房地产开发项目管理三

第一节：房地产开发项目管理概述1.房地产开发项目及特点房地产开发项目：又称为建设工程项目，具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。1.房地产开发项目及特点工程项目可分为单位工程、单项工程、分部工程等。单项工程：在一个工程项目中，具有独立的设计文件，竣工后具有独立生产能力或经济效益的一组配套齐全的工程项目。单位工程：具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。分部工程：单项工程的组成部分，按专业性质、建筑部位确定。房地产开发项目特点：知识密集型；组织层次性；系统性；投资额巨大，建设周期长；整体性强。2.房地产开发项目管理的概念房地产开发项目管理：房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程中的各项实务操作。包括项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政配套协调管理等内容。其中成本管理、质量管理、进度管理是三大管理核心。2怕.房导地体产摧开家发借项转目奇管不理钩的折概吓念三镜大咬管彼理揪目痒标存之健间怎的企相伙互负关范系倘：（1）三俩大管累理目视标之粗间的对沫立赔关贪系：如果校对工鉴程质物量馆要游求朱较天高，慌就眯需阶要投洞入桥大文量澡资抱金；如果呀要抢时省间、绪争进谨度，势捕必会骡增加外投资奥或者使工个程质腔量下垒降；如果摩要减竭少羞投感资锻、特节腿约伶费里用，仓势悲必皆会及考谱虑降访低品项容目杜的护功购能朽要秆求鸽和丢质塔量拣标滩准。2酸.房地铃产开商发项逗目管校理的马概念三话大高管机理走目泼标低之温间颈的潜相艰互悟关队系选：（1）三逃大管剑理目笑标之滑间的统笼一吨关补系：适当增枣加杜投衔资婶数圈量，即到可加谣快项批目建贵设进任度，危缩短复工期鲁，使务项目兆尽早导动工洪，投狡资沸尽仆早敏回挠收牵，神项敬目污全设寿砌命屡周法期舰经烈济庭效仅益缘瑞得析到谁提叫高；适当提杜高岂项舟目闯功芝能捆要冻求手和滑质败量苏标渴准，能玻够节豆约项目盛动用池后的延续凶费、考周转是费和魂维修档费，从羡而获顽得更奋好的甜经济超效益陵；如才果桥项址目进度违计划吼制订知得既缴科学西又合皇理，使笼工程郑进展播具有主连续煮性和略均衡痛性，激不但可誓以唯缩还短晒建造设任工愤期，恒而才且有露可服能膀获扮得使更竿好喘的著工崖程鬼质仿量昼和臂较醒低浆的狮工椒程氧费辆用已。3蕉.房地保产开伟发项弹目管留理的层迷次缝体幼系业主算方的项挖目管静理工币程料总坐承壤包保方的高项坦目邪管屯理监丛理铜方的项甘目管赏理设蜻计耻方的项贸目管扛理施工谅方的程项匆目子管拜理供货迹方的只项杠目旧管叠理社会颠环境什方的消项游目饥管急理业主方的管理总承包方的管理监理方的管理设计方的管理施工方的管理供货方的管理房地产开发项目社会环境方的管理反馈服务使用4邀.房地组产开光发项彩目管灰理的水任务施熟工地企承业缴的穗施秆工桃管谎理：对称合同郊规定帐的标声的内销容进趟行工瓣程建依筑生置产的跑管理壳，包劳括作业姜计划遗管理亿、劳角动管忙理、旺安全脚管理负、现绪场管问理、隶质量翅管理舍、进忆度管仆理等露，走其影目刑的局是推按湿时废保怠质妻地蒙完望成范承挂包盛的倚施穷工瓜任淡务酸，尼获抛得邪承禽包煮利场润锄。房地蚕产开赤发商垂对开旋发项皱目的废管理：苍对幸已侍发代包乎建鲜设岁工突程荡整伸个么施供工蒸过们程顿的苦管歼理栏，纷包抖括精对工程竟质量堵、工齿程进填度的痕控制陈管理飞，工价程施稿工队坚伍的经组织陪管理，叫对趟施析工恳过破程席中狗可驶能际出搏现华的各种脊问题艳的处纲理等控，颗目接的苹是瓣确筋保肥工桌程送项朱目馅按能合首同确计局划献完妨成妈，蚂保辛证炉项燃目长开窑发碑的镰经它济锯效榆益调。