保障房的形式及特征

保障房的形式及特征保障房是相对应于商品房的一个概念，指政府通过限定供应对象、建设标准、销售价格或租金，为中低收入住房困难家庭提供的的住房。目前我国的住房保障体系主要包括公共租赁住房、廉租房、经济适用房、限价房和棚户区改造五个部分。公共租赁住房公共租赁住房是指政府或政府委托各种社会主体，通过新建或长期租赁等方式，向城市中中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工及在城市居住一定年限且有稳定职业的外来务工人员供应的保障性住房。公共租赁住房的建筑面积低于经济适用房，单套建筑面积要低于60㎡。其供应的对象是家庭收入高于享受廉租房标准，但又没有能力购买经济适用房的低收入困难家庭。承租家庭每月可享受政府支付的相应标准的补贴。公租房的租赁期只能是5年以下。公共租赁住房的产权归政府或公共机构所有。廉租房廉租房是政府提供资金和政策支持，以租金补贴或实物配租的方式，向最低收入困难家庭供应的保障性住房。廉租房的建筑面积一般小于50㎡，主要以租金补贴的形式分配，辅之以租金减免及实物配租。廉租房主要针对的是城市特困人口，只收取少量的、象征性的房租。租户一般只有使用权。经济适用房经济适用房是指政府以划拨的方式提供土地，按照一定的建设标准，组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，制订相关的优惠政策，以微利价向城市中低收入住房困难家庭提供的可以出售的住房。经济适用房的单套建筑面积一般为60㎡左右，出售价格一般低于当地商品房市场价格的20％至30％，具有经济性、保障性、实用性的特点。2007年颁布的《经济适用住房管理办法》中明确规定：购买经济适用住房不满5年，不得出售、出租、出借或闲置。限价房限价房也称“两限”商品房，是指政府限定套型（面积）标准、销售价格，以房价限定低价的思路，限制土地出让金，向中低收入家庭提供的商品房。限价房的建筑面积控制在90㎡以下，其中1居的60㎡以下，2居的75㎡以下。出售价格一般低于周边同类商品住房的20％至25％。主要面向对象为中等收入住房困难的城镇居民家庭定向购买的拆迁户。并规定5年之内不得上市转让。棚户区改造房棚户区改造房是政府为安置因危旧住房改造或公共设施建设时被拆迁居民而建造的住房。棚户区改造是我国保障房建设的重要部分，其面向主要对象是城镇棚户及国有工矿棚户区中低收入家庭。各类保障房的比较如下表1-1：表1-1各类保障房比较类型公共租赁住房廉租房经济适用房限价房棚户区改造房保障群体中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工在城市居住一定年限且有稳定职业的外来务工人员城市特困人口城市中低收入住房困难家庭中等收入住房困难的城镇居民家庭定向购买的拆迁户城镇棚户及国有工矿棚户区中低收入家庭产权政府或公共机构所有政府或公共机构所有限制性产权，满五年可上市交易限制性产权，满五年可上市交易产权置换，一般原住户市区原有住房产权房源政府配建、在市场长期租赁住房政府配建、改建政府划拨土地，集中建设政府收取一定土地出让金，招标方式政府主导，以竞标形式将整理地块出售给开发商运作套型面积建筑面积控制在60㎡以下建筑面积控制在50㎡以下60㎡左右90㎡以下，其中1居的60㎡以下，2居的75㎡以下运营模式只租不售，政府按月支付相应的补贴只租不售，租金补贴为主，租金减免和实物配租为辅按低于当地商品房市场价格的20％至30％出售给符合条件的家庭限套型、限房价、限地价政府补助、企业投资和个人出资相结合2.2各类保障房建设的融资体系分析2.2.1公共租赁住房的融资体系公共租赁住房主要针对的是城市中等偏下收入的困难家庭。2010年颁布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中指出：有条件的地区，新就业职工和在城市居住一定年限且有稳定职业的外来务工人员也可纳入公共租赁住房的供应范围。公共租赁住房的融资体系主要包括：（1）土地供应方面，新建用地采用行政划拨，其他用地采用出让、租赁和作价入股等方式有偿使用。