XXXXJXXXXJ厦门北站综合体地块投资报告

2013JP02、2013JP03北站综合体地块投资分析报告地铁智能时代新都市生活报告目录第一章：地块条件分析地块区位分析规划出让条件地块四至分析地块现状分析第二章：地块价值分析区域规划分析地块资源价值地块SWOT分析地块综合价值第三章：区域市场分析土地市场分析房产市场分析区域市场分析区域市场总结第四章：地块定位分析客群定位形象定位产品定位价格定位第五章：2013JP02地块投资测算指标与开发计划收入与成本估算项目敏感性分析项目投资测算结论购地价格建议第六章：2013JP03地块投资测算指标与开发计划收入与成本估算项目敏感性分析项目投资测算结论购地价格建议地骄块看条蔽件昼分失析P主A耽R币T1地球块侍区闭位框分阵析规制划眠出橡让下条辅件地臣块够四盲至要分捧析地陵块法现竭状渠分欣析地战块像区港位以分膏析第言一及章地挡块请条今件灰分侨析本赠项铺目位酿于现厦息门功北炼站蔽岩倾兴龟路窃与叛岩肚通笼路贯交疫叉建口俗东鉴北剃侧珍。规划指标2013JP022013JP03用地位置厦门北站岩兴路与岩通路交叉口东北侧土地用途商业、办公、居住办公、商业、居住土地面积（㎡）14114.55817652.934容积率4.117.48地上建筑面积（㎡）58000以下132000以下计价建筑面积（㎡）58000132000不同性质建筑占总建筑面积（㎡）商业：21840以下（37.67%）办公：19000以下（32.76%）居住：17000以下（29.31%）其他配套：不少于160（0.26%)办公：80000以下（60.61%）商业：27000以下（20.45%）居住：25000以下（18.94%）建筑密度(上限)60%60%绿地率(下限)10%10%其他规定及要求建筑面积144平方米以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%以上规没划奶出践让绞条趁件第慎一裹章地剪块青条狱件旗分米析项目2013JP022013JP03出让方式拍卖起始价（亿元）2.7725.074起始楼面价（元/平米）47793844增价幅度（万元）300300竞买保证金554410148土地使用权出让年限办公50年，居住70年，商业40年办公50年，居住70年，商业40年规划动工时间交地之日起一年内开工规划完工时间交地之日起四年内竣工规宜划慕出辞让东条执件第街一药章地灵块膨条辟件述分矮析2013JP022013JP03第英一淹章地逐块援条企件蓬分揭析地攻块薪四缓至弃分挑析拟雀出匹让巾地兔块厦装门磨北镰站伤站续台长愁途井车贡站新偿城锄际向广变场村什民骄自须建矛房地苦块并现番状伞分酿析第耐一锄章地什块滑条猴件樱分交析目胜前颂场昆地疼已田基版本弱平简整票，遗项玩目崇周声边缓的痛岩压通另路蜘、茄岩逆兴繁路胖已助建催设挤完桌成瞧。灌政新姓路马决銮惨湾无大缺道地卸块饭价犹值货分猴析P贷A屿R眼T2区响域严规辞划酷分勇析地占块植资邪源泥价积值S裁W组O生T价善值赠分辣析地跳块看综拿合团价胀值区誓域圆规车划稀分嚼析第鹅二箭章地呼块哲价舍值兆分督析复椅合品形选态驴的娃城蓝市聋门易户怠及饿创哄意刊生抱活叨城南广场片区汽车城片区西城生活片区后溪生活片区站北生活片区中国智造片区中药城

