律师教您如何购房

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商品房购置流程与风险防范--律师教您如何购房第一局部：购置预售商品房根本流程

商品房预售交易是当事人就正在兴建中之房屋所进行的交易行为，开发商负有于一定时期内将房屋兴建完成再转移所有权并交付购房人。通常情形，在订立合同时，购房人据以参考者，仅为开发商提供的图纸、模型或者开发商兴建的“样品房〞。至于房屋完成之实际面积、建筑材料之品质、公共设施之有无等等问题，购房人无法预先预期或预见。而这些问题往往是购房人决定是否进行交易时之重要因素。更何况，开发商事后亦可变更设计、增加公用面积，以致完工时不符合订立合同时之预期约定等问题，让房主哑巴吃黄连，有苦说不出。买房难，买期房更难。在这一局部，您可以了解购置预售商品房须知的根本步骤，对购置预售商品房形成一个根本轮廓。

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〔3〕建设部制定了?商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规那么?，国家质量技术监督管理部门也制定了?商品房销售面积测量与计算?，对商品房的建筑面积、套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积，销售面积的测量方法，计算及测量偏差都作了相应规定。最新公布的?商品房销售管理方法?与?商品房买卖合同示范文本?均规定商品房可以按照套内建筑面积或建筑面积计价。商品房建筑面积是指层高在2.20米〔含2.20米〕以上的房屋外墙水平投影面积。套内建筑面积由套〔单元〕内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三局部组成。

3.1计算全部建筑面积的范围：

3.11永久性结徐构的币单层飞房屋你，不桶论其强高度材均算帆一层究，按爬其外旬墙勒裁脚以清上外找围水搬平面在积计防算建阿筑面攀积；范多抽层房登屋按难各层劈建筑艳面积胳的总涝和计维算。

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四、预售登记

?中华人民共和国城市房地产管理法?第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案〞。只有经过预售登记备案，买受人对预购商品房的请求权才具有一定的排他效力，这是因为预售合同的登记备案是将物权公示手段运用于债法上的请求权，使买受人对预购商品房的请求权具有对抗第三人的效力，从而具有保全买受人请求预售人交付商品房的债权实现的作用。签完购房合同后，买卖双方应到房屋所在地的区、县房屋管理局交易管理部门办理预售(预购)登记手续。预售登记对保护房屋交易双方的权益非常重要，只有在办理完预售(预购)登记后，购房合同生效。

根据?上海市商品房销售合同网上备案和登记方法?的规定，在取得商品房预售许可证或房地产权证后，市房地产交易中心应将商品房证照信息、价格信息、部位、结构、面积等具体的楼盘信息以及经市房地资源局、市工商局联合制定的商品房销售合同、定金合同示范文本在网上房地产备案登记系统〔以下简称网上操作系统〕予以公布。

房地产开发企业和购房人根据合同示范文本拟订条款，合同经双方确认后，通过网上操作系统传送至房地产交易中心办理备案和进行房地产登记申请。

五、过户、领取房产证

预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证书后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。注意：在预售期间，转让当事人就预售合同约定的事项有变更的，如建筑设计变更、建筑面积变更等，应当签定补充合同。补充合同是预售合同的组成局部，办理交易过户手续应当一并向房地产交易管理机构提供。

在上海，根据规定，预售合同已进行网上备案的，由房地产开发企业和购房人按以下规定，通过网上操作系统，办理房屋交接手续：

〔1〕房地产开发企业在取得大产证后的七个工作日内，向市房地产交易中心申报，由市房地产交易中心通过网上操作系统及时公布大产证、商品房实测面积、“房屋交接书〞示范文本等信息；假设该商品房工程尚未全部预售，那么还应公布商品房出售合同示范文本。

〔2〕经申报后，房地产开发企业书面通知购房人办理商品房交接，并由商品房销售当事人双方根据网上公布的示范文本订立“房屋交接书〞。“房屋交接书〞经当事人双方确认后，由房地产开发企业通过网上操作系统，将“房屋交接书〞文本传送至市房地产交易中心。

〔3〕市房地产交易中心及时完成网上传送的“房屋交易书〞文本的校核，给予编号，并通过网上操作系统发送房地产转移登记申请受理书。

〔4〕房地产开发企业打印“房屋交接书〞和房地产转移登记申请受理书，并与购房人共同在“房屋交接书〞上签名〔盖章〕。

〔5〕商品房预售的购房人在办理房屋交接后的七日内，持“房屋交接书〞、房地产转移登记申请受理书和其他规定的登记材料到房屋所在地的区县房地产登记机构办理过户登记、申领房地产权证〔小产证〕。

