的特约服务；9、园区民服务；10、园便区文娱活动组织；11、法律政策及合同规定的其他事项；12、其它物业管理事项。要求以上服务需达到《**市住宅物业服务分等定级收费指导标准》规定的服务等级四级以上。五、投标人的资质与条件1、具有国家住房和城乡建设部《物业管理企业资质管理办法》规定的壹级物业服务企业资质证书，能承担本项目招标文件所规定的物业管理要求，并具有良好的工作业绩和履约记录。2、投标人接管过综合住宅小区。3、投标人所服务的小区中有国优和省优项目。六、有关说明1、除标书中已注明设施及设备外，若投标单位提出需增设备，可以在标书中列明，中标后在订立委托合同时可与开发商协商解决。2、标书中具体待定的配套设施，投标单位可提出合理性、可行性建议，视作标书创新内容予以评分，对于合理性建议招标单位将予以采纳。3、投标人所服务的楼盘当中有**集团其他楼盘的优先考虑。4、招标单位按照物价部门文件规定支付空置房的物业费。七、奖惩措施中标单位必须参加**市物业管理主管部门组织的日常检查和年度考评。考评不达标或管理未能达到投标书承诺目标，**仲裁委员会可裁定终止物业服务委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任。第二章投标须知一、投标依据1、国家、省、**市物业管理相关政策、法规。2、本招标文件。二、投标程序1、20**年*月*日~*日前，在**网上房地产上发布《****花园前期物业管理招标公告》。2、20**年*月*日~*日下午5:30前，接受物业公司报名，地点：*******有限公司（联系电话：******，联系人：***）。3、20**年**月**日，发招标文件。4、开标时间、地点另行通知。标书密封自行携带。5、确定中标单位后3日内，中标单位与招标单位签订《前期物业服务合同》，办理有关手续。第三章投标书的编制要求本次评分分为技术标和商务标两部分。技术标及商务标报价部分采用暗标，内容编制要求如下：一、技术标书的项目理念和目标1、要求结合本项目的规划布局，智能化等硬件设施配置及针对本物业不同类型业主的不同特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。2、物业管理机构运作方法及管理制度。包括机构设置、组织框图、工作流程安排。管理、激励、监督、反馈机制等规章制度，企业的近期目标、远期规划。3、管理服务人员配置和管理。分期交付各阶段管理服务人员配备、数量、素质、精神；人员的培训和管理。包括人员录用和考核、专业培训计划、奖惩淘汰机制，人员上岗仪表、行为、态度的标准规定。4、物业管理用房及相应管理设施的配置。提供物业管理用房的使用计划、装修标准、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。提出物业公司进驻‘****花园’办公，需由招标单位拨付的前期开办费用金额。5、物业管理费用的收支预案。按招标文件项目分别列收入、支出项目，编制收支预算书；列出收支盈亏情况测算，增收节支措施，有明确的以业养业的发展计划、指标和较强的发展后劲。6、物业管理服务分项标准与承诺。6.1房屋零修、急修及时率；6.2维修工程质量合格率；6.3绿化完好率；6.4保洁率；6.5道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率；6.6管理费收取率；6.7业主投诉率与处理率；6.8业主物业管理满意率；6.9消防火灾发生率；6.10治安事件发生率。7、物业的维修养护设想。7.1对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；7.2物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施；7.3市政等公共设施管理实施措施；7.4保障物业管理区域内环境卫生的措施；7.5物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案；7.6****花园绿化养护管理的具体措施；7.7智能化设施的管理与维修方案；7.8各类管理档案的建立与管理。8、物业维修和管理的应急措施。8.1业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施；8.2****花园物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施；8.3业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；8.4雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；8.5发生火警时的应急措施。9、初期管理方案和措施：9.1****花园期末交付前准备阶段管理：人员的安排、管理、监督、配合及费用方案；9.2入住工作程序及制度；9.3便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列；9.4业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺；9.5建筑垃圾的处理措施；9.6安全防范措施：车辆、流动人口、噪音控制等；9.7管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施；9.8对****花园建设期内有关配套的合理化建议。9.9丰富社区文化，加强社区建议。10、提供《临时管理规约》的建议稿。二、商务标书的项目内容1、****花园管理费报价表；2、投标申请报告。在报告中表明“投标人对招标文件所提出的规定和要求表示理解，投标书连同招标者的书面中标通知书均具有法律约束力。”