片区交通保障设施北广场片区拟出让地块地晚块章所沫处碗厦身门馋北纱站旬片乔区键，恋以左厦丘门显北邻站筹为跨核康心与，躬打塑造酒集禁美慨区候商给贸雪讯举息磁交盘流商重落镇叹以得及债生软活断、格就华业些、医出字行旦平升衡小的遗新请城所区方，触是敢“另交嫂通绿、挺商户务暖、耗居听住虚”朽复趋合岗形织态吃的填城藏市图门摇户酿及曲创穷意哲生涂活肥城蛇。北庙站款片柳区稿规姨划幼特分点弦：通研过丸完减善孔配淘套洽，药从摆产乳业捏、谈商便贸糠等梁方懂面钢保哥障前丰纯富浅的贴人挪流怕和伴客趋源均，丹拉斤动练片理区么成请长谷。以模交息通衡枢千纽押为旷中某心腔；交当通执枢盟纽吹与壳商甚贸逼中下心哄结返合劈燕；汽解车巴、胖中可药政、I斜T等浓产殖业竞基翻础书保顾障截区刚域准长讽期吃繁腔荣酱；第护二图章地蒸块尚价鸦值顽分蔬析一掀心阔：主孤站足房趋为叫交景通脆枢亿纽津中六心贞；两错轴坛：南故北弯商待务鹿功量能绑景命观穴轴;东详西娃铁童路枝生袖态慈防勺护佩绿奏湖村景猫观茎轴略；三店片顿：核镜心戚商勉贸练服理务到片蛾区定，傻居宇住肥、磁商社贸关混司合丢片蛋区浊，诊居落住绸片激区凳；一淋环枕：片乘区匀步目行执休裕闲骨环胞道姓；七招节允点虎：商皂贸言大叶街踏、资站女点闸综悄合胃开屑发批、插商套务难办善公猛、斜商迈品回贸火易屡及弹展让示沃、糠商脸业弦街呆、需商原业清中批心畜和助街厌道疼服总务筋；北单站哄片代区闹总阶体侄规卖划辣结航构省为廊“絮一牲心两，因两购轴戴，席三孕片仰，泡一贵环莫，胳七灿节稍点疫”第肿二填章地斤块厚价笼值皇分粱析地斜块贪资谷源价罩值—交委通地前块存位盈于铜厦往门樱北拳站赞主铺站深房零北鱼侧智，弯毗鸡邻衔杏翼林绑建策设2同0撤1瓦0友J理P覆0店6地批块才与压港板务2副0育1苗0获J拥Y存0兆3地狠块黄，强西牲侧子临秩近碧圣职果附路踪蝶，纠北姐侧洒临网近野圣扮岩否路。摩与泽主指站槐房宴仅秃咫堡尺棉之贝遥掉，刺属妥于宏北额站歪片骨区损的冻核口心毫地欢带面。交厦谨门终北宣站私是辉厦茄深耐高把铁钓、取福丸厦哗高爱铁站的卡重宿要索节漫点匹，母已匀逐拾步圆成权为愈厦名门银市孕最远重属要冰的发陆律路求交恼通驻门执户蠢。支地南块盐东要面器规漂划这为矩轨湖道裙一俗号阀线询，1吸5分蛋钟晴直柴通俊岛矿内国。顽区由域按未团来谈将扬形生成骨长召途凯汽已车陕、菌高肉铁梨、街地熟铁跪、季快鹊速贵公饰交激组这成处的业立爸体倦交赞通浓系贷统肠。岩兴路岩通路岩安路圣岩路岩平路岩景路岩席通昂路第速二诵章地要块棋价托值杨分颠析地体块省资碎源价粱值—配甘套厦狱门贺北松站政以得高煤标州准扭建税设身，熔具愿有扮较咸强旬的智景喇观梦性划；遗站持前徒南释广良场年（裕时此代偿广貌场喉）叫是拴集努休塘闲棋、坐购盐物龄为割一贯体键的组大名型破市油民锋广楚场抚已蚕经似建族成。地驴块逆周骡边茄教联育半、敢医葵疗例等铜设奔施触正屯在侮逐输步沈完储善餐中刚，贵短刻期种内寒将钉依耍托爽后疼溪昌镇树配冈套季设准施末和谦集议美牺区抛的号原达有斥相深关惭设完施批。厦巴门脂邮轰件姓处樱理碌中绳心悦已铸落藏成母，申片赛区垄首望个菠商葵品债房巴项缝目触中秆骏羽四承季义阳戴光延及碎汽许车堤物汉流杰中语心类已葵建练成念，志迅岗速颈聚天集抹人滩气亩，献为杜本泽案慨提闪供趣潜饿在剧的感客借流者保基障驾。中盼骏纳四登季寄阳由光吵会续所猛主柴入洪口蚂透代视耻效仅果默图厦哪门惑北者站花主势站颜房广及脆时醒代锤广客场筝现齿状丢图中还骏·四平季纲阳谦光第气二清章地室块扎价边值害分遇析地薯块S亏W感O谣T分池析Ｓ摘Ｗ药Ｏ沙Ｔ1234Ｓ斜优欢势Ｗ坚劣门势Ｔ泪威商胁Ｏ朋机蛇会◆紧皇邻济厦坚门滴北胡站心核王心镇区裹，嚼周抽边筋将偏集器聚给大炉量杀人兴流恨；◆地误形倚方艺正谈平同整，圈利蓝于造规罚划桌施律工鹅；◆瞎区瞒域阶发临展统前袋景淘良幕好,地肚价锡较忘为圣合舰理,升凤值脖空致间罚大◆周秀边腊配却套颠尚心在览建英设散中狱，过居犯住而条件仓未宪成刘熟驻；◆秋过障于耽接辜近交膛通稍要辽道世，有销一吓定的男粉纱尘状和哥噪瞎音旦污挤染◆城柱市极经俗济预不汇断境发炕展堂，椒置狮业典刚牌性佩需欧求摘增号加妇；◆比岛叠内烤外息一抢体地化画建漂设晚先雹行真区◆追北驶站袖片态区诱建茄设户推截进迫，遭衍京生饭新吩的烧居戒住梦、毁投士资馆需拉求毒，购而涌岛趣内缘瑞可顽供咐开嘱发颗土纲地怖日费趋才减膏少游；北书站类片轻区我各常规椒划证建炼设狭进致程亦直扶接辽影妄响爽客廊户拥对冈该计片彻区浮的肢认揪可教度

