中国印刷产业的发展现状与趋势(XXXX-03-04)

中国印刷产业的发展现状与趋势陈广学

华南理工大学轻工与食品学院制浆造纸工程国家重点实验室数字印刷与绿色包装学术团队华南理工大学前言—近年来我国印刷业的总体发展概况中国印刷业发展的现状与趋势中国印刷业发展前景展望

结束语主要内容1.总体发展概况——中国印刷业近年来（2006-2011）取得的成就说明：2006—2010是中国的“十一五”计划的5年间。2011—2015是中国的“十二五”计划的5年间。2006—2011是“十一五”计划完成的5年和“十二五”计划的第1年。SouthChinaUniversityofTechnology印刷产业规模迅速壮大

截止2011年底，全国共有印刷企业10万余家，从业人员370多万人，印刷业总产值已达8500亿元，约占全球印刷业总产值的15%，产业规模接近全球第三。

2006—2011年总产值的平均年增长率为19.16%.1.总体发展概况——中国印刷业近年来（2006-2011）取得的成就SouthChinaUniversityofTechnology

表1.近年来中国印刷业发展的相关数据年份企业数量从业人员(万人)总产值（亿元）年增长率（%）200690000390.00360020.00200799787340.50440022.222008102043326.13574830.642009101566378.31636810.782010104414366.37770721.032011102484370.45850010.29SouthChinaUniversityofTechnologyFig.1

6年来中国印刷业总产值增长情况

SouthChinaUniversityofTechnology印刷产业布局逐步完善

我国构筑完成了依托粤港出口的珠三角、发挥综合实力的长三角和整合出版资源的环渤海三大印刷产业带，三大产业带的印刷总产值已占全国3/4以上。东北和中西部地区梯次承接转移的格局也已形成。

1.总体发展概况——中国印刷业近年来（2006-2011）取得的成就SouthChinaUniversityofTechnology珠江三角洲(广东+香港+澳门)长江三角洲(上海+江苏+浙江)环渤海地区(北京+天津+河北)东北西北中部西南高新技术广泛应用

多色、高速、自动、联动等先进印装技术和设备在我国得到了应用，数字印刷以及信息管理技术发展迅猛，我国印刷业的现代化水平显著提高。

1.总体发展概况——中国印刷业近年来（2006-2011）取得的成就SouthChinaUniversityofTechnology竞争能力明显增强我国涌现出一大批具有相当规模和竞争力的优势企业，印刷业出口加工产值持续增长。

不久前，德国德鲁巴国际印刷展览会上，中国参展面积超过1万平方米，超越日本和美国成为展会的第四大参展国；中国有239家参展企业，仅次于德国本土。

1.总体发展概况——中国印刷业近年来（2006-2011）取得的成就SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势

2.1

印刷数字化迅速普及，数字印刷快速发展

(1)印刷数字化发展情况

中国印刷业在“十一五”期间的数字化改造进程加速，印刷工艺流程中逐步引入了更多的数字化技术。包括数字印前图文信息处理及CTP技术的应用、色彩管理软件与数字打样技术、数字化流程管理系统、数字化印刷图像质量检测与控制系统、

ERP系统的应用等等。

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在数字印前系统的发展方面，可以从CTP

装机量及CTP版材的使用量上来分析。CTP系统的应用

CTP技术将传统模拟制版转变为数字制版，是印刷企业在数字化方面的一次质的飞跃。CTP已经成为我国印刷业不可或缺的关键技术，与数字化生产流程和色彩管理共同构建出印刷数字化的全新架构。

2006年—2011年我国CTP设备的保有量增长情况如图3所示。

SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势Fig.2我国CTP设备保有量增长情况SouthChinaUniversityofTechnology版材的消耗量

在CTP版材的使用量上，2011年全年国内CTP版消费量占到了胶印版材消费量的46%左右，增长幅度十分明显。根据2011年之前的统计数据，以及对2012年后使用量的预测数据，我国CTP版材消耗量如图3所示。

SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势Fig.3中国CTP版材消耗量的统计和预测

SouthChinaUniversityofTechnology数字化工作流程的应用

数字化技术在印刷工业中的应用，必将打破印前、印刷、印后的各个环节，使印刷流程成为一个无缝的整体，而数字化工作流程在其中扮演着必不可少的角色。“十一五”期间，我国印刷企业应用数字化流程的数量迅速增多。根据调查和分析，到2011年底，大概有70%左右的印刷企业应用了数字化工作流程。SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势(2)数字印刷发展情况

随着数字印刷技术的日益成熟，数字印刷在中国的发展非常迅速。表现在其应用领域不断拓展，应用比例逐年增长，应用水平逐年提高。2006年6月～2007年5月：新装喷墨成像数字印刷设备5480台。2007～2010年：数字印刷设备的装机量年增长率均在30%左右。2010～2011年：数字印刷设备的装机量年增长率达到40%以上。

SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势

数字印刷技术加速融入传统印刷产业。全国百强大型印刷企业中，已有1/4的企业引入了数字印刷方式生产，有的是传统出版物印刷企业引入数字印刷设备，建立数码印刷中心开拓新的业务方向；有的是包装印刷企业尝试应用数字印刷技术，增加新的服务方式，改良业务流程。数字印刷的触角已进入广泛的印刷领域。根据InfoTrends发布的中国大陆按需印刷市场的数据，可绘制出2006～2011年中国数字印刷产值增长图，如图4。SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势Fig.4中国数字印刷产值增长图

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2.2

环保意识的争强及绿色印刷的推行

实行绿色印刷，强化低碳环保意思，是实现印刷业可持续发展的必然要求。中国印刷业在政府部门的指导和相关工业部门的配合下，采取了许多积极的措施，大力提倡绿色印刷理念，积极推广绿色印刷技术。具体措施：按照政府部门制定的产业宏观调控规划，调整和优化产业结构；严格实施对新上项目的环保评估，提高了新建企业准入的门槛；SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势淘汰生产方式落后、污染环境严重、能耗高的印刷生产能力，促进印刷技术上水平、产品质量上档次、经济效益上台阶；依靠引进、消化和自主创新相结合的方式普及推广了一批国家重点鼓励发展的新产品和新技术，从根本上减少传统印刷方式对环境造成的危害。实行绿色印刷，强化低碳环保意思，不仅是企业应尽的社会责任，也是实现印刷业可持续发展的必然要求。SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势我国在“十一五”末期提出实施绿色印刷，将其作为调整产业结构、提升产业集约化程度的推手之一。实行印刷环境标志，完善绿色印刷评价体系，推行绿色印刷标准和规范，优先开展中小学教材绿色印刷工作，并逐步向政府采购的印刷产品及食品药品包装印刷等领域推广。这些要求被列入“十二五”计划中，并逐步得到实施。从2011年秋季学期起，全国将有30%的中小学教科书实现绿色印刷。到目前为止，全国已有103家印刷企业获得中国环境标志产品认证。

SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势

2.3印刷质量管理和认证体系逐步建立，印刷企业集约化程度加强（1）质量认证和标准化的实施加快

“十一五”以来，我国印刷企业对印刷质量管理和认证体系的建立更加重视，规模以上企业一般都通过了ISO9001质量管理体系认证，建立了规范的质量管理体系。采用数据化、规范化、标准化的方式进行生产管理成为我国印刷企业提升核心竞争力的主要方式之一。

SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势

“十一五”期间，我国印刷业开始实质性参与国际标准化事物，由中国提议并牵头的ISO/TC130/WG12国际印后工作组顺利组建并开展工作。“十一五”期间共完成31项标准的制修订，尚有23项标准在制定中，10余项标准在立项程序中，有445个次企业参与各类标准的制修订。通过G7等印刷质量认证的企业越来越多。

SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势（2）印刷企业的集约化趋势明显

从近年来我国印刷业发展的相关数据可以发现，尽管多年以来我国印刷业年总产值大幅度增长，但企业数量并没有明显增多，甚至还有所减少。见图5.2001年：全国印刷企业数16万多家2011年：全国印刷企业数10万多家SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势Fig.5中国不同年份的印刷企业数量SouthChinaUniversityofTechnology根据2011年统计数据，2400多家规模印刷企业创造了中国印刷业一半的产值，而其占中国印刷企业数量的比例仅为2.4%。可见，我国印刷产业正在经历从分散经营到规模发展的阶段，规模企业已成为中国印刷业发展的主力军，中国印刷业的集约化程度已大幅提升。SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势

（3）印刷园区建设方兴未艾

“十一五”期间，全国各地印刷产业园区建设迅速崛起。截止2010年底，全国共有17个省市建设了总计58个印刷园区。印刷园区总投资额209.77亿元，共有1050家印刷企业入驻，占全国1%，印刷产值217.25亿元，占全国2.82%。说明印刷园区建设在培育产业集群、实现跨越发展方面起到了重要的作用。SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势2011年以来，国家级印刷包装产业基地和创意印刷示范园区建设的步法也开始加快，目前在上海、西安、山西等地已经挂牌成立了上海金山国家绿色创意印刷示范园区、西安国家印刷包装产业基地、中国创意设计包装产业园，广东、武汉、天津等地也在加快筹建国家级印刷包装产业园区。

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2.4印刷与文化创意结合展现新活力，印刷专业人才培养体系逐步完善

(1)印刷与文化创意的结合

印刷企业要生存发展，要么走低成本路线，要么走差异化路线。在印刷中融入创意及文化元素，是推动产业结构调整，加强自主创新的重要手段。SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势总部位于深圳的雅昌集团有限公司，创造性地实现了传统印刷与现代IT、文化艺术的完美融合，创立了中国最大的艺术品门户网站，建立了世界最大的中国艺术品数据库和中国最大的艺术数字出版系统，连续荣获多项国际印刷大奖。其独特的“印刷＋现代IT技术＋文化艺术”的商业模式，将企业的经营战略和社会责任有机结合，为创意文化产业探索了一条新的发展模式。SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势我国骨干印刷企业创建专业博物馆和文化创意园区热情高涨。近年来，由企业自主建立的印刷博物馆或文化创意园已有20多个。这些专业性印刷博物馆和印刷文化园区的筹建，将有助于弘扬中华民族辉煌的印刷文化，彰显我国印刷业的发展成就，推动印刷业的科技进步，提升企业的创意设计能力乃至企业自身的文化建设。

SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势(2)印刷专业教育与人才培养

我国印刷产业的高速发展以及先进装备和技术的引进，对印刷专业人才的培养提出了更高的要求。为了满足产业发展对人才的需求，我国教育届承担起了应尽的责任，在建立适应新形势的印刷专业教育和人才培养体系方面，开展了卓有成效的工作。

SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势

据统计，目前我国开展中等和高级印刷职业教育学校有100余所，普通高等院校开办有印刷工程本科专业的学校有25所，可招收和培养印刷专业硕士研究生的院校有20余所，可以招收和培养印刷及印刷专业方向博士研究生的院校有6所。可见，我国基本建立起了学历体系结构完整，可满足不同层次的人才需求的印刷专业教育体系，对于保证我国印刷技术和产业的快速发展，促进我国由印刷大国向印刷强国转变提供了人才保障。SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势2.5存在的问题：

尽管近年来中国印刷业的发展非常迅猛，但是，它也面临着不少问题和挑战。

产业集约化程度仍然偏低。

自主创新能力后劲不足。新兴市场开拓能力不强。行业整体素质有待提高。印刷管理信息化有待加强。SouthChinaUniversityofTechnology2.中国印刷业发展的现状与趋势3.中国印刷业发展前景展望

中国的经济正处于快速发展阶段，根据印刷和包装产业与国民经济发展的相关性规律，中国的印刷发展前景应该是被看好的。从人均印刷品消费额和人均纸张消费量两个数据与发达国家的差距，可以看出中国印刷业还有巨大的发展潜力。