3、法人代表证明或法人代表的授权委托书；4、《工商营业执照》复印件、《物业管理资质等级证书》及其他证书；5、投标单位基本情况说明，包括企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、人员情况、管理业绩、企业发展方向等；6、投标单位法定代表人、拟派出****花园管理机构负责人履历表（姓名、简介、职称、经历）和专业资格证书（复印件）第四章投标书密封和送达的要求一、投标书外包装及文书要求1、主投标书通篇不能出现投标单位名称的字样，投标单位的相关示意性提示及标志投标单位的信息。2、按投标书编制要求，各投标单位应将技术标和商务标分开装订，但同时装入一个文件袋内（可以分袋包装）。3、技术标和商务标书统一使用A4纸，文件中应无涂改，用A4纸封面，竖向装订成册，一式伍份。4、每个文件袋封面要求写明投标项目、投标单位名称、地址、邮编、法定代表人及送达的日期。5、每个文件袋封口要求用薄纸粘贴，在骑缝处加盖投标单位的公章和法定代表人的图章。二、投标文件有下列情况之一者，为无效投标书1、投标文件未按规定密封；2、未按招标文件说明的技术标和商务标的规定制作；3、投标书未经法定代表人签字或盖章及未盖投标单位公章；4、收费测算标准超过招标文件规定范围，以及未按指标文件规定测算费用。5、标书未在规定最后时限前送达指定地点；6、投标单位未参加评标会议；无效投标书将不参加开标、评标程序。三、投标保证金投标单位应在规定时间内至招标工作小组领取标书，并同时缴纳标保证金人民币2000元整，未中标者在招标人确定中标后的3日内退还保证金，利息不计。投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权的，保证金不予退还。或中标单位在规定时间内拒签合同的，保证金不予退还，给招标人造成损失的，中标单位应当负责赔偿。四、投标文件处理中标单位的投标文件将成为物业服务合同的有效组成部分。第五章开标、评标、定标一、开标1、开标由招标人主持。2、邀请**市物业管理行业主管部门、纪检、物价、社区居委会等有关单位人员以及所有投标单位负责人参加。3、市第五纪检组对本次投标做全程监督。二、评标1、招标领导小组负责评标工作的指导、监督、解释工作。2、本项目的评标委员会成员共设5人。其中招标单位指派1人，其他4人由招标工作小组从市房管局建立的专家名册中现场抽取。三、评标程序1、检查投标文件的密封情况，经确认后由投标工作人员当众拆封，宣读。2、由评委分别对技术标和商务标进行评议打分，取平均分为其得分。四、定标1、评标委员会现场统分、合议，确定中标结果。2、得分之和最高者为中标单位，如出现相同得分，由评委评议决定，评标结合后，由招标单位发出中标通知书。第六章投标报价要求及评标标准1、评标分值按技术标30分，商务标报价55分，企业业绩及综合情况15分组成。2、技术标：根据招标文件要求的内容进行评分，满分30分。3、商务标：3.1有效投标报价区间：多层住宅有效报价范围为0.55—0.6元/m2·月，高层住宅有效报价范围为0.8—0.9元/m2·月，商业有效报价范围为1.0—1.2元/m2·月。超过有效报价范围为无效报价，评标时作零分处理。3.2商务报价标底：设置5个不同的标底系数（0.95—1.05），开标当日,现场抽取确定，以投标人报价加权平均值乘以抽取的系数后方为有效标底。。第七章拟签订合同的主要条款1、中标单位应按照招标文件、投标文件和国家有关规定，与招标单位签订委托合同。中标单位承诺及时全面地履行管理和服务的义务，不得缩小范围和降低标准。2、前期物业服务合同签订后，中标方不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目分解后分别向他人转让。3、****花园竣工交付后，招标单位应及时向中标单位移交物业用房，并及时支付承诺的物业前期费用。4、中标方有义务对托管物业的管理，和公共设施、设备进行日常管理和养护。托管合同终止移交时，应能保证上述物产能够正常使用。第八章其他事项的说明1、招标投标原则：公开、公平、公正、诚实信用。2、评标原则：质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好、服务等级高。3、投标人相互串通投标或与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效，并依照相关法规规定，由房地产行政管理部门依法给予处罚。4、物业管理项目招投标活动中产生争议的，双方当事人可向**仲裁委员会申请仲裁，对仲裁结果不服的，可以收到仲裁结果15日内向**市人民法院起诉。5、招标提拱的相关资料：5.1****花园总平面图；5.2政府主管部门相关文件。6、物业管理招标联系电话：*********联系人：*******有限公司二○一○年五月十二日

第一部分技术标书评分表项目指标分值评分细则得分一、管理服务理念、目标：2符合为1分，基本符合为0.5分，不符合为0分。1、管理服务理念与目标针对性强、起点高，设想新颖、超前。服务定位明确，“以人为本”的角度出发，具体实施措施以创建安全、文明、舒适的环境出发。2、有争创“物业管理优秀(示范)****花园”的可行性方案。11二、物业管理机构运作方法及管理制度：2符合为1分，基本符合为0.5分，不符合为0分。1、管理机构设置合理、高效、精简，有明确的管理机构构架和各部门职责。工作流程完整、科学。2、管理、激励、监督、反馈机制等规章制度实际操作性强，针对****花园所做的近期目标和远期规划超前、客观、明确。11三、管理服务人员配置和管理：3符合为1分,基本符合为0.5分，不符合为0分。1、各阶段管理人员与操作人员配置与数量合理，素质较高。2、人员的培训和管理有标准、有措施、有奖惩淘汰机制。3、管理服务人员上岗仪表、行为、态度标准统一，规范，高要求。111四、物业管理用房及相应管理设计的配置：物业管理用房和设施、设备利用率高，办公设备配置齐全。费用开支合理、科学。1.5符合为1.5分，基本符合为0.5-1分，不符合为0分。五、物业管理费用的收支预案：3第1点预算中有明确的经费收支项目,项目分列合理，经费收支准确,盈亏情况在合理范围内。符合为1分,基本符合为0.5分,严重错误为0分。第2、3点内容健全切实可行,每项符合为1分,基本符合为0.5分，不符合为0分。