权比细目优良一般较差差土地级别√自然景观√交通情况√生态环境

√生活配套√社会治安√学区情况√社会人文√增值价值√区位形象√项辜目沫处然于拔厦什门量新悼站围片辟区帖，悲拥钩有优呼良值的交剖通搜和区恢位虾优兄势，壁生慈活巨配拉套抗也垦在淹逐饲步盼完杆善源中敞；忘地雕块慢所现属多区龙域膀成慢熟垄度培在台快杆速聪提寨升鸡中额，栽区呀域沫内市有睡厦编门数西淹客清站,希B此R杨T公黎交嫩总日站猎，恋未祸来丢随聪地薯铁1号晋线喉开阶通词可转快咬速辰进翁岛麻，杯随居厦润深折铁络路轮开密通盾，趁将呈拥密有穴更等加悬便血利惑的授城筐际贷交康通蝇，套项般目吨将彼拥季有众较资好皆的支增独值前志景搞。地寒块派综陕合完价时值第矮二火章地适块音价漫值弊分再析区赴域赛市渗场轿分傍析P抛A指R羡T3土略地妨市仇场怖分殖析商民品牺住永宅伸市软场分吐析区询域市士场百发林展们趋厉势第施三泄章盐区毅域哑市寒场艺分啦析2察0真0捉7年号至幼今中，载集组美似区幕共听计氏出铜让寺商贷住职用君地4舍0宗娇，部其北中2仙0睡1凭0年鸽出膏让1遭1宗祸。族近对三焰年慌来,商锁住禾用涂地捡供艇应宴逐途步青减肤少拾，2孕0梁1昌3年叫到举目夕前齐为轧止捞甚撤至扒未忽有侧一姥宗昨商虫住丈用兽地将出字让触，仙市絮场勤呈截现朋“略供截不犹应泪求着”永态理势朱，森开缘瑞发牙商蝇对葬于载商生住横用贴地及的伪竞虎价筋较给为饭激拒烈慎。土外地腔出熄让分乔析—商事住验项忘目第模三勒章删区马域让市虫场仅分边析2风0膛0陵7年显至利今诱，史除2铅0题0混8年船及2勇0舰1掩1年改外脏，箭其壶他丑各骗年祥份察均胡有掠办异公乡丰性黑质危用见地继出忠让陷，洁主鸡要彩集楚中吧分烂布琴在瘦集涝美陵新纠城怜和划杏辫林叔湾蓄片士区栗，谨今吸年突以距来答集饼美燃区脏唯罗一贼出跨让棚的吵一蔬宗受地迟块赚为让位础于持集命美经新稀城圾的她办蹲公猴、化商垦业形地谊块翠，朵办挥公裁性找质百的舒建选筑批面错积候为9查.硬6凳2万陷平则方化米羊。土顺地勺出会让分负析—办直公普项崭目第笼三厉章窗区路域耗市桃场馋分及析二大级饱市港场分企析—区妇域驰住唐宅竹整向体党市刷场赤分舍析近弱年味来比，苗集轮美河区读住浆宅们市据场青表撞现锻火麻热砖，沫呈骡现乘逐艇年课上歼涨登势姨头申。2颗0班1释1年种，起均依价厌突缴破9扎0揉0宗0元/平备方练米时，凡随毅着卷杏箱林平湾肚片雀区览大掌量通新庭盘歼入虏市箱，奶成疑交有放宗量鸽，滤价巴格恼高浪企辅。2驴0袭1筝3年亦比2侧0眠1角2年声价膝格傲上臂涨蚕了2虑7之.刑6卡%。第汤三咏章搬区象域岂市到场株分妇析目油前垂集令美询区弦在调售添项超目2扛9个活，韵待擦售娱项库目5个猜，浴目攀前雄区虑域粱房睁源怀供已应怠较叙充抱足场，走主医要联供倍应小集悼中永在勿杏绿林柄湾住和拔环要东煌海逆域幸两司个侦区扎域绞。二勇级棚市吹场分锤析—区专域拉项部目日分攻布愤图本减案第距三螺章山区碎域巨市银场芳分存析区伐域悬竞脊品项伙目—片能区肯已缸出过让蹈地哗块类信巷息地块名称地块用途成交时间土地面积（公顷）建筑面积（㎡）楼面地价（元/㎡）竞得人2009JY01-B（北站营运中心）办公2009-2-2813.582278001000厦门经济特区房地产开发集团有限公司2009JY03酒店、办公2009-8-50.8548330671厦门港务地产有限公司2010TY01商业、酒店、办公2010-9-619.44234500695厦门国际航空港集团有限公司2010JP06（新城际广场）商业、居住、办公、幼儿园2010-12-159.943504801796厦门市杏林建设开发公司2010JY02商业、仓储2011-2-257.71832201138厦门建发汽车有限公司2011JP03（中骏四季阳光）商住2011-7-204.341105402877厦门中骏集团有限公司2012JP05办公、居住、商业、酒店、幼儿园2012-10-1713.797100002155厦门市万科房地产有限公司2012JP04商业、居住、办公2012-10-170.9348300870厦门联丰国际货运代理有限公司区着域呢竞滴品项贫目—产壁品特兵征女分敢析第裁三浑章民区伪域款市舅场虚分矛析类型项目名称批售套数主力产品最新销售均价（元/㎡）主力总价销售套数已批售销售率在售万科广场二期4513房：90-92㎡及110㎡4房:129-135㎡15000135-190万29665%新城际广场720107㎡-118㎡三房80-100㎡的二房1200096-130万50069%中交和美新城57489-143㎡三房及四房92㎡复式15000133-210万38067%天润新城27387-125㎡两房及四房12000104-140万24389%待推凤凰花城—首期88-114㎡二-三房————住宅莲花国际住宅套数172套，办公SOHO355套86-117㎡翡翠公馆————目爱前戏集堡美扬区滨在售项滥目料，柿多览以8音0吃-枪9灾0仁㎡两模房天和9叔0嘴-饭1躲1父0喉㎡三割房扒为他主谦，铜销任售等价靠格历在1办2坝0仆0铲0阵-良1肤5暖0粮0则0元/焦㎡，按已倒批课售部产真品脱的吸去覆化园率渔均状较桶高鸡。第窝三住章侨区替域曲市瞒场材分响析区谱域挑竞奸品项奇目—重纤点裁楼观盘凉分傍析新城际广场基本信息占地：9.94万㎡总建：42.46万㎡容积率：4.20

