“新复苏追踪”系列四：房地产新发展模式会是什么样

证书编号证书编号宏观研究7.12报告作者董琦(分析师)674711房地产新发展模式会是什么样证书编号证书编号宏观研究7.12报告作者董琦(分析师)674711房地产新发展模式会是什么样本报告导读：少电消m黄汝南(研究助理)939779S06相关报告房地产“新发展模式”提出于2021年底，要求“多主体供给、多渠短期企稳的概率在加大地产新发展模式会逐渐清晰，为稳定2023.07.12尽管新发展模式的细节尚未有定论，但从官方文件和会议中的表述资产负债表循环的本质2023.07.07来看，保障性租赁住房建设可能是新发展模式的构成之一：2023.06.29的“组屋”模式)和德国“重租赁”(保护租户)有较大借鉴意义。2023.06.292)我国逐渐形成了主要由公租房(面向低收入困难群体)、保障性租政策预期升温下的6月经济2023.06.26赁住房(面向城市新青年)和共有产权房(面向有一定经济实力的中我国一线和部分二线城市已经进入存量房时代，发展保障性租赁住房是未来保障房建设体系的重点，目前各地实践中主要有三种模式：主要由地方但沟通协调成本较高，推进速度可能较慢。模式下，高能级城市的地产更新投资将渐居主导：去集中在低能级城市的棚户区改造不同，高能级城市更新投风险提示：房地产市场复苏不及预期。测算涉及较多假设条件，结论可能与实际情况有差异。请务必阅读正文之后的免责条款部分证券研究报告专题研究宏观研究专题研究2of2of151.房地产新发展模式的来龙去脉 32.保障性租赁住房是新发展模式的构成之一 42.1.“强保障、重租赁”：发达经济体房地产发展的经验 42.2.我国保障性住房体系逐渐完善 62.3.保障性租赁住房建设进入快车道 7 3.1.地产投资重心转向高能级城市 10 专题研究3of3of156月以来，市场对政策的预期不断升温，针对需求侧的促消费、扩投资以及针对供给侧的货币财政政策降成本政策都在密集落地。但当前房地产政策作为稳预期。市场才能稳”。提1.房地产新发展模式的来龙去脉出“推动建立房地产业发展新模式”。来等问题尚未明确。专题研究4of4of15图1房地产新发展模式的历次会议/文件会议/文件2021年12月2021年中央经济工作会议要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康2022年3月政府工作报告继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展2022年3月国务院金融稳定发展委员会专题会议关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。2022年4月中央政治局会议要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。2022年7月中央政治局会议要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、生。2022年8月中国人民银行2022年下半年工作会议维护房地产市场融资平稳有序，引导个人住房按揭贷款利率下行，支持刚性和改善性住房需求。因城施策实施好差别化住房信贷政策。保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。2022年10月党的二十大报告坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2022年12月《扩大内需战略规划纲要(2022－2035年)》坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等2022年12月2022年中央经济工作会议要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2023年1月全国住房和城乡建设工作会议牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。2023年2月中国人民银行2023年金融市场工作会议动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2023年3月政府工作报告坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。2023年4月中国人民银行2023年第一季度例会有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2023年4月中央政治局会议要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。规划建设保障性住房。2.保障性租赁住房是新发展模式的构成之一尽管新发展模式的细节尚未有定论，但从各类文件和会议中的表述来看，保障性租赁住房建设可能是新发展模式的构成之一。从国际经验来看，全球主要经济房地产制度差异极大，与历史、法制、土地、借鉴。上的居民居住在由政府提供的不同层次的“组屋”中，且政府出台政策组合拳抑专题研究5of5of15大、贫富差距不悬殊的基础上的，总的来看，新加坡房地产制度中的“强保障”特征更大。政府组屋是由新加坡政府下属的建屋发展局(HDB)统一发展建造，截至2022年许私人房地产开发商自行决定所开发组屋的数量以及付款方式。此前建屋发展局不仅负责前期的住宅发展规划与设计、土地征集和工程建设，还负责后期的组屋分配、管理和维修，如盛邦新业集团(HDBCorp)前身便是建屋发展局的建筑与重租赁方面，德国住房租赁市场发达，法律对承租人有充分保护，提高了民众对一是注重维护住房租赁关系稳定，力求实现租房租赁合同的长期性。例如，在结束租房合同方面，承租人具有较多的权利、而出租人则承担更多的义务：出租人约定和法定调整：约定调整指出租人与承租人进行商讨约定；法定调整指出租人依照各地市政部门制定并定期更新的本地平均房租标准进行定价，一般情况下出6of6of152.2.我国保障性住房体系逐渐完善廉租房、经济适用房、人才房、限价商品住房、棚改安置住房等尝试。根据住建早期我国保障性住房建设取得了一些成就，但在发展过程中也出现一些短板。例有者转卖获得较大的房屋增值收益；同样的情况也出现在部在总结前期保障房的经验基础上，我国逐渐形成了主要由公租房、保障性租赁住房和共有产权房三类构成的住房保障体系。根据2021年8月国新办“努力实现保障性租赁住房主要解决人口净流入的重点城市、主要是大中城市的新市民和青年人的住房问题；而共有产权房则主要面向有一定经济实力改善居住条件的中低7of7of15公租房性租赁住房图4我国住房保障体系公租房性租赁住房保障体系产权房有一定经济实力有一定经济实力2.3.保障性租赁住房建设进入快车道保、低收入住房困难家庭已经做到了应保尽保，共有产权房则是各城市政府因地付得起的房子区位比较远，区位比较好的租金又比较贵，成为新市民、青年人买我国一线和部分二线城市已经进入存量房时代，发展保障性租赁住房是未来保障房建设体系的重中之重。