中国人均印刷品消费额不到美国和德国的1/10。中国人均纸张消费量仅为日本1/5,美国的1/6SouthChinaUniversityofTechnology

3.1从“十二五”规划展望印刷业的发展前景

“十二五”规划（2011年—20115年）是政府主导，各相关工业部门和企业参与，经过科学论证和有组织实施的产业发展规划，具有很强的可执行和可实现性。因此，通过去年颁布的中国印刷产业“十二五”规划，来展望未来几年中国印刷业的发展，是相对较为准确和可信的。分如下述几个方面加以介绍：SouthChinaUniversityofTechnology3.中国印刷业发展前景展望

(1)政府对印刷产业的重视和扶持

在政府推动文化产业大发展大繁荣的形势下，印刷业可享受到前所未有的政策支持和资金扶助。根据规划，“十二五”期间，我国文化产业要实现跨越式发展，并在2016年成为国民经济支柱性产业。作为文化产业的一个重要组成部分，印刷产业尚有很大发展空间。不少地方政府把印刷业作为重点发展产业，纳入国民经济和社会发展规划，采取有力的扶持措施，为加快印刷业的发展提供了良好的市场和政策环境。

SouthChinaUniversityofTechnology3.中国印刷业发展前景展望

(2)“十二五”规划的总体目标

到“十二五”期末，从印刷大国向印刷强国的转变取得重大进展，争取在新闻出版业中提前实现强国目标。在“十二五”期间，我国印刷业总产值增长速度与国民经济发展基本保持同步。到“十二五”期末，我国印刷业总产值预计超过11000亿元人民币，成为全球第二印刷大国，使我国成为世界印刷中心。SouthChinaUniversityofTechnology3.中国印刷业发展前景展望

加快国家印刷示范企业建设步伐，培育一批具有国际竞争力的优势印刷企业。到“十二五”期末，产值超过50亿元的印刷企业有若干家，产值超过10亿元的印刷企业超过100家。

以中小学教科书、政府采购产品和食品药品包装为重点，大力推动绿色印刷发展。到“十二五”期末，基本建立绿色环保印刷体系，力争绿色印刷企业数量占到我国印刷企业总数的30%。SouthChinaUniversityofTechnology3.中国印刷业发展前景展望

以数字印刷、数字化工作流程、计算机直接制版（CTP）和数字化管理系统为重点，在全行业推广数字化技术。到“十二五”期末，数字印刷产值占我国印刷总产值的比重超过20%。

“十二五”具体目标阐述：1）关于绿色印刷。“十二五”规划提出的绿色印刷总目标，为绿色印刷的实施指明了方向。毋庸置疑，低碳、节能减排已成为印刷行业未来发展的最大方向。

SouthChinaUniversityofTechnology3.中国印刷业发展前景展望

2）关于印刷与文化创意。创意大大激发了印刷的活力，越来越成为印刷的灵魂，是印刷的核心价值体现。预期今后创意印刷将拥有较大的发展空间。

3）关于数字化印刷。数字印刷是数字技术催生的新的印刷方式，印刷数字化则是用数字、网络等高新技术全面改造印刷生产、管理、经营全过程。数字印刷和印刷数字化将成为我国印刷行业发展的重要方向，带动我国印刷业升级换代。SouthChinaUniversityofTechnology3.中国印刷业发展前景展望

4）关于优化产业结构。政府鼓励印刷企业进行资源整合，做大做强，培育具有国际竞争力的世界级骨干印刷企业，创造一批具有国际知名度的印刷品牌。同时，引导和支持中小印刷企业做精、做专、做特、做新。逐步淘汰一批技术落后、设备陈旧、污染严重的印刷企业。进一步调整产业布局，优化资源配置，完善珠三角、长三角和环渤海三个综合印刷产业带的定位，引导重大项目向三大印刷产业带集中，提高集约化程度。同时，鼓励中西部和东北地区主动承接产业转移，培育新的特色产业群。