项目规划11栋高层住宅、2栋超高层写字楼以及大片商业配套总户数当期720户住宅户型107㎡-118㎡三房及80-100㎡的二房精装修标准毛坯在售开盘情况2013年7月开始推出，至今共推盘1次。销售情况目前一期房源已售罄价格情况7月初开盘起价为9940元/㎡,目前均价为12000元/㎡客群情况客户是岛内刚需和集美本地客群项目评价厦漳泉核心区的TBD创意驱动之城，前景广阔新齿站T来B驾D项迈目汉，壮最咐近哈一茫次泪开掠盘丽销劈燕售服均称价头为1塘2销0闯0笼0元/㎡哭（酷毛呆坯)区他域邻竞漠品项轨目—重蝇点咐楼钞盘光分坝析第套三低章快区盟域后市醋场码分姥析都览市惊综址合垦体迷，覆目呀前散销粗售驴均喷价聪为1臭5辩0胶0筑0元/曲㎡（圈精陆装拜）万科广场基本信息占地：13.79万㎡总建：71万㎡容积率：5.15

项目规划71万平米超大体量，锻造集购物中心、写字楼、商业、酒店、商业街于一体的都市综合体总户数一期449套，二期451套住宅户型90-92㎡的小三房，110㎡的三房，129-135㎡的四房精装修标准3000元/平方米开盘情况2013年7月开始推出，至今已推盘2次。销售情况10月30日推二期451套房,小户型几近售罄，目前仅剩十几套大户型房源。价格情况7月27日首推价格为13000元/㎡-14000元/㎡精装标准2000元/㎡,10月推二期,价格已上涨到15000元/㎡客群情况客户以岛内外溢客户及集美本地客户为主项目评价万科品牌、地段升值潜力大供全求列分笼析忆：近迅年谅来硬集剂美久区匙商蹄品顽住流宅递供割应御较开小狭，2寨0侨1斜3年暗到杨目冈前丹为却止狐只敏出屯让疼一然宗血商辟业拍、发办妨公闯用裳地贱。产品分析：片区内80-90㎡两房和90-110㎡小三房最为畅销，小面积低总价房源受区域刚需支撑。市背场法走垫势：随近近狼年舰来蓬区语域百商柄住责用挥地服供军应投量复较照小源及详区榨域改交谁通赔环究境匙的两逐障步劲完勒善危，疼未痕来只区惰域堡商帐品接房塔升脸值搭潜绣力豆看板好增，压价附格期则榴保挡持玻稳象步幸上粉涨蒜势浮头男。价疮格待总秒结尘：目蝴前盘靠造近歪地村块挣的备在售项景目想住淘宅垦销早售袋均纹价忽集俊中滨在1知2鼓0茧0这0域-塞1汁5甩0险0容0元/平想方幕米，刺目桐前柄价怎格破趋香于萄平终稳北。第殊三判章梢区骗域庭市钟场纸分奔析区鄙域亩市滤场墙发猫展刚趋疾势世分矩析地盏块钉定锹位泻分趋析P证A雹R推T4客残群贼定所位产汁品串定竹位价芦格航定逐位主宪力集露美次本守地买及志岛耕内焰自住猜客闸户主力客户——集美本地及岛内首购人群区域来源：集美本地、厦门岛内家庭特征：青年之家和经济务实家庭为主购买动机：青年之家以首次置业为主，经济务实家庭以改善置业为主居住态度：接受交通便捷、配套完善、低生活成本的新兴潜力区域经济能力：这两种家庭以中等收入群体为主，总价较为敏感厦喂门卫及本周貌边性城作市并投教资掏客外毅围倘城属市羞投筋资尽客辅芽助偶股得偶得客户——外围城市投资客区域来源：福州、莆田、南平等省内城市及以温州为代表的省外城市家庭特征：富贵之家购买动机：从事房地产投资活动，自身已有多处房产，偏好新兴潜力区域投资，同时是品牌开发商的忠实追随者居住态度：传统房产投资观念强，认为房子是增值保值的首选财富产品，同时也是炫耀财富的一种工具经济能力：多为私营业主和个体户，总价不敏感辅助客户——厦门及周边城市投资客区域来源：厦门岛内（邻近区）、周边城市（泉州、漳州、龙岩）家庭特征：小康富裕之家购买动机：有房地产投资活动倾向，自身已有房产，偏好新兴潜力区域投资，同时是品牌开发商的忠实追随者居住态度：传统房产投资观念强，认为房子是增值保值的首选财富产品，同时也是炫耀财富的一种工具经济能力：多为私营业主和个体户，总价不敏感第选四鸦章侄地疼块拨定盘位手分牵析地较块妥定体位—潜叼在便客爹群产石品受定皂位／地特铁音智逐能仿时际代碗新搬都摆市扎生嚷活项汗目我规翠划嗓概扎念锹图什（湖仅械供扯参级考前）第酸四讲章疤地扔块睡定惰位渠分执析户型户型面积面积比例建筑面积套数对应客群居家两房80-9035%595070首次置业客群精美三房90-11045%765076首次置业客群雅致小四房120-14420%340026本地改善客群合计__100%17000172——本彩户蒜型糕面乎积看配档比备，赶有偏约7念0强%以躺上肆的尽产直品恼处蹄于念区每域果市孩场悉主冷流毁产醋品喉区拔间歌内蹈；户雾型顺设解计惊主异要下满笼足链首昌置反及呆改精善洲性射客慢户象需荐求汗；根轮据今规本划纪条屠件堂，顾住坊宅菠面禾积为1逐7籍0捎0苦0㎡，1军4扑4平赌米伤以竿下泽面投积祖占7炼0塑%以近上报。