第二修节：泡房地她产开纺发项猴目质积量管凑理1.工芦程沫项导目报质免量捧管骂理淹的特点影响降因素愁多质量波动爱大质量变异寨大质火量隐蔽横性终检越局限位大2旷.质邻量徒管偷理横的泥主蝴要乘内辱容施工赵前的尘准绞备庸阶吓段对施参工队误伍用及叛人潜员质量演的控迟制；轧对工呆程所劝需原材康料的质革量控欠制；馅对施杯工方赢案、方理法集和裹工烈艺的控立制；鸡对施皂工用机械研、设察备的质予量控注制；棚对施侦工环陈境藏与旷条擦件方爷面太的表质除量筛控企制腹；隙对测量疲基准馆点和侍参考往标高的挑确就认巡寿及框工谦程挤测俘量跌放悬线评的衔质乐量克控殖制昏。施冤工木过己程膏中的质移量管蓝理对施韵工承结包单翻位的质柴量摇控君制遥自读检粗系臭统雕进洲行逆监召督；在铜施工部过程级中进秘行质量策跟踪金监控；橡会诱同养建区设矮监烦理闭单你位神审杀查桶设露计缠或枪承茎包誓方啄提怀出额的工些程蒜变羞更塞或从图烟纸炒修旧改；对幸重要煮的承症重裤结中构钞进贝行侧检翻测碰验杏收；参型加给慨排水不、电四器安议装的试权通酷水府、旷试尖运僻转等绢工药作桌；粉参勺加沉工签程绪质港量短的评撞定行和减竣岔工夜验辉收工作纱；认传真做喝好施工淹日记；扫对沉降天有观悔测要狱求龟的活定称期纵观宴察甘；角监临督磨和注协诸调多施煌工薪企佣业降做办好文志明慰施气工述、布安疏全婶施盗工承包单位开工准备承包商提交开工报审表项目监理机构审查开工条件批准？分项分部工程施工承包单位自检（上面所列）承包单位提交报验申请表项目监理机构检查质量合格？项目监理机构签署报验申请表承包单位完成单位工程或分部分项工程承包单位提交报验申请表项目监理机构检查验收合格？项目监理机构签署报验申请表返工否返工否整改是否是是进行下道工序3巾.项目月工程肠质量趁管理煤的主兰要途偿径和凑方法3.拿1房美地炸产讲开错发萝项研目缠在清施屯工弹阶且段酸进猫行像质雕量预控牛制到三目种梅途裙径审核咽有关穗技术贺文件钓、报漂告或听报表现场跟质量敌监督现泽场绣质僵量狱检蛋验3.惊2房砖地壳产叛开幅发黎项饮目古工读程枯质痒量持控态制贯常凤用唱方理法排列舍图法各：若久干陈个直方拳图分别奔表示顶质量影唯响编因互素的项致目，羊直方亏图的职高度泽则表个示影响滑因素址的大挥小程拣度，按桂大小深顺序善从左柴向右进排列华，曲者线表沃示各扩影响两因素巾大小树的累誉计咬百远分逼数。P2燥56图9蒜-打3。因金果缠分滥析惯图训法树枝泻图、便鱼刺花图、竞石川忙图，伙把问怀题标菜在“超鱼头槽”，恒再划表出质鸣量过距程阶咽段主凡干线起（“端鱼骨让”）踏。P镰2夕5咸7图9-妙4。直方舍图法SP狡C图法4.施工姻阶段色质量启监督史控制海手段旁储站般监偿督测影量试梅验指沈令岭文详件规剑定质量闯监控颜工作件程序利裤用支跳付总控每制废手推段5.房赠地烧产牢开罪发涛项匪目激的庙竣执工弟验白收5逃.事1竣姓工耻验顾收数的岭范童围小及绝依森据范围潜：凡房拦地产埋开发仍项目必勒须巴按滚批艰准田的挽设膏计凯文勤件背和挪合屠同虾规查定惹的恢内牛容辨建模成，鬼还应验壳收土津地使际用情孩况，以领及单项岂工程俩、市虽政、拿绿化姜及公保用设啄施等磨配套辰设施项目悠等。依碎据悉：批准略的设计苍任务贸书、初步躁设计越方案、技展术蛛设吨计恰文帐件、施工崭图、设食备按技代术熊说竟明锹书、有关嘱开发饰建设酷的文兄件、伪现坛行霜的施犯工桶技斗术唉验栗收蔽规匙范、施工雾承包碰合同等吹。5.娘2竣工睡验收蓝的要枯求所有棍建设欺项目祥按批居准的小忠区辟规答划和有准关专鼻业管理卸及设脚计要待求买全饥部验建满成迫，筑并脑满外足遮使蛙用狼要液求取。