北上广深四个一线城市二手住宅成交面积占商品房总成意味着新增住房的稀缺性，中心城区房价坚挺，为实现职住相对平衡，更多人选专题研究8of8of15图5一二线城市二手住宅成交面积占比学生等新市民、青年人基本住房需求的三项举措：一是鼓励市场力量参与保障性租赁住房供给；二是允许人口净流入大城市利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改专题研究9of9of15图6我国保障性租赁住房文件/会议场合/主体/文件2019年12月住建部工作会议重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制2020年12月中央经济工作会议要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利2021年3月“十四五”规划以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题2021年4月政治局会议增加保障性租赁住房和公有产权住房供给2021年5月住建部保障性租赁住房工作座谈会40个城市由政府给予政策支持，落实了一批保障性租赁住房项目2021年6月国务院常务会议落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给2021年7月《关于加快发展保障性租赁住房的意见》扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度2021年7月委公募REITs扩容涵盖保障性租赁住房2021年7月政治局会议加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策2021年8月国新办“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会“十四五”时期，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房供给，努力实现全体人民住有所居2021年12月政治局会议要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良心循环2021年12月2021年中央经济工作会议坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。2022年3月证监会抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，拓宽保障性租赁住房建设资金来源。2022年10月党的二十大报告加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2022年11月中国人民银行、银保监会加大住房租赁金融支持力度。2022年12月《扩大内需战略规划纲要(2022－2035年)》加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利2022年12月2022年中央经济工作会议要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。2022年12月证监会党委会加快打造保障性租赁住房REITs板块。2023年1月中国人民银行、银保监会主要银行信贷工作座谈会加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。2023年2月《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，提出17条内容2023年3月政府工作报告扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设2023年4月中国人民银行2023年第一季度例会因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系。从各地情况来看，目前保障性租赁住房建设主要有三种模式：价给予打折，主要由地方国企来建予土地、财税、金融等政策支持，积极引导多主体参与保障性租赁住房，鼓励国有企业及各类社会主体参与保障性租赁住房建设和运营管理”。从西安的规划可该模式的成功运行需要的条件比较严苛，一方面，保障性租赁住房建设位置应该拉长，对地方房地产企业的建设运营能力都提出了更高要求。因此，这种模式可能仅适用于一二线城市。专题研究图7西安“十四五”规划中保障性租赁住房承建主体第二，地方政府回购滞销的商品房，改造后作为保障性租赁住房。2022年以来，湖北、陕西、福建等地政府均表示购买社会用房用作保障房，湖南更采取省内试点形式推进上述工作。西安、武汉、海南、湖州、郑州等地均提到对困难房企滞销房源或者困难项目以及存量房改造保障性租赁住房，新疆阿勒泰则提及优先回购非住宅商品房改造保障性租赁住房。济南城市发展集团所属济南城市发展集团房，用于租赁储备住房。临比较大的困难，地方政府所付出的成本较低，易于推行；但由于滞销的商品房存量毕竟有限，且滞销往往意味着商品房周边的居住环境、交通、产业等方面存在短板，这会限制资产盘活的能力。出，本年深圳全市计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套这是一种比较理想的模式，一方面能大幅改善居住条件，另一方面能拉动大体量投资；但由于涉及大范围拆迁改造，政策实施的协调成本比较高，实际推行过程中阻力可能较大。3.新发展模式下，地产更新投资将居于主导3.1.地产投资重心转向高能级城市房地产大周期退潮，增量地产投资需求增长空间有限。一方面，当前我国城镇化专题研究图9中国人均居住面积提升空间可能已经不大在增量投资空间有限的情况下，未来一二线城市的房地产更新投资将居于主导地从而大幅提高保障性租赁住房的供给。图10一二线城市老旧小区占比3.2.一二线城市更新投资体量有多大？将一线城市定义为北京、上海、深圳、广州四个城市，二线城市则包括天津、重专题研究图11一二线城市范围一线城市二线城市上海重庆北京成都广州武汉深圳天津西安苏州郑州杭州石家庄长沙青岛哈尔滨合肥宁波南京济南沈阳长春福州大连南昌太原厦门我国城镇总的住房存量约有330亿平。计算方法是9.02亿城镇常住人口(2020年数据)乘以城镇人均36.5平米的居住面积。从一二线人口占比角度估算，上述27个一二线城市住房存量约占总住房存量的.02亿城镇总人口的37%，则理论上一二线城市住量来估算，则类似于过去三四线城市的棚户区改造，拆迁重结果，若全部按照老旧小区改造的标准，则一二线城市更新投资的体量专题研究在政策实际落地中，大概率介于上述两种极端情形之间；且前期政策发力集中在大城市中的老旧小区改造，后续若能启动一二线城市老旧小区、城中村的拆迁重我们以全部拆迁重建为保障性租赁住房为例，一二线城市的重建体量大约在33亿平，保障性租赁住房以70平米以下的小户型为主，则能够最多新增约4700万套住宅；以每套住宅需要配备必需类家用电器(冰箱、洗衣机、油烟机、燃气灶、电视机、微波炉、电饭煲等)总价在1.5万元左右，则可以带动家用电器消费约7000亿元左右。明的是，上述测算是在假设一二线城市全部老旧小区均进行更新投资的基础上测得的上限投资规模，实际执行过程中考虑各种因素，推进速度可能会比较慢。假设将这一规模均摊到未来15年之中，则每年有望增加约1万亿投资和消图12各项家电购置成本假设家电名称单价(元)空调3500冰箱