第授四痕章乡丰地甩块豪定愈位烟分东析地滨块偿定云位—芬B桨2产递品配冈比第涝四为章梁地茂块甲定果位蒸分音析户型户型面积面积比例建筑面积套数对应客群精致小两房70-8020%500066首次置业客群居家两房80-9030%750088首次置业客群精美小三房90-12035%875084首次置业客群雅致四房115-14415%375028本地改善客群合计___100%25000266——秉摆承千产碗品帽的姜多哈样相性沾，托把们握里市丧场交主武力供需秒求顶产夹品串、薪搭孕配把市纳场栏空奔缺手产街品恒应请对另市甩场数风锁险忆。本歇户芝型叼面筐积笔配扶比魔，赠有穿约7象0饥%以白上适的释产灿品征处娘于乏市患场淋主书流胡产拍品寨区价间尚内篮；户欺型脂设藏计缴主被要逼满漂足枪首尤置嘉及桃改胡善范性捏客面户净需胀求虫；根托据好规乖划泽条状件毕，爪住读宅组面乏积为2炸5苗0堪0拦0㎡，1业4洽4平技米旷以迹下滴面巧积住占7尾0斑%以殖上糊。地荒块毒定甩位—互B季3产恢品配珠比按俊照壶区提域长可斜比誓项狐目害，隶运短用束市剥场灿比那较炭法串，胳得卵出蚀本键地够块雅住胸宅清现天在适售裙价江为1巡寿2百8丹5港7元/平与米甘。刑预览计懒价及格包年俗增咬长扭率8荣%，黄可幕以分得堪出起一贵年缘瑞后厚住或宅报销烘售桌均耕价按约1厉3锻8衔8题6元/平巩方这米殖（彼此买价拥格刷仅芒作或为写投捷资香测音算蛇的棍依岩据梢）结。第揭四薪章峡地税块输定芦位驴分垫析地览块尿定肃位—住冤宅踪蝶价层格奸预牧测类别权数本项目万科广场新城际广场中骏·四季阳光区域因素（65%）地段区位10%100100100100周边配套10%100100100100交通因素5%100100100100自然环境10%100100100100景观因素20%1001059595区域发展10%100100100100产品因素（35%）项目规模5%100115110100建筑规划5%100115105105户型规划10%100100100100园林设计5%100105100100社区配套5%100100100100物业管理5%100105100100修正指数10010399.7599.25交易均价（元/平米）/150001200013000本案修正价格（元/平米）/145631203013098可比权重(%)/20%50%30%本案市场比较价格（元/平米）12857按陵照打区膊域钻可把比约项板目尸，刚运予用丹市复场泥比励较泻法效，套得往出称本吨地久块泳商内业稠现绒在饶售妈价染为2蛛3盛7社1耐8元/平阿米苗。睛预弊计天价姿格晃年菠增阿长钓率5猪%，驻一倾年蹦后匠项旨目坟商占业敲销衣售戒均漂价精约2辛4核9哭0生4元/平隶方渣米会（草此楼价才格搭仅筐作将为椒投亿资煌测倦算杰的骗依台据汗）基。第酿四松章芝地应块纲定侵位牛分冰析地或块公定沾位—商渐业殃价再格框预行测类别权数本项目中骏·四季阳光鑫锦家园聚镇区域因素（80%）地段区位20%10010090105交通因素20%100100105105人流量10%10095105100商业环境10%100959595区域发展10%1001009595投资前景10%10010095100产品因素（20%）项目规模5%100100105105建筑规划5%10010010095产品设计5%100105100100企业品牌5%10010095100修正指数10099.2598101交易均价（元/平米）/220002000032000本案修正价格（元/平米）/221662040831683可比权重(%)/60%20%20%本案市场比较价格（元/平米）23718根完据偷上脾述扮住备宅罪价热格下定攻位践，冶一年粉后本喉地著块磁可呜售商物辅业配的常售约价昌如弱下针：住方宅炕销巨售莲均殊价约1惊3戚8冒8霜6元/㎡商杨业轮销萝售果均魄价约2序4秒9偷0详4元/㎡办纹公竖销跃售粗均颂价删约8校8况5角6元/㎡车筹位利销卸售蛇价悉格约1赛6万冲元/个(参左照助中掏骏·四舱季懒阳肢光功车扶位浸售霸价1爪5万/个)（先备惧注京：耍以炕上银售扔价谅仅案供城参鼓考牲，佩作螺为赠项能目粒投艇资穿测酬算贤依行据心）第蛮四毫章仍地归块螺定梢位践分朗析地县块居定滨位—各斤类艇物罩业粘价体格木预徒测2润0绿1笋3鸟J糟P宽0买2地悠块投概资泰测贴算P退A袖R梳T5指症标骗与开弊发穷计向划成踏本严与收子入坏估乔算敏旧感虎性唱分偿析投挎资爬测河算崇结邪论购纺地壮价住格值建耐议P3智6项遭目或出便让包指锄标悉，省地肝块择总头占犯地面锁积1碗4帅1却1坟4障.狸5失5爱8平羞方僵米忽，层约笋合2气1仔.首2亩麻。扫住岔宅框约1克.孤7万平悄米，谅办举公返约1朵.丽9万泡平拿方缸米慌，傻可售稠商童业须（含考生鲜超秒市仿、惨便诱利职店帐等黑）2殖.秤1制8案4万平甘米筐。第价五浆章士地夹块溪投锋资希测住算指各标太与穴开美发巴计用划项目主要技术指标总占地面积(万㎡)1.41地上建筑面积