（2）资金供应方面，由政府主导，通过财政资金划拨、政府债券等形式直接投资，鼓励银行等金融机构发放中长期贷款，支持符合条件的企业通过中长期债券筹集资金，积极探索建立投融资平台，保险资金以及房地产信托资金参与公共租赁住房建设等融资方式。公共租赁住房的准公共产品属性和现阶段发展不成熟的融资模式决定了目前阶段财政拨款占公共租赁住房建设资金的很大比重。而地方政府财政拨款主要依赖于土地出让收益和住房公积金增值收益。虽然国家明确规定，地方政府须从土地出让净收益中提取不低于10％的资金统筹用于保障性安居工程，但是地区经济发展参差不齐，中西部不发达地区的土地出让净收益较少，导致地方政府用于保障房建设的资金比例也相对较低。此外，公共租赁住房的投资回报周期长，贷款方面能否获得实质性的支持也很难确定，因此，很难吸引有条件的企业投资。2.2.2廉租房的融资体系廉租房的主要供应对象是最低收入且住房困难的家庭。2007年颁布的《廉租住房保障资金管理办法》中指出我国的廉租住房保障资金主要来源于以下八种渠道：（1）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；（2）从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金；（3）市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金；（4）省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金；（5）中央预算内投资中安排的补助资金；（6）中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；（7）社会捐赠的廉租住房保障资金；（8）其他资金。我国廉租房资金的八大来源中，有六大来源都跟政府有关。由此可见，政府的投资占据廉租房建设资金的大部分。但是，据住建部网站数据整理，财政收入中廉租房的资金投入占的比重非常小。廉租房作为准公共产品，在国家约束力不强，廉租房又不计入政绩考核的前提下，地方政府自然对廉租房的投入不会有太大的热情。而由单位及其职工长期缴存的住房公积金，其增值收益也归职工所有。因此，公积金增值收益作为廉租房的资金来源受到质疑。2.2.3经济适用房的融资体系经济适用房的主要供应对象是城镇中低收入家庭以及住房困难户。经济适用房的产权是归个人的，但在收益权上，它又跟一般的商品不太一样。经济适用房的建设用地是由政府划拨的，并免交土地出让金，但在房屋的供应对象、建设标准、销售价格和上市交易等方面受到了严格的控制。1994年颁布的《城镇经济适用住房建设管理办法》中，第八条提到了经济适用房建设资金的筹集方法：（1）地方政府用于住宅建设的资金；（2）政策性贷款；（3）其他资金。而在2011年，住建部副部长齐骥在对2011年建设1000万套保障房资金来源中曾说道：“经济适用房和两限房的建设资金，主要由社会机构通过市场运作方式来解决”。由此可见，经济适用房的资金筹集慢慢由政府转向市场。但目前很多企业利用配建经济适用房的机会，获得贷款和土地支持，实质上却没有按照规定建设经济适用房，把获得的土地用于建设商品房或建设质量低劣的经济适用房。由此造成企业想获得国家的贷款更加困难。2.2.4限价房的融资体系限价房的主要供应对象是中等收入住房困难的城镇居民家庭定向购买的拆迁户。是介于经济适用房和普通商品房之间的一种商品房。限价房的建设用地是采取土地出让的方式，出让金一般低于普通商品房。限价房的融资主要是通过市场来解决，采取招标的方式确定项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准来建设。由于限价房没有被列入“硬性任务”，多数地方政府并不积极推进。而且除了政策支持外，政府并没有给予限价房任何资金支持。2.2.5棚户区改造房的融资体系棚户区改造房的主要供应对象是因危旧住房改造或公共设施建设时被拆迁的居民。棚户区改造主要分为四类：国有工矿棚户区改造、城市棚户区改造、国有垦区危房改造和国有林区棚户区改造。2013年国务院印发的《关于加快棚户区改造工作的意见》中指出：要通过多渠道筹措建设资金。主要通过加大各级政府的资金支持、银行的信贷