住宅踪蝶及公巨共配垦套设闸施、低市政帜公用夸基础躁设施奋等单项混工程瓜全部喝验收猪合格，并高保证丸验收纷资料有齐全糕。各类京建筑爸物的喘平面纯位置栏、立逢面造筑型、堤装饰梅色调升等符合权批准象的规需划设孙计要须求。施过工抹机救具扔、临临妙时监工呆程完、扇建范筑滩余腾土逝、讽剩昼余毙构到件蒙全讨部对拆石除芒运被走径，达尺到许场比清探地炮平，有隆绿化李要求光的项德目，肝要按绿轨化设斑计要嫁求，字做到丸树活蠢草清颈。5.们3竣工己验收牛程序道及内怀容验俭收程序：验咳收准韵备、跳初步援验收等、正球式验蜘收。竣工赵验收报召告右书静及童附弓件：紧竣加工盟验只收宜报秒告够书牵、升附无件弊。竣酬工采验酒收鉴鉴定锄证乎书。5宪.离4竣工肆验收圾的组堡织一般尝由地势市级挤主管羽部门—牛—工企程挨质应量材监曾督材站组织已验收术。验申收谜委脸员衣会或洒验省收附小标组景通茧常者由开拢发骄商、施工批单位、设计袖单位、物龟业摆管果理弹公散司及购房捆客户参粮加坑，商还谦有计划么、建奸设、挨银行丈、环谣保、起消防等有乌关部企门人忍员。第三旅节：扰房地兴产开佩发项击目进魄度管柿理1.项米目询进铸度慢管辞理吐的博概么念房地程产开年发项土目进度呀管理：梦对吓开糟发非项县目雹各令建肢设位阶趴段蛛的寸工屯作碌内毕容薪、龙工鞭作超程乌序医、愤持土续吼时巾间纺和浪衔摧接吹关辨系编且制把计贫划，诸并截将纳该刷计叙划付诸盯实施，且脸在实楼施过岸程中经光常访检杠查实际吵进度钟是否凡按计已划要两求进惨行，拜对出头现的您偏差竿分析华原因煮，采江取补鞭救膝措统施倚或暖调怪整坟、私修轮改首原痕计洲划，谱直忧至昼项缺目闭竣创工锁、射交猾付守使谁用影。房地旨产开浅发项连目进汗度管稳理有三个搁阶段：项外目参可概行错性需研止究撒及傻立纯项捡阶赴段、项跑目伶建笨设汗阶柔段、项锐目押交被付材使释用忧后捎的惧适弊用弹阶梢段，厨其浅核扎心师内漠容牌是己项内目响建烈设贴阶帖段肚的患进蠢度得管潮理学。2芦.影丛响秒项菠目挨进野度家的描因馆素猫分悄析人的旨因赚素隆、技术因率素肝、材罚料设巩备启与风构井配队件得因门素核、施岭工袜机渐械申设羞备因潮素皂、资金因素皇、水文附地质漏气象怜与自梨然灾摇害等沉自请然缠环悔境女因它素食、政治袜经济等社烛会环坟境因伙素、撕其他石不确蕉定因启素等策。3拿.项棚目监进枯度沈管必理笨的活主突要辨任多务设循计茶前虫的峰准疾备俭阶同段古进狡度泰管毛理热任艇务脏：确定工客期知总傲目躲标；晚编少制朝项挑目总进张度计彼划；编悄制准隔备阶肿段详悉细勇工航作纱计命划，单并控发制佩该敲计孔划颠的孕执考行；施双工现惰场售条隶件爪调猎研麻和涉分窝析等。设必计愚阶偶段共进系度育管残理想的国任遥务炉：编制设例计神阶团段泉工唤作遍进毙度鸽计产划，控曲制其辩执行侦；编拴制详蚁细的出菜土停计顾划，并锹控制抬执行贞。施讲工桶阶食段绵进宿度藏管裂理愉的租任奇务痛：编易制施工撕总进表度设孕计并爆控制乒其执左行；碑编检制躁施疤工年云、旺季辽、崭月平实堡施吵计倾划，并药控制葱其执傅行。4.项魔目看进垄度猛管雨理延措踢施组溜织措施技路术措施合瓣同措施经济措福施信息侄管理措施5俭.项目仪进度狗管理咐控制咏方法—网扑络茎图针法基伏本绪原累理桨：将项候目的享全部长建设脆过程分间解修成州若得干阳个粥施掌工狡项脖目，按沉照各植项工如作的觉展开穷程序咱和相谜互制船约、御相互拣依赖乔的关长系，译将其效绘鸦制理成粮网漫络嚼形驱式。通为过向网忽络舅图时间救参数耳的计愿算，涛找出震关键吉线路，即导可以鉴根据绕绘制政的网茧络图酬计算晋出工臭程中聚各项芒工作剃的最早古和最槐迟开师始时域间，刺从匹而片可警以宇找劫出白项阻目康的凳关塑键驶线陡路室。5.项目茅进度遭管理里控制别方法—网络表图法基潜本附原兵理吊：利用渣最优渴化原距理，不断秧改进鲜网络峰计划牺方案宫，并寻阁求其解最优取方案定。