(万㎡)5.8可售物业(万㎡)：5.784普通住宅1.7可售办公1.9总建筑面积(万㎡)7.00地下建筑面积

(万㎡)1.2可售商业2.184绿化率10%容积率4.11可售车位个数300P3弟7指世标蹈与铅开数发秧计裙划1、向分短期皇开擦发脂计医划创：鸡项绒目义体仔量锻较兆小,一样期金开口发日完悠毕氏。2、李工庄程卵进救度摸计晒划秤：健工始程乓时虚间艺为1年屿，阔项颈目天计导划狐于2怨0树1策4年陶下狱半亦年愤开旨工中，捧一动年腔内旦全拨部糊完松工舒。3、裙销刃售饱进捕度奴计法划江：适销蚂售鼠时蠢间嫁为2年损，敢项桌目饶计滥划2陈0君1名5年叼上艺半依年纤开源始荷销绪售外，饭至2筐0膨1筛6年撒下伸半恼年明销公售摇完食成唉。第四五金章待地专块波投给资很测凯算主炊要历销喇售穷时象间供节民点竭：2乎0平1究5年包上补半堆年旺住悬宅猛开捷始许预夜售始，备可腔售掀面万积仗约1滋.库7万辅，听销钳售遇周蛮期1年饭；商肾业雷在2漠0菜1鞠5年慎下欲半鸟年氧开陶始虽销敬售壁，卡销帽售贵周剧期恐为1年插；办着公呜在2中0喊1劝6年对上们半瘦年默开关始嚼销斑售,销融售围周误期宾为1年;项合目总初销胖售弟时泻间为2年毯。类型2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年下半年住宅40%60%商业

50%

50%办公60%40%车库100%第受五炕章镇地蚀块叮投百资庸测口算指渡标走与星开使发课计狂划P3格9地变块神成讲本骨支光出怖表项怪目烈开幼发硬成划本估副算：壳在盯以薄底咽价驻拿屠地团的瘦前嚷提疑下植，侨项挪目旗投颗资伶估秃算额5鸡4餐90棋6万罗元，练预班计公综拴合柴单跳方脊成滤本为8叫8洲4卖6元/平粉米玻，胁其闪中丸，已楼房诚面宿地夺价按4手9崭2城3元/平抱方腥米浩计捆算既（减包溉括学契途税浇）伪。

费用单价（元/平米）费用（万元）1.1土地成本

28,552合计（平均）￥4,92328,5522.前期费用

合计（平均）￥2541,4763.建安工程及基础设施

合计（平均）￥2,91020,4774.管理费用3.00%6145.财务费用

4006.营销费用3.00%3,3567.后期费用

合计

30房地产开发成本共计884654,906成凯本蛛与岔收帝入佳估弱算第四五药章智地普块云投篮资陕测馒算项悲目进投挨资大成唤本柱估胃算怕：征在谎底抹价应前洞提栋下汽，苏项球目枣总腊建裕规配模5浸.诵8万竞㎡照，千投取资植估笼算坟额5可4姿9拒0龄6万贪元弹，圆预易计街综斥合盗单求方改成场本盘为8斑8律4努6元/平养米雀，脂其炸中葬，蛙楼湿面切地粒价争按4念9蔽2蝴3元/平赔方监米疑计握算请（炕含润契迁税气）贯。第碗五劫章眨地利块途投姐资集测昂算成耀本轻与条收团入楼估窃算项目投资成本测算

项目总成本（万元）单方成本（元）所占比例一土地成本（含税）28,5524,92334.16%二前期费用1,4762541.77%三建安工程及基础设施19,8813,42823.78%四不可预见费5961030.71%五开发总成本（以上四项）50,5058,70860.42%六期间费用（以下1-4）4,4017595.26%1.管理费用6141060.73%2.财务费用400690.48%3.营销费用3,3565794.02%4.后期费用3050.04%七税费（以下1-3项）28,6874,94634.32%

1.土地增值税12,993224015.54%2、所得税9,429162611.28%3.营业税及附加626510807.49%八总投资83,59314,413100%序号项目

面积（㎡）

均价（元/㎡）

销售额（万元）备注1住宅1.714,99625,494100%销售2商业2.227,97261,091100%销售3办公1.910,33019,626100%销售4车位（个）30018（万/个）5,669100%销售率5合计-22293111,880——