1、按招标书的项目分列收支、支出项目及支出预算书。2、根据盈亏情况，具有增收节支措施。3、有明确的以业养业发展计划，指标较强的发展后劲。111六、物业管理服务分项标准与承诺：5每项指标达到为0.5分，超出不另加分。每低于规定指标2%扣0.1分，低于承诺指标10%的为0分。1、房屋零售、急修及时率90%。2、维修工程质量合格率95%。3、绿化完好率95%。4、保洁率99%。5、道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率90%。6、管理费收取率98%。7、住户投诉率与处理率100%。8、居民物业管理满意率95%。9、消防火灾发生率为0.05%以下。10、治安事件发生率0.1%以下。0.50.50.50.50.50.50.50.50.50.5管理、服务30分七、物业的维修养护设想：4内容健全，切实可行，每项符合为0.5分，不符合为0分。1、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施。2、物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施。3、市政等公共设施管理实施措施；超前、客观、明确。4、保障物业管理区域内环境卫生的措施。5、物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案。6、小区绿化养护管理的具体措施。7、智能化设施的管理与维修方案。8、各类管理档案的建立与管理。0.50.50.50.50.50.50.50.5八、物业维修和管理的应急措施：2.5内容健全，切实可行，每项符合为0.5分，不符合为0分。1、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施。2、小区物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施。3、业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施。4、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施。5、发生火警时的应急措施。0.50.50.50.50.5九、初期管理方案和措施：51、****花园一期未交付前的前期管理：人员的安排、管理、监督、配合及费用方案。2、入住工作程序及制度。3、便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列。4、业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺。5、建筑垃圾的处理措施。6、安全防范措施：车辆、流动人口、噪音控制等。7、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施。8、协助业主委员会筹建工作的方案。9、对****花园建设期内有关配套的合理化建议。10.50.50.50.50.50.50.50.5十、丰富社会文化，加强社区建设：根据****花园特点，提出文明社区创建工作，配合社区活动的设想及活动计划和场地安排。1内容健全，切实可行，符合为1分，基本符合为0.5-1分，不符合为0分。十一、提供《临时管理规约》建议稿1内容健全，切实可行，符合为1分,基本符合为0.5分,不符合为0分。合计得分30评委签名：日期：第二部分物管企业综合情况评分表项目指标分值评分细则得分企业综合情况15分一、实际物业管理规模61、物业管理规模500万m2以上。2、物业管理规模200~500万m2。3、物业管理规模不足200万m2。642二、企业经营年限41、企业经营10年以上（含10年）；2、企业经营年限5~10年（含5年）；3、企业经营年限5年以下。431三、省优、市优小区51、管理的小区获国优、省优，每一个项目加1分，累计不超过5分；2、管理的小区获市优，每一个项目加0.5分，累计不超过3分。53合计得分15评委签名：日期：目录第一章总论11、项目名称及承办单位12、编制依据43、编制原则54、项目概况65、结论6第二章项目提出的背景及必要性81、项目提出的背景82、项目建设的必要性9第三章项目性质及建设规模131、项目性质132、建设规模13第四章项目建设地点及建设条件171、项目建设地点172、项目建设条件17第五章项目建设方案251、建设原则252、建设内容253、工程项目实施33第六章节水与节能措施371、节水措施372、节能措施38第七章环境影响评价391、项目所在地环境现状392、项目建设和生产对环境的影响分析393、环境保护措施……404、环境影响评价结论……………..……………42第八章劳动安全保护与消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防设施…………...45第九章组织机构与人力资源配置461、组织机构462、组织机构图46第十章项目实施进度481、建设工期482、项目实施进度安排483、项目实施进度表48第十一章投资估算及资金筹措491、投资估算依据492、建设投资估算49目录第一章总论 1第一节项目概述 1第二节可行性研究的依据 3第三节可行性研究的范围和内容 3第五节技术经济指标 4第二章项目背景和建设的必要性 5第一节项目提出的背景 5第二节项目建设的必要性 7第三章 需求分析及服务规模与标准 9第一节 需求分析 9第二节 服务规模与标准 10第四章 项目选址及建设条件 13第一节项目选址 13第二节 项目区自然条件 13第三节 项目区社会经济条件 18第四节 项目区基础设施状况 20第五章 规划设计和建设方案 23第一节设计依据和目标 23第二节规划方案分析 25第三节建设方案 31第六章 消防 46第七章 环保和劳动安全卫生 47第一节环境保护 47第二节劳动安全卫生 48第三节建议 50第八章 节能分析 52第一节概述 52第二节节能设计依据 52第三节能耗分析 53第四节节能措施 PA