网络恭图可墨以根酷据项身目进贸度中剩遇到陡的实墓际淹情抄况性，壶调杆整积计匪划拒，使得庸网络鼻图滚幕动起经来，盟即与摆实际为环境档紧密饺结合手，以惩保证务项目免时间制效益诱和经码济效中益。横索道剑图证表终示堂进蜘度眨计劝划网舅络未图6.房地齿产开旁发项姐目进坐度管是理系晚统建设单位进度控制设计单位进度控制施工单位进度控制施工总进度计划单位工程施工进度计划分部分项工程作业计划任务单或承包任务书作业进度实施监理单位进行控制第四劲节：但房地院产项陆目成推本管袜理1.概念房肿地暖产僻项惑目币成免本帽管悔理误：具体巷来说希就是尽在投蹈资膀决烫策铺阶跨段领、申设粮计衔阶躬段树、裹开锣发法项兔目泊发惕包涛阶困段极和证建废设中实奖施帝阶疏段，把劣开发汪项目巨的投寺资控熟制在瞒批准闻的投在资筒限送额守以洋内，底随衣时纠婚正朝发堤生的的政偏劲差，确势保开聚发项湾目投设资管辽理目朴标的伙实现咐，力映求在尼开发捡项目杀中合块理使恼用人力碑、财挨力、童物力，以摇获得牙良好艰的经厌济秘效傻益锹、尿社村会识效愚益梦和尤环乏境震效昌益。第玩四吐节删：创房鹅地业产灭项勺目饺成拿本念管微理1.概念房地鹅产开缎发项穿目成睁本：骂是指洁项目春建设刑、销程售过哪程中僚所花怒费的架全部因费用碑，包竿括开朵发成住本和垒销售研成本镇。开拨发泥成刊本主猜要原包泽括土地身费用、前期混工程膛费、建冒筑暮安角装霞工馒程滤费、基础贯设施窃费、公差共首配杏套扑设洒施暑费、开奥发槽间隐接垒费、财务趁费用等梳。销售劲成本主要兴包括皇销售蜡房屋发的广誉告、代理每等费迁用的支幕出，稳一般亲为总桐销售垃额的2～4%。2窃.房泉地违产爬开蛾发没项北目荣成拐本族管御理原则设置科英学尘的成搬本脆管史理革目编标设计艇阶段投资芝控制彼是重戴点变被算动控汇制为主吧动登控表制经丛济市与类技何术而结娘合是遥成桶本睁管妥理汽的故高幼效电手警段3.房地序产开筐发项洁目成锤本管悄理的经主要锄内容策划济、设叨计阶相段的策成画本挤管牵理田：策铃划阶段塘（寻颤找项喊目、红市场朽调查挑和投我资评仇估）音、设吴计阶照段榆（籍重看视哈设茧计被前蛾的驳投废资偿估魄算伸、骄重乒视酒方米案期的哨选渣择浴）成。发包胃、施与工阶着段的疼成别本妇管剂理董：发弟包骑（项鹊目仍总沾发端包厕、候建棒安甚工兔程滑及痕设穷备塘采阀购凝发密包俊）邻、施工阶姐段盯。销界售晋阶锻段的成童本管迅理：歌房地惩产销售颗广告鸦支出窃费用。第五梳节：舅房地呢产开惰发项哑目其冻他管授理1.开发根项目井合同租管理项剩目观合温同侄的特点：合茎同标逼的缘瑞物喇的忧特孟殊毅性；扇合匪同执行遗周期龄长；忘合猜同内容腿多，期涉读及范兆围蕉广；熔合英同风守险范大。项目商合同划的作此用：烂明乏确保开慎发讽商咐和摸承许包蓝方政在虽项晃目郊实押施贞中禽的权利焦和义美务、项葬目实麻施阶露段实鹅行社见会监理从的依村据、项下目实夺施的法律发依据。1.开健发逆项满目婚合锅同滥管玩理项目居合同因的分类杜：如按膀签暗约木各漠方台的常关小系可以来分为咽工程壳总承穗包合港同、撇工程阁分包鞋合同汤、转断包合锡同、露劳务旧分包削合同度与联牲合承狂包合尿同等馒；按计价盖方式州分类又邪可孙分作为举固躺定不总芝价倒合茶同航、览计惭量签估捏价悬合潜同索、秆单落价贪合记同翠、缝成摇本蜂加期酬广金重合掉同漠形止式重等用。项洲目泪合察同埋管智理裳的内容推：检查纵合同怕执行座情况、逼督奋促普施缓工希企透业执行兴合同限条款、州根揉据工省程笑实湖际猛进尺度与危施亚工掏单粥位阅商乖议搅更栽改胡或辨取驶消太合贞同组中湿的某些冬条款等。2线.项目授协调匪管理做好葛市政交配套炊的协煮调染管奔理疏工焦作；协岗调合各纺承雪包合搬同报中赛有片关猾进纵度疏、弯技厕术舅配标合躲、嘉现涨场仰协丙作