预治计乞项锁目爱总酬销筋售匪金絮额为1患1茶.五1些8仿8亿元脾，壁项凳目呜均尊价为2培2亮2邮9扩3元/疫㎡第贤五毕章踏地扁块栗投眨资膀测欣算成盏本表与妨收爬入牺估匀算项福目码投铃资臣收持益坛分绘析糠：销雕售届总伐收秩入为1让1渠.周1稳8贞8亿元项且目育总害投锯资番约为8翼.桃3岗6亿元月；项嗓目却净候利暗润为2拥.较8亿元色；项否目垂投股资吐净变利显率为3惜3管.梳8促4纲%；项洁目进销谊售状净说利宗率为2迟5洒.个2竭8晒%。第旧五辜章晶地欠块扫投伏资秤测怎算项册目残收铜入开估像算项目投资收益分析表(以地块起拍价计算)编号项目金额（万元）一销售收入111880二开发成本50505三营业税及附加6265四土地增值税12993五总投资83593六毛利润37716七所得税9429八净利润28287九投资毛利率45.12%十投资净利率33.84%十一销售毛利率33.71%十二销售净利率25.28%若受项堡目霞能唐够日按具照江拍带卖底恼价4纪7周7河9元/平团米买（递土裹地总邮价2脸.输7秒7浅2亿元坑）赛成猛交叮，移项晚目I饮R患R可羽能达削到3替8巴%，全通平过棉敏贵感勉性赌分肌析集，繁我谎们升建食议净项讲目纤摘含牌权楼怕面骄地渐价不高棵于8袍0陡5匹5元/平土米料，皮即拳总厦价绣不超尿过4颂.隔6衔7里2亿羞元。第挎五厉章馒地姜块坛投习资演测题算敏祥感织性锯分扶析项目整体敏感性分析

地价楼面地价（元/㎡）

39144100450049005300580063006700730079008500土地总价（万元）38%2270123780261002842030740336403654038860423404582049300项目平均销售价格（元/㎡）1000048.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%1285748.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%1335748.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%1385748.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%1435748.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%1485748.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%1535748.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%图野智爱认地为遭在纵未样来柔几州年诵内刚，肿厦末门质房长地厦产予发错展揪趋效势欠向抹好衫，黄该痕项图目世有检利境因贸素杂较跌多冠，杰价惧值践较宁高加，监将固会谣取披得五较足好交的惩投炼资呼回跨报算，延符狠合莫开平发授商巧地快产精发鱼展姻战县略愈。按阻一教年瘦以内后镜住并宅淹销吐售驻均计价访为1鸽3藏8霞5碎6元/平蔽米笨，题商弓业辟价舌格辫为2才4野9剖0犬4元/平往米佩，秧办酱公叉价割格躲为8和8漠5镇6元/平猫方土米猫，腊车剩位色按庸均遇价1塌6万/个解计粮算宗，恐商捆业淋销摸售这价语格碗年产增屡长菜率趴为5侍.己0稳%，晃其自他妻销市售怀价呈格眯年续增计长乱率姻为8谅.较0细%。图攀智闪认达为候，版将新土想地浊楼渡面逃地五价疲成储本衔控午制在8锈0面5疫5元/平港米备（贯不含品契刻税垫）惠以桃内，则匠项脾目赚投赠资龙估四算总阅额9旨.功2越3亿浮元，硬净务利霞润婚可达1押.施9痕5亿元伏，保投村资性净利香润妹率2原1勾.械1姑1俭%，备动延态证投闸资你回氧收窃期为3乌.书5年忧。项淡目跟的伴整霉体骄开遥发宪风墙险柄较猾小译，陵投盗资堪收叔益她较芬高帖。项目投资收益测算总表起拍价测算建议最高价测算指标（万元）

总计（万元）

总计（万元）1、销售收入

1118801118802、营业税及附加

626562653、销售净额

1056151056154、开发成本

5050570075其中：土地成本

28,55248,1225、期间费用

4,4014,4015.1、财务费用

4004005.2、管理费用

6146145.3、营销费用

335633565.4、后期费用

30306、税前利润

50709311397、土地增值税

1299351378、利润总额

37716260029、所得税

9429650010、净利润

282871950111、投资毛利润率

45.12%28.15%12、投资净利润率

33.84%21.11%地拖块巾投雷资鞭结晕论第朱五拘章昼地摄块潜投冒资授测裹算销售平均价格预期：住宅均价：13886元/㎡商业均价：24904元/㎡办公均价:8856元/㎡地下车位：16万元/个投资净利润率建议为21%以上：楼面地价为8055元/㎡以下总地价为4.672亿以下第倚五森章由地搞块创投城资调测斑算购列地作价蜂格撞建撑议2也0兆1案3贫J寸P或0小3地扭块投盟资跃测吊算P棍A投R宏T6指译标责与开久发烛计拌划成随本宴与收洒入稻估恒算敏制感赛性确分即析投扭资熄测康算欠结加论购置地匀价搜格用建冶议P4岸7项袍目甘出促让祸指旬标阅，劝地射块蜂总乞占斗地面减积1统7杏6嫩5秀2叶.罢9鼠3宪4平鸡方葡米滚，愿约丝式合2塔6乖.造4久8亩笼。疫住弊宅猫约2统.另5万娱平设方住米秋，虫办肯公8万烧平洪方阶米搅，睡商沾业2殿.遣7万项平江方全米。第求五锤章公地距块霉投脑资肆测连算指菌标记与妇开托发级计守划项目主要技术指标总占地面积(万㎡)1.77地上建筑面积

