我们国家房地产企业税收环境与对策研究论文

PAGEPAGE1我们国家房地产企业税收环境与对策研究论文doubledennis完善我们国家房地产税费制度的考虑【内容摘要】房地产税费制度是房地产市场体制的主要构成部分。建立和健全房地产税费制度，对于充足发挥国有土地的效益，防止其流失，保障房地产市场健康有序地发展等都有主要的意义。当前，我们国家房地产市场的不正常发展带给我们对现地产税费制度的考虑。本文通过分析现存制度的弊端和国外相关制度的成功经历体验，提出完善我们国家房地产税费制度的一些建议。【本文关键词语】房地产税费完善宏观调控【正文】税收杠杆是进行宏观调控的有力工具，近年来，我们国家部分地区如北京，上海房价飞涨，房地产业发展，大到影响市场交易能否顺利进行，国土能否得到充足利用，小到影响城市居民能否安身立命。在这种连续高温的态势下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，以实现有效配置成为宏观调控的重点。为遏制畸高房价，给过热的房地产市场降温，税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税费改革比其他控制土地、提升利息、加征房地产税等控制房产热的办法都要有力有效。因而，完善我们国家房地产税费制度发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需，势在必行。一我们国家房地产税费制度的现在状况随着市场经济的发展和改革开放的深切进入，我们国家的房地产税费制度也逐步确立和完善。我们国家的房地产税费体系由两大部分构成，一是房地产税收，一是房地产费。〔一〕房地产税制经过1994年税制改革，我们国家房地产税收体系在税种的设置、税目、税率的调整、内外税制的统一方面逐步完善起来，构成了一套适应社会市场经济发展要求的复合税制体系。根据征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税〔包含营业税，城市维护建设税和土地增值税〕、所得税〔包含企业所得税和个人所得税〕、产业税〔包含房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税〕和行为税〔包含印花税和固定资产投资方向调节税〕。2003年10月十六届三中全会的决议中明确提出：“施行城镇化建设税费改，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。〞2005年2月26日，税务总局，财务部，发展研究中心等有关部门就〔中国房地产税收政策研究报告〕进行研讨。该会议明确了我们国家从2005年开始就新的税制进行设计，并在适宜的城市进行模仿运行。当前正积极推进以“明租、正税、清费〞为改革方向的房地产新税制的改革。〔二〕房地产费制。房地产费是指在房地产市场活动中所产生的各种费用，它是机关为房地产方面某种效劳〔管理〕或授予他方开发利用而获得的报酬，它也是在房地产方面获得财务收入的一种形式。根据有关规定，现行的房地产费重要有三类：一是作为土地所有者在房地产一级市场向土地使用者收取的土地使用费，重要包含地租，对土地的开发成本，征用土地补偿费，安设补贴费；二是房地产行政管理机关或其受权机关，履行行政管理本能机能管理房地产业所收取的费用即房地产行政性收费，重要包含登记费，勘丈费，权证费，手续费和房屋租凭登记费及其监证费；三是房地产行政管理机关或事业单位为社会或个人特定效劳所收取的费用即房地产事业性收费，重要包含拆迁管理费，房屋估价收费等。二现地产税费体系存在的问题通过不同的税种，我们国家对房地产业的发展进行着多条理的调节，但现行的房地产税种的设置，绝大部分是参照其它行业的税种，没有考虑到房地产业本身的特点，因此这些税种构造已不适应房地产业发展的客观需要。(一)宏观税制的缺陷。首先，房地产交易缺监控，税收征管难度大。一是没有普遍建立起房地产评估制度，房地产交易只能以实际成交价为准，加之法律又没有设置针对明显低于市场公允价的房产交易，有权优先收买的规定，这便为炒房了条件；二是没有严格的注册登记制度，使税务机关面对纳税人的虚假申报常无从查证。其次，“市场〞中逃避税，国有资产流失大。以行政划拨方式获得国有土地使用权但未补交出让金、补办出让手续，或集体所有土地未经征用即也是未交出让金，而直接进入市场交易，对此两种情形是采用行政处理惩罚办法还是征土地增值税,假如征,怎样计算增值额,这些都是法律的空白。第三，出让、土地界线不明，税收征免难以确定。一是两类所有权土地纳税主体难以确定。法律规定我们国家土地所有权分所有和集体所有两种，〔城市管理法〕又规定,城市规划区内的集体所有土地经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。这样实际上集体所有土地正在逐步国有化,使两类土地所有权在现实中难以确定,并使派生的土地出让、不易划清,进而影响了纳税主体确实定,详细的征免界限也难以把握；二是性质不明的房地产公司，征免界线难划定。