SouthChinaUniversityofTechnology3.中国印刷业发展前景展望

3.2包装印刷前景广阔

包装印刷的消耗量与人均GDP有直接的关联，在过去十年中，中国的人均GDP增加了近三倍。中国将在2012年成为世界头号奢侈品消费国也将拉动部分包装市场的增长。据统计，2011年我国包装工业总产值约1.3万亿元，成为仅次于美国的世界第二包装大国。

预期包装印刷市场十分繁荣，且这个市场基本不受电子媒体的影响，只能是越来越大，而不会出现衰退。SouthChinaUniversityofTechnology3.中国印刷业发展前景展望

中国作为亚太地区的重要经济大国，又是世界第一的人口大国，同时又作为世界工厂，产品生产和销售的市场份额巨大，在未来的几年，全球的印刷中心将向着亚太地区偏移，未来中国将成为世界最大的包装印刷集散地。所以，包装印刷也是传统印刷中的一个持续的增长点，并随着中国制造业的发展而不断增长。SouthChinaUniversityofTechnology3.中国印刷业发展前景展望

3.3新兴市场的开拓

(1)产业延伸

在印刷服务的基础上，对产业链进行延伸，形成一条龙服务，以满足客户多样化需求，可带来新的利润增长点。进入上游的出版行业，与客户直接互动，从选题、设计、印刷一站式服务。进行全媒体出版，将同一个内容同时发布在纸质媒体、互联网、手机和手持阅读器等媒体上。

SouthChinaUniversityofTechnology3.中国印刷业发展前景展望

进入下游负责印刷物配送的物流业，客户需要把最终产品送达客户的手中，印刷企业就应该开拓物流网络，形成从出版到配送一条龙服务，便捷服务必然会留住客户。

(2)创新印刷

印刷电子。印刷电子是通过印刷的方式，把导电油墨印制与承印物上形成导电的线路的技术。印刷电子是未来信息技术产业发展的革命性技术，全球印刷电子产业将很快进入高速成长期，有必要加大投入力度，开展印刷电子产业技术研发。

SouthChinaUniversityofTechnology3.中国印刷业发展前景展望

网络平台。进行网上报价、支付、接单、看色打样，提高工作效率，节省商务成本。印刷企业要习惯通过电子形式传送数据、文字和图像，意识到基于网络的通讯方式对传统印刷来说更像是一种机遇。事实证明，如果能够利用好一体化跨媒体平台营销组合，印刷也能成为一种有效的通讯媒介。

到2014年，在美国1070亿美元的商业印刷总收入中，将有310亿美元来自网络到印刷系统。因此，未来网络印刷也是一个重要的经济增长点。SouthChinaUniversityofTechnology3.中国印刷业发展前景展望

4.结束语

在“十一五”规划期间及“十二五”规划实施以来，中国印刷业取得了快速发展，到“十一五”时期末，我国图书出版品种和总印数、日报总发行量已居世界第一位，印刷业年产值已居世界第三位，2006年—2011年的年印刷总产值增速平均达到了19.16%。同时，在印刷数字化、绿色印刷、印刷质量管理和标准化等方面，也取得了骄人的成绩。

SouthChinaUniversityofTechnology4.结束语

目前，中国印刷业正处于技术升级和转型阶段，挑战和机遇并存。印刷行业形成的绿色、创意、数字化及和谐发展的理念，为印刷产业的发展打开了智慧的闸门，成为中国印刷业走向强大的助推器。在“十二五”规划的目标和政策指引下，我国印刷产业必将完成向高新技术产业转型、向集约型产业转变、向环保型产业转变、与文化创意产业结合、向现代服务型产业转变的任务，以崭新的面貌，继续保持快速发展的势头，实现“十二五”末期年产值达到世界第二的目标，在使我国由印刷大国向印刷强国的转变道路上迈出坚实的步伐。

SouthChinaUniversityofTechnology谢谢大家！

SouthChinaUniversityofTechnology谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面