(万㎡)13.2可售物业(万㎡)：13.2普通住宅2.5可售办公8总建筑面积(万㎡)15.6地下建筑面积

(万㎡)2.4可售商业2.7绿化率10%容积率7.48可售车位个数600P4沉8指希标宪与握开隔发哥计惊划1、雀工漠程什进扬度纺计觉划狡：遍工塘程倡时窗间镰为2年风，冠项东目上计哗划宇于2许0争1悲4年鹊下爷半扫年妻开席工浴，2仍0而1瞎6年滋上拥半刻年闭全弃部匹完门工翼。2、劳销扇售体进筝度元计右划供：雪销壁售脾时剂间尽为3年遗，斩项痕目洋计约划2绝0俯1说5年立上搬半替年页开室始绞销充售忍，供至2侨0杆1章7年冤下籍半堵年幕销这售五完括成拣。第帽五瓜章降地丝式块洞投跃资访测臭算主贵要举销昼售性时则间谢节录点惨：2壳0众1岂5年糖上砍半其年险住歇宅眯开受始想预搜售雾，劲可料售锡面庙积查约2重.吗5万蔽，施销含售副周集期1年刚；商小业谷在2页0健1引5年东下她半课年民开脑始叉销糕售屿，瞒销辣售报周秤期携为1年眠；办筋公阳在2碌0坡1顷6年收上所半尝年屠开啄始长销奔售片，胀销非售衫周驻期宿为2年悉；项覆目总棍销容售标时烈间为3年。设尘定播所窜有而项避目睬全爬部销接售完元毕绪。类型2015年2016年2017年住宅100%商业

50%50%办公50%50%车库50%50%第贩五感章灶地绍块猾投浙资复测御算指骗标值与蝇开虫发底计本划P5势0地诵块急成呜本鸣支快出组表项浮目搬开妨发龙成卸本估忽算：级在岩以忆底身价肯拿蚂地曲的呀前配提沉下颗，夸项枕目呢投带资博估予算额1茄12下6翼4悠6万朋元，逃预惊计湿综殖合周单妈方秘成谋本为7兰9苦8么8元/平缺米慨，冈其决中蛾，逮楼誓面咸地失价按3监9犹5丈9元/平殿方保米您计肿算义（正包吵括搏契婚税慨）栋。

费用单价（元/平米）费用（万元）1.1土地成本

52,262合计（平均）￥3,95952,2622.前期费用

合计（平均）￥2583,4033.建安工程及基础设施

合计（平均）￥3,10248,1454.管理费用3.00%1,4445.财务费用

1,0006.营销费用3.00%6,3227.后期费用

合计

69房地产开发成本共计7988112,646成义本商与擦收献入伐估遥算第丛五均章跪地着块洽投漏资搞测临算项灵目怒投耀资旨成仍本厅估策算诉：拾在帖底仿价诵前郊提北下西，呢项行目虽规晶模1荣3孩.顾2万桥㎡诵，虾投逃资射估窄算识额1锡1叹2壳6棉4般6万吊元吵，池预依计骡综普合候单锈方筒成联本汇为7反9耕8渴8元/平计米杠，索其献中钥，绩楼两面植地罚价林按3秧9庄5汪9元/平峰方教米止计姑算任（将含振契汪税围）愈。第植五卷章葡地尼块可投笑资扯测洲算成鞋本毫与饥收扫入嘉估焦算项目投资成本测算

项目总成本（万元）单方成本（元）所占比例一土地成本（含税）52,2623,95932.51%二前期费用3,4032582.12%三建安工程及基础设施46,7433,54129.07%四不可预见费1,4021060.87%五开发总成本（以上四项）103,8107,86464.57%六期间费用（以下1-4）8,8356695.50%1.管理费用1,4441090.90%2.财务费用1,000760.62%3.营销费用6,3224793.93%4.后期费用6950.04%七税费（以下1-3项）48,1243,64629.93%

1.土地增值税19,662149012.23%2、所得税16,660126210.36%3.营业税及附加118028947.34%八总投资160,76912,180100%序号

项目

面积（万㎡）

均价（元/㎡）

销售额（万元）备注

1住宅2.514,99637,491100%销售2商业2.727,97275,525100%销售3办公8.010,74385,943100%销售4车位（个）60018（万/个）11,791100%销售率5合计-21734210,749——

预壮计系项搞目坊总淋销感售甩金救额为2脖1夜.而0渴7坟4盛9亿元钱，显项柄目客均按价为2测1被7时3颜4元/乱㎡第觉五脱章忍地幕块先投趁资坐测耽算成盘本虏与墙收塞入只估呈算项备目妻投吵资芽收材益命分嫂析参：销可售逆总切收狠入为2慰1示.界0许7亿元项倡目赔总膜投水资蚕约为1亩6权.尚0绕7跟7亿元字；项邻目挺净援利稍润为4投.年9追9健8亿元参；项豪目问投珍资庙净权利笼率为3屠1顽.支0群9舌%；项锣目愁销南售纸净希利例率为2过3堤.饶7忽2胁%。第赌五奖章工地剩块扎投畏资像测脉算项冻目质收沟入瓦估覆算项目投资收益分析表(以地块起拍价计算)编号项目金额（万元）一销售收入210749二开发成本10381