当前很多“房地产公司〞挂靠国土部门,又是法人又得履行行政职责，具体表现出意愿，致使税务机关很难分清公司业务中哪些属于政策性“代理〞,哪些属于“自营〞项目,征免界线难确定。〔二〕微观税制的缺陷。首先，税种分布构造不合理，保有环节相对偏轻。这个环节重要调节与房地产占领者之间的收益分配，当前的构造会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高税负，助长了交易，逃税现象。其次，计税根据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差异不同甚大，导致市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税；耕地占用税，房产税，固定资产投资方向调节税都实行内外企业有别制。第三，单个税种征税范围有待扩大。一是现行税制中除耕地占用税外,其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包含集体土地及地上建筑物和附着物,这无形中丧失了对这部分房地产的管理和调控；二是城镇土地的规定中也排除了机关、团体、队、以及由财务拔款的单位自用个人所有的非经营性房地产。〔三〕税费关系缺陷。首先，房产费项目太多，征收不规范，费明显重于税。当前行政收费多缺乏法律根据，行政机关主体不一，乱收费，乱摊派现象严重。据了解北京征收的各种费有40多种，有的地方多达近100种。据调查，房地产业的收费占到了税费总额的75%以上，土地成本中，收费项目占30%，土地出让金占50%，税占20%，明显费大于税，权大于法。其次，税费并举，反复课征，双重负担。最为突出的例子是以出让方式获得土地使用权的经营者既要支付土地使用费，又要缴纳土地使用税。三借鉴国外经历体验完善税费体制的改革与建议〔一〕各国税制的共性1以税为主，费为辅。国外一般要缴纳的房地产规费仅占房地产价值的2%左右。并充足遵守“谁受益，谁纳费〞的公平原则。2重保有，轻的税收分布构造。各国土地税都由土地保有，经营，获得三征税环节构成，各国房地产权属的税收较少，而看重保有环节的征税。3坚持宽税基，少税种，低税率的基本原则。除公共宗教慈善等机构免税外，其它均为纳税对象。少税种避免了税种复杂带来的高管成本和反复征税的不公。在前两者实现的前提下，低税率实现了税负的减轻，保证了稳定的财务收入。〔二〕我们国家税费改革的建议1规范我们国家的法律体系，健全宏观税收配套体系。首先，要完善房地产税收法规。当前，我们国家税收立法的条理较低，牵涉房地产业的大多是行政法规和规章，缺乏足够的法律统一性和权威性。“有税必有法〞，为了维护市场主体的性，充足发挥他们的自动性与积极性，制订相关税收法律，依法计税，减少行政干涉。其次，建立完好而系统的房地产评估制度，即建立完善的法律体系监督下，由具有专业资人员构成的专门机构。等机会成熟悉后再建立房地产评税制度，在税务部门建立房地产的评税机构，对纳税人应负房地产税额给予法定的评估。第三，建立房地产管理机构与税收征管机构的信息沟通制度。规范的产业登记、房地产估价、咨询、工程监督、代理交易等内容的房地产效劳体系，为税务部门客观的征税信息和专业化效劳，协作税务部门搞好房地产税收的征管工作。2设计税收体系，完善微观税收制度。第一，税收分布构造合理化。看重对房地产保有的征税，开征统一规范的不动产税，强化保有课税，这样一方面能够防止业主低效率使用产业，推动房产要素的优化配置；一方面参与再分配，能够增长财务收入来源；再者，能够分担流通环节的高税负担，扼不规范的交易，；第二，改变计税根据，调整税率，扩大征税范围。以市场评估值作为计税根据，基于“谁受益，谁支付〞的原则，设置幅度比例税率如市中心地段的税率高于郊区，使计税更合理，更具监督性，收入更有弹性。城建税应以纳税人的经营收入为其计税根据以具体表现出税收平等原则。对于房产税从租与从价计征也作相应调整，使税负更公平；税率做适当调整，如适当调低契税税率，适当调高印花税和耕地占用税的税率，加大调节力度，充足发挥税收的杠杆调节作用；将农村非农业用房，纳入征税范围，对城镇内所有，使用土地和房产的单位和个人都征税。第三，改革内外有别，统一城乡税制。内外资企业所得税法的合一加快了内外资合一的步伐，实行国民待遇，营造公平竞争环境，以适应我们国家参加WTO的新情况。改革城乡有其余双轨税制，营造宽税基的税制环境，增长对所有土地的监督和调控。3协调税费关系，建设和谐税费体制。第一，清理压缩收费，简化收费项目。收费的杂乱多带来的是开发建设成本的过高，最终构成了房价居高不下的原因之一。将部分费改税，减少反复征收现象，可借鉴国外将收费项目圈定在：不动产转移手续费，登记费，公证费，对集体所有土地征收收取工程受益费〔进行一次土地投资向四周土地所有者征收的因该投资使其价值提升的费用〕，差饷〔向物业使用人收取的费用〕四类中，税费可由税务机关集中征收、集中管理、分头开支，这样能够简化办事程序，加大政策透明度，既可保证财务收入，又可稳定房价，保障房地产业的正常发展。第二，明确租税费概念，理顺三者关系。将实质上属于地租的土地使用费纳入地租体系，并做相应的更名，如土地出让金可改为土地批租金；理清税费条理，避免带给纳税人双重负担，如取消城镇土