六、房地产交付

房地产开发商须在房屋竣工后，按商品房预售合同的要求及时办理房屋交付手续，购房人凭合同及房屋交付凭证办理相关的房地产过户手续，并交纳有关费用。注意：在房屋交付之前，你首先要查阅一下预售合同有关房屋交付的约定条款，其次是房屋的验收。房屋验收是一项具有专业知识和标准的操作程序，其涉及上水、下水、房屋结构等，你可以在验收之前咨询有关工程管理方面的专家。

1.在什么情况下，房地产开发工程可以交付使用

房地产开发工程竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发工程完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。

2.在交付时，与样板房不一致时该如何处理

房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。

3.在房屋交付时，开发商应提交哪些文件

在房屋交付时，房地产开发企业应当根据?商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定?，向买受人提供?住宅质量保证书?、?住宅使用说明书?。

4.未经验收或验收不合格就交付使用的，开发商该承当什么责任

房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照?建设工程质量管理条例?的规定处分。

5.在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定

房地产开发企业应当对所售商品房承当质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于?商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定?〔以下简称?规定?〕中确定的最低保修期限的，保修期不得低于?规定?中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承当赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承当责任。

第三局部：购置预售商品房纠纷解决途径

在购置预售商品房的过程中，总会因为各种原因出现一些纠纷，解决这些纠纷我们可以采取的途径有：协商、仲裁和诉讼。协商是房产买卖双方自主积极解决纠纷的方法；仲裁是当事人双方达成自愿协议把纠纷提交仲裁机构裁决；诉讼是当事人在纠纷发生后，为维护自己的合法权益，向法院提交诉状，寻求公权力的保障。

下面，我们应该注意以下几个方面的购置预售商品房纠纷的解决。

一、在以下情形下，购房者的利益遭受了重大损害，可允许购房者解除预售合同：

1．开展商迟延交楼，在购房者起诉要求解约时起1年内不能竣工交楼的。此种迟延交楼严重违约，且1年内都不能交楼，购房者无法入住，严重损害订约目的，应依法解约。

2．开展商货不对板，所交付的房屋楼层与原约定严重不符，此时可予解除合同。但对于朝向有所变更，应视情况而定。如改变的朝向更有利于居住，通风采光更好，那么合同目的尚可到达，缺乏以构成根本违约，可通过违约金给付等手段加以调整，不宜解约。对于开展商交付的房屋面积缩水或面积加大，如超过原约定面积3%的，视为严重违约，可予解约，但如购房人已入住，从实际出发也不宜再解除。可通过调解，让开发商承当责任，对少面积那么退还价款，多面积那么由开展商主动放弃该局部价款或以本钱价收取。未超过原约定面积3%的，应视为建房过程中存在的正常误差，可通过调整购房款项加以解决。对于交付的房屋中提供的装修与约定不符的，鉴于装修是房屋的附合物，并非房屋主体，装修不符可通过评估后予以补偿，以给付违约金方式调整，不宜解除合同。

3．房屋质量存在问题，应视不同情况加以认定：如房屋仅存在轻微瑕疵，如漏水、凹凸不平等问题，可通过修补、给付违约金方式补偿业主损失，不应仅因违反合同中的一般性条款就解除合同。对于房屋存在严重质量问题，将足以影响居住者的人身平安，经有权鉴定机关确认后，可视为其不能满足居住目的，可予解除合同。

4．开展商以提供银行按揭为优惠，指定按揭银行为购房者提供贷款，嗣后又无法办妥按揭手续提供贷款。此时鉴于按揭贷款是购房者购房的先决条件，款项的交付是合同的重要条件，不能提供贷款将导致购房者给付不能，且购房者对按揭银行无选择权，其无过错，故应视为合同目的不能到达，可以解除合同。但如果是购房者自行选择按揭银行，那么开发商对按揭贷款不能办妥无过错，不应解除合同，应给购房者一定宽限期来缓解资金困难。

5．对于购房者主张开发商所建房屋环境与广告宣传不符而要求解约的，应区分不同情况来对待。如广告用语只是用“鸟语花香〞、“人间仙境〞等一般描述性用语，应视为对环境的感性宣传，无实际约束力，不应因此予以解约；如广告用语使用明确承诺，如“附近一百米内有名校〞等等，那么如未符合，一般情况只应视为违约，不应解除合同，因合同的居住目的尚能到达；但如该广告要约非常明确，如“可入上海户口〞，却又未能履行，而购房者的购房目的不仅为居住，还因受广告内容吸引，有强烈意愿要求满足广告要约的内容，此时应视为合同目的不能到达，对此种情况可以解除合同。

二、2003年通过的司法?解释?在第八、第九条规定了惩罚性赔偿责任，为商品房买卖合同纠纷案件提供了明确的法律依据，且力求最大限度的保护购房者的权益。其目的在于对商品房买卖过程中